Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова
Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение
Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение
емом здании - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания (сооружения) в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Причины функционального износа:
-недостатки, требующие добавления элементов;
-недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Устранимый функциональный износ определяется расходами не необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влияние внешней среды: накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, изменение рыночного спроса и предложения на определенные виды недвижимости. В большинстве случаев данный вид износа является неустранимым по причине неизменности местоположения и окружающей рыночной среды.
Раiет стоимости
Техническое состояние объекта оценки удовлетворительное.
Объект может быть использован в коммерческих целях после проведения текущего внутреннего ремонта некоторых элементов отделки и инженерных сетей. Коэфф. физической годности - 0,75.
Выбор единичных показателей производился по таблице 37(п.г) УПВС № 8 (Здание спального корпуса кирпичное объемом 3000 м.З двухэтажное). Группа капитальности выбранного по сборнику УПВС объекта - аналога - 1. Группа капитальности оцениваемого здания - 1.
Стоимость 1 м.З - 24,4 руб.
Раiет стоимости объекта оценки представлен в таблице.
Стоимость 1 куб. м здания аналога, руб.24,4Строительный объем объекта оценки, куб. м6760Поправочный коэффициент на климатический пояс (для 8-го сборника)0,96Поправочный коэффициент на местный материал (материал стен-крупный блок)0,95Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов (отопления)0,96Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (дома отдыха) с учетом территориального коэффициента удорожания при переходе к ценам 1984 г. 1,18*1,03= 1,19481,1948Индекс изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ на 01.07.2006 г. к сметным ценам 1991 г. по данным Госкомитета Украины по строительству и архитектуре без учета НДС10,97Индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).1,74Коэффициент инфляции за июль 2007 г.1,014Стоимость замещения объекта оценки (наземная часть), грн.3339578,36Физический износ, Стоимостное выражение физического износа, грн. (без учета НДС)1001873,50Остаточная стоимость замещеня здания, грн. (без учета НДС)2337704,85Остаточная стоимость замещения здания общежития, определенная в рамках способа единичного показателя, составляет (без учета НДС) 2337705 грн. (Два миллиона триста тридцать семь тысяч семьсот пять) гривной
Определение стоимости земельной компоненты
Для корректности сравнения итоговых величин, полученных в рамках доходного и расходного методов, необходимо в рамках расходного подхода провести учет стоимости земельной компоненты в стоимости объекта оценки (в рамках доходного метода данное обстоятельство учитывается ставкой арендной платы).
Для оценки прав пользования земельным участком применяется метод капитализации рентного дохода.
Раiет приведен ниже.
Стоимость права пользования арендуемого земельного участка определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле:
t Доi Спа = Е ,
i=l i
(1 + Ск)
где Спа - стоимость права аренды земельного участка, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода в гривнах;
До1 - дополнительный доход арендатора за 1-й года (в гривнях);
t - период аренды земельного участка (в годах)
Принимается равным - 50 лет. {Письмо Фонда имущества Украины №10-36-835 от 23 января 2004 года Разъяснение некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины )
Е - сумма.
В соответствии с данными дела БТИ площадь участка, на котором распложен объект оценки составляет 2575 м.2.
Так как рынок аренды земельных участков не развит, то величина дополнительного дохода Дог могла бы быть определена путем использования и анализа данных по продаже участков, расположенных непосредственно в с.Оленевка. На момент оценки конкурентноспособный уровень цен составляет 2000 у. е. за 1 сотку земли.
Ставка капитализации может быть расiитана аналитически.
Ск - ставка капитализации постоянного дохода.
При раiете ставки капитализации постоянного дохода были использованы следующие предпосылки:
Ставка капитализации определена методом суммирования:
Определение безрисковой ставки
Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся вкладчику.
В рамках отчета будут использоваться данные по доходности банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные берутся на портале www.bank.gov.ua . В рамках раiета используется показатель 9,5%-3=6,5%.
Определение величины поправок на различные виды рисков {риски взяты на основании положений материала изложенного на стр.203. Методческие основы
Copyright © 2008-2014 geum.ru рубрикатор по предметам рубрикатор по типам работ пользовательское соглашение