Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова
Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение
Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение
и.
Процедура оценки включает следующие этапы:
- прогноз доходов от эксплуатации объекта за прогнозный период;
- определение стоимости реверсии - стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного периода;
- определение денежного потока на период прогнозирования;
- определение ставки дисконта;
раiет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.
Приведение денежных потоков до текущей стоимости приведено с использованием модели среднегодового дисконтирования, который состоит в предположении, что денежные потоки каждого года приходят в середине года (для учета того факта, что денежные потоки приходят на протяжении
всего года, принятого нами за период дисконтирования).
Использование такой модели имеет своей целью упрощение раiетов, тем более, что ошибка в действительности есть несоизмеримо меньшей по сравнению с допущениями принятыми при оценке выходных параметров прогнозов.
При раiете данным методом коэффициент дисконтирования по периодам вычисляется по формуле:
1/(1+В/100)н
где
в - ставка дисконтирования, %.
Н -номер периода дисконтирования от 0,5 до 3,5.
В качестве денежных потоков Оценщиком принимается поток чистой прибыли от сдачи здания в аренду или экономию на арендной плате.
Оценщик проводил раiет в предположении, что типичный срок аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой, составляет 4 года и в начале 5 года (конце 4-го) происходит перепродажа объекта.
В рамках данного отчета Оценщиком было сделано следующее допущение - срок владения имуществом принимается типично неограниченным и зависящим главным образом только от компетенции управления объектом недвижимости.
Для определения потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи объекта оценки в аренду Оценщиком был проведен анализ рынка аренды объектов аналогов, рассматриваемого объекта.
Величины ПВД по годам с учетом выше принятых допущений и используемые в качестве исходных данных для раiета величины денежных потоков представлены в таблице.
Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в после прогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;
В рамках проводимого раiета в соответствии с положениями Национального Стандарта №2 раiет ставки дисконтирования проводился через раiет соотношение между рыночной стоимостью аналогичных объектов и вероятностной величиной коммерческой арендной платы.
Подбор исходных даннях;
Структура работы оцениваемого пансионата такова, что он расiитан на прием отдыхающих с крупных производственных центров по заранее заключенным договорам (Днепропетровск, Днепродзержинск, Харьков). Данный маркетинговых ход позволяет обеспечить высокий уровень заполняемости объекта, а это очень важно для объектов рекреационного отдыха, расположенных на Западном побережье, так как реальный период курортного сезона составляет здесь около 75 дней.
Пансионат расiитан на прием 120 человек. Причем 100 человек размещается в обычных номерах, а 20 в номерах повышенной комфортности.
Конкурентный показатель стоимости проживания с питанием составляет 15 у.е. за 1 день в простом номере и 20 у.е. в номере с повышенной комфортностью. Себестоимость питания составляет около 4 у.е. в сутки.
Учитывая вышеприведенные данные величина действительного валового дохода от эксплуатации составит - 20*(20-4)*75+100*(15-4)*75=90000 у.е.
Определение величины затрат по обслуживанию здания;
В качестве основных затратных частей при эксплуатации здания выступают следующие позиции:
Заработная плата персонала, грнНачисления на заработную плату, грнКультобслуживаниеТекущий ремонтОплата теплоэнергии, грнЗатраты на электроэнергию, грн.Затраты по водоснабжению, грнОплата за канализационные стоки,грн.Закупка ГСМ, грнВыплата налога на землю, грнОплата телефонных переговоров, грнВывоз мусора, грн.Стирка белья, грнПрочие расходы, грн. Амортизационные отчисления
Раiет расходов можно вести двумя путями - или калькулирование затрат или через рентабельность бизнеса.
Анализ статей по проблематике отрасли, а также личные контакты с руководителями мини-гостиниц расположенных в различных регионах АРК (в том числе и на ЮБК) показывает, что максимальный уровень рентабельности производства (с учетом вычета аморт. отчислений начисляемых на закупленную мебель, орг.технику и т.п.) составляет (при оформлении уплаты налогов по форме частный предприниматель) около 50%.
Я iитаю целесообразным пойти по второму пути раiета, так как вышеназванные показатели максимальной рентабельности подтверждаются статистической выборкой. Первый вариант раiета достаточно субъективный (здесь очень широкий диапазон и по составу штата, окладов, возможного налогообложения, характеристик закупаемой мебели, затраты на обустройство сада и т.п.) и может быть адекватно применяем в случае более конкретных исходных данных.
Учитывая, что потенциальный валовый доход от эксплуатации составляет 90000 у.е., то себестоимость подобного отдыха составит: 90000*0,5 = 45000 у.е.
Раiет ставки дисконт
Copyright © 2008-2014 geum.ru рубрикатор по предметам рубрикатор по типам работ пользовательское соглашение