Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ершенный строительством).
Некрестьянов Д.С. отстаивает мнение, что "государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.
Государственная регистрация, - пишет он далее, - в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества". По нашему мнению, такая точка зрения не согласуется с понятием недвижимого имущества, поскольку в ней "обретение вещью свойств недвижимого имущества" осуществляется на основании государственной регистрации, при этом не принят во внимание главный признак недвижимости - "прочная связь с землей". Кроме того, Некрестьянов Д.С. не раскрывает сущность предлагаемого им признака "формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества".
Шалагинов К.К. исходит из того, что право собственности на объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда с момента появления такого объекта. Иначе говоря, автор обосновывает тезис: "Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер".
Как видим, в научной литературе отсутствует единое мнение о правовой значимости регистрации объекта недвижимого имущества. Кроме того, вызывает дискуссию момент появления самого объекта незавершенного строительства и прав на него. Так, одни авторы полагают, что такой объект возникает с момента появления котлована, другие исследователи отстаивают точку зрения, что котлован должен быть с залитым в нем фундаментом. К примеру, Алексеев В.А. считает, что не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.
Разумеется, пишет Алексеев В.А., можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на "освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует. К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда отрицается в судебной практике и литературе.
Эта позиция, по нашему мнению, более соответствует действительности, так как именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальность объекта, который будет достраиваться.
Эту точку зрения уточняет Шалагинов К.К., обосновывая тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, поэтому его необходимо воспринимать как единый объект права. Из этого положения можно сделать только один вывод: объект незавершенного строительства признается таковым независимо от того, для какого вида недвижимого имущества (жилого дома или промышленного здания) построен фундамент.
С момента, когда такой объект приобретает в процессе его создания оба признака, может возникнуть второй вид правоотношений, направленных на регистрацию прав на созданный объект недвижимости. Обратим внимание, что второй вид правоотношений возникает не в каждом случае строительства недвижимого имущества, а при необходимости введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот.
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.
Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними"ё
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Таким образом, практика ВАС РФ не относит к недвижимости объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. Возможность распоряжения объектом незавершенного строительства может появиться после прекращения подрядного правоотношения.