Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности и законности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятного инвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Предприятие как имущественный комплекс и особый вид недвижимого имущества
Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости как системы (комплекса) правовых актов государственно-управленческих и гражданских правоотношений, которая признавалась бы основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.
Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.
Вместе с тем очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав.
Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ее вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).
Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает и образуются два или более самостоятельных объекта права. Государственной регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.
Данную ситуацию следует отличать от того, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи (размеры, внутреннее устройство и т.п.). В этом случае право на вещь сохраняется в неизменном виде, однако запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) должна быть внесена в части описания вещи - объекта права. Необходимость внесения изменений в запись можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.
В случае если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права.
Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.
В то же время признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК РФ) порождает множество проблем. В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Таким образом, объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:
) движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это здания, сооружения, сырье, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т.д.;
) имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства;
) исключительные права (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания).
В законодательстве развитых стран присутствует такое понятие, как клиентелла (бизнес), или, другими словами, устойчивые хозяйственные связи юридического лица-производителя с потребителями произведенной продукции или услуг, которые в условиях конкурентной борьбы весьма важны. В связи с этим функционирующее предприятие как объект права стоит гораздо дороже,