Официальный представитель

Вид материала

Отчет

Содержание 1.2. Сертификат оценки. 178 600 000 рублей или 6 020 000 долларов США Кривец Валерия Викторовна 1.3. Методика оценки. Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход

Подобный материал:

• 23. Официальный представитель гу «Миноблмясомолпром» в РФ ооо «Минскоблпродукт», 114.19kb.
• Компания тов нвп «Техприлад» официальный представитель компании Valvosider, 113.21kb.
• Санкт-Петербургский конгресс по косметологии и эстетической медицине, 402.28kb.
• Санкт-Петербургский конгресс по косметологии и эстетической медицине, 397.09kb.
• Санкт-Петербургский конгресс по косметологии и эстетической медицине, 421.78kb.
• 625014 г. Тюмень ул Новаторов 12 web : www zelectr, 199.92kb.
• Список шведских компаний, участвующих в бизнес-миссии, 172.61kb.
• Программа SmartWood, 49.59kb.
• Центр международного образования и туризма Официальный сертифицированный представитель, 296.76kb.
• Ооо «Расколбас» Официальный дистрибутор, 109.56kb.

^

1.2. Сертификат оценки.

Мы, подписавшие настоящий отчет оценщики, настоящим удостоверяем, что:

 Все факты, содержащиеся в отчете, изложены верно и соответствуют действительности.

 Приведенные в отчете анализ, мнения и выводы ограничены только оговоренными в нем допущениями и ограничительными условиями, действительны исключительно в пределах данных допущений и условий, являются нашими персональными профессиональными анализом, мнением и выводами.

Ž Мы не имеем ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действуем непредвзято и без личных предубеждений к какой-либо из сторон.

 Величина нашего вознаграждения никак не зависит от итоговой величины стоимости оцениваемого имущества, а также тех действий или событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами анализа, мнений, расчетов и выводов, содержащихся в отчете. Наши действия являются действиями независимых исполнителей, а задание на оценку не основывалось на требовании определения какой-либо заранее оговоренной величины стоимости.

 Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями:

I Федерального Закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ;

II "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519;

III "Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов", утвержденных Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, ГК РФ по строительной, архитектурной м жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999.

III стандартов Российского общества оценщиков (соответствуют "Международным стандартам оценки" Международного комитета по стандартам оценки имущества TIAVSC)

1. СТО РОО 20-01-96 "Общие понятия и принципы оценки";

2. СТО РОО 20-02-96 “Ры­ночная стои­мость как ба­за оцен­ки”;

3. СТО РОО 20-05-96 "Оцен­ка ссуд­но­го обес­пе­че­ния, за­ло­га и обес­пе­че­ния дол­го­вых обя­за­тельств";

4. СТО РОО 20-06-96 "Классификатор услуг по оценке имущества";

5. СТО РОО 21-01-95 "Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого

имущества";

6. СТО РОО 21-01-98 "Оценка недвижимости";

7. СТО РОО 25-01-96 "Учет в процессе оценки факторов окружающей среды";

8. СТО РОО 27-01-99 “Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков”.

‘ Выводы и расчеты, содержащиеся в отчете, основаны на фактах и документах, собранных нами с наибольшей степенью использования наших профессиональных знаний, опыта, умения, и являются, на наш взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок. Информация, ее источники, анализ и методика расчетов, использованные для оценки, приведены в соответствующих разделах отчета.

’ Нами лично был произведен детальный осмотр оцениваемого объекта.

“ Использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями.

” Ответственность за содержание настоящего отчета несем только мы, подписавшие его оценщики. Наши образовательные и квалификационные документы, лицензии и документы о страховании гражданской ответственности, а также о членстве в профессиональных общественных организациях приведены в виде копий в приложениях.

• По нашему мнению, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.07.2001 составляет: ^ 178 600 000 рублей или 6 020 000 долларов США


__________ ____________ _________ ______________ _________ ________________

Дата Подпись Дата Подпись Дата Подпись

Зеленский Юрий Витальевич	^ Кривец Валерия Викторовна	Матохин Александр Владимирович
Сертифицированный оценщик	Сертифицированный оценщик, канд.экон.наук	Сертифицированный оценщик

^

1.3. Методика оценки.

В последнее время довольно часто к оценке предлагаются нестандартные объекты, а именно крупные производственные комплексы, состоящие из различных зданий, сооружений, машин и оборудования, связанных между собой технологически и функционирующих как единое целое. Это достаточно уникальные и по составу и по структуре объекты, имеющие, как правило, жестко определенное функциональное назначение и к которым, зачастую, невозможно подобрать аналоги. Выполняя настоящую оценку, мы имели дело именно с таким типом собственности.

Нестандартность подобных имущественных комплексов предполагает в свою очередь отсутствие традиционных подходов к двум важным оценочным процедурам: анализу лучшего и наиболее эффективного использования (далее ЛНЭИ) объекта и выбору методики для его справедливой оценки.

Что касается ЛНЭИ, то проблема видится прежде всего в разнородности объекта по составу. В практике оценки анализ ЛНЭИ проводится преимущественно для объектов недвижимости, которые, с точки зрения возможных вариантов их использования, действительно часто являются универсальными. С другой стороны, для сооружений машин и оборудования ЛНЭИ традиционно не анализируют, поскольку данная собственность обычно запрограммирована на единственно возможное функциональное использование, которое и является лучшим. Конечно при детальном анализе может выясниться, что часть недвижимости не может быть переориентирована, а некоторые машины и оборудование, напротив, вполне могли бы использоваться в других отраслях хозяйства. Однако даже такой детальный анализ вряд ли сможет опровергнуть главный и вполне очевидный вывод, что при изменении функциональной направленности имущественного комплекса как единого целого, при его дроблении на части, многие объекты останутся не востребованы рынком.

После такого вывода закономерно возникает вопрос, а не может ли сложится ситуация, когда потери в связи с изменением функционального назначения комплекса, будут менее значительны, чем выгоды от проведения данной операции. По нашему мнению, ответ очевиден уже на качественном уровне - вряд ли. И действительно, из очевидных минусов, тянущих в этом случае стоимость комплекса вниз, можно выделить следующие позиции:

- колоссальные затраты на демонтаж машин и оборудования, особенно с учетом ликвидации последствий демонтажа;

- возможность дальнейшей продажи машин и оборудования в лучшем случае лишь по цене металлолома, как вследствие солидного возраста, а возможно и физической непригодности после демонтажа, так и из-за жесткой функциональной направленности большинства объектов;

- не явная привлекательность объектов недвижимости, входящих в оцениваемый комплекс, и даже более того, очевидная недостаточная привлекательность многих из них, вследствие не слишком удачного местоположения¹, а также конструктивных особенностей и солидного возраста некоторых из объектов;

- значительная потеря времени, которое потребуется на операцию по изменению назначения оцениваемой собственности и на распродажу объектов.

И пожалуй главный отрицательный момент - это отсутствие внешнего стимула для изменения функционального назначения комплекса. Необходимость изменения могла бы вытекать либо из нерабочего состояния оцениваемого имущественного комплекса, либо была бы связана с высоким уровнем конкуренции со стороны аналогичных объектов, либо с какими-то другими существенными причинами. В данном же случае такие причины в явном виде отсутствуют. Понятно, что мы никогда не сможем учесть все индивидуальные интересы участников рынка, отличающиеся заметным разнообразием. Так, например, можно предположить существование покупателей стремящихся, допустим, к монопольному контролю над отраслью², либо имеющих иные не очевидные с точки зрения типичной рыночной ситуации задачи. Однако спрогнозировать появление таких покупателей и спектр их интересов невозможно. В этих условиях наиболее нормальным мотивированным интересом, на наш взгляд, является инвестиционный интерес.

И действительно, разумный инвестор наверняка обратит внимание на уже сложившееся и вполне эффективно функционирующее сочетание отдельных компонентов. При этом, он скорее всего придет к выводу, что нет смысла разрушать систему, которая способна работать и приносить требуемый уровень дохода, тем более если выгоды от разрушения не столь очевидны, а напротив чреваты существенными потерями.

Итак, в данном случае мы имеем дело с некоторым технологически связанным между собой специфическим по составу и структуре набором зданий, сооружений, машин и оборудования, которые могут производить определенный доход, функционируя лишь как единое целое. Соответственно, мы считаем, что наиболее вероятным мотивированным интересом покупателя является инвестирование денежных средств в приобретение оцениваемого имущественного комплекса с целью получения дохода от его дальнейшей эксплуатации.

Второй сложный момент, как уже указывалось, это выбор методики, позволяющей наиболее объективно оценить стоимость собственности в ее наилучшем использовании.

Стандартно для оценки рыночной стоимости имущества применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный³. Очевидно, что существо указанных подходов не вызывает сомнений, проблемы возникают в процессе практического применения известных оценочных подходов к данному объекту. Действительно, для объектов подобных исследуемому производственному комплексу наверняка должны быть некоторые особенности применения традиционных оценочных подходов, так как регулярный рынок продажи и аренды этих комплексов по существу отсутствует.

^ Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход исходит из того, что благоразумный инвестор не заплатит за объект больше той суммы, в которую обойдется получение участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период.

Использовать подход для оценки рассматриваемого объекта можно, но фактическая целесообразность его применения сомнительна, как это будет показано ниже.

^ Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Подход основан на капитализации дохода и исходит из того, что покупатель приобретает имущество в ожидании получения будущих выгод. При этом, стоимость объекта определяется текущей стоимостью чистых рентных доходов и дохода от его продажи в конце периода владения, получение которых ожидается в будущем от владения объектом.

Применить данный подход к оценке рассматриваемого объекта в традиционном виде не представляется возможным. Действительно, подход работает при оценке объектов, рынок аренды которых достаточно развит и имеется доступная информация о параметрах этого рынка. Крупные же мельничные комплексы по переработке зерна являются специфичными, случаи сдачи в аренду таких комплексов для получения рентного дохода неизвестны и, по всей видимости, маловероятны.

^ Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход основан на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи, используя информацию об аналогичных сделках, и исходит из того, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект не заплатит больше той сумму, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Применить подход к оценке рассматриваемого объекта не представляется возможным. Действительно, подход работает только при оценке объектов, для которых имеется достаточно развитый рынок продаж с доступной информацией о его параметрах. Крупные же мельничные комплексы по переработке зерна являются единичными объектами и случаи их продажи оценщикам неизвестны.

Все три подхода измеряют одну и ту же величину. Они исходят из вариантов поведения инвестора, оценивающего экономическую целесообразность строительства, аренды или покупки необходимого объекта. На равновесном рынке все варианты экономически сопоставимы, в силу чего окончательное суждение о стоимости объекта делается на основании согласования результатов всех подходов. Согласованная стоимость является взвешенной величиной, при этом результату каждого подхода придают вес в зависимости от его предполагаемой надежности и точности.

В настоящей же оценке неприменимость двух традиционных подходов делает бессмысленным использование и затратного подхода. Известно, что затраты на возведение большого круга построенных во времена плановой затратной экономики объектов, в первую очередь, производственных, с точки зрения сегодняшней рыночной экономики не оправданы. Другими словами, в сегодняшней экономической ситуации никто не стал бы нести подобные затраты из-за экономической неэффективности таких проектов. Тем не менее, доставшиеся в наследство от социализма и, часто, добротные объекты работают и продуцируют денежные потоки, что позволяет оценивать их с помощью доходного и сравнительного подходов. Это стало причиной превышения результатов затратного подхода оценки над результатами доходного или сравнительного подходов.

С точки зрения теории, ситуация исправима за счет учета в затратном подходе внешнего износа. Беда, однако в том, что изменение экономической ситуации по разному повлияло на разные объекты и установить единую норму внешнего износа для всех объектов не представляется возможным. Внешний износ рассчитывается капитализацией потерь в доходности объекта вследствие возникновения неблагоприятных внешних факторов. Однако для объектов, пришедших к нам из другой экономической среды, невозможно провести измерения величины указанных потерь в силу того, что экономические условия, в которых строился объект, вообще не характеризовались требованием обязательной его коммерческой эффективности. Тем не менее факт наличия внешнего износа может быть обнаружен как раз при сопоставлении результатов оценки недвижимости с помощью затратного подхода (до учета внешнего износа) и результатами доходного или сравнительного подходов. При этом, однако, мы лишены инструмента независимого измерении величины внешнего износа и, следовательно, возможности использовать затратный подход для независимой оценки рыночной стоимости объекта. Сказанное означает, что в отсутствии возможности применить доходный или сравнительный подходы, использование для оценки рыночной стоимости только затратного подхода, весьма трудоемкого и громоздкого, не приводит к получению достоверного результата и, следовательно, лишено смысла. Страдают недостатками также и имеющиеся методики оценки физического износа. Кроме того, в силу особенностей земельных отношений в РФ затратный подход грешит и неточностями определения стоимости земельных участков. И наконец, этот подход, являясь весьма громоздким и трудоемким, сам по себе становится затратным для заказчика оценки. Главный же недостаток подхода видится в том, что его результаты мало интересуют субъектов рыночных отношений, стремящихся, как известно, в первую очередь к извлечению денежных выгод.

Возникает вопрос, как же тогда вообще можно определить рыночную стоимость оцениваемого в настоящей работе объекта? Прежде всего подчеркнем, что оценка рыночной стоимости предполагает определение денежной суммы, которая с точки зрения всех сторон, участвующих акте купли-продажи имущества, является наиболее мотивированной ценой за него. Попытаемся понять, какая расчетная величина может быть признана продавцом и покупателем для оцениваемого в работе имущества такой ценой.

В соответствии с определением рыночная стоимости является наиболее вероятной ценой за имущество, следовательно, ее расчет основан на анализе наиболее вероятной мотивации участников сделки. По мнению оценщиков, наиболее вероятным интересом покупателя является инвестирование денежные средства в приобретение мельничного комплекса с целью получения дохода. В отличие от традиционного доходного подхода, речь идет о доходе от производственного использования комплекса, а не от сдачи его в аренду. Как уже говорилось, можно, конечно, предположить существование покупателей с особыми интересами, однако, спрогнозировать появление таких покупателей и спектр их интересов невозможно. В любом случае, отличный от инвестиционного интерес покупателя не может претендовать на роль наиболее вероятной мотивации. Тогда интересующее нас поведение инвестора может быть следующим:

- инвестор приобретает мельничный комплекс и для получения дохода организует на его базе эффективно действующее производство муки и сопутствующих продуктов;

- он соглашается приобрести мельничный комплекс только при условии, что начальные инвестиции обеспечат приемлемую исходя из текущей экономической ситуации и альтернативных инвестиционных возможностей доходность инвестиционного проекта.

Продавец вынужден признать справедливыми инвестиционные требования покупателя, т.к. понимает, что иначе продажа не состоится, а инвестор вложит средства в иной проект. Однако, продавец вправе потребовать, чтобы при определении цены имущества доходность инвестиционного проекта не превысила типичную доходность проектов с аналогичным риском.

Оценка рыночной стоимости мельничного комплекса может быть основана на анализе эффективности инвестиций в рассматриваемое имущество и заключаться в следующем:

- разрабатывается бизнес-план по производству на базе оцениваемого мельничного комплекса муки и сопутствующих продуктов;

- варьированием стоимости приобретения комплекса определяется такая ее величина, при которой обеспечивается типичная для текущей экономической ситуации доходность инвестиционных проектов с аналогичным риском.

Таким образом, оценивая мельничный комплекс как единое целое, можно говорить лишь о доходе от его производственной эксплуатации, что кстати не противоречит концепции доходного подхода. Ведь сдача в аренду капитальных объектов также есть ни что иное как некоторый бизнес. Иными словами применение доходного подхода не только целесообразно, так как ориентируется на интересы субъектов рынка, но и возможно практически (в отличие например от сравнительного подхода). При этом за основу берется скорректированный на все затраты, не относящиеся к оцениваемому имуществу, доход некоторого специфического бизнеса в полном соответствии с функциональным назначением объекта.