Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

Вид материала

Автореферат

Содержание В городах и поселках Эластичность спроса

Подобный материал:

• Институциональные преобразования в аграрном секторе россии (теория, методология, практика), 790.57kb.
• Программа Земельное право Сущность и особенности правового регулирования земельных, 53.8kb.
• Системно-аналитическая организация потокодвижения при проектировании логистических, 881.35kb.
• Перспективы развития малого предпринимательства в аграрном секторе экономики (на материалах, 499.73kb.
• Стратегический план гу «Отдел земельных отношений Кокпектинского района» на 2011-2014, 394.74kb.
• Институциальные преобразования сельскохозяйственного производства в аграрном секторе, 346.66kb.
• Трансформация фирмы в процессе развития институтов современной экономики: теория, методология,, 561.4kb.
• Совершенствование экономического механизма управления малым бизнесом в аграрном секторе, 441.25kb.
• Теория, методология и практика экономического развития Республики Беларусь в условиях, 67.54kb.
• Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов, 660.03kb.

В России спецификация прав собственности на земельные ресурсы была сопряжена с большими издержками (на межевание, землеустройство и проч.). Поэтому некоторые права собственности невозможно было предоставить в полном объеме. В связи с этим особую форму собственности на землю в аграрном секторе экономики представили земельные доли, которые возникли в начале 1992 г., когда в частную собственность почти 12 млн. человек перешло 115 с лишним млн. га сельскохозяйственных угодий. В настоящее время в сфере частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения присутствуют в основном такие ее формы, как:

а) земельная собственность нетоварного личного подсобного хозяйства как экономической единицы, осуществляющей производство сельскохозяйственной продукции, в основном, для собственных нужд, а также садовые, огородные и дачные земельные участки;

б) земельная собственность частных товарных личных подсобных и фермерских хозяйств, а также сельскохозяйственных предприятий любого размера и различных организационно-правовых форм, действующих в соответствии с законодательными актами;

в) земельные доли граждан.

Три вида правомочий, которые включает традиционная концепция земельной собственности, означают: 1) владение — юридическая возможность держать объект земельной недвижимости в своей власти, 2) пользование — закрепленная правом возможность использовать полезные свойства земли и извлекать из этого доходы, 3) распоряжение — право передавать другим лицам отдельные правомочия или в целом право собственности на землю. В российском аграрном производстве владелец прав на земельную долю не может проконтролировать деятельность землепользователя (сельскохозяйственной организации или фермера), который использует его землю в общем массиве. Ему трудно осуществлять регулярный мониторинг этой деятельности и при необходимости использовать юридические способы воздействия на землепользователя, поэтому он не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий. Собственник земельной доли практически полностью лишен возможности обеспечить защиту своей земли на местности. Он имеет какие-то определенные права в имуществе, но не владеет самим имуществом. Для дольщиков наиболее значимым оказывается вознаграждение, заключающееся не в удовлетворении от улучшения деятельности предприятия, а в денежной или натуральной арендной плате, которую им реально удается присвоить в течение того периода времени, пока они сдают ненатурализованную земельную долю в аренду. Преследуя свои узкие личные интересы, собственники земельных долей способны подталкивать политику предприятия в нежелательном направлении. С общественной точки зрения такая структура прав собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. По сути, собственникам земельных долей не предоставлены права полной частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В данном случае собственность превращается в формальный титул, дающий право на некоторый доход, но очень слабо экономически связанный с правомочиями владения и пользования землей, которая находится в общем массиве. Закреплять нужно те формы аграрного землепользования, которые способствуют достижению хороших результатов подлинного предпринимательства, пришедших изнутри, благодаря усилиям и работе сельскохозяйственных производителей.


Организационно-инфраструктурные механизмы возникновения земельных кадастровых отношений и образования сельскохозяйственных земельных участков и активов

Земельные кадастровые отношения — это отношения, возникшие в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков, кроме участков недр. В целом земельные кадастровые отношения классифицируются как организационные земельные отношения. Они отражают информационное взаимодействие между государственными органами исполнительной власти, их институциями, другими экономическими субъектами при ведении государственного кадастра земельных участков; связаны с описанием и подготовкой последних для регистрации прав, налогообложения и совершения рыночных сделок. В России государственный кадастр земельных участков относится к многоцелевому кадастру, поскольку он объединяет правовую и фискальную системы с информацией, касающейся землепользования, которое и образует кадастровую единицу территории. Как институт землепользование представляет собой систему правил (формальных и неформальных), а также механизмов для их реализации в ходе образования, распределения и использования земельных участков, а также в процессе управления земельными ресурсами и охраны земель страны. К фундаментальным признакам, раскрывающих суть землепользования, относятся: 1) технический — его организующим фактором является земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11¹ ЗК РФ); 2) юридический — этот компонент землепользования определяет права собственности и пользования экономических субъектов на земельные участки, надлежащим образом оформленные в фиксированных на местности территориальных границах; 3) экономический — основным фактором, характеризующим данный аспект землепользования, служит земля как ресурс производства (например, в сельском и лесном хозяйстве); 4) общественный — этот признак обусловлен поведением субъектов земельных отношений, которые, вступая в определенные взаимосвязи, используют возможности всей системы землепользования для реализации общих и личных целей.

Земля является пространственным базисом хозяйственной и иной деятельности экономических субъектов. Поэтому с понятием землепользование тесно связан другой термин, а именно имущество. Последнее представляет собой совокупность непосредственно вещей, а также вещных прав и обязанностей физических и юридических лиц. Имущество может быть предметом имущественного найма, купли-продажи, аренды, залога и других рыночных сделок, иными словами, — выступать как объект гражданских прав. Имущество, системообразующим фактором которого служит сформированный и оформленный надлежащим образом земельный участок, образует земельную собственность, права на которую учитываются системой регистрации прав и возникают в связи с владением, пользованием и распоряжением соответствующим земельным участком, который и служит основным объектом земельных кадастровых отношений. Сельскохозяйственный земельный участок, который совместно с другими имущественными фондами относится к экономическим ресурсам сельского хозяйства и предназначен для решения поставленной экономической задачи, является основной единицей земельных активов сельскохозяйственных производителей. Под земельными активами в аграрном секторе экономики следует понимать сельскохозяйственные земельные участки и права аренды таких участков, обладающих своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающих как оборотоспособное и ликвидное на земельном рынке недвижимое имущество. Для образования любого земельного участка, в том числе за счет выдела на местности земельных долей, требуется решить ряд организационных, технических, экономических и юридических задач (рисунок 2).




Рисунок 2 — Детерминанты образования сельскохозяйственных

земельных участков


Каждый из установленных способов образования земельных участков требует определения конкретного порядка его реализации. Прежде всего, необходимо разработать и утвердить правила обеспечения пространственными данными земельно-кадастровую деятельность в аграрном землепользовании. Все присущие сельскохозяйственному землепользованию элементы общей системы образования земельных участков должны найти свое отражение в положениях, которые утверждаются соответствующими постановлениями Правительства Российской Федерации, а также в законах и подзаконных актах. Так, решение вопроса о регулировании раздела сельскохозяйственного земельного участка целесообразно передать на уровень субъекта Российской Федерации. При этом образование мелких земельных участков в размере земельной доли (или даже нескольких земельных долей) создаст неблагоприятную основу мозаичного землепользования и во много раз удорожает работы по оформлению земли. Поэтому соответствующий региональный закон должен предусматривать минимальный размер и правила расположения земельных участков, а также расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых земельных массивов (многоконтурных участков), связанных с необходимой инфраструктурой.

Создаваемые правовые и организационно-инфраструктурные механизмы регулирования земельных отношений в части кадастровой деятельности, использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения должны стимулировать уменьшение количества земельных долей в сельском хозяйстве, в том числе невостребованных земельных долей. В Российской Федерации на 1 января 2008 г. площадь невостребованных долей собственников составила 27,84 млн. га, то есть более 14% общей площади сельскохозяйственных угодий в категории земель сельскохозяйственного назначения страны, равной 195,6 млн. га. Зачастую невостребованные собственниками земельные доли используются сельскохозяйственными организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами или другими дольщиками. Очевидно, что находящиеся в сельскохозяйственном обороте площади в счет невостребованных земельных долей следует закрепить в собственность сельхозтоваропроизводителей при условии, что последние уже в течение достаточно продолжительного времени используют соответствующие угодья в целях сельскохозяйственного производства и выплачивают полагающийся земельный налог. При отсутствии споров и притязаний на землю со стороны третьих лиц гораздо целесообразнее предоставить фактическому землепользователю право оформить согласно законам единый сельскохозяйственный земельный массив (многоконтурный участок), в составе которого находятся и используемые им невостребованные земельные доли. При этом будет подтверждена легитимность и повышен уровень устойчивости землепользований сельхозтоваропроизводителей. Для организации механизма реализации данных принципов в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует ввести соответствующие нормы, регулирующие отношения в части оформления используемых сельхозтоваропроизводителями невостребованных земельных долей.


Научно-методические основы создания аграрной земельно-информационной системы (АЗИС)

Аграрная земельно-информационная система может использоваться:

- в целях обоснования и разработки нормативно-правовых документов в области землепользования, оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также законопроектов о внесении изменений в земельное законодательство;

- для разработки нормативно-правовой и методической документации в части регламентации взаимосвязей и координации деятельности имеющих отношение к земельным ресурсам уполномоченных органов и ведомств;

- при составлении программ и прогнозов использования земель сельскохозяйственного назначения и в целях создания и развития информационной инфраструктуры оборота земель сельскохозяйственного назначения;

- при разработке мероприятий земельного контроля, мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и в планировании проведения комплекса мероприятий по их охране и для многих других соответствующих целей.

АЗИС — единая централизованная система, построенная по иерархическому принципу. В зависимости от территориального уровня, выбранного по административному критерию, земельную информацию целесообразно подразделить на информацию федерального, межрегионального, регионального, локального (местного, муниципального) и объектового уровня. При этом локальный уровень — это любой уровень первичного сбора и обобщения информации о состоянии земель (административный район или муниципальное образование). Объектовый уровень — это уровень сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также отдельного сельскохозяйственного земельного участка, который является объектом кадастрового учета и регистрации прав. Инфраструктура АЗИС может быть определена как территориально распределенная по административному критерию система сбора, обработки, хранения и предоставления потребителям информации о землях сельскохозяйственного назначения и об аграрном землепользовании.

Комплекс мероприятий научно-методического характера, который необходимо выполнить для создания аграрной земельно-информационной системы, включает в себя разработку:

- концепций и методической документации для обоснования подходов и методов информационного исследования земельных отношений в сельском хозяйстве. Соответствующий пакет документов должен охватывать все результаты работ, исполненных научными учреждениями Российской академии сельскохозяйственных наук и иными субъектами деятельности в сфере информатизации аграрного землепользования;

- регламента методического сопровождения и координации работ по созданию АЗИС, а также условий интеграции имеющихся и вновь создаваемых территориально и тематически распределенных баз данных по фонду земель сельскохозяйственного назначения и аграрному землепользованию в единую инфраструктуру аграрной земельно-информационной системы страны;

- регламентов ведения АЗИС, включая сбор, обработку, хранение и предоставление потребителям базовых данных о сельскохозяйственном землепользовании, сгруппированных в соответствующие подсистемы иерархических уровней государственной власти и местного самоуправления.

В базовую структуру аграрной земельно-информационной системы для информационного обеспечения различных задач в сфере управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации целесообразно включить следующие информационные подсистемы: институциональную, картографо-землеустроительную, мониторинговую, кадастровую, учетно-статистическую (рисунок 3).



Рисунок 3 — Подсистемы (блоки) аграрной

земельно-информационной системы


Таким образом, аграрная земельно-информационная система — это интегрированное институциональное, картографическое, землеустроительное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.


Основы теории и методика экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения

Оборот земель за определенный период — это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства и иным разрешенным действующим законодательством способом. Современный земельный оборот является ареной для действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования в их сочетании. В широком смысле государственное регулирование земельного оборота представляет собой совокупность институциональных структур прямого (правового, административного) воздействия и механизмов косвенного (экономического) влияния на всю систему передвижения земли между субъектами земельных отношений в целях формирования рационального экологически безопасного землепользования. Экономическая концепция регулирования рынка земельной недвижимости основывается на ценовом механизме.

Сделки с зем­лей заключаются главным обра­зом на земельном рынке — это институт, представляющий собой систе­му механизмов и отношений (связей) по поводу образо­вания, распределения и исполь­зования земельных участков. Одной из главных его функций является обеспечение условий для эффективного перераспределения земли между сторонами земельных сделок. В России до полного разграничения государственной собственности на землю деятельность заинтересованных сторон по ведению переговоров о соглашении относительно прав на земель­ные участки охватывает два сектора земельного рынка страны: 1) государственный и 2) частный. Сегментация каждого сектора по характеру проводимых на нем операций (сделок)дает возможность анализировать основные виды заключаемых договоров в комбинации с группировками соответствующих сделок как по статусу их участ­ников (юридические лица, граждане и т.д.), так и по местоположению земель­ных участков (населенные пункты, вне населенных пунктов). Сегментарный земельный рынок — это часть земельного рынка для одного определенного вида сделок, которые заключают между собой участники рыночных операций с землей.

Судя по данным таблицы 2, в начале становления земельного рынка в России цена незастроенных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в городах и поселках, не оказывала определяющего воздействия на величину спроса таких участков.

Таблица 2 — Шкала спроса в частном секторе земельного рынка России на незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Годы	Местоположение земельных участков
	^ В городах и поселках		В сельск. нас. пунктах		Вне нас. пунктов
	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Цена, руб./га	Величина спроса, га в год
2000	260600	142,65	102800	988,10	17600	617,40
2001	212000	61,08	99700	906,99	56500	267,50
2002	306700	75,45	56500	1090,01	42900	426,06

Как показывают данные таблицы 3, эластичность спроса на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные в сельских населенных пунктах, более высока при относительно более высоких ценах и более низка при относительно более низких ценах.

Таблица 3 — Показатели эластичности спроса в частном секторе земельного рынка России на расположенные в сельских населенных пунктах незастроенные земельные участки для ведения личного подсобного х-ва

Цена, руб./га	Величина спроса, га в год	Приращения цены		Приращения площади		^ Эластичность спроса
		руб.	%	га	%
102800	988,10	- 3100	- 3	- 81,11	- 8	+ 2,7
99700	906,99	- 43200	- 43	+ 183,02	+ 20	- 0,46
56500	1090,01	- 46300	- 82	+ 101,91	+ 9	- 0,11

Несмотря на то что первоначальная цена была относительно высокой и составляла 102,8 тыс. руб./га, спрос был также относительно большой. В дальнейшем возникла парадоксальная с точки зрения закона спроса ситуация — понижение на 3% цены вызвало понижение на 8% спроса. Поскольку спрос с эластичностью, большей единицы, является эластичным, а меньшей единицы, — неэластичным, в диапазоне изменения цены от 102,8 до 99,7 тыс. руб./га находилась область эластичного спроса (показатель эластичности имел значение 2,7). Затем чувствительность спроса к изменению цены понижается: увеличение спроса на 183,02 га представляет собой меньшую в процентном отношении величину его прироста (20%) против процента снижения за то же время цены (43%). Показатель эластичности спроса становится равным 0,46, что свидетельствует о неэластичном спросе. Коэффициент эластичности спроса при сокращении цены со 102,8 до 56,5 тыс. руб./га еще больше уменьшился, находясь недалеко от нулевой отметки (в тех случаях, когда показатель эластичности спроса равен нулю, спрос является абсолютно неэластичным).

В целом результаты исследования шкал и показателей эластичности спроса на сегментарном рынке купли-продажи участков из земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования в частном секторе земельного рынка страны показали, что величина спроса на незастроенные земельные участки для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства зачастую мало чувствительна к изменению стоимости земли. На российском земельном рынке зависимость между изменениями цены и соответствующими колебаниями спроса носит нелинейный характер, что свидетельствует о громадном влиянии на него неценовых факторов.

Земли сельскохозяйственного назначения, приходящиеся на сделки сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, занимают основную долю в общей площади оборота земель в стране (рисунок 4).





Рисунок 4 — Оборот земель сельскохозяйственного назначения в составе

общей площади земельного оборота в Российской Федерации


Площадь аренды государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения составляет основную долю от всей площади земельного оборота на сегментарном рынке аренды государственного сектора земельного рынка страны (таблица 4).