Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?осударственной экспертизы проектной документации.
.Государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, то застройщик не имеет права заключать с дольщиками договор участия в долевом строительстве.
Как показывает практика данные правила часто нарушаются. Пример.
Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО СтройАчинск требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и иных нормативно - правовых актов в области долевого строительства.
ООО СтройАчинск является одним из застройщиков в городе Ачинске и осуществляло строительство 10 - ти этажного, 78 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго - Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию. На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения. Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушении требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено Кодексом РФ об административных правонарушениях.
И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной .
Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве.
Ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до одного миллиона рублей.
Помимо прав, в законе Об участии в долевом строительстве… закреплены и обязанности застройщика. Во-первых, это передача участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона №214 - ФЗ застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участников долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией.
С.П. Гришаев отмечает, что так как в большей части случаев застройщиком выступает коммерческая организация, то цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщик. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей - застройщиков. А между тем, предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 Федерального закона Об участии в долевом строительстве… правило вряд ли возможно.
Что же касается обязанностей застройщика, которые предусмотрены договором участия в долевом строительстве, то у каждого правоведа своя точка зрения.
Например, С.А. Лукшин выделяет такие обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве как:
.Обеспечивать выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормами;
.Осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
.Контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
.Совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
В.В. Васькин и Р.Р. Мустафин считают, что передача объекта в срок, установленных договором - одно из ключевых обязательств застройщика.
Изучив множество договоров долевого строительства различных фирм-застройщиков, можно выделить основные обязанности застройщика:
.Обязан осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;
.Обязан предоставить по требованию участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства, такую как:
Учредительные документы;
Свидетельство о государственной регистрации;
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
Аудиторское заключение за посл