Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
здание в установленном порядке введено в эксплуатацию, но передача объектов долевого участия инвесторам еще не завершена.
По отчетности на конец III квартала (за год данные еще не представлены) общее количество заключенных договоров по указанным объектам приближается к 23 тыс., сумма обязательств по ним составляет более 65 млрд. руб., что превышает половину доходной части краевого бюджета.
В том числе за три квартала 2011 г. заключен 7081 договор долевого участия, привлечено 16,23 млрд. руб.
В целом по прошлому году, по данным Росреестра, количество договоров долевого участия достигло 11 213, что почти в полтора раза больше показателей 2010-го.
Согласно февральскому отчету, за первые два месяца 2012-го объемы строительных работ в крае снизились на 16%, причем в феврале падение было гораздо более значительным - на 27%. Ввод общей жилой площади сократился еще существеннее - на 37%.
В этом году в Красноярске резко сокращаются объемы жилищного строительства.
Большинство опрошенных руководителей, сравнивая нынешний год с прошедшим, отметили не только уменьшение объемов работ, но и другие негативные факторы: сокращение численности сотрудников и размера собственных средств компаний, рост цен на материалы и комплектующие и т. д..
Все это неминуемо сказывается на численности обманутых дольщиков и перспективе решения их проблем.
Подводя итог всему вышеизложенному, можно выделить следующие проблемы, касающиеся реализации прав, обязанностей и ответственности застройщика:
.Ненадлежащее оформление документов;
.Подложные документы: разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию;
.Недостаточность денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, следствием чего является несдача объекта в срок;
.Уголовные преступления в сфере долевого строительства.
Основной причиной первой проблемы является не сколько вина застройщиков, сколько невнимательность участников долевого строительства - дольщиков. В свободном доступе находятся как документы, которые застройщику необходимо предоставить дольщику до заключения с ним договора участия в долевом строительстве, так и образец самого договора. В большинстве случаев застройщики пытаются выдать договор долевого участия в строительстве за другой схожий с ним договор. Если дольщик внимательно изучит перечень документов и содержание договора, то проблем с ненадлежащим оформлением можно будет избежать.
Что же касается проблем с подложными документами, то причина одна - коррупция со стороны органов власти, выдающих липовые разрешения на строительства. Чтобы избежать данной проблемы нужно ужесточить ответственность за предоставление подложных документов в сфере долевого строительства путем внесения в УК РФ уголовного наказания в виде лишения свободы с запретом занимать государственные должности.
Что же касается последних двух проблем, то на взгляд автора их можно решить путем законодательной инициативы. Таким законодательным актом должно стать взаимное страхование гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. Предлагается создание общества взаимного страхования застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории РФ, функционирующей на основе членства застройщиков. Основу страхования составит создание относительно дешевого единого взаимного фонда денежных средств, исключающих распределение прибыли между членами общества, что, во-первых, не должно привести к значительному увеличению цены строительства жилья, во-вторых, ставит барьер для возможных злоупотреблений со стороны самих членов общества. В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилья или не получит в полном объеме соответствующее денежное возмещение, общество взаимного страхования застройщиков выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере. Застройщик, не получивший полис взаимного страхования не получит право привлекать деньги дольщиков, а также не получит разрешений на строительство жилых домов.
Либо можно предложить второй вариант: создание саморегулируемой организации застройщиков региона, которая будет нести ответственность за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую организацию не получат право привлекать деньги дольщиков. Этим проектом предусматривается возможность ведения расчетов между застройщиком и участником долевого строительства через депозит нотариуса или использования банковского аккредитива банков только с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства нотариусу или в банк, а застройщик, чтобы частями получать деньги на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил определенный объем работ, предусмотренных договором как условие для получения оплаты. То есть застройщик получит деньги дольщика после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.
Так же следует ввести не административную, а уголовную ответственность за такие нарушения как: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без соответствующего разрешения, не сдача объекта строительства в срок. Следует четко определить круг лиц, котор