Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова
Дипломная работа - Медицина, физкультура, здравоохранение
Другие дипломы по предмету Медицина, физкультура, здравоохранение
ия используемое в качестве летнего пансионата. Группа капитальности здания- 1ая. Участок огорожен. Дворик со стороны входа выложен декоративной фигурной плиткой.
Объект эксплуатируется в выбранном функциональном ключе уже не протяжении нескольких лет подряд Постепенно вкладываются средства как в ремонт, так и в оснащение пансионата соответствующими летнему отдыху инвентарем.
Из коммуникаций в наличии электроосвещение, водоснабжение (из скважины). Выход стоков осуществляется в выгребную яму. Теплоснабжение обеспечивается путем прогрева здания электрическими тенами. Газоснабжение отсутствует. Нужды кухни обеспечиваются газовыми баллонами.
На первом этаже кроме непосредственно номеров расположены помещения кухни, а также две небольшие столовые (см. фото в приложении) и душ.
Отделка номеров, расположенных в уровне 1-го уровня - простая. В одном типовом номере может разместиться 2-3 человека.
В уровне 2-го этажа расположен большой холл (см. фото), который используется для просмотра телепрограмм и игры в бильярд.
В уровне 2-го этажа размещено несколько номеров люкс (см. фото).
Внутренний дворик достаточно ухожен. С одной стороны располагается небольшой плодоносящий сад, а с другой декоративный минифонтан. По краям расположены небольшие столики. Имеется мангал для жарки шашлыков. За домом находится летний душ и кухня.
Подвал частично используется под складские помещения. Достаточно много площадей подвального уровня пустует может потенциально использоваться для расширения сервиса пансионата (тир, спорт. зал, сауна).
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
В соответствии с определением, данным в Международных стандартах оценки, наиболее эффективное использование определяется как Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
В рамках проводимой оценки здания бывшего общежития напрашивается только один вариант - использование объекта по прямому назначению - организация курортного отдыха в режиме работы в качестве пансионата (мини гостиницы). Иные варианты использования даже приблизительно не могут рассматриваться, так как не отвечают требованиям элементарной логики.
Принцип разумной оправданности
Во-первых, объект расположен в прибрежной зоне Черноморского региона, в зоне пешеходной доступности до береговой морской линии.
Во-вторых, на протяжении нескольких лет его использование было напрямую связано с организация приема отдыхающих, да и в прошлое время он использовался для размещения приезжих, которые прибывали в данный регион для решения профессиональных и других задач.
Принцип физической возможности.
Объект спроектирован, по коридорному типу с множеством комнат, что позволяет проводить его
использования в выбранном функциональном ключе.
Принцип юридической законности.
Эксплуатация объекта в целях курортного бизнеса является юридически законной и допустимой.
Принцип осуществимости с финансовой точки зрения.
Для продолжения эксплуатации объекта оценки в выбранном ключе необходимо проводить поэтапный ремонт номерного состава. Учитывая, что объект расiитан для приема отдыхающих со средним достатком, то затраты на ремонт будут сопоставима с предполагаемой коммерческой выгодной от эксплуатации.
Раiет стоимости
Используемые подходыЗатратный подход Доходный подход
Сравнительный подходЗатратный подход: используемые способыСпособ раiета по единичным показателям
Поэлементный способ
Способ количественного анализаДоходный подход: используемые способыСпособ прямой капитализации
Способ дисконтирования
РАiЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Данный подход использовался в рамках настоящей оценки вследствие того, что воспроизводство офисной недвижимости в центральной части города является экономически целесообразным и физически возможным. Основными этапами применения затратного подхода являются:
- выбор методического приема;
- оценка стоимости замещения оцениваемого объекта;
- раiет выявленных видов износа;
- определение остаточной стоимости замещения объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ;
- оценка стоимости прав, связанных с земельным участком (оценка фактора местоположения);
- раiет итогового значения с последующим увеличением полученной величины на стоимость фактора местоположения земельного участка.
СПОСОБ ЕДИНИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ.
Для определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя используются соответствующие сборники УПВС Госстроя СССР, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР.
Стоимость объекта в действующих ценах определяется в соответствии с "Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" (Государственный комитет Украины по делам строительства и архитектуры, Киев, 1995 г.).
Стоимость замещения объекта определяется формулой:
Сз = Сб * Об * Ку*Кп
где:
Сз - стоимость замещения объекта;
Сб - базовая стоимость аналога в ценах 1969 г.;
Об - строительный объем оцениваемого объекта;
Ку - коэффициент удорожания (повышение уровня цен с 1969 по 25.08.2007 г).
Данный коэффици
Copyright © 2008-2014 geum.ru рубрикатор по предметам рубрикатор по типам работ пользовательское соглашение