Особенности ипотеки жилища
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?и размеры (приложение 1).
В п. 43 Постановления Пленумов № 6/8 указано, что, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Заметим, что, несмотря на это указание, регистрирующие органы обычно требуют указывать все условия обеспечиваемого обязательства.
В соответствии со ст. 50 Закона "Об ипотеке" при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, из самой статьи следует, что при таком расхождении договор ипотеки не считается незаключенным, а единственный риск, который из этого вытекает, - это то, что будет признано, что ипотекой обеспечивается обязательство не в полном объеме, а в том объеме, который указан в договоре ипотеки. Но надо заметить, что судебная практика иногда очень интересно трактует те или иные вопросы.
Пунктом 4 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
При этом для действительности договора ипотеки не имеет значения, обеспечиваются ли ипотекой обязательства по договору одного лица или нескольких лиц.
Вместе с тем обеспечение одним договором ипотеки обязательств нескольких лиц невыгодно банку и влечет следующие риски:
) риск отказа в или государственной регистрации договора ипотеки на том основании, что данная ипотека должна оформляться двумя договорами, как предшествующая и последующая ипотека. Данный отказ может быть обжалован в судебном порядке, но тем не менее обжалование отказа займет срок от нескольких месяцев до нескольких лет и значительно затянет регистрацию договора ипотеки и выдачу кредита;
) при обращении взыскания на предмет ипотеки с торгов по обязательствам одного из лиц в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также если его реализация оказалась невозможной. Таким образом, обращение взыскания на предмет ипотеки по одному из обеспечиваемых обязательств повлечет прекращение ипотеки. При этом банк будет обязан вернуть денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований, во исполнение которых было обращено взыскание на предмет ипотеки. В случае удержания банком денежных средств по остальным обязательствам, которые обеспечивались данной ипотекой, эти денежные средства с процентами за пользование чужими денежными средствами могут быть истребованы залогодателем. В этом случае банк может подать иск о досрочном истребовании кредита от остальных должников по обеспечиваемым ипотекой обязательствам, но существует высокий риск отказа в удовлетворении данного иска на том основании, что данные лица какие-либо обязательства перед банком не нарушали, а ухудшение обеспечения произошло по обстоятельствам, за которые данное лицо не отвечало и, более того, наступление которых зависело от воли банка. Таким образом, остальные обязательства, указанные в договоре ипотеки, не будут обеспечены. Соответственно при необходимости обеспечить ипотекой обязательства нескольких лиц должно заключаться несколько договоров ипотеки.
Таким образом, могут быть обеспечены одним договором ипотеки обязательства одного заемщика из нескольких договоров ипотеки. Но это только в том случае, если все эти договоры изначально включены в договор ипотеки. Если же изначально в договор ипотеки включен, например, один кредитный договор, а второй стороны пытаются внести в договор ипотеки позже, оформив его в качестве дополнительного соглашения к договору ипотеки, то регистрирующие органы, на наш взгляд, справедливо отказывают в регистрации таких дополнительных соглашений, требуя их оформления в виде последующей ипотеки, т.к. обеспечиваемые ею новые обязательства не имеют никакого отношения к существующему обязательству, обеспеченному первоначальной ипотекой.
2 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛИЩА
.1 Жилые дома и квартиры как предмет ипотеки
Глава XIII (статьи 74 - 78) Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир. Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может