Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова
Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение
Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение
Вµ строительных издержек в балансовую стоимость здания могут быть включены издержки на проектно-изыскательские работы, на благоустройство прилегающей территории, издержки по техническим условиям городских коммунальных служб. В тех случаях, когда имеет место плохой контроль за составлением исполнительной документации на выполняемое строительство, а также когда нет достоверных документов (акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, исполнительная смета, акты выполнения строительно-монтажных работ), подтверждающих факт включения в балансовую стоимость только стоимости СМР по возведения оцениваемого здания, балансовая стоимость часто оказывается завышенной. Могут быть и обратные случаи: в процессе эксплуатации здания оно было существенно реконструировано хозяйственным способом с добавлением новых помещений или заменой отдельных конструктивных элементов (например, кровли), а балансовая стоимость не была изменена. То есть данный метод дает корректный результат только при наличии полной информации о строительстве здания и его эксплуатации, получение которой очень затруднено.
Б) Поэлементный способ
Основан на оценке стоимости отдельных конструктивных элементов здания (сооружения), деталей, узлов и агрегатов машин и оборудования и т.д. с учетом всех расходов на их приобретение (изготовление), транспортировку, монтаж, ввод в эксплуатацию и т.д. и суммировании данных оценок.
Метод практически применим по существу только при наличии детальной технической документации по объекту оценки, поскольку в противном случае процесс оценки фактически включает в себя процесс проектно-изыскательских (проектных) работ со всеми вытекающими временными и стоимостными последствиями.
Основным способом метода замещения является:
Способ единичных показателей.
Данный способ основан на сопоставлении строительных издержек на строительство здания-аналога и оцениваемого здания. За стоимость возведения единицы объема или площади оцениваемого здания Оценщиком принималась единичная стоимость из сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости ..." (СУПВС) с учетом корректировки на соответствие аналогу конструктивных элементов и обеспеченности инженерными коммуникациями.
Данный подход применим в случае, когда доля конструктивных несовпадающих элементов составляет не более 15-20% от величины единичной стоимости мЗ здания, а также при совпадении габаритов здания по сборникам.
Несоответствие обеспеченности оцениваемого здания и здания-аналога инженерными коммуникациями корректируется путем уменьшения или увеличения единичной стоимости на величину, соответствующую удельному весу данного вида коммуникаций в единичной стоимости всего здания (из сборника УПВС).
Вследствие того, что у собственника объекта отсутствовала техническая документация (сметы на возведение здания), то в рамках затратного подхода использовался способ единичных показателей, оперирующий укрупненными показателями раiета.
Подход с точки зрения дохода.
Подход с точки зрения дохода основывается на одном из фундаментальных принципов оценки - принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с точки зрения ожидания получения будущих доходов, т.е. стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. В рамках данного подхода обычно применяются два метода:
Прямой капитализации дохода, полученного от оцениваемого объекта за раiетный период (обычно календарный год) при расходах, типичных для оцениваемого объекта;
Дисконтирования потока дохода от владения объектом оценки, ожидаемого к получению, за раiетный период (обычно 3-5 лет) при типичных расходах, относимых либо на iет собственника, либо арендатора.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируемые суммы расходов и доходов.
Метод дисконтирования наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, варьирующиеся в разные периоды эксплуатации объекта.
В связи с тем, что при определении стоимости Оценщик оперирует уровнем дохода неравномерно распределенном по времени, то в рамках отчета применяется метод дисконтирования денежных потоков.
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.
В основе наиболее применяемого при оценке в рамках данного подхода метода сравнения продаж лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит за предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.
Основные шаги при применении данного метода включают в себя:
- сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов
- выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов
- анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в Copyright © 2008-2014 geum.ru рубрикатор по предметам рубрикатор по типам работ пользовательское соглашение