Особенности ипотеки жилища
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
предметом ипотеки. Это, во-первых, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке". Во-вторых, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В-третьих, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат (одной или нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В-пятых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты(приложение 4).
Определение понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК Российской Федерации. Это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Понятно, что разделение имущества на движимое и недвижимое не случайно. Практически его значение проявляется особенно в большей ограниченности господства над недвижимостью и в прочности укрепления прав на эти виды имущества, сравнительно с имуществом движимым.
Согласно общему правилу предметом ипотеки не может быть имущество (объекты), изъятое из оборота; оно должно быть прямо указано в законе (п. 2 ст. 129 ГК Российской Федерации). Круг имущества, изъятого из оборота, неширок. Сюда входят главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства, в том числе ресурсы континентального территориального шельфа и морской экономической зоны, определенные объекты оборонного производства и другие. Наряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты, ограниченно оборотоспособные. В качестве примера можно сослаться на лечебные природные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо ее субъектам. В данном контексте необходимо также обратиться к Федеральному закону от 29 декабря 1994 г. № 79-ФЗ "О государственном материальном резерве", который устанавливает, что запасы государственного резерва независимо от места их размещения, здания, сооружения и другое имущество входящих в систему государственного резерва организаций, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога (п. 3 ст. 4 ФЗ № 79-ФЗ).
Одним из наиболее распространенных видов ипотеки является ипотека жилых домов и квартир. Связано это в первую очередь с развитием системы ипотечного инвестирования.
Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке"). Залог (ипотека) индивидуальных и многоквартирных жилых домов (квартир), находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке"). Исключение составляет ипотека гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домов и других строений (помещений), но только тех из них, которые не предназначены для постоянного проживания. Ипотека такой недвижимости проводится по общему правилу.
Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме осуществляется в соответствии с правилами п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации. Что касается строящихся жилых домов, то при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ "Об ипотеке"). Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и соответственно право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке. П. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. предусматривает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Содержание ст. 76 не противоречит п. 6 ст. 340 ГК Российской Федерации, где говорится о залоге вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" выделяет в качестве особого объекта ипотеки предприятие как имущественный комплекс.
В ст. 4 ФЗ О предприятиях и предпринимательской деятельности указывалось, что предприятие является самостоятельным хозяйствующим субъектом, созданным для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли.
С принятием первой части Гражданского кодекса 1994 г. содержание понятия "предприятие" изменилось. Так, в ст. 132 ГК предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Эта статья содержится в гл. 6 ГК, посвященной объектам права. В ней речь идет о предприятии как объекте права. Иными словами, здесь имеется в виду имущество предприятия, составляющее единый имущественный комплекс.
Отметим, что