Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
использованной литературы и приложения.
Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
.1 Понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве - один из самых распространенных видов договоров на сегодняшний день. Заключение такого договора регламентируется федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в ред. от 30.11.2011 года). Однако, данный закон не позволяет определить место указанного выше договора в системе гражданско - правовых обязательств.
До настоящего времени четкого определения договоров, регулирующих деятельность в сфере долевого строительства, в законе не содержится. В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их. Зачастую наблюдается ошибочная квалификация со схожими общественными отношениями: в одних случаях данные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 Гражданского кодекса РФ), в других случаях - как договоры подряда (гл. 37 Гражданского кодекса РФ).
Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Это является одним из пробелов в законодательстве, касающемся долевого строительства. Путая договор участия в долевом строительстве с другими видами договора, зачастую невозможно правильно определить ответственность сторон, что приводит к множеству судебных разбирательств. Поэтому в данном параграфе автор определяет основные черты, признаки исследуемого им договора.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона Об участии в долевом строительстве… по договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях. Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает лишь приобретение того, что построено.
Анализ юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что многие исследователи ограничивались лишь выделением особенностей и сравнением договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми конструкциями.
Договор долевого участия в строительстве является комплексным договором, соединяющим в себе черты различных договоров; договором, направленным на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений. Преобладающей чертой этих договоров является их выраженный обменный, встречный характер. Это договоры, в которых преобладают черты совместной деятельности. Данной точки зрения придерживается К.И. Скловский. Далее, автор весьма аргументировано рассматривает проблемы исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве, выделяет признаки этого договора, но уклоняется от его определения.
А. Г. Щербинин проводит исследование особенностей договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд, выделяет классификационные признаки этого договора, рассматривает проблемы, связанные с его государственной регистрацией. Но он не указывает на то, что понимается под договором долевого участия в строительстве.
В. Бублик пытается выделить признаки договора долевого участия в строительстве через сравнение с договором простого товарищества. Автор приходит к выводу, что рассматриваемый договор не является договором о совместной деятельности, поскольку отсутствует общая цель, но он принадлежит к роду договоров простого товарищества.
Некоторые ученые проводят исследование договора участия в долевом строительстве и предлагают его определение, которое не совсем точно отражает признаки понятия.
Так, например, Е.Г. Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру.
Предложенное Е.Г. Козловой определение договора долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости, например, объектов здравоохранения, культуры и т.д. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.
Дост