Geum.ru


Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова

Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение

Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение



стоимости

4.определение величин корригирующих коэффициентов

5.учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости

объекта.

В рамках сравнительного подхода может использоваться также метод валового рентного мультипликатора.

Методика определения износа объекта оценки

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. Различают три вида износа: -физический; -функциональный; -внешний (экономический)

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ - утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента), согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, М., 1990 г. и Правил определения физического износа жилых домов, утвержденных Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

По результатам визуально - экспериментальных обследований объекта в зависимости от степени повреждения конструкций оценивается техническое состояние по следующим категориям:

1категория - исправное, допускающее дальнейшую нормальную эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов (0тАж20%);

2категория - работоспособное, характеризующее наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и требующие проведения внеплановых ремонтных работ, но не снижающие несущую способность основных конструктивных элементов (21.... 40%);

  1. категория - ограниченно-работоспособное состояние, при котором по конструкциям имеются повреждения, требующие немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабление сечений коррозионными повреждениями и т.д.) (41.. .60%);
  2. категория - недопустимое состояния, при котором существует угроза нарушения функциональной пригодности здания и требуются срочные противоаварийные мероприятия и ремонтные работы (61-80%);
  3. категория - аварийное состояние, при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушение функциональной пригодности здания, что требует срочного усиления конструкций и устранение причин, вызывающих их повреждение (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, нарушение норм по первой и второй группам предельных состояний, значительное ослабление сечений с угрозой разрушения) (81.. 10%).

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= ? Фэi*Li

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэi - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li- удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Методика определения стоимости прав пользования земельным участком

При определении рыночной стоимости объектов оценки необходимо оценить нематериальный актив- право пользования земельным участком. Это связано с тем, что его реализация обеспечивает получение дополнительного рентного дохода, который связан со специфической полезностью конкретного земельного участка - местоположением, уровнем благоустройства и характером использования.

Именно данное обстоятельство и позволяет рассматривать право пользования землей как нематериальный актив, который влияет на совокупную продуктивность или эффективность любого вида деятельности.

Дополнительный доход:

  1. приравнивается к рентному доходу равному выплачиваемой контрактной арендной платы или величине выплачиваемого налога на землю при неразвитом рынке аренды земельных участков
  2. определяется как разница между полученным доходом от владения конкретным земельным участком и выплачиваемой арендной платой (налогом на землю)

В соответствии с п. 12 разъяснений некоторых положений Методики оценки имущества (№10-36-835 от 23 января 2004 года):

1) в случае объективного отсутствия рыночных данных, необходимых для раiета дополнительного дохода арендатора за 1-ый год, искомая величина определяется путем капитализации фактически начисленной арендной платы или годового земельного налога за пользование земельными участками, если арендная плата установлена на уровне земельного налога;

  1. период прогнозирования принимается в размере 50 лет ;
  2. Ставка капитализации, которая используется для раiета стоимости права пользования земельным участком определяется в соответствии с требованиями пункта 7 Методики экспертной денежной оценки земельных участков.

Идентификация объекта оценки

Объектом оценки выступает двухэтажное здание бывшего общежит

Copyright © 2008-2014 geum.ru   рубрикатор по предметам  рубрикатор по типам работ  пользовательское соглашение