Geum.ru

Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области получила официальное подтверждение о перерегистрации в связи со сменой названия общественного объединения. 21

Вид материалаДокументы

Содержание


БН.ру (7 ноября) Александр Харламов: За архитекторами надо приглядывать
Подобный материал:
1   ...   75   76   77   78   79   80   81   82   ...   149
^

БН.ру (7 ноября)

Александр Харламов: За архитекторами надо приглядывать


Приобретение коммерческих помещений в собственность по договору долевого строительства постепенно становится распространенной практикой. Об этом механизме, а также о современных тенденциях в архитектуре и девелопменте рассказывает заместитель генерального директора группы компаний «Невский Альянс», руководитель департамента коммерческой недвижимости Александр Харламов.

— Каковы основные направления деятельности группы компаний «Невский Альянс»?

– Свою деятельность мы начинали как классическое агентство недвижимости. Операции на вторичном рынке жилья, на вторичном рынке коммерческой недвижимости, сложные схемы расселения – всем этим мы продолжаем заниматься и сейчас. Но приоритетный вид деятельности – это девелоперские проекты. Два комплекса уже сданы в эксплуатацию: ТК «Штрих Код» на Народной улице и офисный центр «Голицын» на Васильевском острове.

— Что в ближайших планах компании?

– ТК Voyage в Озерках. В декабре планируем пройти госкомиссию. Все площади этого торгового комплекса уже проданы. Строительство торгового комплекса Cruise на Комендантском проспекте завершится в III квартале 2008 года, но уже сейчас в нем продано около 80% площадей. Также мы начали возведение крупного торгово-развлекательного комплекса на Искровском проспекте, сейчас думаем над его названием.

Досье:

Александр Вячеславович Харламов, заместитель генерального директора группы компаний «Невский Альянс»

Родился в 1970 году в Архангельске. В 1993 году закончил  Рыбинский авиационный технологический институт. Работал в ряде коммерческих фирм. С 1998 года – соучредитель и заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский Синдикат», после переименования – Группы компаний «Невский Альянс». В 2000–2002 годах прошел переподготовку в Политехническом институте по специальности «Управление и обращение недвижимого имущества». В 2006-м получил сертификат Американского института управления недвижимостью.

Источник:  ООО «Невский Альянс

— Ваша компания работает только в Петербурге?

– Мы не исключаем для себя выход на рынки других регионов России. Но пока у «Невского Альянса» достаточно работы в родном городе.

— Существует ли для Вас приоритетное направление в девелопменте?

– Мы не отдаем предпочтения определенному виду девелопмента. Строим и офисные, и торговые здания. На начальном этапе проводим стандартный анализ территории, уточняем, что именно на ней имеет смысл строить. Например, на одном из участков вдоль Богатырского проспекта мы планируем возвести многофункциональный деловой комплекс – Sokol City. Там будут и офисы, и торговые зоны, и апартаменты. Общая площадь застройки 150 тыс. кв. м. Высота здания – 24 этажа. Исследования показали, что в этом месте многофункциональность оправданна.

— «Невский Альянс» реализует много проектов в Приморском районе. Это Ваша личная привязанность?

– Я действительно много лет живу в Приморском районе. Именно поэтому я хорошо знаю его главный минус – плохую транспортную доступность. Район отрезан от жизненно важных магистралей железной дорогой. Тем не менее большая часть земли в Приморском районе уже продана. Я считаю, что строительство в этой части города выгодно, так как на сегодняшний день в Приморском районе проживает около миллиона человек. Работать рядом с домом, поверьте мне, очень удобно. Поэтому в районе будут появляться и офисные центры. Они уже появляются. А транспортная доступность изменится с появлением Западного скоростного диаметра и виадука через железную дорогу в районе Черной речки.

И тогда то, во что мы сегодня инвестируем, станет очень востребованным.

Справка «ДН»:

ГК «Невский Альянс» работает на рынке недвижимости Петербурга с 1998 года (до октября 2006-го – агентство недвижимости «Невский Синдикат»). Сфера деятельности ГК «Невский Альянс» охватывает весь комплекс риэлторских услуг, услуги ипотечного брокера, девелопмент, управление и эксплуатацию объектов жилой и коммерческой недвижимости. Группа компаний «Невский Альянс» является действительным членом Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, действительным членом Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. С 2006 года входит в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Основным направлением работы департамента коммерческой недвижимости в сфере девелопмента является реализация проектов торгово-развлекательного и офисного назначения. С 2004 года компания в качестве генерального инвестора и эксклюзивного дилера осуществляет ряд девелоперских проектов на рынке коммерческой недвижимости.

Источник: ГК «Невский Альянс»

— Специалисты рынка говорят о тенденции снижения уровня доходности в сфере коммерческой недвижимости в России. Вы чувствуете этот тренд?

– Безусловно. Если раньше можно было получить пятидесятипроцентную доходность, то сейчас она приближается к европейскому уровню. Но все же она остается выше, чем в Европе, и подобная тенденция продержится какое-то время, а сколько именно, не скажет ни один эксперт. Хочу напомнить, что высокая доходность обусловлена высокими рисками. Они тоже пока выше европейских. Есть такое понятие – «страновые риски». Это риски, связанные со спецификой той или иной страны: с политической ситуацией, с экономическим развитием, с особенностями климата и т. д.

— На какой уровень доходности ориентируется Ваша компания?

– Стараемся ориентироваться на 20%. В основном это удается. Вообще уровень доходности зависит от того, на каком этапе компания входит в проект. Если вы «ранний» инвестор, «ранний» девелопер, то можете рассчитывать и на большее. А если вы приобретаете не строящееся, а уже готовое здание, то уровень доходности будет колебаться от 10% до 13%. Это зависит и от конкретного объекта, и его расположения и т. п. Некоторых инвесторов устраивает доходность 10% и низкий уровень рисков. Это их выбор.

— Администрация Петербурга несколько лет назад провозгласила переход от точечной застройки города к комплексной. Насколько успешно, на Ваш взгляд, этот переход осуществляется?

– Основы комплексной застройки Петербурга заложены в генеральном плане, а рыночные механизмы позволяют девелоперу определить, что именно строить в рамках Генплана. Например, Выборгскую набережную 10 лет назад провоз­гласили будущим Сити. И набережная активно осваивается разными компаниями и девелоперами. В итоге этот район действительно превратится в Сити, а наши потомки лет через двадцать будут уверены, что все застраивалось «одним махом». Главное, чтобы застройщики не забывали об истории места.

— «Невский Альянс» предоставляет услугу по приобретению коммерческих помещений в собственность по договору долевого строительства. Расскажите об этой услуге.

– Такая услуга появилась на рынке Петербурга года четыре назад. Сейчас уже многие компании предлагают подобный механизм. Но тогда мы были первыми. Появление услуги было продиктовано рыночными условиями. Ведь поначалу, я напомню, объекты коммерческой недвижимости окупались года за два, а то бывало и так, что объект только построен, а уже окупился. Потом конкуренция возросла, и понятие «продажа права аренды» исчезло. Поэтому мы стали привлекать инвестиции в коммерческую недвижимость по такой же схеме, что и при долевом строительстве жилья. Первым нашим объектом коммерческой недвижимости, в котором помещения продавались в собственность, стал ТРК «Штрих Код». Теперь уже многие наши клиенты предпочитают инвестировать в коммерческую недвижимость.

— Продажи начинаются, как и в жилом секторе, еще на этапе закладки фундамента?

– Мы едва ли не с момента установки строительного забора начинаем продавать помещения. Их стоимость растет в соответствии с периодами строительства. Эта схема очень привлекательна для инвесторов, ведь от начального этапа строительства до введения объекта в эксплуатацию стоимость
1 кв. м увеличивается в два раза. А бывает, и больше.

— У Вас есть опыт сотрудничества с иностранными архитекторами?

– Пока не приходилось с ними работать. Я уверен, что наши архитекторы работают не хуже. При этом, не в обиду всем архитекторам будет сказано, за ними нужно приглядывать – и за нашими, и за иностранными. Их нужно направлять. Иначе могут получиться «дворцы Гауди». Здания этого великого зодчего тогдашнему инвестору принесли одни убытки, хотя сейчас являются основными достопримечательностями Барселоны.

— Какие новые веяния в архитектуре Вы чувствуете сегодня?

– Посетив Токио, я увидел потрясающие творения Кисе Курокавы. Фантастическая архитектура сочетается с экономической целесообразностью. Эти здания действительно похожи на космические объекты. У нас ультрасовременные технологии пока не используются. Почему? Они дороги. Себестоимость 1 кв. м в Токийской национальной библиотеке, например, составляет $7 тыс. Атриум высотой 20 м, натуральный паркет. В выставочных залах раздвижные стены – за счет этого можно формировать простран­ство и менять его, когда пожелаешь. При этом коэффициент полезной площади выдерживается. Кстати, библиотека – это муниципальное здание, построенное на бюджетные средства.

У нас строительство не стоит на месте, значит, когда-нибудь можно ждать появления российских шедевров.

— Чего не хватает в России, чтобы возводить такие шедевры? Денег?

– Денег в первую очередь. Но не только. Качество самих строительных работ надо повышать. Монолитный бетон в Японии применяется так же широко, как и у нас. Только понятия «выравнивание стен» в этой стране не существует. Стены ровные. Идеально. Конечно, и у нас строительство не стоит на месте, значит, когда-нибудь можно ждать появления российских шедевров.

Ирина Полякова