Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?о законодательного положения расходятся. Одни считают, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат. Другие отстаивают противоположную позицию.
Представители первой группы рассматривают все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Так, М.Г. Пискунова отмечает, что в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.
Однако такая позиция, по мнению представителей второй группы, может привести к ряду весьма негативных последствий. Поскольку основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав, то при запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта.
Присоединяясь к данному мнению, считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, однако отсутствие в данном перечне права или обременения не должно служить основанием для отказа в его регистрации.
Поэтому считаем, что необходимо в законодательстве не только выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя.
При рассмотрении регистрации прав возникает такой вопрос: если в п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение, то можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации?
Если взять возникновение права собственности, то вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.
Если говорить о том, что понимается под переходом права собственности, то необходимо отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.
Очевидно, что переход права собственности - это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает. При таком понимании можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Представляется, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.
Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, нужно говорить о том, что переход права не является объектом регистрации.
Использование в ст. 551 ГК РФ понятия переход права собственности, по мнению авторов, вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца. Следует согласиться с исследователями, считающими, что было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества.
В отношение же прекращения права собственности его следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации, поскольку прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит ка