Особенности ипотеки жилища
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
Однако нельзя сбрасывать со счетов, что и без того все действующие функции ипотеки направлены на обеспечение исполнения обязательств залогодателем, на стимулирование кредиторов выдавать кредиты.
Функциональная направленность ипотеки жилища мало чем отличается от залога вообще - это обеспечение исполнения обязательств по договорам кредитования или займа.
Поэтому ключевым в данном вопросе является определение цели, то есть для чего применяется данный институт. Условия ипотеки должны быть направлены не только на снижение банковских рисков в этой сфере, но и повышать степень доступности кредитов для населения.
Решение жилищной проблемы, в первую очередь, потребует принятия комплекса мер на государственном уровне, за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное кредитование, являющееся одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, в России появилось совсем недавно.
Первая и основная проблема, с которой сталкивается кредитор, - большой риск невозврата кредита. Несмотря на то, что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае невозврата невелика. После кризиса цены на жилье начали неуклонно падать. Сложилась ситуация, когда аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, ведь кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время весьма велика.
Второй существенной проблемой развития ипотечного кредитования является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике лишь 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Из этого следует, что оставшиеся 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует.
Реальным механизмом стимуляции рынка жилищного кредитования является обращение ипотечных ценных бумаг, так называемых закладных. Закладные, выпускаемые заемщиком, являются эффективным финансовым инструментом, позволяющим кредиторам диверсифицировать риски, а также изменять стоимость денег на протяжении срока действия ипотечных кредитов. Обращение закладных, к сожалению, пока не урегулировано. Федеральный закон Об ипотеке лишь в общих чертах описывает порядок сделок с этими ценными бумагами. Не являясь эмиссионными, закладные не подпадают под компетенцию деятельности Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг.
Серьезными препятствиями на пути развития ипотечного кредитования считаются достаточно тяжелое налоговое бремя и государственные сборы за нотариальную регистрацию договоров ипотеки. В реальности же воздействие на рынок оказывает только непропорциональный настоящим экономическим условиям размер льготы по подоходному налогу с физических лиц при приобретении недвижимости. Увеличение льготы хотя бы до десятитысячекратных размеров минимальной оплаты труда позволило бы, по оценкам специалистов, стимулировать рост объемов ипотечного кредитования примерно на 10%. Для введения этой льготы необходимо внесение поправок во вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации, что представляется проблематичным. Работа в этой области ведется МНС России совместно с Госстроем России.
Исходя из проблематики ипотечного кредитования, можно предположить, что целесообразно отказаться от использования различных займов. Разумнее, на мой взгляд, отвлечение средств с рынка государственных и корпоративных ценных бумаг в сектор закладных.
Приоритетными шагами тут должны стать реализация небольших ипотечных кредитов, покрытие части расходов на приобретение нового жилья - старым (его стоимостью). Сегодня назрела потребность в федеральном институте для стимуляции ипотечного кредитования, в нормативной базе на федеральном и региональном уровне, в анализе и прогнозировании всего относящегося к ипотеке, в подготовке специалистов. Но пока все эти препоны не устранены, слово ипотека не будоражит воображение потенциального новосела.
Тем не менее, ипотека, на наш взгляд, получит все большее и большее распространение и даст импульс инвестициям и экономическому росту, иного пути просто нет.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государствен?/p>