Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова
Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение
Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение
денежной оценки земель в Украине (Ю.Дехтяренко, М.Лихогруд, Ю.Манцевич, Ю.Палеха) Риск на ликвидность:
Недвижимость, в отличие от банковских вкладов, не может быть в короткий срок переведена в деньги без существенных потерь, хотя в границах своей квалификационной группы объект является относительно ликвидным. Поправка отражает фактор риска вложений в земельные участки. Колебания составляют от 1 до 4 пунктов.
Для района расположения объекта оценки Оценщик использует показатель 1%.
Риск на вложение инвестиций - данная поправка наиболее актуальна в условиях переходного периода в экономике, характеризующегося при ведении бизнеса. В этом случае инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации за усилия, связанные с ведением бизнеса, управлением и контролем общей ситуации на рынке и различных рыночных тенденций. Значение ставки риска находится в пределах 0 - 5 %. Ставку риска Оценщик принимает на уровне 1,5 %.
Раiет ставки капитализации кумулятивным способом приводится в таблице:
Наименование показателяВеличина показателя, %Безрисковая ставка (ставка валютного депозита)6,5Поправка на ликвидность.1Риск на вложение инвестиций1,5Суммарная поправка на риск2,5ИТОГО (ставка капитализации)9В качестве исходных данных для раiетов стоимости права пользования земельным участком принята ставка капитализации 9%
Зная стоимость 1 сотки земли и величину ставки капитализации для земли можно расiитать величину потенциальной аренды данного участка. 25,75*2000*5,05*0,115 = 29908 грн в год.
Учитывая, что величина земельного налога, который выплачивает собственник общежития составляет 9000 грн. в год, то искомая величина J\oi составит 29908-9000=20908 грн.
Для оцениваемого объекта стоимость права пользования будет определена:
50 20908
Спа= Е = 229187 грн.
i=l i (1+0,115)
Остаточная стоимость замещения объекта с учетом фактора стоимости местоположения составит: 2337705 + 229187 = 2566892 грн. или с учетом округления до порядка тысяч - 2 567 000 грн.
Остаточная стоимость замещения здания общежития, с учетом фактора местоположения составляет (без учета НДС): 2 567 000 грн.
(Два миллиона пятьсот шестьдесят семь тысяч) гривен
РАiЕТ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Раiет стоимости объекта методом аналогов продаж
Методология
В основе метода лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит а предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.
Основные шаги при применении данного метода включают/?, себя:
- сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов
- выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов
- анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости
4. определение величин корригирующих коэффициентов
5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости объекта.
Для сбора необходимой информации Оценщиком было проведено маркетинговое исследование с привлечением баз данных компаний, специализирующихся на работе с недвижимостью расположенной на западном побережье АРК.
В результате проделанного анализа были отобраны следующие аналоги, представ-ляяющие собой минипансионаты, которые расположены на западном побережье АРК в населенных пунктах, имеющих схожую коммерческую привлекательность.
В качестве аналогов рассмотрены:
1)Газета Крымская недвижимость
с. Поповка (Западное побережье Крыма, Сакский р-н (Казантип)). Продается мини-пансионат общей площадью 280 м.2; 10 комнат, 2 отдельных входа. До береговой черты 30 м. Цена 130000 у.е.;
2)с. Оленевка. Частный мини пансионат общей площадью 360 м.2;
4-ре трехместных номера, 4- двухместных с удобствами, 4- четырех местных iастичными удобствами, скважина, участок 15 соток. 800 м. от пляжной зоны. 130 000 (Реализация произошла в начале 2006 года);
- пгт. Черноморский. Бывшее общежитие 880 м.2 (под пансионат), все коммуникации. 560 у.е. за 1 м.2; Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07;
- пгт. Черноморский. Продается минипансионат на 25 мест. Стоимость 70000 у.е. Газета Витрина Западного Крыма;
- с. Оленевка. Минипансионат на 35 чел. Площадь 310 м.2, домик для персонала 30 м.2. Без отделочных работ. Скважина. Стоимость 99000 у.е. Портал крымской недвижимости
- с. Оленевка. Минипансионат из двух корпусов по 35 мест в каждом. В отличном состоянии. Есть бар. Современная планировка. 350000 у.е. Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07;
Прежде чем проводить анализ элементов выбранных аналогов продаж, необходимо отметить некоторые их особенности и внести соответствующие поправки
1)Поправка на торг.
Актуальность ввода поправки определяется масштабностью и стоимостью объекта. Чем выше данные показатели, тем величина поправки больше. В рамках проводимой оценки колеблется от 2 до 4%.
2)Поправка на услуги риэлтора.
Практика работы показывает, что минимальные величины риэлтерских услуг для объектов коммерческого наз
Copyright © 2008-2014 geum.ru рубрикатор по предметам рубрикатор по типам работ пользовательское соглашение