Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия (их обременения) и др.
Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.
. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.
. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
. Создание или реконструкция здания (сооружения).
Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: "объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".
Анализ законодательно закрепленных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выявил ряд существующих на сегодня проблем.
Так, закрепленный в действующем законодательстве легалитет регистрационного режима можно охарактеризовать как внешний, регистрирующий орган не проверяет ряд условий, обеспечивающих законность совершаемых сделок с недвижимостью (например, волеизъявление). С одной стороны это облегчает процедуру регистрации прав, но с другой может приводить к нарушению прав.
Анализ принципа публичной достоверности, закрепленного в действующем Законе о регистрации, позволяет прийти к выводу, что он не реализован в отечественной системе регистрации прав на недвижимость в полной мере. Для его полной реализации необходимо, во-первых, возложить на регистрирующие органы полную ответственность за свои действия при осуществлении регистрации. Во-вторых, необходимо закрепление принципа бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав.
Рассмотрение вопроса об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. о том, что именно подлежит регистрации, приводит к следующим выводам.
Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ не дает однозначного вывода о том, все ли права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ содержащее конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, не должно препятствовать регистрации тех прав и обременений, которые в нем не названы.
Представляется целесообразным заменить название ст. 131 ГК РФ и изложить ее следующим образом:
"Статья 131. Государственная регистрация недвижимых вещей
. Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами".
Исключить пункт 2.
Вывести из определения недвижимых вещей воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и дать самостоятельные определения указанных объектов, которые бы соотносились с соответствующими нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по поводу данных объектов, что позволит исключить противоречие по их государственной регистрации, поскольку данные объекты и так имеют свой институт регистрации, отличный от института регистрации недвижимых вещей.
ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Критика в отношении целесообразности такого решения не утихает до настоящего времени. Поэтому нам кажется методологически неверным отвергать саму идею возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью лишь на основании этих аргументов.
Представляется, что введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при повышении ответственности нотариуса за действительность сделки также неизбежно повлечет за собой совершенствование законодательства о регистрации актов гражданского состояния в части создания реестра лиц, состоящих в браке (для целей выявления общей супружеской собственности на имущество), законодательства о нотариате - в части создания единого реестра нотариальных действий (в отношении установления фактов выдачи доверенностей, свидетельств о праве на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, и пр.). То есть предлагаемое решение может стать своеобразным "локомотивом", который, будучи подталкиваемым заинтересованной группой - нотариусами, способен осуществить настоящий прорыв в деле совершенствования отечественного законодательства, связанного с оборотом недвижимости.
Организационные издержки, которые могут лечь на участников оборота при введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, также могут быть легко нивелированы при умелом "встраивании" нотариата в регистрационный процесс. Так, вполне мыслимо наделение нотариусов обязанностью не просто удостоверять сделки с недвижимостью, но и готовить и подавать от имени своих клиентов заявления в регистрирующий орган о внесении записи в ЕГРП.
Как позитивный момент необходимо отметить, что законодательная база в сфере недвижимого имущества постоянно корректируетс?/p>