Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ользование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ, который содержит гл. 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".
По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земельные участки, участки недр), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
земельные участки;
участки недр;
здания;
сооружения;
помещения;
иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:
недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
недвижимость, используемая для жилья;
недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;
недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;
недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.
Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.
В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность (real estate) и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность (real property). Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью.
Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.
Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК РФ, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК РФ). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.
Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК РФ примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ.
Ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости в силу закона воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
Важно различать и не смешивать государственную регистрацию самих судов и космических объектов и государственную регистрацию прав и сделок с ними. Государственная регистрация судов и космических объектов определяет состав недвижимости в силу закона, а государственная регистрация прав и сделок устанавливает принадлежность указанной недвижимости определенному субъекту. Перечень судов, подлежащих государственной регистрации, определяется транспортными уставами и кодексами. Также необходимо учитывать, что ГК РФ предусматривает возможность отнесения законом к недвижимости и иного имущества.
В юридической литературе указываются в основном схожие причины, побудившие законодателя отнести к недвижимости имущество, которое не имеет прочной связи с землей, - необходимость наличия достоверных сведений о правах на указанное имущество.
На наш взгляд, представляется, безусловно, правильным при наличии фактической возможности устанавливать более строгие правила оборота имущества, имеющего особое экономическое значение. В частности, применение норм о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью повлечет укрепление