9. Страхование Объекты страхования. Интересы, страхование которых не допускается

Вид материала

Содержание

СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита
Общая ставка капитализации
Ра – текущая стоимость потока доходов за период владения недвижимостью; Рб
Теория и практика оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости.
Оценочная деятельность
Основные цели оценки недвижимости
Объектом оценки является недвижимость.
Субъекты оценки
Кодекс этики оценщика.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя
2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
Вклад или предельная производительность.
Переменные пропорции
Сбалансированность (пропорциональность)
Экономическая величина
Экономическое разделение
3. Принципы, связанные с рыночной средой
Спроса и предложения.
Соответствия (согласованности).
4 . Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
...
Полное содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 15

СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита

СКзс – ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.

Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов по формуле:

СКсс = поток денежных средств до налогообложения / стоимость собственных средств

^ Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора (метод инвестиционной группы):

СКо = СКзс * К + СКсс * (1-К),

где К – доля заемных средств в цене приобретения объекта.

СКзс – определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Период реализации недвижимости может быть поделен на три этапа: приобретение, использование, ликвидация. На каждом из них инвестор получает остаточный доход.

Инвесторы в период владения получают остаточный доход от использования недвижимости после расчетов с кредиторами, а при перепродаже недвижимости в будущем собственник капитала получает деньги из цены реализации.

Стоимость объекта недвижимости, приобретаемого с привлечением кредита определиться по формуле (метод традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа):

Р = Ра + Рб + ЗС, где

Р – текущая стоимость объекта недвижимости;

^ Ра – текущая стоимость потока доходов за период владения недвижимостью;

Рб – текущая стоимость перепродажи (реверсия) объекта недвижимости в будущем;

ЗС – сумма заемных средств.

^ Теория и практика оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости представляет собой одно из направлений оценочной деятельности.

^ Оценочная деятельность – в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29июля 1998г. это деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

^ Основные цели оценки недвижимости – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

^ Объектом оценки является недвижимость. По ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все , что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество.

^ Субъекты оценки – стороны договора об оказании оценочных услуг:

- с одной стороны – оценщики - юридические лица и индивидуальные частные предприниматели с лицензией на право оценочной деятельности;

- с другой стороны – заказчики, потребители услуг – юридические лица и физические лица.

Независимость оценщика – ст.16 Закона об оценочной деятельности.
^

Кодекс этики оценщика.

Права и обязанности оценщика ст.14 и ст.15 Закона об оценочной деятельности.

Предмет оценки недвижимости – это установление одного из видов стоимости объекта недвижимости (рыночной, инвестиционной, ликвидационной, страховой, залоговой, налогооблагаемой и др.)

Принципы оценки.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в 4-е группы:

^ 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

а) Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени . Недвижимость обладает стоимостью только в том случае ,если она полезна какому – либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции .

б) Замещение. Рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости .

в) Ожидание. Рыночная стоимость равна текущей ценности будущего дохода или благ , производимых недвижимостью , с точки зрения типичных покупателей и продавцов .

^ 2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями:

а) Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход , отнесенный к земле , после того , как были оплачены затраты на труд , капитал и предпринимательство .

б) ^ Вклад или предельная производительность. Стоимость любого фактора производства или компонента недвижимости зависит от того, какую именно долю общей стоимости недвижимости составляет этот фактор или компонент.

в) ^ Переменные пропорции (возрастающие и уменьшающие доходы) Недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом. Это также называется принципом сбалансированности или принципом повышающихся или уменьшающихся результатов.

г) ^ Сбалансированность (пропорциональность) – любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли .

д) ^ Экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

е) ^ Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

^ 3. Принципы, связанные с рыночной средой:

а) Зависимость – стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

б) ^ Спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на дату оценки.

в) Изменения. Силы спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цен и стоимости.

г) Конкуренции. Цены поддерживаются на одном уровне, И рыночная стоимость устанавливается по средствам постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов , подрядчиков и других участников рынка .

д) ^ Соответствия (согласованности). Недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в среде совместных и гармоничных видов землепользования.

^ 4 . Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии его наилучшего использования, которое есть возможное, юридически законное использование, которое обеспечит наивысшую стоимость недвижимости на момент оценки.

^ Теория стоимости денег во времени.

Переход к рынку открывает новые возможности приложения капитала: вложение в коммерческие банки, участие в различных рисковых предприятиях, проектах, приобретение ценных бумаг, недвижимости и т.п.

Размещая капитал предприятие рассчитывает не только вернуть вложенную сумму, но и получить экономический эффект. Таким образом, деньги приобретают еще одну характеристику – временную ценность. Этот параметр можно рассматривать в двух аспектах:

во-первых, это обесценение денежной наличности за определенный промежуток времени:

во-вторых, это прирост капитала в результате его обращения.

Фактор времени, особенно в долгосрочных операциях, играет не меньшую роль, чем размеры денежных сумм. Необходимость учета временного фактора вытекает из сущности финансирования и кредитования и выражается в принципе неравноценности денег, относящихся к разным моментам времени. Очевидно, что 1000 руб., полученных через пять лет, не равноценны этой же сумме, поступившей сегодня, даже если не принимать во внимание инфляцию и риск их неполучения.

Отмеченная неравноценность двух одинаковых по абсолютной величине сумм связана прежде всего с тем, что имеющиеся сегодня деньги могут быть инвестированы и принести доход в будущем. Полученный доход, в свою очередь, может быть реинвестирован и т.д.

^ Характеристика затратного подхода и его методов при оценке недвижимости.

Затратный подход, при котором стоимость объекта оценивается , как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при:

Технико-экономическом анализе для нового строительства.
Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).

Оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж.

Страховании.

Налогообложении.

Основная формула затратного подхода:

Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.

Методы расчета ПВС:

^ Индексный метод.

Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ ИСС в год постройки,

где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.

Расчет затрат на единицу площади (S) или объема (V).

^ Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V * S(V) * региональный мультипликатор (затраты известны по одной области, а объект находится в другой).

Метод разбиения на компоненты.

Метод количественного обследования.

Составляется строительная смета. Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство.

^ Совокупный износ. Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. Существует три типа износа:

1. Физический, связанный с физическим устареванием объекта.

2. Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие того, что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям.

3. ^ Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической, экономической, экологической обстановки.

Недостатки затратного подхода: невозможность сооружения нового, уже изношенного объекта; мала вероятность воспроизводства устаревшего сооружения; зачастую этот метод дает неправильную оценку стоимости объектов, срок эксплуатации которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования.

Лучше всего этот метод подходит для обоснования нового строительства и при реновационном анализе.

^ Характеристика и этапы метода капитализации при оценке недвижимости.

Доходный подход, при котором стоимость объекта оценивается на основе его способности приносить доход. Методы доходного подхода: капитализация денежного потока и более простой метод – прямая капитализация.

^ Метод капитализации денежного потока – прогнозирование всех будущих чистых доходов от недвижимости в пересчете этих доходов в текущую стоимость

Прямая капитализация это расчет стоимости объекта недвижимости по формуле:

^ Стоимость (Р) = чистый операционный доход (ЧОД) / Ставка (коэффициент) капитализации (СК или КК)

Недостаток доходного подхода заключается в том, что он основывается на не являющихся абсолютно достоверными прогнозах о размерах и характере доходов в будущем.

^ Эффективность использования земли, зданий и сооружений.

Теоретической основой исследования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Это такое использование, выбранное среди разумных, возможных, юридически законных вариантов, которое является физически возможным, технологически обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируют с учетом факторов, определяющих вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Это такие факторы, как потенциал местоположения, рыночные условия, ресурсные качества участка, финансовая обоснованность застройки, юридическая обоснованность и технологическая обоснованность застройки.

^ Потенциал местоположения. Местоположение участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных связей, качеству дорог и другим факторам через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления и др..

^ Рыночные условия. В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. На этом этапе определяется, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются относительно стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени, или даже быстрее.

Поправка на время продажи так же отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые участки, другими словами – инфляцию на рынке недвижимости.

Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Он позволяет сохранить достигнутую сопоставимость показателей стоимостной оценки земли.

^ Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых участков. Оценщик должен быть достаточно хорошо информирован об основных параметрах почв, условиях и физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними и оцениваемым участком

На стоимость земли оказывают сильное влияние технологические свойства и почвенно-экологические индексы (балл бонитета). Чем плодороднее почва и лучше технологические свойства участка, тем он дороже стоит.

^ Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита. Корректировка заключается в вычитании из цены продажи суммы процентов в денежном выражении. Условием сделки является ее финансирование самим продавцом. Корректировку таких условий осуществляют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. Фактор наличных \ безналичных платежей принимают равным 3%. Фактор рассроченной оплаты оценивается исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка. Условия налогообложения учитываются в полном объеме (принимаются во внимание все возникающие в связи со сделкой налоговые льготы).

^ Юридическая обоснованность. Юридические данные включают в себя: зонирование, коммунальные сооружения, налоги и оценку для налогообложения, государственные и частные ограничения.

Включенная личная собственность подразумевает личную заинтересованность продавца и покупателя в совершении сделки.

Необходимо учитывать передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другими обременениями. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

^ Технологическая обоснованность и физическая осуществимость. Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ (анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка

^ 3. Оценка рыночной стоимости предприятия (бизнеса).

Особенности оценки бизнеса должника.

Оценка бизнеса или оценка стоимости действующего предприятия – это одно из направлений оценочной деятельности.

Правовая основа – Закон РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ. В соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ от 28.10.2002г. ст. 130 «Оценка имущества должника» предполагается, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого он привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник не установлен собранием кредиторов.

Имущество должника- унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.

Оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика по решению собрания кредиторов.

Предмет оценки понимается двояко: во-первых, оценка фирмы как оценка имущества, во-вторых, оценка живого действующего предприятия как совокупности бизнес – линий. И 1-ое и 2-ое альтернативны и взаимно дополняемы. В связи с этим существует два направления процесса оценки:

- оценка компании, которая основывается на оценке активов;

- оценка бизнеса как совокупности прав собственности, технологий, необходимых активов, привилегий, коммерческих секретов, связей с контрагентами и клиентурой, обеспечивающих с некоторой вероятностью получение будущих доходов.

Ряд целей оценки бизнеса : оценка при подготовке к продаже обанкротившегося предприятия;

при обосновании вариантов санации предприятий-банкротов и др. имеют отличия, связанные с особенностями оценки бизнеса должника.

^ Основы оценки бизнеса. Принципы оценки бизнеса.

Оценка бизнеса или оценка стоимости действующего предприятия – это одно из направлений оценочной деятельности.

Правовая основа – Закон РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ.

Предмет оценки понимается двояко: во-первых, оценка фирмы как оценка имущества, во-вторых, оценка живого действующего предприятия как совокупности бизнес – линий. И 1-ое и 2-ое альтернативны и взаимно дополняемы. В связи с этим существует два направления процесса оценки:

- оценка компании, которая основывается на оценке активов;

- оценка бизнеса как совокупности прав собственности, технологий, необходимых активов, привилегий, коммерческих секретов, связей с контрагентами и клиентурой, обеспечивающих

с некоторой вероятностью получение будущих доходов.

^ Цели оценки бизнеса:

- по заказу продавца перед продажей, в т. ч. при определении стартовой цены при конкурсной продаже;

- по заказу потенциального покупателя – инвестора;

- при сдаче предприятия в аренду для обоснования размеров арендной платы;

- при страховании;

- по заказу собственника при выявлении максимально эффективного использования предприятия и повышения эффективности текущего управления;

- при оценке эффективности инвестиционных проектов;

- при оценке вклада;

- при получении кредита под залог;

- при разделе имущества;

- при определении налогооблагаемой базы;

- при оценке ущерба, убытка;

- при подготовке к продаже обанкротившегося предприятия;

- при обосновании вариантов санации предприятий-банкротов;

- при выходе учредителя и выкупе пая;

- при реструктуризации предприятия и др.

^ Факторы, влияющие на стоимость бизнеса: спрос на данный бизнес, доход от него, момент времени, с которого начинается получение дохода, риски, степень контроля, степень ликвидности, ограничения.

^ Принципы оценки бизнеса могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землёй, зданиями и сооружениями и др. имуществом, составляющим единый имущественный комплекс.

3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

Процесс оценки бизнеса предусматривает:

1. определение объекта, предмета, цели и функции оценки;

2. разработку плана оценки;

3. определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого предприятия;

4. сбор и анализ необходимой информации;

5. оценку стоимости предприятия с использованием разных методик;

6. сопоставление стоимостей, полученных разными методами, установление наиболее вероятной стоимости оцениваемого предприятия.

7. составление отчета и заключение об оценке стоимости предприятия.

^ Стандарты оценочной стоимости бизнеса.

В связи с адаптацией стоимостных стандартов к мировым разделяют стандарты стоимости и виды стоимости бизнеса. В российской оценочной практике стандарты стоимости лежат в основе определения цены предприятия, но не обязательны к применению. Стандарты стоимости используются для оценки контрольного и миноритарного пакетов акций.

^ Стандарты оценки бизнеса.

Стандарты оценочной стоимости бизнеса.

В связи с адаптацией стоимостных стандартов к мировым разделяют стандарты стоимости и виды стоимости бизнеса. В российской оценочной практике стандарты стоимости лежат в основе определения цены предприятия, но не обязательны к применению. Стандарты стоимости используются для оценки контрольного и миноритарного пакетов акций.

^ Стандарты стоимости бизнеса:

- обоснованная рыночная стоимость – это выраженная в денежных единицах или денежном эквиваленте цена, по которой собственность может перейти из рук продавца в руки покупателя при их взаимном желании продать или купить, без принуждения и достаточной информированности о всех имеющих отношения к сделке фактах;

- обоснованная стоимость – это стандарт, принятый для защиты прав миноритарных акционеров, это цена любых активов или набора активов, по которой они продаются на организованном рынке (товарные и фондовые биржи) или при сделке. Разница между обоснованной рыночной стоимостью и просто обоснованной стоимостью состоит в учете скидки на неконтрольный пакет акций.

- инвестиционная стоимость – это стоимость предприятия для конкретного инвестора или владельца исходя из их личных инвестиционных целей. Инвестиционная стоимость отличается от обоснованной рыночной из-за: различия в прогнозах будущей доходности;

различия в оценках уровня риска; различия в налоговом статусе; эффект целостности системы. Если инвестиционная стоимость больше обоснованной рыночной , то продавать предприятие не надо.

- внутренняя (фундаментальная) стоимость –это оценка стоимости предприятия на основе анализа финансового и технико-экономического состояния и предполагаемых возможностей развития.

- ликвидационная стоимость предприятия – это прямая противоположность стоимости действующего предприятия, которая, в свою очередь, не является стандартом, а есть допущение и означает, что предприятие оценивается как жизнеспособная функционирующая хоз. единица, имеющая собственные активы и товарно-материальные запасы, постоянную рабочую силу и не находящееся под угрозой прекращения работы.

Ликвидационная стоимость – это сумма, которую может получить собственник при ликвидации и распродаже активов. Выделяют три вида ликвидационной стоимости:

Упорядоченная или добровольная- когда распродажа осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы получить максимальную цену по каждому виду актива; принудительная – быстро за один аукцион; ликвидационная стоимость прекращения существования активов, когда активы не продаются, а уничтожаются.

^ Методы оценки оборотных активов предприятия.

Метод накопления активов и их оценка.

Метод накопления активов является методом имущественного подхода к оценке бизнеса. Он применяется для расчета стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематериальных активов, для холдинговых и инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы и др.

^ Имущественный подход (затратный) основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности и др. Он представляет собой анализ активов предприятия. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения рыночной конъюнктуры, и др. не соответствует рыночной стоимости, в результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого сначала проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат – это оценочная стоимость собственного капитала предприятия. Оценка методом накопления активов складывается из следующих частей:

- оценка нематериальных активов;

- оценка зданий и сооружений;

- оценка машин и оборудования;

- оценка земельного участка;

- оценка оборотных активов (оценка запасов, дебиторской задолженности, инвестиций валютных средств);

- оценка задолженности.

Метод накопления активов предназначается для оценки объектов специального назначения, объектов нового строительства, в целях страхования.

Методика накопления активов имеет свои плюсы в том, что расчет производится на основе реально существующих активов и затрат; недостатком методики является то , что она не учитывает перспектив развития предприятия, его будущие доходы.

^ Отчет по оценке предприятия методом накопления активов включает следующие разделы:

- формулировка задания на оценку (объект оценки, предмет оценки, цель оценки, функция оценки, дата оценки, ограничительные условия и предложения);

- описание предприятия;

- определение вида стоимости предприятия;

- описание подходов к расчету стоимости и обоснование причин их выбора;

- источники информации;

- описание наиболее важных факторов, влияющих на стоимость предприятия (влияние контрольного и неконтрольного участия в предприятии на стоимость, влияние ликвидности активов, влияние организационно-правовой формы, влияние квалификации управленческого персонала, влияние степени диверсифицируемости производства, влияние производственной интеграции, влияние технического состояния активов и др.)

- экономический обзор отрасли;

- местные особенности сферы функционирования предприятия;

- финансовое состояние предприятия;

- описание активов;

- оценка стоимости предприятия с использованием методики накопления активов;

- заключение.

^ Методология оценки бизнеса. Характеристика методов оценки стоимости предприятия (бизнеса).

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: имущественного, доходного и сравнительного.

^ Имущественный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности и др. Он представляет собой анализ активов предприятия, предназначается для оценки объектов спецназначения, нового строительства, в целях страхования. Методы имущественного подхода:

- методика накопления активов («+» – на основе реально существующих активов и затрат; «-» не учитывает перспектив развития предприятия, его будущие доходы);

- методика чистых активов или скорректированной балансовой стоимости (менее трудоемка и менее корректна);

- расчет стоимости замещения (определение текущей стоимости предприятия – аналога по затратам на строительство современного предприятия и вычитают износ);

- расчет ликвидационной стоимости (путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы всех текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также всех обязательств).

^ Доходный подход основан на принципе ожидания, во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий стоимость бизнеса, далее рассчитывается текущая стоимость этих будущих выгод с учетом рисков и неопределенности.

^ Методы доходного подхода:

- методика капитализации дохода используется, когда доход предприятия стабилен, суть состоит в определении ЧОД (чистого операционного дохода ) за первый год , установлении СК(КК) ставки (коэффициента) капитализации и расчете текущей стоимости чистого операционного дохода.

- методика дисконтирования денежного потока (прогнозируются ЧОД по годам и остаточный период, когда доход становится стабильным, определяются ставки дисконтирования будущих доходов и рассчитывается текущая стоимость будущих доходов).

Преимущества методик в том, что учитываются будущие условия деятельности предприятия, условия формирования цен, условия рынка, недостаток – умозрительность.

^ Классификация и оценка рисков при проведении оценки бизнеса.

Риск – это неопределенность, связанная с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций и последствий при осуществлении того или иного бизнеса, связанных с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации; внешнеэкономический риск; неопределенность политической ситуации в стране; неполнота информации о динамике технико-экономических показателей новой техники и технологии; колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов; неопределенность природно-климатических условий; производственно-технологический риск; неопределенность целей, интересов участников; неполнота, неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников и др.

Оценщика интересует ожидаемый доход и риски, связанные с его получением. Учет риска осуществляется двумя путями:

- понижаются ожидаемые будущие доходы, корректировка осуществляется через коэффициенты, отражающие вероятность получения доходов;

- используют более высокую ставку дисконтирования.

В оценке бизнеса применяется модель оценки капитальных активов (САРМ), т.к. предприятие, это лишь часть из набора инвестиционных возможностей на рынке, цена на предприятие определяется теми же экономическими факторами и взаимосвязями, которые определяют цены на другие инвестиционные активы. Теория рынка капитала выделяет два вида риска : систематический и несистематический.

^ Несистематический риск (диверсифицируемый), т.е. риск, связанный с особенностями отрасли, конкретной фирмы, видом сделки, он может быть элиминирован за счет диверсификации.

^ Систематический риск, т.е. риск, связанный с неопределенностью получения дохода, обусловленной чувствительностью дохода к изменению в уровне среднерыночного дохода, этот риск нельзя уменьшить путем изменения структуры портфеля.

Систематический риск измеряется с помощью бетта-коэффициента, который показывает отношение доходности данного актива по отношению к доходности рынка ценных бумаг в целом. Бетта-коэффициенты используют для определения ожидаемой ставки дохода в доходном подходе к оценке бизнеса. При этом ожидаемая ставка дохода на конкретную ценную бумагу равняется безрисковому доходу плюс произведение бетта-коэффициента по данной ЦБ на рыночную премию за риск.

^ Рыночный (сравнительный) подход – сопоставление стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями аналогов, предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка.

^ Методы сравнительного подхода:

- метод рынка капитала или метод компании-аналога (основан на рыночных ценах акций предприятий- аналогов по фактической информации фондового рынка);

- метод сделок или сравнительный анализ продаж – основан на анализе цен приобретения контрольного пакета акций сопоставимых предприятий или предприятия целиком;

- метод отраслевых коэффициентов (соотношений) используют для ориентировочной оценки стоимости предприятия. «Золотое правило оценки» покупатель не заплатит за предприятие больше 4-х кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения.

^ Методы расчета ставки дисконтирования при оценке бизнеса.

Задача инвестора – максимизация ценности акций компании путем выбора соответствующей комбинации доходности и риска Классический подход оценки меры риска – это расчет среднеквадратического отклонения, на этом подходе базируется современная теория управления портфелем финансовых инструментов. Более сложная модель, описывающая равновесие на финансовом рынке – модель оценки капитальных активов (САРМ). Эта модель применяется к оценке бизнеса, т.к. предприятие(бизнес) – это лишь часть из набора инвестиционных вариантов на рынке и цены на предприятия определяются теми же экономическими факторами и взаимосвязями, которые определяют цены на другие инвестиционные активы.

1-й метод расчета ставки по модели САРМ, предполагает, что ожидаемая доходность на конкретную ценную бумагу (Re) равна безрисковой ставке (Rf) плюс рыночная премия за риск (Rf-Rm):

Re = Rf + β (Rm –Rf) , где

β – бетта-коэффициент

Систематический риск измеряется с помощью бетта-коэффициента, который показывает отношение доходности данного актива по отношению к доходности рынка ценных бумаг в целом. Бетта-коэффициенты используют для определения ожидаемой ставки дохода в доходном подходе к оценке бизнеса. При этом ожидаемая ставка дохода на конкретную ценную бумагу равняется безрисковому доходу плюс произведение бетта-коэффициента по данной ЦБ на рыночную премию за риск.

2—метод расчета ставки дисконирования – метод кумулятивного построения ставки дисконтирования (МКПСД):

k

Re = r + So + ∑ , где , - премия за і-риск (политический, валютный, географический, страновой, коммерческий и др.).

і=1

^ Характеристика затратного подхода к оценке бизнеса. Метод накопления чистых активов.

^ Характеристика сравнительного подхода к оценке бизнеса. Виды ценовых мультипликаторов.

Сравнительный подход – сопоставление стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями аналогов, предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка.

^ Методы сравнительного подхода:

- метод рынка капитала или метод компании-аналога (основан на рыночных ценах акций предприятий- аналогов по фактической информации фондового рынка);

- метод сделок или сравнительный анализ продаж – основан на анализе цен приобретения контрольного пакета акций сопоставимых предприятий или предприятия целиком;

- метод отраслевых коэффициентов (соотношений) используют для ориентировочной оценки стоимости предприятия. «Золотое правило оценки» покупатель не заплатит за предприятие больше 4-х кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения.

Валовый рентный мультипликатор (GRM) –это показатель, характеризующий деятельность предприятия, полученный от деления цены продажи предприятия аналога на какой – либо финансовый показатель ( валовая выручка, чистая выручка, балансовая прибыль, чистая прибыль, текущий денежный поток, чистый денежный поток и др.)

^ Доходный подход к оценке бизнеса. Характеристика и этапы метода ДДП при оценке бизнеса.

Доходный подход основан на принципе ожидания, во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий стоимость бизнеса, далее рассчитывается текущая стоимость этих будущих выгод с учетом рисков и неопределенности.

^ Методы доходного подхода:

- методика капитализации дохода используется, когда доход предприятия стабилен, суть состоит в определении ЧОД (чистого операционного дохода ) за первый год , установлении СК(КК) ставки (коэффициента) капитализации и расчете текущей стоимости чистого операционного дохода.

- методика дисконтирования денежного потока (прогнозируются ЧОД по годам и остаточный период, когда доход становится стабильным, определяются ставки дисконтирования будущих доходов и рассчитывается текущая стоимость будущих доходов).

Преимущества методик в том, что учитываются будущие условия деятельности предприятия, условия формирования цен, условия рынка, недостаток – умозрительность.

^ Классификация и оценка рисков при проведении оценки бизнеса.

Риск – это неопределенность, связанная с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций и последствий при осуществлении того или иного бизнеса, связанных с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации; внешнеэкономический риск; неопределенность политической ситуации в стране; неполнота информации о динамике технико-экономических показателей новой техники и технологии; колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов; неопределенность природно-климатических условий; производственно-технологический риск; неопределенность целей, интересов участников; неполнота, неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников и др.

Оценщика интересует ожидаемый доход и риски, связанные с его получением. Учет риска осуществляется двумя путями:

- понижаются ожидаемые будущие доходы, корректировка осуществляется через коэффициенты, отражающие вероятность получения доходов;

- используют более высокую ставку дисконтирования.

^ Классификация рисков, связанных с оценкой бизнеса.

Риск – это неопределенность, связанная с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций и последствий при осуществлении того или иного бизнеса, связанных с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации; внешнеэкономический риск; неопределенность политической ситуации в стране; неполнота информации о динамике технико-экономических показателей новой техники и технологии; колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов; неопределенность природно-климатических условий; производственно-технологический риск; неопределенность целей, интересов участников; неполнота, неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников и др.

Оценщика интересует ожидаемый доход и риски, связанные с его получением. Учет риска осуществляется двумя путями:

- понижаются ожидаемые будущие доходы, корректировка осуществляется через коэффициенты, отражающие вероятность получения доходов;

- используют более высокую ставку дисконтирования.

В оценке бизнеса применяется модель оценки капитальных активов (САРМ), т.к. предприятие, это лишь часть из набора инвестиционных возможностей на рынке, цена на предприятие определяется теми же экономическими факторами и взаимосвязями, которые определяют цены на другие инвестиционные активы. Теория рынка капитала выделяет два вида риска : систематический и несистематический.

^ Несистематический риск (диверсифицируемый), т.е. риск, связанный с особенностями отрасли, конкретной фирмы, видом сделки, он может быть элиминирован за счет диверсификации.

^ Систематический риск, т.е. риск, связанный с неопределенностью получения дохода, обусловленной чувствительностью дохода к изменению в уровне среднерыночного дохода, этот риск нельзя уменьшить путем изменения структуры портфеля.

Систематический риск измеряется с помощью бетта-коэффициента, который показывает отношение доходности данного актива по отношению к доходности рынка ценных бумаг в целом. Бетта-коэффициенты используют для определения ожидаемой ставки дохода в доходном подходе к оценке бизнеса. При этом ожидаемая ставка дохода на конкретную ценную бумагу равняется безрисковому доходу плюс произведение бетта-коэффициента по данной ЦБ на рыночную

^ Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса, содержание основных этапов оценки.

Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса является одним из методов имущественного подхода, используется для ликвидируемых предприятия, а также , когда текущие и будущие денежные потоки невелики по сравнению со стоимостью чистых активов, когда стоимость предприятия при ликвидации может быть больше, чем при продолжении его деятельности. Этапы метода:

-берется последний баланс.

-разрабатывается календарный график ликвидации активов, т.к. продажа разных видов имущества требует разных периодов времени;

-определяется валовая выручка от ликвидации активов;

-оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией ( комиссионные брокерам по продаже активов, затраты на сохранение запасов, оборудования, недвижимости, управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до полной ликвидации, оплата услуг оценщика, аудитора и др.)

-срок дисконтирования определяется по календарному графику продажи активов;

- прибавляется (вычитается) операционная прибыль(убытки) ликвидационного периода;

-вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и внебюджетные фонды, расчеты с др. кредиторами;

- из скорректированной стоимости всех активов вычитается сумма текущих затрат по ликвидации, т.о. определяется чистый операционный доход от ликвидации.

Т.О. ликвидационная стоимость предприятия представляет собой текущую стоимость читого операционного дохода от ликвидации.

^ Оценка мажоритарных и миноритарных пакетов акций российских предприятий.

Степень контроля влияет на стоимость оцениваемой доли акций. Стоимость владения (распоряжения) контрольным пакетом всегда выше стоимости владения (распоряжения) миноритарным пакетом.

Стоимость контрольного (мажоритарного) пакета акций определяется следующими методами: дисконтированного денежного потока, капитализации доходов, сделок, стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.

Премия за контроль представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом.

Существует три основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов:

1. «Сверху-вниз»: сначала оценивается стоимость всего предприятия, далее определяется пророциональная некотрольному пакету часть общей стоимости предприятия, из нее вычитается скидка за неконтрольный пакет.

2. «Горизонтальный»: не предполагает расчета стоимости всего предприятия, а данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продажам сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний и осуществить расчет методом рынка капитала.

3 «Снизу-вверх» В 1 и 2 подходах расчет начинают с какой-то величины (стоимости всего предприятия или стоимости сопоставимого неконтрольного пакета), а затем вычитают из нее требуемые скидки, как бы идет вниз. В 3 подходе оценщик начинает снизу, суммируя все элементы стоимости неконтрольного пакета.

^ Скидка за неконтрольный = 1 – 1 \ (1 + премия за контрольный пакет акций ,в %)

Способы выведения итоговой величины стоимости объекта (или согласование результатов оценки).

В соответствии со стандартами оценочной деятельности (Постан пр-ва РФ №519 от 6.07.2001г.) Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:

Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Должны быть применены все три подхода( или обосновать отказ от использования к-либо из них) . Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Она должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (м.быть и интервал). Способы выведения итоговой величины стоимости оценщик выбирает самостоятельно, это не может быть средняя арифметическая трех цифр. Оценщик присваивает каждому из подходов свой вес в зависимости от собранной информации, ее точности , достоверности, отражению рыночной ситуации, от количества поправок, и т .д. и рассчитывает средневзвешенную величину.

Blog

9. Страхование Объекты страхования. Интересы, страхование которых не допускается

Содержание

СКзс = ежегодные выплаты по кредиту / размер кредита

Кодекс этики оценщика.