Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?оду 2010 года (в 2010 году было введено 58,4 млн. кв. метров жилья). Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей.
В отличие от большинства развитых стран, где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства.
Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.
Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.
Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.
Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.
Необходимость принятия данного закона также была предопределена потребностями гражданского оборота в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421). Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.
Рассмотрим, что нового внес Закон № 214 в отношения в сфере долевого строительства.
Со вступлением в силу Федерального закона № 214 -ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ коренным образом изменилась схема вовлечения частного капитала в финансирование жилищного строительства. Если раньше застройщик продавал почти треть квартир еще до получения необходимых разрешительных документов для строительства, то в настоящее время все изменилось. В соответствии со статьей 3 Федерального закона №214- ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. Сейчас для начала строительства вынужден либо привлекать свои денежные средства, либо брать кредиты в банке под высокие проценты, что, соответственно, не является выгодным мероприятием, так как приводит к удорожанию строительства и снижению спроса на построенные квартиры.
Следующее, что внес Закон стала государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Как отмечает Демёхин А.И. закон внес жесткую регламентацию прежде всего в социально - потребительские правоотношения, складывающиеся при строительстве в жилищной сфере. Но вместе с этим на практике возникают коллизии, которые с очевидностью свидетельствуют о необходимости существенной доработки закона. Так одним из серьезных нововведений стало требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон Об участии в долевом строительстве… предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. Однако последовательное соблюдение данных требований закона под силу далеко не всем застройщикам. Более подробно автор на этом останавливается во второй главе.
Так же с принятием и вступлением в силу ФЗ Об участии в долевом строительстве… отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права с?/p>