Особенности ипотеки жилища
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
°ми посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Но нужно признать, что договоры, подлежащие государственной регистрации, в том числе и договор об ипотеке, фактически всегда будут заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Необходимость составления единого документа объясняется теми требованиями, которые учреждения юстиции, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предъявляют к документам, представляемым на регистрацию.
Сторонники отмены обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки считают, что в настоящее время, с введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации договора ипотеки вполне достаточно и нотариальное удостоверение является излишним административным барьером. С этим утверждением невозможно согласиться, поскольку процедура государственной регистрации не тождественна нотариальному удостоверению и не может заменить его.
Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нацеленного на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество, действительно велико. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя принадлежность их конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность.
Требование государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения установлено ГК РФ в качестве обязательного.
Порядок государственной регистрации устанавливается ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятым 21 июля 1997г.
В Законе о регистрации правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. 1 и 2 ст. 29 Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.
Пункт 5 ст. 29 Закона о регистрации является отсылочной нормой, согласно которой особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке. Таким образом, эта норма Закона о регистрации дает основания для установления особых правил регистрации ипотеки, но только в Законе об ипотеке, а не в каких-либо иных нормативных актах. Кроме того, поскольку правила ст. 4 Закона о регистрации, относящейся к общим положениям этого Закона и исключающей его применение в отношении прав на условную недвижимость, распространяются и на его ст. 29, можно сделать вывод, что действие п. 5 этой статьи не распространяется на ипотеку условной недвижимости.
Согласно ст. 10 этого Закона договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, он считается заключенным и вступает в силу с момента такой регистрации. По общему правилу ст. 11 Закона об ипотеке с этого же момента возникает и право залога, то есть право залогодержателя на заложенное имущество, однако если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. С момента возникновения права залога заложенное имущество считается обремененным ипотекой.
.3 Существенные условия договора ипотеки
В соответствии со ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 данные условия являются существенными условиями договора залога. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным(приложение 3).
Статья 5 ФЗ "Об ипотеке" определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в ст. 130 ГК Российской Федерации, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, - на которые зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. П. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" конкретизирует имущество, которое может быть