9. Страхование Объекты страхования. Интересы, страхование которых не допускается
| Вид материала | Закон |
- Программа курса «Личное страхование», 32.13kb.
- Рекомендации по развитию и совершенствованию личного страхования 23 > Всеобщая классификация, 330.58kb.
- Магистерской программы «Страхование и управление рисками» Курс предназначен для ознакомления, 12.25kb.
- «Страховое мошенничество за рубежом», 490.64kb.
- Тема Страхование как экономическая категория > Предмет, метод и задачи страхования, 100.28kb.
- Страхование 660 Страхование Эта группа включает, 17.66kb.
- Страхование защита интересов предпринимателя и вид предпринимательской деятельности, 1062.16kb.
- Аналитический доклад, 1006.73kb.
- Магистерской программы «Страхование и управление рисками» Курс предназначен для ознакомления, 53.21kb.
- Тема № Личное страхование, 551.09kb.
13.5 Финансовое прогнозирование и финансовое планирование в антикризисном управлении.
- ^ Цели и задачи финансового менеджмента на кризисном предприятии. Основные функции финансового менеджмента – планирование, контроль, анализ, прогнозирование.
Цели, задачи и функции финансового менеджмента как одной из подсистем системы управления, следует рассматривать через призму общих задач и функций системы управления в целом.
Любую систему управления можно представить через связь трех элементов: объекта управления, субъекта управления и механизмов (функций) управления
Объект управления – это то, на что направлено управляющее воздействие.
Субъект управления – это те, кто осуществляет управляющее воздействие.
Функции управления – это то, посредством чего объект управляет субъектом.
К функциям управления относятся: планирование, организация, учет, контроль, анализ и регулирование.
Планирование - это разработка плановых значений показателей, характеризующих финансово-хозяйственную деятельность (доходы и расходы, финансовые результаты, состояние капитала, отдельных активов и т.д.).
Организация – это создание организационно-методических предпосылок для достижения ус-тановленных плановых значений показателей, характеризующих финансово-хозяйственную деятельность.
Учет - это сбор, группировка и обобщение информации о фактических значениях показателей, характеризующих финансово-хозяйственную деятельность.
Контроль - это выявление отклонений фактических от установленных плановых значений показателей, характеризующих финансово-хозяйственную деятельность.
Анализ - это выявление причин и ответственных лиц за возникшие отклонения.
Регулирование - это корректировка отклонений и создание организационно-методических предпосылок по недопущению отклонений в будущем.
Мы не включаем в состав функций управления прогнозирование, т.к., по нашему мнению, это один из частных способов реализации функции планирования.
Таким образом под задачами как правило формулируются функции управления, а точнее – конкретные действия, реализуемые в рамках конкретной функции.
- ^ Основы бюджетирования. Методы составления основных бюджетов при финансовом планировании.
Исходные положения в бюджетировании как в практическом виде деятельности, согласованные между теоретиками и практиками, осуществляющими данный вид деятельности, на данный момент отсутствуют.
Анализ экономической литературы подтверждает данный тезис. Все определения данного понятия можно расклассифицировать на три группы:
1. “Узкое понимание”: бюджетирование – это инструмент финансового планирования на предприятии, в рамках которого составляются прогнозные формы о движении денежных средств.
2. “Более широкое понимание”: бюджетирование – это технология хозяйственного планирования на предприятии, в рамках которой на предприятии с определенной периодичностью составляют совокупность не только финансовых, но и операционных бюджетов (бюджет продаж, бюджет закупок, бюджет производства и т.д.).
3. “Комплексное понимание”: бюджетирование – это качественный инструмент современной системы управления финансово-хозяйственной деятельностью предприятия. В этом смысле бюджетирование представляет собой способ интеграции таких функций управления как: планирование, учет, контроль, анализ, регулирование и организация.
Исходные положения, т.е. основы бюджетирования, предопределяются в настоящий момент времени определенным выбором одного из понятий бюджетирования: узкое понимание, более широкое понимание или комплексное понимание бюджета.
Масштаб эффекта от системы бюджетирования как с точки зрения повышения экономиче-ских показателей, так и с точки зрения повышения прозрачности и управляемости бизнеса, зависит от выбранного варианта бюджетирования.
Если идти по первому пути, где целью бюджетирования является составление только прогноза движения денежных средств, то, оставляя пока в стороне вопросы точности прогнозирования, можно утверждать, что это позволит создать картинку лишь о планируемых финансовых потоках. Таким образом, за границами планирования останутся все другие объекты управления (внеоборотные активы; оборотные активы, кроме денежных средств; персонал). Кроме того, при данном подходе никак не создаются механизмы для осуществления других функций управления (организация, учет, контроль, анализ и регулирование). По нашему мнению, точность прогнозных показателей, как правило, лежит в интервале от 50% до 70%. Кроме того, полностью отсутствует информация о плановых значениях ключевых экономических показателях, характеризующих эффективность финансово-хозяйственной деятельности (прогнозные формы отчета о прибылях и убытках и баланс), а следовательно, и в будущем отсутствует возможность оценить эффективность принимаемых управленческих решений.
Частично вышеназванные недостатки первого пути, в первую очередь - неточность прогнозирования, а также неполнота состава планируемых показателей, устраняются, если организация выбирает второй путь создания системы бюджетирования.
Основным недостатком второго пути является отсутствие организационно-методических предпосылок для осуществления других функций управления. При выборе третьего пути, т.е. понимание “бюджетирования” как современного инструмента управления, базирующегося на установлении взаимосвязей между объектами, субъектами и функциями управления, устраняется недостаток второго пути.
- ^ Методика составления основных бюджетов при финансовом планировании. Бюджет движения денежных средств.
Общепринятой методики составления основных бюджетов не существует. Анализ экономической литературы позволяет нам выделить следующие подходы к методике составления основных бюджетов:
1. В рамках “узкого понимания” бюджетирования. Методика составления основных бюджетов заключается в составлении лишь бюджета движения денежных средств, путем свода планируемого оттока и притока денежных средств в бизнес в форме наличных или безналичных денежных средств.
2. В рамках “более широкого понимания” бюджетирования. Методика составления основных бюджетов заключается в составлении финансовых бюджетов на базе операционных бюджетов.
3
. В рамках “комплексного” бюджетирования в сокращенном виде методику составления основных бюджетов в рамках данного подхода можно представить в следующем виде
Бюджет движения денежных средств содержит данные о величине и структуре поступлений и расходовании денежных средств предприятия за бюджетный период.
- ^ Общий бюджет предприятия. Операционный бюджет, финансовый бюджет.
“Общий бюджет” представляет собой совокупность бюджета текущих доходов и расходов, бюджета активов и источников, бюджета инвестиционных доходов и расходов и представляет собой общий бюджет бизнеса.
Бюджет текущих доходов и расходов (БТД и Р) – основа для контроля и анализа эффективности финансово-хозяйственной деятельности (деловой активности).
Бюджет активов и источников (БА и И) – основа для контроля и анализа финансового состояния, платежеспособности и финансовой устойчивости
Бюджет инвестиционных доходов и расходов (БИДиР) – основа для контроля и анализа за эффективностью инвестиционной деятельности.
В настоящее время в экономической литературе нет единства взглядов на понятия операционного и финансового бюджета. Наиболее часто встречающаяся точка зрения состоит в следующем: операционные бюджеты показывают планируемые операции на предстоящий год для сегмента или отдельной функции компании. В процессе его подготовки Операционный бюджет включает в себя бюджет доходов и расходов, который в свою очередь трансформируется на основе таких бюджетов как:
а) бюджет продаж – который, предопределяя уровень и общий характер всей деятельности, оказывает воздействие на все другие бюджеты;
б) бюджет материально-производственных запасов – в котором определяются сроки и количество закупаемого сырья, материалов и полуфабрикатов, которое необходимо приобрести для выполнения производственных планов;
в) производственный бюджет – который используется для установления количества единиц продукции или услуг, которое необходимо произвести, чтобы обеспечить запланированные продажи и необходимый уровень запасов;
г) и т.д.
“Финансовый бюджет” – это план, в котором отражаются предполагаемые источники финансовых средств и направления их использования.
По нашему мнению, “операционные” бюджеты – это свод показателей относительно определенного круга операций (сегмента) хозяйственной деятельности, имеющих отношение к движению активов и источников, за исключением финансовых активов и обязательств. Например: бюджет продаж, бюджет производства, бюджет запасов и т.д.
“Финансовые бюджеты” – это свод показателей относительно определенного круга операций (сегмента) хозяйственной деятельности относительно финансовых активов и обязательств, а также общих финансовых результатов.
- ^ Бюджет продаж, бюджет производства, бюджет сырья и материалов.
В настоящее время в экономической литературе нет единства взглядов на понятия операционный бюджет. Наиболее часто встречающаяся точка зрения состоит в следующем: операционные бюджеты показывают планируемые операции на предстоящий год для сегмента или отдельной функции компании. В процессе его подготовки операционный бюджет включает в себя бюджет доходов и расходов, который в свою очередь трансформируется на основе таких бюджетов как:
а) бюджет продаж – который, предопределяя уровень и общий характер всей деятельности, оказывает воздействие на все другие бюджеты;
б) бюджет материально-производственных запасов – в котором определяются сроки и количество закупаемого сырья, материалов и полуфабрикатов, которое необходимо приобрести для выполнения производственных планов;
в) производственный бюджет – который используется для установления количества единиц продукции или услуг, которое необходимо произвести, чтобы обеспечить запланированные продажи и необходимый уровень запасов;
г) и т.д.
“Операционные” бюджеты – это свод показателей относительно определенного круга операций (сегмента) хозяйственной деятельности, имеющих отношение к движению активов и источников, за исключением финансовых активов и обязательств. Например: бюджет продаж, бюджет производства, бюджет запасов и т.д.
- ^ Особенности финансового планирования в различных процедурах банкротства.
Возможно отметить следующие особенности финансового планирования в различных процедурах банкротства:
1. Наибольший состав целей и задач функции планирования имеет место при осуществлении процедуры внешнего управления. На процедуре наблюдения не присутствует функция планирования.
2. На большинстве процедур банкротства в качестве цели или задачи присутствует восстановление платежеспособности. Более того, данная задача (цель), есть результат осуществления всех функций управления.
Итак, остановимся на вопросе восстановления платежеспособности более подробно.,. поскольку главной целью финансового анализа является подготовка предложения о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника и обоснования целесообразности введения в отношении должника соответствующей процедуры банкротства. Для того,. чтобы сделать выводы необходимо использовать показатели финансового анализа, операционного анализа. Несмотря на то, что набор показателей определен Правилами проведения арбитражным управляющим финансового анализа (утв. постановлением Правительства РФ от 25 июля 2003 г. № 367) методика расчета показателей, а также их количественная характеристика может отличатся и завис от профессионального суждения арбитражного управляющего. Изучение элементов операционного анализа за счет взаимопроникновения методов – качественная методическая база и для финансового планирования
- ^ Оценка финансовой реализуемости планируемой производственной программы. Способы преодоления локальных дефицитов денежного потока.
Оценка финансовой реализуемости производственной программы включает в себя сле-дующие этапы:
1. Составление производственной программы т.е. необходимо составить : операционные бюджеты которые показывают планируемые операции на предстоящий год для сегмента или отдельной функции компании. В процессе его подготовки операционный бюджет включает в себя бюджет доходов и расходов, который в свою очередь трансформируется на основе таких бюджетов как:
а) бюджет продаж – который, предопределяя уровень и общий характер всей деятельно-сти, оказывает воздействие на все другие бюджеты;
б) бюджет материально-производственных запасов – в котором определяются сроки и ко-личество закупаемого сырья, материалов и полуфабрикатов, которое необходимо приоб-рести для выполнения производственных планов;
в) производственный бюджет – который используется для установления количества еди-ниц продукции или услуг, которое необходимо произвести, чтобы обеспечить заплани-рованные продажи и необходимый уровень запасов.
2. Наложение условий расчетов по каждому показателю бюджета доходов и расходов. Таким образом можно будет определить недостаток или излишек денежных среств по каждому конкретному периоду.
При появлении локальных денежных дефицитов могут быть использованы следующие способы их устранения.
Первое, на что следует обратить внимание при ликвидации дефицита бюджета любого предприятия – это улучшение управления дебиторской и кредиторской задолженностью.
Управление дебиторской задолженностью включает ускорение оборачиваемости и сни-жение темпов роста дебиторов за счет: усиления контроля состояния расчетов с покупа-телями по просроченным или отсроченным платежам; проведение систематического ана-лиза задолженности по отдельным дебиторам с целью выявления постоянных неплатель-щиков; рассмотрение возможностей продажи дебиторской задолженности банкам и т.д. Результатом ускорения оборачиваемости дебиторской задолженности является сокраще-ние общей потребности предприятия в оборотных активах. Управление дебиторской за-долженностью самым тесным образом связано с состоянием и динамикой кредиторской задолженности. Управление кредиторской задолженностью включает следующие аспек-ты: управление расчетами с контрагентами предприятия, внутренний анализ кредиторской задолженности в разрезе отдельных кредиторов (по объемам и срокам возникновения и приоритетного погашения), оперативный контроль за состоянием кредиторской задол-женности. Рост объема денежного потока может быть достигнут за счет: дополнительной эмиссии акций, выпуска облигационных займов на срок более одного года, привлечения долгосрочных банковских кредитов; продажи (или в сдачу в аренду) неиспользуемых эле-ментов основного капитала, консервации объектов незавершенного строительства и т.д.
- Использование методов финансового прогнозирования и финансового планирования при подготовке предложений временного управляющего о возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника.
Анализ экономической литературы показал, что в настоящее время отсутствуют специфические методы и методики отдельно для планирования и прогнозирования. Фактически имеет место существенное взаимопроникновение научного инструментария в различных сферах научных исследований. Таким образом, инструментарий, используемый при прогнозировании не специфичен, а заимствуется из планирования либо из анализа.
Существуют различные классификации подобных методов, в частности, одна из них предполагает градацию методов анализа на неформализованные и формализованные Первые основаны на описании аналитических зависимостей. К ним относятся методы: экспертных оценок, сценариев, психологические, морфологические, сравнения, построения систем показателей, построения систем аналитических таблиц и т.п. Применение этих методов характеризуется определенным субъективизмом, поскольку большое значение имеет интуиция, опыт и знания аналитика .Ко второй группе относятся методы, в основе которых лежат достаточно строгие формализованные аналитические зависимости. Известны десятки этих методов; в свою очередь, их можно условно разбить на группы в рамках второго уровня классификации. Перечислим некоторые из них: методы факторного анализа; традиционные методы экономической статистики; математико-статистические методы; методы экономической кибернетики и оптимального программирования; экономические методы; методы исследования операций и теории принятия решений.
Состав целей и задач финансового планирования предопределяется финансовым состоянием предприятия (в первую очередь платежеспособностью предприятия) и требованиями изложенными в нормативных акта, имеющих характер законов или внутренних положений.
- Использование методов финансового прогнозирования и финансового планирования при подготовке обоснования целесообразности введения последующих процедур банкротства временным управляющим.
Анализ экономической литературы показал, что в настоящее время отсутствуют специфические методы и методики отдельно для планирования и прогнозирования. Фактически имеет место существенное взаимопроникновение научного инструментария в различных сферах научных исследований. Таким образом, инструментарий, используемый при прогнозировании не специфичен, а заимствуется из планирования либо из анализа.
Существуют различные классификации подобных методов, в частности, одна из них предполагает градацию методов анализа на неформализованные и формализованные Первые основаны на описании аналитических зависимостей. К ним относятся методы: экспертных оценок, сценариев, психологические, морфологические, сравнения, построения систем показателей, построения систем аналитических таблиц и т.п. Применение этих методов характеризуется определенным субъективизмом, поскольку большое значение имеет интуиция, опыт и знания аналитика .Ко второй группе относятся методы, в основе которых лежат достаточно строгие формализованные аналитические зависимости. Известны десятки этих методов; в свою очередь, их можно условно разбить на группы в рамках второго уровня классификации. Перечислим некоторые из них: методы факторного анализа; традиционные методы экономической статистики; математико-статистические методы; методы экономической кибернетики и оптимального программирования; экономические методы; методы исследования операций и теории принятия решений.
Состав целей и задач финансового планирования предопределяется финансовым состоянием предприятия (в первую очередь платежеспособностью предприятия) и требованиями изложенными в нормативных акта, имеющих характер законов или внутренних положений.
- ^ Принципы и методы анализа предпринимательского риска.
Под предпринимательским риском, как правило, понимают вероятность (возможность) потери хозяйствующим субъектом части своих активов, недопулучения доходов или возникновения дополнительных расходов в результате осуществления производственно-коммерческой деятельности.
Как правило, в системе принципов оценки риски достаточно четко выделяют три уровня:
Методологические принципы, т.е. принципы, определяющие концептуальные положения, являющиеся наиболее общими, а главное не зависящие от специфики рассматриваемого вида риска;
Методические принципы, т.е. принципы, непосредственно связанные с видом деятельности, его спецификой, ценностными представлениями , конкретно-историческими ситуациями и т.д.;
Операционные принципы, т.е. принципы, связанные с наличием, достоверности, однозначностью и т.д. информации и возможностями ее обработки.
Каждый из существующих в настоящее время методов анализа риска и неопределенности имеет свою область применения и свои процедуры которые во многом и определяют возможности метода.
Качественные методы анализа: экспертные методы анализа риска и неопределенности заключаются в привлечении специалистов для высказывания суждений о проблеме и последующем сведении результатов и предложений в систему, на базе которой и делаются выводы.; историко-ассоциативные методы анализа риска и неопределенности заключаются в привлечении сведений исторического характера.; литературно-фантастическое аналогии как методы анализа риска и неопределенности заключаются в использовании литературных источников; концептуальные переносы - выдвигается предложение о возможности или невозможности использования тех или иных теоретических предложений (концепций) и, как следствие; Одним из методов анализа и оценки рисков является метод рейтинга, рейтинг-метод основан на формализации оценок, полученных каким-то образом. Довольно простой формой проведения рейтинговой оценки является так называемое ранжирование. Ранжирование состоит в упорядочивании оцениваемых объектов исследования в порядке возрастания или убывания их качеств.
Количественные методы анализ: статистические и аналитические
Статистические методы анализа риска базируются на ряде фундаментальных понятию прежде всего таким понятием служит вероятность. Вероятность в этом случае связывают с возможностью неблагоприятного события. т.е. риска. Шанс связывают с вероятностью благоприятного события. С позиции математики (события, не зависимые друг от друга) шанс и риск образуют полную группу событий.
Аналитические методы изучения риска зависят от той области деятельности, в которой производятся операции. В управлении проектами количественный анализ риска проводится по результатам оценки эффективности проекта с применением программных средств и проводится в определенной последовательности предлагает следующие е методы анализа риска: анализ чувствительности ; поверка устойчивости и определение предельных значений параметров проекта; определение точки безубыточности; корректировка параметров проекта; построение дерева решений; формализованное описание неопределенности.
^ 13.6 Правила проверки признаков фиктивного и преднамеренного банкротства.
- Подходы к выявлению признаков преднамеренного и фиктивного банкротства.
Признаком фиктивного банкротства является наличие у должника возможности удовлетворить требования кредиторов в полном объеме на дату обращения должника в арбитражный суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).
Для установления наличия (отсутствия) признаков фиктивного банкротства определяется обеспеченность краткосрочных обязательств должника его оборотными активами.
Обеспеченность краткосрочных обязательств должника его оборотными активами определяется как отношение величины оборотных активов, за исключением налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям к величине краткосрочных пассивов, за исключением доходов будущих периодов, фондов потребления и резервов предстоящих расходов и платежей.
На основании рассчитанной величины обеспеченности краткосрочных обязательств должника его оборотными активами делаются следующие выводы:
- если величина обеспеченности краткосрочных обязательств должника его оборотными активами равна или больше единицы, то признаки фиктивного банкротства усматриваются;
если величина обеспеченности краткосрочных обязательств должника его оборотными активами меньше единицы, то признаки фиктивного банкротства отсутствуют.
С целью выявления признаков преднамеренного банкротства проводится анализ финансово - хозяйственной деятельности должника, который делится на два этапа.
На первом этапе рассчитываются показатели, характеризующие изменения в обеспеченности обязательств должника перед его кредиторами, имевшие место за период проверки.
На втором этапе анализируются условия совершения сделок должника за этот же период, повлекших существенные изменения в показателях обеспеченности обязательств должника перед его кредиторами.
В результате проведенной экспертизы делаются следующие выводы:
- если обеспеченность требований кредиторов за период проверки существенно не ухудшилась, то признаки преднамеренного банкротства отсутствуют;
- если обеспеченность требований кредиторов существенно ухудшилась, но сделки, совершенные должником, соответствуют существовавшим рыночным условиям, нормам и обычаям делового оборота, то признаки преднамеренного банкротства отсутствуют;
- если обеспеченность требований кредиторов ухудшилась и сделки, совершенные должником, не соответствуют существовавшим рыночным условиям, нормам и обычаям делового оборота, то признаки преднамеренного банкротства усматриваются.
Часть 3. Оценка объектов арбитражного управления
^ 1. Оценочная деятельность в Российской Федерации.
- Государственное регулирование оценочной деятельности. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценочная деятельность в РФ осуществляется на основе ^ Закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29 июля 1998г. и Постановления Правительства РФ № 395 от 07 июня 2002г. «О лицензировании оценочной деятельности» и Постановление Правительства РФ №519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».
Общие положения Закона.
Ст. 3. Понятие оценочной деятельности: оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс ее определения.
Определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.
Ст. 4. Субъекты оценки.
Ст. 5. Объекты оценки.
Ст. 6. Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухучета и отчетности.
Ст. 8. Обязательность проведения оценки при сделках с объектами, принадлежащими полностью или частично РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям и в др. случаях.
Ст. 9-10 – требования к договору об оценке.
Ст. 11– требования к содержанию отчета об оценке.
Ст. 14. Права оценщика.
Ст. 15. Обязанности оценщика.
Ст. 16. Независимость оценщика (размер оплаты не должен зависеть от итоговой величины стоимости)
Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков (необходимо по закону о защите прав потребителей).
Ст. 18-19. Государственное регулирование оценочной деятельности (Контроль за осуществлением оценочной деятельности осуществляет орган, уполномоченный Правительством – Министерство имущественных отношений, а на местах – Комитеты по имуществу и их функции).
Ст. 20. Стандарты оценки (разрабатываются и утверждаются Правительством РФ).
Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков осуществляют высшие гос. и частные учебные заведения.
Ст. 23-24 – лицензирование оценочной деятельности.
Постановление Правительства РФ №395 от 07.06.02 о лицензировании оценочной деятельности .Выдается одна лицензия на осуществление всех видов работ по оценке.
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Виды стоимости, определяемые в процессе оценки, факторы, влияющие на выбор вида стоимости.
Согласно Закона об ОД №135 ФЗ по Ст. 3. Понятие оценочной деятельности: оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс ее определения.
Определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.
По Стандартам ОД (Постановление Правительства №519) виды стоимости, отличные от рыночной:
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком- продажа которого на открытом рынке невозможна ли требует доп.затрат по сравнению с с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
Стоимость замещения – сумма затрат на создание аналога в рыночных ценах с учетом износа;
Стоимость воспроизводства – стоимость идентичного объекта с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа;
Стоимость оценки при существующем использовании- стоимость, определяемая исходя из существующих условий и цели использования;
Инвестиционная- стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности;
Для целей налогообложения – определяется для исчисления налоговой базы и рассчитывается в соответствии с положениями нормативно –правовых актов.
Ликвидационная –стоимость объекта в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналога.
Утилизационная – стоимость равная стоимости материалов с учетом затрат на утилизацию,
Специальная – стоимость, для определения которой в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие
рыночной стоимости или ранее перечисленных видов стоимости, указанных в стандартах.
Выбор вида стоимости для расчета зависит от цели оценки!
- ^ Договорные отношения в оценочной деятельности. Обязательные требования к договору по оценке.
В соответствии со ст.9-10 Закона РФ «Об оценочной деятельности» основание для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком, по которому может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
Оценка может проводиться и повторная на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, и по решению уполномоченного органа. Они самостоятельны в выборе оценщика. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательные требования к договору, договор должен содержать
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости;
- денежное вознаграждение оценщика;
- ведения о страховании гражданской ответственности оценщика;
- сведения о лицензии;
- точное описание объекта оценки.
- ^ Стандарты оценки. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
Стандарты профессиональной оценки – это современные требования к профессии эксперта-оценщика, включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.
Стандарты являются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики.
Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика.
Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» со ст.20 стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ. В развитие закона об оценочной деятельности принято Постановление правительства РФ №519 от 6июля 2001г «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»( включает главы по определению видов стоимости объектов оценки, подходов к оценке и методов оценки; требования к проведению оценки).
Стандарты регламентируют виды стоимости, подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный. Даны понятие даты оценки, цены объекта оценки, аналога, срока экспозиции объекта на рынке, итоговой величины стоимости ,экспертизы отчета. Разработаны требования к процедуре проведения оценки по этапам. Итоговая величина стоимости , указанная в отчете действительна по данному стандарту только в течение 6 месяцев с даты составления отчета до даты совершения сделки.
При Госстандарте РФ в 1996г. создан Технический Комитет «Оценка имущества», которым разработаны следующие ГОСТы:
- Единая система оценки имущества. Основные положения ГОСТ Р 51195.0.01-98
- Единая система оценки имущества. Термины и определения ГОСТ Р 51195.0.02-98
В проекте находится ГОСТы:
- Единая система оценки имущества. Оценка машин и оборудования. Общие требования.
- Единая система оценки имущества. Оценка объектов интеллектуальной собственности. Общие требования.
В мировой практике оценки разработаны и действуют Международные стандарты оценки (МСО): американские и Европейские стандарты по оценке основных средств. РОО разработало стандарты РОО. Эти снандарты носят рекомендательный характер.
- ^ Требования, предъявляемые к отчету по оценке. Понятие «независимой оценки».
Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке.
Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы. Включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки
В соответствии со ст. 11 Закона РФ «Об оценочной деятельности» общие требования к содержанию отчета об оценке следующие:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценки;
- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, допущения, принятые при оценке;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
И другие сведения для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта (планы, карты, фотографии). Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
В случае, если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводился оценку.
Итоговая величина стоимости, указанная в отчете признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В случае возникновения спора о величине стоимости объекта оценки или при наличии другого отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон.
^ Независимость оценщика – ст.16 Закона об оценочной деятельности.
Оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом лил работником юр. Лица, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, либо является лицом, заинтересованным в объекте оценки. Размер оплаты оценщику не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
^ 2. Оценка рыночной стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства
- Виды износа зданий и сооружений, определяемых для целей оценки.
Совокупный износ. Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. Существует три типа износа:
1. Физический, связанный с физическим устареванием объекта.
2. Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие того, что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям.
3. ^ Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической, экономической, экологической обстановки.
Износ в оценочной деятельности также подразделяется на устранимый ( когда затраты на ремон меньше, чем добавленная после него стоимость к стоимости объекта) и неустранимый ( затраты на устранение больше, чем добавленная приэтом стоимость к стоимости объекта ) Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимы, а внешний (экономический) износ всегда только неустранимый.
- ^ Использование положений теории стоимости денег во времени при оценке рыночной стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства.
Фактор времени, особенно в долгосрочных операциях, играет не меньшую роль, чем размеры денежных сумм. Необходимость учета временного фактора вытекает из сущности финансирования и кредитования и выражается в принципе неравноценности денег, относящихся к разным моментам времени. Очевидно, что 1000 руб., полученных через пять лет, не равноценны этой же сумме, поступившей сегодня, даже если не принимать во внимание инфляцию и риск их неполучения.
Отмеченная неравноценность двух одинаковых по абсолютной величине сумм связана прежде всего с тем, что имеющиеся сегодня деньги могут быть инвестированы и принести доход в будущем. Полученный доход, в свою очередь, может быть реинвестирован и т.д.
Все шесть функций сложного процента : будущая стоимость единицы, текущая стоимость единицы, будущая стоимость аннуитета, текущая стоимость аннуитета, фактор фонда возмещения, фактор взноса на амортизацию находят применение в оценочной деятельности в расчетах по доходному подходу, когда необходимо привести будущий поток доходов в настоящему моменту времени, в расчете показателей оценки эффективности инвестиций в недвижимость , при проведении процедур ипотечно - инвестиционного анализа.
- ^ Метод прямого сравнительного анализа продаж объектов недвижимости.
Сравнительный подход одним из его методов является прямое сравнение продаж), при котором стоимость объекта оценивается на основе прошлых цен продаж сопоставимых объектов.
Оценщик анализирует реальные рыночные сделкам и сравнивает объекты , по которым они проводились, с оцениваемым объектом . Этот подход основан на принципе замещения. Этапы рыночного подхода:
1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Проверка информации по сделкам.
3. Выбор параметров сравнения (дата продажи, условия продажи, текущее использование, размеры, форма, физические характеристики, месторасположение, социальные факторы, экономические характеристики, влияние государственного регулирования).
4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.
5. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, наиболее часто встречающееся значение).
Сфера применения этого метода ограничивается высокими темпами инфляции (при значительной информации дает неудовлетворительные результаты), недостатком данных о рыночных продажах аналогичных объектов, резкими изменениями экономических условий.
- ^ Методология анализа инвестиций в недвижимость. Оценка привлекательности объектов недвижимости.
Финансовый менеджмент базируется на следующих концепциях: учет фактора времени и временная ценность денежных ресурсов, денежные потоки, учет предпринимательского и финансового риска при расчете ожидаемых доходов, цена капитала, эффективный рынок и др. Принятие решения по инвестированию в недвижимость связано с разными факторами: оценкой собственного финансового состояния предприятия и целесообразности инвестирования, оценкой будущих поступлений от реализации проекта, множественностью доступных проектов, ограниченностью финансовых ресурсов различными источниками финансирования и др.
Принятие решений по инвестированию капитала, в частности, по приобретению объектов недвижимости, земли - одно из направлений финансового менеджмента. Особенности инвестирования в недвижимость и применяемых при этом методов оценки недвижимости как актива для инвестирования связана с особенностями самого объекта- недвижимости, рисками инвестирования в недвижимость, инструментами инвестирования в недвижимость.
Принятие решения инвестиционного характера, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Рыночные условия разработки и реализации инвестиционных проектов вносят принципиальные изменения в расчет эффективности, в методику оценки. Методика оценки по эффективности инвестиций в недвижимость основана на разработках отечественных специалистов, которая, в свою очередь, базируется на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов ЮНИДО (Организация ООН по промышленному развитию), широко применяемой в мировой практике.
Методические рекомендации по оценке эффективности содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности инвестиционных проектов в процессе их разработки и реализации, применяемых на различных уровнях управления.
^ Рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов опираются на принципы, сложившиеся в мировой практике:
- моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
- учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, степени доверия к руководителям проекта, влияния проекта на окружающую среду;
- определение эффекта путем сопоставления предстоящих инвестиций и будущих денежных поступлений при соблюдении требуемой нормы доходности на капитал;
- приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;
- учет инфляции, задержек платежей и других факторов, влияющих на ценность используемых денежных средств;
учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.
Основная задача при моделировании инвестиционного процесса, с целью оценить его эффективность, сводится к описанию потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении.
При осуществлении проекта выделяются три основных вида деятельности:
- операционная (производственная);
- инвестиционная;
- финансовая.
Приток денежных средств по производственной деятельности это разность между выручкой от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость и затратами на производство этой продукции без учета амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления представляют собой калькуляционные издержки, рассчитываются по установленным нормам амортизации и при определении прибыли относятся к затратам. Реально же начисленная сумма амортизационных отчислений остается на счете предприятия, является внутренним источником финансирования. Поэтому поток денежных средств по производственной деятельности включает чистую прибыль и амортизационные отчисления.
Денежный поток от инвестиционной деятельности включает поступления от продажи активов предприятия за вычетом платежей за вновь приобретенные активы. Затраты на приобретение активов в будущие периоды деятельности должны быть рассчитаны с учетом инфляции на основные фонды по их видам и на нематериальные активы.
Денежный поток от финансовой деятельности учитывает вклады владельцев предприятия, собственный акционерный капитал, долгосрочные и краткосрочные займы, проценты по вкладам за вычетом сумм на погашение займов и дивиденды.
Сумма денежного потока каждого из направлений деятельности при осуществлении инвестиционного процесса будет составлять остаток ликвидационных средств в соответствующий период. При этом суммарный денежный поток на конец расчетного периода будет равен сумме денежного потока предыдущего периода с остатком ликвидационных средств текущего периода времени.
Предприятие не может работать без капитала. Достаточным можно считать такое количество собственного и привлеченного (заемного) капитала, при котором суммарный денежный поток во все периоды деятельности предприятия будет положительным. Наличие отрицательной величины в каком-либо из периодов времени означает, что предприятие не в состоянии покрыть свои расходы.
Таким образом, необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где предприятие осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свидетельствует о необходимости привлечения дополнительных собственных или заемных средств.
Понятие "инвестиционный проект" предполагает мероприятие, деятельность по достижению определенной цели (результатов), а также систему организационных и расчетно-финансовых документов для осуществления этой деятельности.
Проект – это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, организационно-технические мероприятия по совершенствованию производства, управленческие решения) и движение денег (инвестиции сегодня и доходы - в будущем).
В основе анализа привлекательности инвестиционных проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций (IC) и будущих денежных поступлений (S).
Так как денежные средства имеют временную ценность, необходимо решать проблему сопоставимости элементов денежного потока.
Относиться к проблеме сопоставимости можно по-разному, в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: размера инвестиций и доходов, темпа инфляции, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика, цели анализа.
Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на две группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках.
Инвестиционный процесс является объектом количественного финансового анализа, в котором инвестиционный проект рассматривается как денежный поток. Инвестиционный процесс с финансовой точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание производственного или иного объекта, на который затрачиваются определенные средства (IC) и последовательное получение дохода (S).
Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложений. Фактор времени, распределение расходов IC и доходов S во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции.
Продолжительность расчетного периода или горизонт расчета соответствует продолжительности создания, эксплуатации объекта или достижения заданных характеристик прибыли, или других требований инвестора.
Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих показателей:
NPV - чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат;
PI - индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат;
IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0;
CC - цена капитала;
PP - срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций;
ARR - коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.
- ^ Методология оценки недвижимости. Характеристика методов оценки недвижимости.
Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
^ Принцип оценки недвижимости – основные экономические факторы, определяющие ее стоимость.
В практике оценки недвижимости используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности и другие.
^ Процедура оценки недвижимости – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:
Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основааный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
- ^ Методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
Затратный подход, при котором стоимость объекта оценивается, как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде, за вычетом накопленного износа. Затратный подход применяется при:
- Технико-экономическом анализе для нового строительства.
- Определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
- Итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).
Оценки зданий институционального и специального назначения (школы , вокзалы ,церкви и т.п. ) от которых нет дохода и по которым нет продаж.
- Страховании.
- Налогообложении.
Основная формула затратного подхода:
Рыночная стоимость = затраты на полное воспроизводство (ПВС) или замещение (ПСЗ) объекта – совокупный износ зданий и сооружений на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит , что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания , аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью.
Методы расчета ПВС:
^ Индексный метод.
Текущие затраты = исторические затраты * текущий ИСС/ ИСС в год постройки,
где ИСС – индекс стоимости строительства – отношение суммы затрат в текущем году к сумме затрат в базовом году.
Расчет затрат на единицу площади (S) или объема (V).
^ Затраты = типичные затраты на 1ед. S или V * S(V) * региональный мультипликатор (затраты известны по одной области, а объект находится в другой).
Метод разбиения на компоненты.
Метод количественного обследования. Составляется строительная смета. Стоимость строительства является текущими затратами на воспроизводство.
- ^ Особенности оценки незавершенного строительства.
В случае, когда продукцией строительного производства являются не готовые к эксплуатации здания и сооружения, возникает незавершенное строительство. Незавершенное строительство представляет собой стоимость незаконченных строительством и несданных в эксплуатацию зданий и сооружений, стоимость смонтированного и находящегося в монтаже оборудования, стоимость монтажа оборудования и др. затраты, оплаченные заказчиком, но не введенные в действие. Оценка незавершенного строительства имеет свои особенности. Для специальных зданий и сооружений по НС применяется затратный подход к оценке; для зданий с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями – затратный и доходный подходы. Сравнительный подход имеет ограниченное использование так как сложно рассчитать коэффициенты корректировки. Этапы проведения процесса оценки НС: ознакомление с объектом НС по документам; осмотр объекта, обмеры, сбор информации, анализ информации, выяснение будущего использования, выбор подходов и методов оценки, проведение оценки, корректировка результатов, установление итоговой стоимости . Следует отметить, что при использовании затратного подхода рассчитываются так называемые коэффициенты готовности, на которые корректируется полная восстановительная стоимость(или полная стоимость замещения). Далее рассчитываются все виды износа готовых элементов объекта НС, включая внешний износ.
- ^ Приемы ипотечно-инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.
Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.
Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж, т.е. инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.
Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.
К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.
^ Ставка капитализации для заемных средств Скз – ипотечная постоянная.