Формирование конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
едоставляемых услуг, а также для корректировки стоимости работ и услуг в зависимости от качества и нормативных сроков их выполнения. Для успешной работы важно сбалансированность доходов выполняемых работ.
Основная задача управляющей жилищной организации состоит в обеспечении эффективного управления жилищным фондом, в своевременном предоставлении жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества.
В процессе управления жилищным фондом собственник обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что в свою очередь позволяет решить следующие задачи:
-контроль выполнения управляющей организации своих обязательств в соответствии с условиями договора;
-текущее измерение и учёт деятельности управляющей организации;
сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда;
оценка качества работы на основе согласованных критериев;
своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляющей организации.
Таким образом оценка деятельности управляющей организации даёт возможность анализировать эффективность и профессионализм управления имуществом, выявить его сильные и слабы стороны.
1.3 Преобразования в жилищной сфере
Реформа структуры управления жилищным фондом и его обслуживания в Москве началась в 1992 г. В каждом районе города были созданы государственные унитарные предприятия - дирекции единого заказчика (ДЕЗ), на которые были возложены функции по управлению жилищным и нежилым фондом. Ремонтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства и благоустройства, ранее являвшиеся подразделениями производственных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, были преобразованы в самостоятельные унитарные государственные предприятия.
Разделение функций по управлению жилищным и нежилым фондом и его эксплуатации создало возможность развития конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья, а также в сфере управления жилищным и нежилым фондом. Создан рынок подрядных организаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда. Весь городской жилищный фонд Москвы передан по договорам на обслуживание эксплуатационным организациям различных форм собственности, отобранным на конкурсной основе.
Проводимые преобразования носили в основном административный характер; сохраняя, а порой и усугубляя неоправданное монопольное положение многих жилищно-коммунальных предприятий, что не способствовало развитию конкуренции, эффективному тарифному регулированию в сфере локальных естественных монополий, привлечению инвестиций в жилищно-коммунальный сектор. Жилищные организации не имели серьезных экономических стимулов к оптимизации структуры затрат, снижению нерациональных расходов материально-технических ресурсов и повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
В целом деятельность дирекций единого заказчика являлась убыточной. Плановые убытки по сегодняшний день ДЕЗ (разница между запланированными расходами по содержанию и эксплуатации жилищного фонда и объемом платежей населения) компенсируются за счет бюджетных ассигнований. На протяжении последних нескольких лет фактические затраты по содержанию жилищного и нежилого фонда не соответствовали запланированным. При этом у ДЕЗ отсутствовали четкие обязательства по бюджетному финансированию, что в определенной мере явилось одной из причин ухудшения финансового состояния этих предприятий. В то же время следует признать, что существующие принципы финансирования деятельности ДЕЗ не стимулируют руководство этих предприятий к повышению эффективности собственной деятельности. В сложившейся ситуации совершенно очевидно, что без серьезной реформы принципов организации управления жилищным фондом финансовое состояние ДЕЗ будет только ухудшаться.
В настоящее время не только бюджет недофинансирует расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, но и население систематически не полностью оплачивает начисленные суммы жилищно-коммунальные услуги.
Из-за отсутствия необходимых (стабильных) доходов от результатов своей деятельности ДЕЗ не могут полностью и своевременно расплачиваться с подрядчиками и коммунальными организациями по своим обязательствам. Все это вынуждает ДЕЗ "договариваться" со своими контрагентами (подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями) об отсрочке платежей и неприменении к ним санкций. В ряде случаев такая ситуация приводит к снижению требований ДЕЗ к объемам и соблюдению параметров качества поставляемых жилищно-коммунальных услуг, что находится в явном противоречии с интересами города и потребителей. Нужно отметить, что в Москве практикуется централизованное нормирование затрат на оплату труда руководителей, специалистов, служащих и рабочих ДЕЗ и определение их нормативной численности. Кроме того, при заключении договоров действует единый порядок определения норматива средств на оплату труда работников ремонтно-эксплуатационных предприятий независимо от их форм собственности. По сути дела, определение размера средств, идущих на выплату зарплаты работникам подрядчика, с одной стороны, является вмешательством заказчика в хозяйственную деятельность подрядного предприятия, приводящим к неоправданным затратам труда и увеличению штата работников, а с другой, - тормозит формирование рыночной конкурентной среды. Следует также обратить внимание на тот факт, что в уставах мн?/p>