Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
стабильности гражданского оборота такого имущества. Однако отнесение указанных видов имущества к недвижимости, во-первых, ставит под сомнение тезис об объективных истоках создания конструкций объектов гражданских прав, и, во-вторых, категория недвижимости в силу закона размывает общее понятие недвижимости. Получается, что объем понятия недвижимое имущество включает в себя вещи, не имеющие общего классификационного признака. Морские и воздушные суда не имеют прочной связи с землей, перемещение составляет их функциональное назначение. Интересно, что во французском гражданском праве суда и самолеты, права на которые, так же как и в России подлежат государственной регистрации, к недвижимому имуществу не относятся.
Преобразование экономического строя в России, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность, свобода договора, государственные гарантии иностранным инвестициям влекут за собой качественные изменения как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства. Особенность рассматриваемой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность, с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства. Правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включая в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.
Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.
Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:
не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
изъятые из гражданского оборота объекты.
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте. Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.
Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. В перечень таких входят: охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости; штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы); специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники; федеральные автомобильные дороги общего пользования и другие.
Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета РФ, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством РФ.
Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к