Особенности ипотеки жилища
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ает верителю власть над предметом залога. Это право античные римские юристы относили к разряду прав на чужую вещь. Право на залог - это право верителя на часть (все) имущество должника.
Требование, обеспеченное залогом, могло быть условным, срочным или будущим. Предметом залога являлась вещь, которая должна была быть отделенной, самостоятельной и не изъятой из гражданского оборота. Ипотека давала верителю право на чужую вещь. Он не имел право собственности, а только юридическое право владения предметом залога. Соответственно ему принадлежало и право продажи предмета залога. Такое право могло быть реализовано в случае неуплаты долга.
Подробное регулирование получила ипотека в обязательственном праве. Римляне залогом обеспечивали различного рода договорные обязательства: ссуды, найм и другие.
Права залогодержателя (верителя) на залог - земельный участок - обеспечивалось виндикационным, негаторным и иными исками, т.е ипотека земли защищалась точно так же, как и право собственности, право на чужую вещь. К тому же римляне выделяли такие иски, как иск по поводу вреда, понесенного залогодержателем от заложенной вещи, иск по причине фактических недостатков заложенной вещи, иск по причине юридических недостатков заложенной вещи, иск по поводу процессуальных издержек.
Дальнейшее развитие института ипотеки нашло свое отражение и в средневековом праве.
Средневековое английское право не знало института залога земли в том виде, в каком он был известен римскому (или современному) праву, т.е. как особого вида вещного права, отдельного от права собственности, дающего кредитору возможность обеспечить возврат долга за счет стоимости заложенного имущества.
Между тем проблема обеспечения долга очень рано приобрела в Англии свою практическую остроту. Еще в XII в. должник мог передавать в обеспечение долга землю кредитору на основании фидуциарной (основанной на доверии) сделки, в силу которой кредитор становился собственником земли, но обязан был, не нарушая доверия, вернуть ее должнику после исполнения им своих обязательств.
В случае неисполнения их в срок, право собственности кредитора на заложенную землю становилось бесспорным. Кредитор мог даже не засчитывать в счет погашения долга полученные от земли доходы.
В XIII - XIV вв. права залогодателя получили защиту в судах общего права, которые стали требовать возвращения земли должнику, если обязательство было исполнено в назначенный срок.
Важное место в средневековом праве Франции занимал договор займа.
В ряде долговых документов XII - XIII вв. использовалась римская формула займа ( mutuum ), но она не получила распространения. Каноническое право запрещало взимание процентов, но, поскольку крупнейшим заимодавцем во Франции в это время была церковь, она же нашла и обходные пути для этого запрета. В некоторых случаях должник выплачивал кредитору заранее определенную сумму (до 25% от полученной им в долг), которая не считалась процентами. В других случаях он принимал на себя встречное обязательство выплачивать кредитору фиксированную ренту в виде определенной части доходов. Со временем при договоре займа все чаще стал использоваться мертвый залог, при котором должник закладывал земельный участок, причем доходы от него поступали кредитору и не засчитывались в счет уплаты долга.
XIV - XV вв. в качестве заимодавцев во Франции выступает уже городская верхушка, ростовщики, которые под залог земли или за право взимать ренту ссужали деньги крупным феодалам и самому королю. В период абсолютизма ростовщические операции приобрели широкий размах, а число заложенных сеньорий стало столь значительным, что это вызывало всеобщее недовольство дворянства. Королевским ордонансом в XVIII в. был запрещен залог имущества, если он сопровождался передачей кредитору заложенной земли. Но еще с XII в., особенно в ростовщических операциях церкви, для гарантии по договору займа стала использоваться ипотека, когда заложенная земля оставалась у должника, но с выплатой последним установленной ренты.
В современном праве институт ипотеки видоизменился, но основы его, построенные еще римскими юристами, остались незыблемы. Принципы, разработанные в римском праве, восприняты не только континентальной правовой системой, но и англо- американским общим правом.
Правовое регулирование ипотеки в Германии закреплено в Германском гражданском уложении.
Под ипотекой понимается право залога, в соответствии с которым ипотечному кредитору предоставляется право использования обремененного земельного участка в целях удовлетворения своего требования. Это может быть достигнуто путем принудительной продажи земли с торгов либо путем установления принудительного управления. Часть земельного участка, находящегося в долевой собственности, также может быть обременена ипотекой. Ипотека предполагает наличие обязательственного требования, обеспечиваемого ею.
Ипотека распространяется не только на земельный участок, но и на отделенные от него плоды и иные составные части. При этом они считаются отделенными в пользу кредитора. Ипотека распространяется также на требования, вытекающие из найма и аренды земельного участка.
В целях обеспечения требования ипотека может быть установлена в отношении нескольких земельных участков. В этом случае кредитор может требовать удовлетворения в части из каждого отдельного участка.
Во Франции ипотека регулируется Гражданским кодексом 1804 г. и рассматривается в качес