Geum.ru

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области получила официальное подтверждение о перерегистрации в связи со сменой названия общественного объединения. 21

Вид материалаДокументы

Содержание


Агентство Бизнес новостей, Санкт-Петербург, № - (8 октября) Выставка квартир.
Подобный материал:
1   ...   67   68   69   70   71   72   73   74   ...   149
^

Агентство Бизнес новостей, Санкт-Петербург, № - (8 октября)

Выставка квартир.


В большинстве городов России рост цен на новостройки замедлился. Кое-где произошла стагнация рынка - люди и рады бы купить, да не могут, а строители и продали бы, да боятся продешевить. По-прежнему во многих регионах не решена ситуация с обманутыми дольщиками. Более того - в Хабаровском крае уже в этом году произошел свежий скандал.

Русь-новостройка

Темпы роста цен на новые квартиры в российских городах снижаются. ИА Dailystroy высчитало национальный индекс жилья России (HPI Russia), отражающий динамику стоимости квадратного метра в 14 городах страны с населением более 1 млн. человек. Если в 2000-2001 годах HP! Russia составлял 7,52, то к январю этого года - уже 1,032, а к минувшему июлю - только 1,016. Вряд ли при этом страдают застройщики: рентабельность строительного бизнеса по России фактически составляет не менее 30% и доходит до 300% (хотя официально говорится о 8-18%).

По данным аналитической службы ИА Dailystroy, на начало сентября 2007 года исключительно высокие темпы роста цен были характерны для Красноярска и Уфы. Цены на жилье в Красноярске продолжают увеличиваться по инерции: в январе-сентябре 2006 года, когда в остальных городах жилье дорожало на 40-50%, в Красноярске - всего на 10%. Теперь там наверстывают упущенное.

Самый дешевый "квадрат", если сравнивать 18 крупных городов России, в сентябре продавался в Ульяновске - по 19 тыс. руб. Самый дорогой был зафиксирован в Санкт-Петербурге - 63,5 тыс. рублей.

Дорогая северная столица

Средняя цена предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга, по данным БН.ру, к середине нынешнего года составила 63,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 10% выше январского показателя. Наибольший рост средних цен в III квартале был зафиксирован в сегменте жилья класса "комфорт" - +9,09%, в основном за счет новых дорогостоящих проектов. Чуть меньше подорожал сегмент элитного жилья - на 4,88%. Незначительно снизились средние цены на типовые квартиры - 0,18%. В целом средняя цена предложения в монолитных домах на 11 % дороже панели, коей на рынке менее 25%.

Спрос невысок, он держится на уровне лета 2005 года - периода предыдущей паузы на рынке. Объем предложения преодолел минимум, которым пугали застройщики при переходе на аукционную форму распределения участков в 2004 году. Во II квартале 2006 года было выставлено на продажу 1,76 млн. кв. м жилья, а с III квартала 2006 года площадь непроданных квартир достаточно стабильно держится на уровне 2-2,2 млн. кв. метров.

Петербургские застройщики отмечают монопольность рынка. "Первый монополист, который формирует высокую цену, - это наше государство, - говорит президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко. - Речь идет о цене земли, продаваемой на аукционе, и "навешивании" властями на строителей функции создания социальной инфраструктуры на осваиваемых территориях. Застройщики также финансируют инвестиционные программы энергокомпаний и предприятий стройиндустрии. Эффект-преодоление дефицита энергомощностей и стройматериалов - ожидается лет через семь, а до тех пор развитие этих отраслей будет "падать" на себестоимость жилья".

Субсидия - не гарантия

К 2010 году Краснодарский край планирует довести показатель ежегодного ввода жилья до 5,2 млн. кв. м, что позволит ему выйти на среднеевропейский показатель- 1 кв. м на человека. В прошлом году здесь было построено 2,7 млн. кв. м: на 40% больше, чем в 2005 году. За шесть месяцев 2007 года введен 1 млн. 664,8 тыс. кв. м жилья -137% от планового задания Минрегиона РФ.

Росстрой отобрал в 2007 году на конкурсе (по выделению федеральных субсидий на возмещение затрат по кредитам под обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой) два крупных инвестиционных проекта в Краснодаре: это жилые районы "Кубанская Набережная" и "Солнечный". Пока идет реализация инвестпроектов, субсидированных в 2006 году, - в Тихорецке и Абинском, Кущевском, Новокубанском районах. На строительство сетей здесь направлено 9,8 млн. рублей. В краевую целевую программу "Жилище" на 2005-2010 годы внесены изменения: теперь краевой бюджет сможет субсидировать местные инвестиционные проекты. Объем таких субсидий на 2007 год составит 500 млн. руб. Часть средств - 259,1 млн. руб. - уже распределена среди 33 муниципальных образований на финансирование 52 проектов. Деньги получили те, кто сумел подтвердить возможность паритетного софинансирования проектов из местных бюджетов. В результате будут подготовлены площадки для строительства еще 922,28 тыс. кв. м жилья.

В Волгоградской области предоставленные средства пока не востребованы. Право получить государственные гарантии и субсидию на погашение части процентной ставки по банковским кредитам, взятым под оборудование коммунальной инфраструктуры, выиграли пять проектов - два волгоградских и три в городе Волжский. Власти протрубили о победах в конкурсе, но о начале строительства сетей пока не слышно.

По китайской технологии

Программа "Доступное жилье" реализуется в Ставрополе на трех площадках, где в ближайшее время будут закладываться фундаменты: в районе 45-й Параллели (61,3 га -микрорайон "Олимпийский", застройщик "ЮгСтройИнвест"), на улице Пирогова, близ 4-й городской больницы (13,5 га, застройщик "Аксон Н") и в дальней перспективе - на улице Рогожникова (более 100 га]. Цену сулят сохранить в 15 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как по городу уже давно дороже 25 тыс. руб. ООО "ЮгСтройИнвест" обещает первые дома сдать к концу 2008 года, а весь район - в 2010-2012 годах. Согласно программе, дешевое (бюджетное) жилье учителю обходится в 6,8 тыс. руб. за 1 кв. м, еще столько же доплачивает городской бюджет. Однако доказать, что ты имеешь право на квартиру по программе, очень трудно.

На остальном ставропольском рынке цены формируют аппетиты строителей и девелоперов, разогретые появившимися ипотечными программами и федеральными деньгами. А покупательная способность населения продолжает падать. Появилось нераспроданное жилье, бремя содержания которого ложится на ТСЖ в новых домах. На рынке две толпы: одни желают дорого продать, другие - дешево купить (аналогичная ситуация с весны этого года - в Екатеринбурге).

Значительно интереснее для населения картина с выполнением президентской программы по доступности жилья в Иркутске. Дело в том, что в городе не ведется массовое домостроение, преобладает точечная застройка. Сейчас совсем нет в продаже квартир в новостройках, которые сдаются в 2007 году. Выход из ситуации лишь один - в массовой застройке. Но для нее нет хороших коммуникаций и свободных мощностей. В 2006 году рост цен на иркутскую недвижимость составил 80%. В нынешнем году, по прогнозам специалистов, жилье подорожает на 60%. Есть надежда, что успешно пойдет реализация частно-государственного партнерства по строительству экономичного жилья в "Иннокентьевской слободе" (жилой комплекс общей площадью более 73 тыс. кв. м, 696 квартир, срок сдачи - лето следующего года).

При средней стоимости нового жилья в Иркутске около 40 тыс. руб. за 1 кв. метр, цена в этом микрорайоне составит 18,2 тыс. рублей.

В роли организатора и координатора проекта выступает региональный оператор Федеральной программы ипотечного кредитования ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство" (100% акций принадлежат Иркутской области), специально созданное по распоряжению губернатора региона.

Строительство микрорайона полностью финансируется Байкальским банком Сбербанка России. Застройщик - иркутское ОАО "ЖилСтройКорпорация", а основной подрядчик - китайская компания "Золотой город". Уникальный по своим свойствам материал - полистиролбетон, из которого и будут построена "Иннокентьевская слобода", поставляет ЗАО "Теплый дом". По стоимости 1 кв. м наружных стен "в деле" полистиролбетонные конструкции в 1,5-2 раза дешевле стен из ячеистого бетона, кирпичных стен с утеплителем и навесных панелей. При этом сокращается сметная стоимость строительства на 12-12,5% за счет дополнительной площади, получаемой при более "тонких" полистирол-бетонных стенках. Один блок заменяет 17 кирпичей, а весит не более 22 кг. Полистирол-бетон создан на основе вспененного полистирола, который не боится воды, и не горит. Рабочие трудятся без выходных, в две смены по семь часов. Для них выстроен целый город одноэтажных домиков из полистиролбетона.

Сначала в загс

Министр строительства Оренбургской области Юрий Карпов считает, что спрос на жилье вскоре начнет падать. Сегодня в России каждая третья семья покупает квартиры не для жизни, а для вложения средств, в Оренбуржье - каждая пятая. Но далеко не каждая семья может позволить себе подобное вложение. Чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, необходимо иметь среднемесячный доход не меньше 10 тыс. руб. на члена семьи, в то время как средняя зарплата в Оренбуржье едва достигает 8 тыс. руб. Причем эта цифра - не самый объективный показатель. В области существует большой разрыв между максимальной и минимальной зарплатами. Сотрудники нефтегазовой отрасли, энергетики получают 20-30 тыс. руб., а доход большинства граждан не превышает 6 тыс. рублей.

Правда, есть счастливчики, которые приобретают квартиры по льготным программам, - это молодые семьи и военнослужащие. Предполагается, что в течение 2007-2010 годов 1,6 тыс. молодых семей области получат 50%-ную субсидию на жилье [на эти цели из областного бюджета будет выделено 155 млн. руб.). Проблема заключается в том, что средства из федерального бюджета поступают довольно поздно и, как следствие, свидетельства выдаются с запозданием. В настоящее время из 298 свидетельств реализовано 17 [6%]. 62 семьи ветеранов и инвалидов также получили государственную поддержку в виде свидетельств на приобретение жилья. Их реализация на сегодня при сроке действия шесть месяцев составляет 19,4 %.

Скидка с наценки

Последние три года в Красноярске наблюдаются высокие темпы роста объемов строительства. В 2006 году было введено 810 тыс. кв. м общей площади жилых домов (для сравнения: в 2003 году - 333 тыс. кв. м). По данным Крайкомстата, фактическая рыночная стоимость 1 кв. м общей площади в конце 2006 года составила 25, 44 тыс. руб. Но уже по итогам первого полугодия 2007 года цена не опускается ниже 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Немаловажная причина - с начала 2007 года банки Красноярска стали давать ипотечные кредиты под долевое строительство на любом, даже нулевом этапе (раньше - только под готовое жилье). Это позволило корпоративным инвесторам (московский капитал) начать скупку даже не построенных квартир для перепродажи после строительства. По данным риэлторов, в 2007 году через ипотеку продавалось 30- 40% жилья.

В Саратове также бурно развивается ипотека: доля продаж по этой схеме превысила 50%. Саратовские застройщики, имея неофициально рентабельность в 50%, цены снижать не спешат - они лучше предоставят различные скидки и рассрочки. Так, например, ЗАО "Шелдом" предоставляет беспроцентную рассрочку платежа сроком на три месяца; ЗАО "Геострой" принимает в счет оплаты стройматериалы и автотехнику; фирма "Кронверк" устанавливает фиксированные цены.

В целом стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30 кв. м в готовом доме на самой окраине составляет 780 тыс. руб. ($31,2 тыс.). По мере строительства цена вырастает чуть ли не в три раза. Да и доля домов повышенной комфортности увеличивается, что влияет на общую картину со средней ценой по городу: если в прошлом году "монолит" еле-еле дотягивал до соотношения 50/50, в этом году он составляет почти 70% всех новостроек.

Выходи строиться!

Цены на новое жилье в Нижнем Новгороде в 2007 году росли в среднем на 1 -3% в месяц. Однако застройщики не спешили выставлять квартиры на продажи в строящихся домах, предпочитая сначала ввести дом в эксплуатацию. Это делалось для получения большей прибыли, поскольку квартира в сданном доме на 20-30% дороже по сравнению с нулевым циклом.

Аналогичная картина наблюдается в Калининградской области: цены на новостройки больше зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщику деньги - он стремится продать много и быстро; цены, соответственно, будут ниже. Нет - расценки окажутся неадекватно высокими. "Вилка" - от 26 до 38 тыс. руб. за 1 кв. м. Только по официальным данным, рентабельность строителей составляет 80%. Об этом сообщил корреспонденту журнала "ВЕСТИ" министр строительства и ЖКХ Калиниградской области Сергей Бучельников. Риэлторы считают, что на самом деле речь идет о 100% по эконом-классу, и 300 % - по элитному жилью. В Калининграде жилье на вторичном рынке дорожает на 20% в год, в новостройках- на 25-30%.

Официальный объем строительства жилья в Самарской области в 2006 году - 600 тыс. кв. м (это часть, по которой успели подготовить документы о сдаче в эксплуатацию), фактически было построено 1,3 млн. кв.м - на 20% выше плана. Но в связи с "недосдачей)) необходимая планка на 2007-й правительством была поднята с 11 96,4 тыс. кв. м, до 1 590,9 тыс. кв. м. Таким образом, в этом местные застройщики должны ввести в эксплуатацию в 2,1 раза больше, чем в прошлом.

Земля-кормилица

Курск является счастливым исключением -здесь еще преобладает относительно недорогое панельное домостроение. Из более 30 строительных организаций около 60% рынка приходится на КПД (Комбинат панельного домостроения), который выступает как заказчиком, так и подрядчиком строительных работ, главным образом по жилью эконом-класса. Ипотека в регионе не получила значительного распространения: население смущает высокая процентная ставка (от 8% и выше] в то время как средняя заработная плата в регионе немногим выше 4 тыс. рублей.

Стоимость жилья в регионам России I в 2007 году (Данные предоставлены региональными корреспондентами журнала "Вести")

Город/регион/Стоимость 1 кв. м/руб.

Санкт-Петербург/От 57,8 тыс./$2312 (Пересчитано по курсу $1=25 руб.)

Краснодарский край/От 50 тыс./$1900

Сочи/-/$3712 (Данные ИА Dailystroy)

Волгоград/От 42,5 тыс. /$1700

Ставрополь/От 25 тыс./ $1000

Иркутск/От 32 тыс./$1280

Оренбургская область/От 25 тыс./$1000

Красноярск/От 35 тыс./$1400

Саратов/От 31,2 тыс./$1246

Нижний Новгород/От 28 тыс./$1120

Калининград/0т 26 тыс./$1040

Самара/0т 37 тыс./$1480

Курск/От 24 тыс./ $960

Киров/От 35 тыс./$1400

Хабаровск/От 40т тыс./$1600

Ульяновск/От 19 тыс./$760

Республика Татарстан (Казань)/29 тыс./$1160

Екатеринбург/0т 44 тыс./$1760

Вступление в силу с 1 января нового Градостроительного кодекса существенно усложнило условия предоставления земли под строительство. В частности, каждая стройплощадка должна быть реализована только по итогам конкурса. Все участки [даже расположенные в чистом поле] нужно оснастить необходимой инфраструктурой. "В нынешнем году в Курске ни одного участка пока не предоставлено", - комментирует ситуацию начальник Департамента архитектуры и градостроительства курской мэрии Павел Боев. - В феврале облпрокуратура, проводя проверку документации мэрии, выявила нарушения при выделении земли под жилищное строительство и опротестовала несколько документов".

На те же самые проблемы жалуются застройщики Кирова. Теперь на прохождение всех разрешительных процедур и согласований отводится всего шесть месяцев. Этот срок нереален, считают они. На местном уровне не выработан механизм проведения аукционов, которых с нетерпением ожидают строители. Пока же дома возводятся тех участках, которые были получены до 1 октября 2005 года, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

И снова обманутые дольщики

В этом году провалилась промуниципальная программа ООО ТСЖ "Парус" в Хабаровске - строительство дома вообще не было начато. Части дольщиков [98 человек из 564 были выбраны по лотерее] предложили квартиры в "чужих" новостройках. Остальные остались ни с чем. Муниципальный куратор проекта (начальник департамента архитектуры и строительства Александр Новицкий] в настоящий момент находится под судом.

Продолжается история одного из самых громких мошенничеств Поволжья - в Ульяновске. Компания "Капитальное строительство" обманула 1,2 тыс. человек более чем на 0,5 млрд. руб. Квартиры в строящихся домах продавались по три-четыре, и даже по восемь раз. Все выплыло наружу, когда сразу трое хозяев столкнулись у одних дверей. Директора фирмы Валерия Коваленко арестовали, следователи второй год ищут его счета и деньги, а пострадавшие дольщики устраивают акции протеста. Власти от них не открещиваются, но помощь оказывают скорее символическую. Так, мэрия города, которая и выдавала "Капитальному строительству" разрешительные документы, из средств городского бюджета оплачивает охрану недостроенных домов, а также упростила требования к тех условиям при подключении к инженерным сетям этих новостроек. Правда, кто и на какие средства станет завершать строительство, пока неясно.

Меж тем несколько пострадавших от аферы Коваленко, не выдержав переживаний, скончались. Дольщики предлагают властям разные варианты достройки домов, но чиновники медлят с принятием окончательного решения, вероятно, боятся сделать еще хуже.

Вопрос с обманутыми дольщиками активно обсуждается в Республике Татарстан. В настоящее время в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства республики собраны данные обо всех строительных организациях, не выполнивших договорные обязательства в сфере долевого жилищного строительства. Выяснено, что 2304 семей не получили вовремя свои квартиры по договорам долевого участия, Принято решение - наделить функциями надзора и контроля в сфере долевого жилищного строительства муниципальные образования республики. Соответствующий проект закона разработан Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана и представлен для согласования в республиканский кабинет министров. Ожидается, что данный закон будет принят на осенней сессии Госсовета Республики Татарстан.

- Самое дешевое жилье в новостройках Оренбурга возводится в 18-м мкрн.стоимость "однушки" здесь 1150 тыс. руб. (1 кв. м - 29,5 тыс. руб.), срок сдачи - I кв. 2009 года

-Сто молодых семей работников бюджетной сферы Кирова купили квартиры в доме 116 по ул. Московская в рамках программы "Дом для молодой семьи на 2003-2010 гг.": стоимость 1 кв. м -10 тыс. рублей

-В Красноярске 30-40% жилья продается при помощи ипотеки. На фото: дом 4 по Северному проезду, застройщик "Культ быстрой"

Мила Бойкова