Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

Вид материала

Автореферат

Содержание Итоговая оценка стоимости Субъекты Российской Федерации Выводы и предложения Аграрная земельно-информационная система

Подобный материал:

• Институциональные преобразования в аграрном секторе россии (теория, методология, практика), 790.57kb.
• Программа Земельное право Сущность и особенности правового регулирования земельных, 53.8kb.
• Системно-аналитическая организация потокодвижения при проектировании логистических, 881.35kb.
• Перспективы развития малого предпринимательства в аграрном секторе экономики (на материалах, 499.73kb.
• Стратегический план гу «Отдел земельных отношений Кокпектинского района» на 2011-2014, 394.74kb.
• Институциальные преобразования сельскохозяйственного производства в аграрном секторе, 346.66kb.
• Трансформация фирмы в процессе развития институтов современной экономики: теория, методология,, 561.4kb.
• Совершенствование экономического механизма управления малым бизнесом в аграрном секторе, 441.25kb.
• Теория, методология и практика экономического развития Республики Беларусь в условиях, 67.54kb.
• Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов, 660.03kb.

Оценка стоимости закладываемой земельной собственности является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита. Цена сельскохозяйственного земельного участка формируется главным образом из стоимости того производства, в рамках которого земля функционирует. И рыночная, и залоговая, и ликвидационная стоимости земельных участков и прав их аренды должны базироваться на сведениях о доходе от использования, иначе говоря, на рентных оценках в зависимости от продуктивности сельскохозяйственных угодий, расположенных на участке. Основная сложность при определении залоговой стоимости предмета земельной ипотеки, обеспечивающей кредит и показываемой в ипотечном договоре, состоит в согласовании ее величины между залогодержателем и залогодателем. По конкретным сельскохозяйственным земельным участкам доход может сильно различаться. Большую роль играют пространственные условия, обеспеченные землеустройством. Поэтому при предварительном обследовании предмета ипотеки с целью его оценки необходимо осмотреть каждый земельный контур на местности для установления фактического состояния и использования угодий данного сельскохозяйственного земельного участка или массива. Планировать процесс оценки земельной собственности целесообразно в соответствии с агрегированной схемой, представленной на рисунке 6. Оценка производится комплексно на основе применения различных целесообразных для каждого данного случая подходов. Итоговая величина стоимости оцениваемого предмета ипотеки определяется путем согласования всех стоимостных показателей, полученных с помощью применяемых методов (подходов).

ОАО «Россельхозбанк» допускает оценку земельных участков как по рыночной, так и по кадастровой стоимости. Как показывает опыт земельного ипотечного кредитования указанным ОАО, наиболее часто (в более чем 30% всех случаев) залоговая стоимость сельскохозяйственных земельных участков, которые являются предметом ипотеки, составляет менее 10000 руб./га. Группа земельных участков, принятых в обеспечение ипотечного кредита с относительно высокой залоговой стоимостью (свыше 200000 руб./га), в структуре кредитного портфеля ОАО «Россельхозбанк» по залоговой стоимости предметов ипотеки занимает чуть более 11%.

В целом, формирование системы земельного ипотечного кредитования в агропромышленном комплексе страны желательно осуществлять в организованном порядке на базе обоснованной государственной программы. Для ее поддержания целесообразно выделить из бюджета относительно дешевые кредитные ресурсы. На федеральном уровне в рамках ежегодного правительственного плана имеет смысл определить размер доли, которая предназначается для ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, от общего объема кредитования экономики сельского хозяйства. При этом могут выдаваться целевые кредитные ресурсы на организацию и оформление сельскохозяйственных земельных участков в собственность сельхозтоваропроизводителей.


^ Итоговая оценка стоимости

Отчет об оценке

Итоговая оценка

стоимости

Отчет об оценке


Рисунок 6 — Простая модель процесса оценки земельной собственности

Методическая база исследования региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве

Субъектам Российской Федерации предоставлены полномочия по принятию собственных актов земельного законодательства, не противоречащих федеральным законам. В частности, право принятия в установленных пределах полномочий решения, касающегося оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории региона, предоставлено субъекту Федерации. Последний может делегировать это право соответствующему муниципальному образованию. Таким образом, региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики — это особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом регионе.

Единство методических основ к исследованию региональной структуры земельных отношений в сельском хозяйстве достигается применением системы одинаковых показателей для анализа развития институтов аграрного землепользования. В частности, для того чтобы в каждом регионе объективно оценить уровень интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с последующим выделением однородных групп устанавливаются: 1) общая площадь земель сельскохозяйственного назначения; 2) площадь, приходящаяся на рыночные сделки с землями сельскохозяйственного назначения (площадь земельного оборота); 3) количество совершенных субъектами земельных отношений сделок рыночного оборота с сельскохозяйственными земельными участками.

С целью получения на основе общего числа сделок сопоставимых количественных оценок для определения активности перераспределения земель между субъектами земельных отношений в аграрной сфере регионов введено понятие коэффициента интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период. Этот коэффициент оценивается как отношение всего количества сделок, совершенных с землями сельскохозяйственного назначения за определенный период, к общей площади таких земель в регионе. Однако для объективной оценки и сравнения регионов по интенсивности перераспределения сельскохозяйственных земельных участков необходим интегрированный показатель. Коэффициент интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период с учетом доли его площади в составе всех таких земель субъекта Федерации (Кинт.) — это количество сделок с сельскохозяйственными земельными участками, приходящихся на единицу площади земель сельскохозяйственного назначения (К), умноженное на долю площади, охваченной этими сделками, в общей площади таких земель в регионе (Д). Иными словами, интегрированный показатель учитывает как общую площадь земель сельскохозяйственного назначения в регионе, так и количество совершенных с ними сделок и приходящуюся на них площадь земельного оборота. Для определения значения Кинт. перемножаются коэффициенты интенсивности (К) и доли оборота земель сельскохозяйственного назначения в общей площади таких земель (Д), то есть Кинт. = К × Д.

Для опробования данной методики была использована соответствующая информация по состоянию на 1 января 2006 г. Ранжированный в векторном направлении убывания коэффициентов Кинт. ряд положен в основу региональной группировки субъектов Федерации. В целом по стране было сформировано три группы регионов: 1) интенсивная (значение Кинт. изменяется в диапазоне от 0,00010 до 0,00050 ед./га); 2) умеренно интенсивная (Кинт. варьирует в пределах от 0,00002 до 0,00009 ед./га); 3) пассивная (Кинт. изменяется в границах от 0,00000 до 0,00001 ед./га). Третью группу регионов представляют 38 субъектов Федерации из различных природно-экономических зон страны (таблица 8).

Достоинство предложенной методики состоит в том, что она позволяет получить группы регионов, для которых, несмотря на различия в природно-экономических условиях, можно применить унифицированные методы активизации земельных сделок.

Таблица 8 — Группировка субъектов Российской Федерации по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе на 1 января 2006 г.

№№ групп	Группы регионов по величине коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом доли его площади в составе всех таких земель в каждом регионе, ед./га	^ Субъекты Российской Федерации, дифференцированные по группам
1	0,00010 — 0,00050	Астраханская, Белгородская, Воронежская, Камчатская, Кемеровская, Мурманская, Ростовская, Сахалинская области; Краснодарский, Ставропольский, Хабаровский края; республики: Адыгея, Кабардино-Балкарская, Калмыкия, Карелия, Марий-Эл, Чувашская; Еврейская автономная область
2	0,00002 — 0,00009	Амурская, Владимирская, Волгоградская, Калининградская, Курская, Ленинградская, Липецкая, Московская, Оренбургская, Орловская, Пензенская, Пермская, Псковская, Рязанская, Самарская, Саратовская, Смоленская, Тамбовская, Тульская, Челябинская области; Алтайский, Красноярский, Приморский края; республики: Башкортостан, Бурятия, Дагестан, Мордовия, Татарстан, Тыва, Удмуртская, Хакасия
3	0,00000 — 0,00001	Архангельская, Брянская, Вологодская, Ивановская, Иркутская, Калужская, Кировская, Костромская, Курганская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Омская, Свердловская, Тверская, Томская, Тюменская, Ульяновская, Читинская, Ярославская области; республики: Алтай, Ингушская, Карачаево-Черкесская, Коми, Саха (Якутия), Северная Осетия, Чеченская; Агинский Бурятский, Коми-Пермяцкий, Корякский, Ненецкий, Таймырский, Усть-Ордынский Бурятский, Ханты-Мансийский, Чукотский, Эвенкийский, Ямало-Ненецкий

В частности, механизмом, который в той или иной мере может стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий вплоть до полного освобождения сельхозтоваропроизводителей от поземельного налога. Но нужный эффект достигается при условии ощутимой разницы между налогообложением сельскохозяйственного землепользования и землепользования в других отраслях экономики. Другим инструментом, способным поощрить оборот сельскохозяйственных земельных участков, является кредитная региональная политика, предусматривающая земельную ипотеку. Так, с учетом состояния интенсивности земельного оборота в регионах второй и третьей групп предложенной классификации целесообразно выделить кредитные ресурсы для земельного ипотечного кредитования как за счет бюджетного финансирования, так и регионального. Таким образом, интенсивность процессов земельного оборота в субъектах Федерации зависит не столько от размеров земельной площади региона, сколько от существующих организационно-правовых и финансово-экономических механизмов системы перераспределения сельскохозяйственных земельных участков.

В некоторых регионах России формируется организационно-экономический механизм передачи, в том числе на возмездной основе, земель сельскохозяйственного назначения в государственную собственность субъекта Федерации или муниципального образования на его территории. Например, в Белгородской области одним из основных субъектов земельных отношений становится ОАО «Белгородский земельный фонд» — государственный оператор в сфере перераспределения земельных участков и долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок. Эта организация оказывает поддержку в осуществлении операций по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением законных прав и интересов собственников и землепользователей. Руководители сельскохозяйственных предприятий и агропромышленных формирований могут заключать прямые договоры (соглашения) с ОАО «Белгородский земельный фонд», в круг действий которого входит организация соответствующего оформления земель, а также решение различных организационно-технических, экономических, юридических и других вопросов земельных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории области. В Самарской области сельскохозяйственным товаропроизводителям, завершившим государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляются субсидии и иные формы государственной поддержки в соответствии с законом об областном бюджете на текущий год.

Целями такого усиления роли государственных уполномоченных органов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории некоторых субъектов Федерации служат предотвращение недобросовестных сделок с земельными участками и долями, обеспечение гарантированного, долгосрочного землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей, создание стабильной основы для реализации на территории соответствующего региона приоритетного национального проекта по развитию агропромышленного комплекса. В целом, как показал региональный анализ землепользования, соотношение органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в государственном управлении земельными ресурсами должно меняться в сторону усиления роли регионов не только в исполнении земельных законов, но и в их нормотворчестве. Что касается федеральных властей в лице уполномоченных органов, то они должны быть ответственны за общегосударственную политику по охране земель и всем тем земельным вопросам, которые носят межрегиональный характер.


^ Выводы и предложения

1. Находясь во взаимодействии между собой, человек, земля и внешняя среда порождают три основных типа взаимосвязей: организационные, социально-экономические и производственные. В аграрном секторе экономики совокупность взаимосвязанных организационных, общественно-экономических и производственных отношений между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве представляет систему земельных отношений. В России на данном этапе развития страны форму социального устройства в области землепользования (базис) следует охарактеризовать как трансформационный земельный строй — это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

2. Государственная земельная собственность является ключевым ор­ганизующим звеном российского сельскохозяйственного производства, но частный сектор уже занимает более трети в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли всех категорий. В начале приватизации основных фондов в аграрном землепользовании России была введена земельная доля как форма частной собственности на землю. Однако в настоящее время такая форма собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. Находящуюся в сельскохозяйственном обороте площадь в счет невостребованных земельных долей, при отсутствии споров и притязаний со стороны третьих лиц, целесообразно закрепить за сельхозтоваропроизводителями, если последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. Необходимо также установить четкий порядок добровольного отказа от права собственности на земельную долю и предоставления как на платной, так и безвозмездной основе земельных участков из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в собственность легитимных лиц с целью последующего их использования в сельскохозяйственном производстве. Для организации механизма реализации данных предложений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести нормы, регулирующие отношения в части оформления земельных долей.

3. Современное регулирование земельных отношений основано на законодательных документах, экономических механизмах, административных решениях, а также на использовании инфраструктурных систем управления земельными ресурсами и земельного оборота (картографирование, землеустройство, государственный кадастр недвижимости, система регистрации прав на землю и проч.). В развитых государствах при всем разнообразии мер регулирование земельных отношений имеет одно общее начало — в условиях быстрой урбанизации и глобализации экономики обеспечить сохранение фонда земель сельскохозяйственного назначения. Государство контролирует сделки с земельными участками, стиму­лирует улучшение качества земельных угодий, ставит на первое мес­то интересы непосредственно сельскохозяйственного товаропроизводителя, а не собственника, сдающего ему землю в аренду.

4. Предоставление государственных гарантий частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения зависит от ускорения процесса регистрации прав на сельскохозяйственные земельные участки. А это, в свою очередь, связано с завершением работы по: 1) выделу и оформлению, включая кадастровые работы и постановку на кадастровый учет, в счет земельных долей земельных участков, 2) переоформлению сельскохозяйственными организациями права постоянного (бессрочного) пользования и аренды государственных земель на право собственности на землю. При этом кадастровую единицу территории образует землепользование, которое и является основой возникновения земельных кадастровых отношений. В аграрном секторе экономики такие отношения позиционируются как организационный тип отношений, возникающих в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, включая многоконтурные. Земельные кадастровые отношения связаны главным образом с описанием и подготовкой земельных участков для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок и отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра объектов недвижимости. Издержки на операции, порождаемые кадастровой и регистрационной системами, частично компенсируются снижением неопределенности и рисков, возникающих в случае неоформленных надлежащим образом прав на землю.

5. В рыночной системе цивилизованные земельные отношения возникают вслед за появлением земельных активов, под которыми в аграрном производстве следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права их аренды (пользования), обладающие своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающие как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Основной единицей земельных активов является сельскохозяйственный земельный участок, в целях образования которого, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка, включая такой участок, находящийся в общей долевой собственности, следует передать на уровень субъекта Федерации. Упростить процедуру выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на сельскохозяйственный земельный участок можно, приняв за основу физический размер земельной доли (в гектарах). Что касается позволительных отклонений (а они неизбежны по естественным причинам) в сторону увеличения или уменьшения площади выделяемого сельскохозяйственного земельного участка в счет земельной доли по сравнению с установленным в правоустанавливающем документе ее физическим размером, то ориентироваться следует на соответствующие данные землеустроительной практики в каждом конкретном регионе. Экономически и статистически обоснованные допустимые величины таких отклонений необходимо закрепить в законах субъектов Российской Федерации об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территориях регионов.

6. ^ Аграрная земельно-информационная система (далее также — АЗИС) является одним из основных инструментов реализации государственной политики по использованию земельных ресурсов в сельском хозяйстве. АЗИС следует рассматривать как единую централизованную систему, построенную по иерархическому принципу. Земельную информацию целесообразно подразделить на сведения федерального, межрегионального, регионального, локального и объектового (первичного) уровня. В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения при решении различных задач управления в сфере полномочий Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую. АЗИС — это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства. Каждый блок АЗИС представляет собой объединение сходных информационных баз данных по признаку их структурных и причинных связей.

7. Земельные отношения в сфере оборота земель представляют социально-экономический тип отношений. В аграрном секторе экономики они возникают в системе перераспределения земельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, результатом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и на доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки. В России в ближайшие пять лет и более далекой перспективе будет сохраняться тенденция снижения доли государственного сектора при одновременном увеличении доли частного в общей площади земельного оборота. При этом следует отметить, что в структуре земельного оборота доля площади, приходящейся на сделки государственного сектора земельного рынка страны, еще долгий период останется стабильно высокой. Как и в настоящее время, основная ее часть будет приходиться на аренду государственных и муници­пальных земель. Ввиду того что сельскохозяйственная земельная аренда в государственном секторе будет постепенно сокращаться за счет выкупа в соответствии с законодательством сельскохозяйственными организациями арендуемой государственной и муниципальной земли, начнется становление аренды земель сельскохозяйственного назначения в частном секторе земельного рынка. Поэтому, учитывая и то, что некоторые республики Российской Федерации сохранили сельскохозяйственные угодья в государственной собственности и лишь небольшой их частный клин отведен для ведения приусадебного хозяйства, садоводс­тва, огородничества, животноводства, дачного и жилищного строи­тельства, сфера земельных арендных отношений должна серьезно регулироваться государством.

8. Экономический анализ на основе шкал и показателей эластичности спроса на землю по цене показал, что в государственном секторе российского земельного рынка сегментарный рынок аренды является монополистическим — условия спроса контролируются продавцом земли. Цены за аренду государственных и муниципальных земель назначаются органами исполнительной власти. Как явствует из анализа купли-продажи гражданами земельных участков для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства в частном секторе земельного рынка страны, зависимость между изменениями цены и колебаниями спроса носит нелинейный характер, что свидетельствует о громадном влиянии на спрос неценовых факторов (социальных, экономических, политических, административных, юридических и проч.). По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли только сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются органами государственной или муниципальной власти за аренду земель, которые используют граждане и их объединения. По сравнению с хозяйствующими субъектами из несельскохозяйственных сфер деятельности сельскохозяйственные предприятия и крестьянские (фермерские) хозяйства выкупают землю у органов исполнительной государственной власти и местного самоуправления по наиболее низким ценам. Принятая политика назначения относительно низких цен за аренду и выкуп государственных и муниципальных сельскохозяйственных угодий является правильным направлением поддержки сельхозтоваропроизводителей, финансовое положение которых ограничивает возможности приобретения земли на основе рыночного ценообразования.

9. Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики — это система взаимных связей между кредитными учреждениями, а также сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Ввиду того что в государственном секторе земельного рынка сегментарный рынок продажи прав аренды земельных участков по числу сделок и охваченной ими площади пока нельзя назвать стабильно растущим, кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог прав аренды сельскохозяйственных земельных участков для кредитора является менее предпочтительным, чем ипотека земельной недвижимости, находящейся в собственности залогодателя. Однако длительные сроки и большие площади аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения делают возможным вовлечение долгосрочных инвестиций в коммерческие проекты агропромышленного комплекса через ипотеку прав аренды сельскохозяйственных земельных участков. Этот сегмент земельного и финансового рынков имеет неплохие перспективы развития.

10. Весь механизм экономической реализации земельной собственности, в том числе при ипотечном кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, деформирован по причине отсутствия объективных данных о действительных различиях качества земель по плодородию и местоположению, выраженных в нормативных показателях оценки земли как капитализированной ренты. Для оценки залоговой стоимости земельной собственности, предназначенной под обеспечение ипотечного кредита, в качестве базовой целесообразно использовать потребительную стоимость соответствующих сельскохозяйственных земельных участков. Крестьянская земля в этом случае оценивается по сельскохозяй­ственной продуктивности, то есть методом капитализации земельной ренты. В базовую потребительную стоимость каждого земельного участка следует вносить коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину потребительной стоимости закладываемой земельной собственности. При наличии соответствующей исходной информации о рыночных продажах сельскохозяйственных земельных участков и прав аренды таких участков в данном районе целесообразно применять и методы сопоставимых продаж. На основе свода кадастровой стоимости земельной собственности, предназначенной в залог, и потребительной и рыночной ее стоимостей, принимается обоснованное решение об окончательной величине стоимости предмета ипотеки, сумма которой отражается в соответствующих договорах земельного ипотечного кредитования. Методика оценки стоимости сельскохозяйственных земельных участков и прав аренды таких участков для целей ипотеки, также как и требования к отчету о такой оценке должны быть утверждены соответствующим банковским сообществом.

11. Региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики — это особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом регионе. Вследствие больших различий природных и эконо­мических условий регионов соотношение органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в государственном управлении земельными ресурсами должно меняться в сторону усиления роли регионов не только в исполнении земельных законов, но и в их нормотворчестве. Федеральные власти в лице уполномоченных органов должны быть ответственны за общегосударственную политику по охране земель и всем тем процессам землепользования, которые носят межрегиональный характер.

12. Необходимо создание формальной научной базы для реализации интегрированного подхода к государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории регионов. Своеобразным индикатором, который свидетельствуют об инвестиционной активности в агропромышленном комплексе и уровне либерализации рыночных операций с землями сельскохозяйственного назначения данного региона является интенсивность перераспределения земель между субъектами земельных отношений в аграрной сфере. Для ее определения предложено использовать интегральный показатель — коэффициент интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения за период с учетом доли его площади в составе всех таких земель субъекта Российской Федерации. Это количество сделок с сельскохозяйственными земельными участками, приходящихся на единицу всей площади земель сельскохозяйственного назначения, умноженное на долю площади, охваченной этими сделками, в общей площади таких земель в регионе. Таким образом, интегральный показатель учитывает различия как в общей площади земель сельскохозяйственного назначения в регионах, так и в количестве совершенных с ними сделок и приходящейся на них площади. Как показали соответствующие расчеты, целесообразно сформировать три группы субъектов Российской Федерации в зависимости от диапазона изменения указанных коэффициентов: 1) относительно интенсивная, 2) умеренно интенсивная 3) пассивная. Полученная классификация субъектов Российской Федерации может служить инструментом принятия обоснованных решений по экономическому регулированию земельных отношений в аграрном секторе экономики с целью обеспечения примерно равных возможностей развития института земельного рынка в различных регионах. Интенсивность процессов земельного оборота зависит не столько от размеров земельной площади, сколько от существующих организационно-правовых и финансово-экономических механизмов распределения земли между экономическими субъектами. Так, механизмом, который в той или иной мере будет стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий. Подходы налогообложения в малорентабельном сельском хозяйстве и прибыльных отраслях экономики должны существенно различаться.