Особенности ипотеки жилища
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
свод законодательных актов, в которых нормы об ипотечных отношениях разбросаны по различным главам сводов или разным кодексам.
В американской правовой литературе под ипотекой обычно понимается способ обеспечения обязательства имуществом без его фактической передачи кредитору. Основная цель установления ипотеки - обеспечить выполнение основного обязательства должником. В отличие от залога имущество, на которое устанавливается ипотека, не передается кредитору, а остается у должника. Следует пояснить, что в правовой практике США, основанной на английском общем праве, ипотека устанавливается на любое имущество, которое может передаваться одним лицом другому. Квалифицирующим признаком данного способа обеспечения обязательства является не вид имущества (движимое или недвижимое), а то, что имущество, ставшее обеспечением обязательства, остается во владении должника.
Законодательная практика в тех штатах, где принята концепция ипотеки общего права, не отличается единообразием. В одних штатах кредитор обязан все полученные доходы от использования имущества, переданного в ипотеку, засчитывать как исполнение основного обязательства. В других штатах кредитор обязан использовать полученные от имущества доходы для уплаты установленных на имущество налогов и сборов; оставшаяся после оплаты сумма не включается в зачет основного обязательства. По законодательству всех штатов, в которых принята концепция ипотеки общего права, кредитор обязан заботиться о сохранности переданного в ипотеку имущества, если он вступил во владение имуществом и получает от него доходы. В противном случае обязанности платить установленные налоги и сборы и обеспечивать сохранность имущества лежат на должнике, который владеет и пользуется имуществом, переданным в ипотеку.
Однако на практике кредиторы редко используют свое право пользования и владения имуществом, переданным в ипотеку. Как правило, по соглашению кредитора с должником последний продолжает пользоваться таким имуществом в обычном порядке. Должник, теряя право собственности на предмет ипотеки, сохраняет за собой право на выкуп заложенного имущества. Срок действия этого права в разных штатах различен- от 3 месяцев до 3 лет. Общим является лишь положение о том, что нельзя лишить этого права соглашением кредитора с должником.
В правовом регулировании ипотеки в различных штатах США наряду с различиями можно выделить и общие черты.
Во-первых, ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства. Основным обязательством может выступать не только денежное требование. Законодатели специально не оговаривают, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой.
Во- вторых- это не самостоятельное значение ипотеки. Ипотека не может быть установлена сама по себе, она всегда обеспечивает основное обязательство. Оформляться ипотека может как в том же договоре, на основании которого возникает основное требование, так и в самостоятельном договоре.
В - третьих, ипотека может устанавливаться на недвижимое и движимое имущество.
В - четвертых, ипотека не требует личного исполнения должником своего обязательства, если только это специально не предусмотрено в договоре.
Законодательная практика штатов обычно выделяет общую и специальную ипотеку.
Ипотека может устанавливаться на имущество для обеспечения основного обязательства с участием нескольких кредиторов. По сути дела, у одного должника возникает несколько обязательств. Между участниками сделки заключается одно соглашение, по которому несколько кредиторов предоставляют заем должнику с четким разграничением сумм и процентов. Все эти обязательства самостоятельны (здесь кредиторы не выступают солидарно), хотя и объединены в одном соглашении и обеспечиваются одним имуществом. Данная разновидность ипотеки в законодательстве штатов определяется как общая ипотека.
Специальная ипотека по законодательству большинства штатов устанавливается для обеспечения одного основного обязательства.
В соответствии с гражданским правом в Швейцарии ипотекой считается только такое вещное обеспечение обязательства, которое возникает на основании договора или закона при условии занесения записи в реестр недвижимости. Однако ипотека не является единственным возможным в этой правовой системе способом обеспечения, объектом которого становиться недвижимость. Возможны три вида залога недвижимости: 1) ипотека, 2) залог на основании ипотечной закладной, 3) залог на основании закладной по ренте на недвижимость. Два последних вида залога требуют составления особого сертификата, отвечающего признакам ценой бумаги, который служит основанием возникновения залога и позволяет уступать права ипотечного кредитора в упрощенном порядке. Эти два вида залога недвижимости имеют много общего, поэтому при рассмотрении их правовых последствий будут упоминаться под общим названием ипотечные закладные (за исключением случаев, когда потребуется выделить особенности каждого вида). Залог недвижимости в иной форме прямо запрещен.
В древнейшую эпоху развития Руси в качестве обеспечения исполнения обязательства служило не имущество, а личность должника. Такая форма залога получила название закупничество или закладничество и достаточно долго существовала в России.
Закладничество вплоть до XVII в. было одним из способов закрепощения крестьян и посадских людей. К памятникам русского права, которые з