Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов

Специальность 08.00.05 – экономика и управление

народным хозяйством (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Москва – 2011

Работа выполнена в Центре институтов взаимодействия государства и экономики Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бухвальд Евгений Моисеевич

доктор экономических наук, профессор

Илюхина Раиса Васильевна

доктор экономических наук, профессор

Спицын Анатолий Тихонович

Ведущая организация: ГНУ Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова

Защита состоится 6 декабря 2011 года в 14.00 на заседании диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 002.009.03 при Институте экономики РАН по адресу: 117218, Москва, Нахимовский проспект, 32

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики РАН

Автореферат разослан «___»__________ 2011 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 002.009.03

кандидат экономических наук, доцент Л.Н. Иванова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации и выполненных авторских исследований обусловлены возрастающей ролью земли в национальном богатстве страны, необходимостью привлечение инвестиций в повышение эффективности использования земельных ресурсов.

Земля – средство производства и предмет труда, основа для ведения сельского и лесного хозяйства, важнейший природный ресурс, без использования которого невозможно осуществление хозяйственной деятельности человека. Земля – территориальный базис существования и деятельности людей – используется как место размещения зданий, строений и сооружений и других объектов.

Радикальные изменения в экономике России, произошедшие в начале девяностых годов прошлого века привели к отказу от монопольной государственной собственности на землю и принципиально изменили систему правоотношений. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов, работа по созданию соответствующих институциональных структур, разработка земельного кадастра – все это было направлено на формирование земельного рынка. Как результат, в последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: земли перераспределились между хозяйствующими субъектами, увеличилось число лиц, вовлеченных в земельные отношения, выросли поступления в бюджеты различных уровней от использования земли (выкуп земельных участков приватизированными предприятиями, аренда, земельный налог и т.д.), земля стала объектом пристального внимания инвесторов. В итоге произошло повышение значимости земельного фактора в развитии экономики и изменение механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов как федерального, так и регионального уровней.

В то же время в процессе земельных реформ стало очевидным: рыночные отношения не смогли реализовать в полной мере потенциальные возможности использования этого ресурса. На сегодня в России сложилась ситуация, когда, с одной стороны, востребована земля, приносящая рентный доход для узкого ограниченного круга инвесторов: так, свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не хватает под строительство. С другой стороны, земля (в первую очередь, сельскохозяйственного назначения) не используется по назначению или используется неэффективно – сокращаются площади земель, находящихся в обработке. Земельные участки в населенных пунктах, требующие дополнительных и, как правило, долгосрочных инфраструктурных вложений, не привлекают потенциальных инвесторов и не служат источником пополнения местных бюджетов. Земельные участки, на которых расположены предприятия, не стали для них активом, что ограничивает залоговые операции и привлечение дополнительных инвестиций в реальный сектор экономики.

И здесь на первый план выступает необходимость разработки методологических вопросов, связанных с системой оценки сельскохозяйственных и городских земель. Не менее значимым является формирование институциональной среды и адекватных ей форм землепользования. Остается вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли как инвестиционного ресурса, о возможности земельных участков выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования, о стимулировании использования земли в различных формах государственно-частного партнерства. Все эти вопросы и определяют актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Исследование земельных отношений служит сферой интересов многих ученых. Среди фундаментальных работ следует назвать труды основоположников теории земельных отношений: Д. Риккардо, А. Смит, К. Маркс. Общие и частные вопросы теории собственности нашли отражение в работах как зарубежных авторов – Эрнандо де Сото, Д. Норт., Г. Демсец, А. Алчиан, Т. Андерсон, так и российских – В.М. Кулькова, Н.Я. Петракова, П.В. Савченко и др.

Теоретические аспекты теории регулирования экономики агропромышленного комплекса рассматривались Л.И. Абалкиным, А.И. Алтуховым, А.И. Анчишкиным, Г.В. Беспахотным, И.Н. Буздаловым, А.Е. Емельяновым, А.Г. Зельднером, Э.Н. Крылатых и многими другими. Вопросы методологии, теоретических исследований и прикладные аспекты национального богатства представлены в работах Бухвальда Е.М., Валентея С.Д., Нестерова Л.И., Новицкого Н.А., Сильвестрова С.Н., Порфирьева Б.Н., Погосова И.А., Федоренко Н.П. Проблемы оценки земельных ресурсов находятся в сфере постоянного внимания ученых уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Львов Д.С., Замков О.К., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Беленький В.Р. Различные аспекты теории управления государственными ресурсами, трансформации роли и экономической деятельности государства рассматриваются в работах В.Г. Варнавского, Р.С. Гринберга, А.Е. Городецкого, Р.В Илюхиной, А.Д. Некипелова, Д.Е. Сорокина, В.К. Сенчагова, А.Т. Спицына, Л.И. Якобсона и др.

Их работы, а также исследования многих других российских экономистов были использованы в ходе обоснования различных аспектов данного исследования. Вместе с тем, следует отметить, что имеющиеся научные наработки в области земельных отношений зачастую весьма противоречивы, рассматриваются вне системных подходов к оценке городских и сельских земель, не дают должной аргументации для принятия обоснованных решений в форме законов, создания современных стратегий и технологий в практической деятельности. Особенно это касается проблем, связанных с использованием земли.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методологических основ привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов.

В соответствии с поставленной целью определены основные задачи исследования:

выявить специфические характеристики земельных ресурсов как составной части национального богатства;
исследовать правовую базу земельных отношений с позиций ее соответствия современным условиям повышения привлекательности земельных ресурсов;
исследовать особенности российского земельного рынка и выявить наличие связей между факторами экономического развития и показателями земельного рынка в различных регионах России;
оценить интенсивность вовлечения земли в оборот в зависимости от инвестиционной активности в регионах РФ;
выявить особенности инвестирования в городские земли и земли сельскохозяйственного назначения, возможности использования земли для развития различных форм государственно-частного партнерства;
внести дополнения к методике кадастровой оценки земли.

Объектом исследования являются земельные ресурсы как часть национального богатства.

Предметом исследования выступают экономические отношения, возникающие между субъектами рыночных отношений при привлечении инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам земельных отношений в России, развития земельного рынка, управления земельными ресурсами. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.

В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на развитие земельного рынка), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей активности на земельных рынках различных регионов РФ), схематического представления взаимосвязей анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов). Применение методов, адекватных исследуемым явлениям, позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.

Научная новизна диссертации заключается в обосновании методологических подходов привлечения инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов за счет совершенствования их оценки и инфраструктурных вложений, трансформации форм землепользования, применения земельной ипотеки как стабилизирующего инвестиционного фактора, использования преимуществ государственно-частных проектов.

В рамках указанных подходов наиболее значимые результаты, составляющие научную новизну исследования, включают следующие положения.

1. В работе проанализированы земельные ресурсы в системе национального богатства России; изучены их специфические характеристики; обоснована взаимосвязь между спецификой земельных ресурсов и особенностями земельных отношений, возникающих между экономическими агентами в процессе использования земли. Анализ международного подхода к оценке земельных ресурсов позволил выявить основные направления развития оценочной деятельности в России.

2. Установлено, что для эффективного функционирования механизмов инвестиционного обеспечения инновационной деятельности целесообразно включать в них земельную составляющую. В свою очередь, степень положительного влияния земельного фактора на инвестиционные механизмы зависит от уровня развитости самих земельных отношений. В связи с этим в диссертации были выделены экономические и социальные факторы, характеризующие развитие земельных отношений.

3. Исследование трансформации земельных отношений в современной России показало, что вовлечение в рыночный оборот земель без решения комплекса сопряженных вопросов (формирование правового поля, создание адекватных институциональных структур, осуществление экономической оценки земельных ресурсов, защита прав как землепользователей, так и населения в целом и пр.) отрицательным образом повлияло на эффективность использования земель, сформировало потенциальные риски, препятствующие привлечению инвесторов в реальный сектор экономики. Проведенный в работе анализ зарубежных моделей управления земельными ресурсами позволил автору сделать вывод о том, что, несмотря на национальные особенности, в современных условиях развитие земельных отношений подчиняется общим рыночным принципам.

4. В рамках анализа особенностей российского земельного рынка в диссертационной работе с помощью статистических методов исследованы связи между экономическими факторами и показателями развития земельного рынка в различных регионах России, выявлен ряд закономерностей. Расчеты показали устойчивую положительную связь между количеством сделок с земельными участками в регионе и инвестициями в данный регион (иностранными и российскими в основной капитал), что подтверждает предположение о том, что развитие земельных отношений в целом по России достигло критической массы, формирующей прямую зависимость между инвестициями и вовлечением земли в рыночный оборот. Выявлены определенные тенденции на рынке залоговых операций, зависящие от российских инвестиций. Прочие экономические факторы развития регионов пока не влияют в должной мере на рынок земли.

5. В работе автором проведены расчеты и осуществлено ранжирование регионов по уровню земельно-инвестиционной активности относительно среднероссийского показателя, что позволило выявить особенности вовлечения земли в оборот в зависимости от имеющихся инвестиций в каждой сформированной группе (кластере). Полученные результаты подтвердили правомерность дифференцированного подхода к формированию инвестиционной и земельной политики в силу неравномерного развития регионов.

6. В работе автор выделяет и анализирует особенности городских земельных отношений при переходе экономики на инновационный путь развития. Раскрыто положение о том, что одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах является земельно-имущественный комплекс, представляющий собой единую совокупность городской земли и имущественной составляющей (здания, сооружения, нежилые помещения, производственные объекты и пр.), а также «движимых» объектов, которые могут быть перемещаемы (предметы длительного пользования производственного и непроизводственного назначения, ценные бумаги и пр.). На различных рынках материальные составляющие городского земельно-имущественного комплекса могут выступать в разных формах, например, в качестве ценных бумаг, выпущенных под эти материальные ценности. Доказано, что для развития инновационной экономики важно как повышение эффективности использования объектов земельно- имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры. Разработаны предложения по комплексному развитию городских территорий.

7. Исследованы специфика и риски оборота земель сельскохозяйственного назначения, связанные с недостаточностью средств у большинства предприятий агропромышленного комплекса при повышенном спросе со стороны инвесторов-застройщиков на пустующие сельскохозяйственные земли. Выявлена проблема массового перевода земель из категории сельскохозяйственных в городские и пр. Предложены механизмы вовлечения земли в сельскохозяйственный оборот как рыночного актива предприятий агропромышленного комплекса через систему залога земли (механизм земельной ипотеки).

8. В работе обобщен результат анализа информационного материала, полученного в процессе обследования предприятий – резидентов особой технико-внедренческой зоны «Дубна» в части земельных льгот. Внесены предложения по повышению инвестиционной привлекательности земли в особых экономических зонах путем предоставления значительных и обоснованных преференций, в том числе в части сокращения размера арендной платы, освобождения от земельного налога и в будущем – от налога на недвижимость.

9. Внесены предложения по дополнению методики определения кадастровой стоимости земли за счет введения дополнительных показателей, отражающих в определенной степени уровень потенциального рыночного спроса на земельные участки со стороны инвесторов в регионах.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках п. 2.19 «Совершенствование способов и форм инвестирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации (экономические науки).

Апробация результатов исследования. Выводы, предложения и методические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в опубликованных научных работах, в том числе в монографиях. Основные результаты исследования вошли в научные доклады Центра институтов взаимодействия государства и экономики Института экономики РАН «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства» (ИЭ РАН, 2009г.), «Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития» (ИЭ РАН, 2011г.), а также в доклад автора «Институты управления невоспроизводимыми материальными активами ГЧП» (ИЭ РАН, 2010 г.)

Положения диссертации также были использованы в экспертных работах, подготовленных для Комиссии Московской городской Думы по экономической политике и предпринимательству: «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов РФ субъектов РФ в сфере государственно-частного партнерства для подготовки законодательных актов города Москвы» (2009 год), «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов г. Москвы в сфере земельных отношений и подготовка предложений по повышению эффективности управления земельными ресурсами в городе» (2008 г.).

Положения диссертации апробировались на международных и российских научно-практических конференциях и круглых столах, в том числе: X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения» (Москва, ИНИОН, 2010г); Международной научно-практической конференции «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Российский государственный социальный университет. Филиал в г. Ивантеевке, Ярославль- Ивантеевка, 2010г.); «Государственно-частное партнерство в условиях кризиса: правовые и экономические проблемы (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2009г.), «Институты и механизмы функционирования ГЧП» (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2010г.), «Роль особых экономических зон в реализации модели инновационного развития экономики» (Институт экономики совместно с финансовым Университетом при Правительстве РФ (финансовый Университет) и НИИ системного анализа Счетной палаты РФ РАН , 2011г.).

Полученные в диссертации выводы и отдельные предложения нашли практическое применение при разработке законопроектов и материалов законотворческой деятельности Московской городской Думы.

Выводы автора имеют как научно-теоретическое, так и практическое значение, они могут быть использованы:

- при совершенствовании и принятии новых законодательных актов в сфере развития как городских, так и аграрных земельных отношений;

- для развития методологической базы экономического анализа земельных рынков, в качестве исходного начала для теоретических и прикладных исследований по проблемам рынка земли в целом.

Разработанные в диссертации выводы и рекомендации могут найти применение при разработке учебных программ и пособий учебно-методических комплексов повышения квалификации руководителей и специалистов государственного и муниципального управления, при обучении студентов вузов в курсах по экономической теории и национальной экономике.

Структура работы.

Глава 1. Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений

Особенности земельных ресурсов в составе национального богатства
Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны
Зарубежные модели управления земельными отношениями: институциональные ограничения и возможности их использования в российских условиях

Глава 2. Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских рыночных отношений

Правовые основы трансформации земельных отношений в современной России: этапы развития
Российский рынок земли: анализ современной ситуации, особенности, пути развития
Особенности вовлечения земельных ресурсов в инвестиционную деятельность

Глава 3. Земельные ресурсы как материальная основа механизмов инвестирования инновационной экономики

Земельно-имущественный комплекс как материальная основа формирования инвестиционно-инновационной политики развития городов
Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения
Инвестиционная привлекательность земли в системе государственно-частного партнерства

Глава 4. Привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов: методологические подходы, направления развития

Методологические подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли
Развитие земельной ипотеки
Механизмы повышения эффективности использования земельных ресурсов

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

В соответствии с поставленными целями и задачами в диссертации исследуются взаимосвязанные теоретические и практические проблемы, последовательно отраженные в соответствующих главах работы.

1. В первой главе «Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений» исследуется земля как объект экономических отношений; изучаются особенности земельных отношений как совокупности правовых, экономических, общественных отношений между органами государственной власти (местного самоуправления), юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В работе причины возникновения этих особенностей показаны через анализ специфических характеристик земли как составной части национального богатства. С экономической точки зрения основная функция национального богатства – это обеспечение и поддержание непрерывности общественного воспроизводства. Для этого потребляются имеющиеся в обществе запасы материальных и нематериальных благ^¹, используются прочие составляющие национального богатства. Природные ресурсы не являются чем-то внешним по отношению к процессу человеческой деятельности и пассивным источником потребительских стоимостей, произведенных обществом. Они прямо включены в процесс труда. Так, земля, являясь частью природных ресурсов, выступает в том числе основным средством производства и также используется в процессе воспроизводства. Тем самым положительным образом решается долгое время дискуссионный для российской экономики вопрос о возможности включения в состав национального богатства природных (в том числе земельных) ресурсов.

Национальное богатство состоит из экономических объектов, существенным признаком которых является возможность получения их собственниками экономической выгоды. Поэтому для земельных ресурсов, входящих в систему национального богатства и являющихся экономическим активом, характерны признаки прочих составных частей национального богатства: в отношении их институциональные единицы осуществляют права собственности — индивидуально или коллективно; собственники этого актива получают экономическую выгоду в результате владения ими или использования их в течение определенного времени^². При этом государство выступает как хозяйствующий субъект, использующий свой земельный ресурс для получения выгоды (ренты).

Одновременно земля является уникальным природным ресурсом, занимающим определяющее место в системе материальных условий жизнедеятельности людей. Плодородный слой земли – основа для ведения сельского хозяйства, недра содержат полезные ископаемые, водные и лесные ресурсы, находящиеся на земле, являются условием существования людей. Земля выполняет важнейшие функции – выступает как средства труда в сельском хозяйстве и как пространственно-территориальный базис – для размещения зданий, сооружений и пр. Указанные особенности земли предопределяют особенности земельных отношений, выступающих как система, которая постоянно находится в движении и видоизменяется, и которая регулируется государственными институтами. Привлекательность земель может быть огромна для инвесторов: ограниченность лучших по качеству и местоположению земель создает возможности для инвесторов в получении дополнительного дохода (ренты), не зависящего от уровня хозяйственной деятельности. Однако общество заинтересовано в контроле за эффективном использованием земельных ресурсов в силу их ограниченности и стратегической значимости. В этом случае государство выступает как орган власти, призванный корректировать экономические интересы хозяйствующих субъектов рынка в отношении использования земель с целью улучшения (неухудшения) качества жизни людей, обеспечения безопасности (продовольственной, экологической и пр.) страны.

С целью привлечения инвесторов для получения долгосрочных эффектов и платежей государство вынуждено вкладывать капитальные вложения в благоустройство земли (как правило, осуществляются инвестиции в оросительные и дренажные системы, производится расчистка от деревьев, кустарников и т.п.). Поэтому инвестиции в земельные угодья рассматриваются в западной системе национальных счетов как физический произведенный капитал, и они включаются в состав основных фондов.

В составе национального богатства земельные ресурсы выделяются следующими особенностями: они относятся к непроизведенным активам, частично возобновляемым. Возобновляемые природные ресурсы поддаются восстановлению и воспроизводству, и возможность их воспроизводства ставит перед наукой задачу характеристики этого процесса и его результата. Невозобновляемые природные ресурсы не поддаются воспроизводству и возобновлению в течение многих поколений. Наличие невозобновляемых ресурсов ставит перед наукой задачу оценки рациональности их использования. Группировка ресурсов на возобновляемые и не возобновляемые несколько условна, так как с развитием производительных сил и технических возможностей представление об их возобновляемости меняется.

Состояние природной среды все более выступает прямым результатом различных форм хозяйствования, как прямо обращенных к элементам этой среды (от добычи полезных ископаемых до различных попыток восстановления нарушенной природной среды), так и косвенно на них воздействующих (от продолжающихся выбросов, сопровождающих большинство видов производственной деятельности, до применения технологии их улавливания). Необходимо отметить, что в официальной российской статистике оценка стоимости природных богатств, вовлеченных в экономический оборот, долгое время не производилась. Природные богатства в государственной российской статистике учитывались в натуральном выражении.

В конце 1990-х годов российские ученые отмечали^³, что в процессе включения природных составляющих богатства в общий процесс воспроизводства, хозяйственная деятельность воздействует на ценность природных благ как со знаком "плюс", так и со знаком "минус", причем конечный итог этого воздействия никем и ничем не предопределен. С этой точки зрения в отечественной науке справедливо были подвергнуты критике взгляды тех экономистов, которые, признавая насущную необходимость охраны природы и растущих затрат хозяйственных ресурсов на эти цели, тем не менее, отрицали хозяйственную ценность природных благ и правомерность их стоимостной оценки (в том числе и как части национального богатства) на том основании, что эти блага не выступают продуктом труда. Современные подходы к изучению проблемы исходят, как правило, из органичного взаимодействия естественной, изначальной ценности природных благ и их ценности, дополнительно привнесенной (или, наоборот, "съеденной") в результате тех или иных форм хозяйственной деятельности человека.

Одним из важнейших факторов эффективного управления и использования земельных ресурсов является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров платежей за землю, развитие рынка земли, залоговых операций, ипотечного кредитования.

Оценка земли необходима как для определения общего стоимостного объема национального богатства, так и для определения цен земельных участков при их обороте в рыночной экономике.

Исследования выявили недооцененность земельных ресурсов при одновременно существующих трудностях в методологии их оценки как части национального богатства, что указывает на нерешенность проблемы и в части оценки земли при вовлечении в рыночный оборот. В этих условиях система управления земельными ресурсами должна обладать дополнительной институциональной проработанностью, прозрачностью, гибкостью.

В диссертации с позиций институциональной теории исследуется система управления земельными ресурсами страны. Право собственности на землю, ее стоимость и использование, хотя теоретически являются независимыми, на практике тесно взаимосвязаны. Каждый компонент земли требует рационального управления. Система управления земельными ресурсами может обеспечивать порядок и стабильность в обществе через установление гарантий не только для землевладельцев и их партнеров, но и для национальных или международных инвестиционных и кредитных компаний, предприятий, а также для правительства. Каждая страна создает собственную систему управления недвижимостью, которая отвечает ступени ее экономического развития, общественным отношениям, историческим традициям, отношению к вопросам собственности, и т.п., в которой регистрация прав относительно недвижимости является одним из важнейших ее элементов. Для достижения целей настоящего исследования автор счел необходимым раскрыть и уточнить понятие «управление земельными ресурсами».

Система управления земельными ресурсами включает в себя: институты, посредством которых формируются и регулируются экономические отношения между субъектами землепользования; информационную составляющую в виде кадастра недвижимости о правах собственности на землю и связанные с ней ресурсы, их стоимости и использовании; механизмы привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов с целью повышения их эффективности как для общества в целом, так и для отдельного инвестора.

В рамках данного подхода была исследована сложившая на сегодня в России система управления земельными ресурсами, а также опыт стран с рыночной экономикой в вопросах управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом. Опыт развитых стран может быть полезным для страны, которая имеет ограниченные традиции рыночной экономики или в определенной мерой их утратили.

В результате исследования автором были сформулированы основные принципы управления земельными ресурсами, отражающие особенности российской экономики и учитывающие международный опыт^⁴:

Использование земельных ресурсов должно удовлетворять основные потребности человека, в первую очередь в продуктах питания и жилье.
Защита собственности важна для эффективного использования земельных ресурсов, однако форма землепользования не ограничивается лишь частной собственностью, что особенно актуально для регионов России.
Инвесторы нуждаются в официальной системе прав на землю и недвижимость и гарантии страхования рисков.
Устойчивое развитие зависит от государства, которое несет полную ответственность за управление информацией о собственности на землю, ее стоимости и использовании, даже если в нем широко участвует частный сектор.

Указанные принципы опираются на предположении, что каждая страна должна иметь официальную систему регистрации земель и недвижимости для содействия хорошему управлению на высшем уровне и обеспечению гарантий права собственности на землю, инвестиций и других частных и публичных интересов в недвижимости. Эффективные системы учета прав собственности на землю, оценки земель и использования земель являются фундаментом, от которого зависит эффективная работа рыночной экономики и который лежит в основе устойчивого и продуктивного управления использованием земельных ресурсов. Такие системы уменьшают риск для кредиторов по ипотеке и, следовательно, назначаемые ссудные проценты, способствуют большей эффективности и экономическому росту.

Современная теория при рассмотрении земельных отношений основную роль отводит понятию собственности (как институциональной и социальной основе системы национальной экономики, которая имеет юридическое и экономическое содержание^⁵). Западный экономист Де Сото, считает что главная проблема и причина не вполне удачных социально-экономических реформ в странах третьего мира и бывшего социалистического лагеря - правовая необеспеченность частной собственности и предпринимательства^⁶. Будучи представленной материально в виде активов, которыми в действительности владеют большие массы населения этих стран, в том числе и беднейшие его слои, эта собственность юридически не оформлена надлежащим образом и потому не может служить залогом при проведении рыночных операций и использоваться в качестве капитала. Неоформленные права собственности не могут выступить на рынке в форме, принятой для массового обмена, такой как чеки, сертификаты акций, простые векселя, облигации, контракты, складские свидетельства, документы на движимое и недвижимое имущество. «Сфера отношений собственности — это и есть то самое пространство, в котором мы определяем и используем активы, составляем из них всевозможные комбинации и устанавливаем связи с другими активами. В этом пространстве и возникает капитал»^⁷.

Данный подход, с точки зрения автора, не дает ответы на поставленные вопросы о повышении эффективности использования земли. Проведенные в работе исследования показали, что простая передача земли в частную собственность не дала ожидаемых результатов в процессе проводимых в России земельных реформ перестроечного периода. Земля не превратилась в полноценный актив, помогающий хозяйственным субъектам в рыночной экономике, более того, она превратилась в объект рейдерского захвата. В работе автор, исследуя возможности институтов собственности, базируется на понимании тех экономистов, которые считают, что общественный порядок требует устойчивости институтов, чтобы экономические агенты могли их понять, осознать и выстроить свои действия в соответствии с ними. В противном случае непрерывная смена правил игры приведет к хаосу и разрушению социальной основы существования социума. «Эффективные институты управления земельными ресурсами и в краткосрочном периоде должны обладать свойством стабильности (жесткости), а в долгосрочном периоде – свойством адаптивности (гибкости). Они должны постоянно эволюционировать под воздействием глобальных тенденций, а также с учетом национальных особенностей. При этом система институциональных ограничений ответственна за достижение краткосрочных целей, а система мотивации – долгосрочных»^⁸. Создание такой институциональной среды является основой формирования механизмов повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов.

В работе систематизированы показатели, отражающие экономическую эффективность и социальные эффекты развития земельных отношений.

Диссертационное исследование подтвердило, что земельные отношения могут стать мощным фактором воздействия на экономический рост и социальные преобразования (прежде всего – в крупных городах). Развитые земельные отношения, обеспеченные надежной нормативно-правовой базой, повышают инвестиционный потенциал предприятий промышленности, АПК и региона в целом. Вместе с тем возможно и отрицательное, дестабилизирующее воздействие на экономику, которое появляется в случае неэффективного использования земельно-имущественного комплекса, слабого вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот. Результат – серьезные социальные потрясения, кризис доверия со стороны населения, инвесторов, накопление экономических рисков. В результате исследования предложены направления дальнейших преобразований в земельных отношениях – достижение такого соотношения различных форм землепользования, степени развития рынка земли и иной недвижимости, которые будут способствовать экономическому развитию России и защите населения, эффективному использованию ресурсов с учетом не только текущих, но и долгосрочных интересов различных субъектов земельных отношений.

2. В главе «Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских рыночных отношений» отражены результаты исследования двух важнейших взаимосвязанных вопросов: проблемы и направления развития правового поля земельных отношений в современной России и особенности российского земельного рынка, сформировавшегося в существующей институциональной среде.

2.1. В работе раскрыты дополнительные требования к институциональной среде функционирования земельных отношений, отражающие их специфику. В первую очередь она должна базироваться на адекватной правовой базе, регулирующей земельные отношения в условиях развития рынка. Рассмотрение земельного участка как объекта регулирования требует консолидацию имеющихся законодательных актов о земле, с одной стороны, как о природном объекте и основе жизнедеятельности людей, с другой – как об объекте хозяйствования и источнике дохода. Поэтому неотъемлемой частью земельного законодательства являются государственные гарантии и защиты всех форм собственности и землепользования на объекты земельно-имущественного комплекса; выполнение публичных обязательств государства перед населением; сохранение и наращивание производственно-технологического потенциала использования земли как природного ресурса; обеспечение долгосрочных приоритетов развития земельно-имущественных комплексов регионов, что предполагает инструментарную поддержку бизнесу посредством налогового стимулирования развития системы земельных отношений через специальные ставки, отсрочки и др., целевое льготное кредитование, страхование рисков, контроль за соблюдением законодательно определенных институциональных норм.

В настоящее время существует многоуровневая, разветвленная и сопряженная со смежными областями (гражданское, налоговое, жилищное, градостроительное и пр. законодательство) система правового поля регулирования земельных отношений как в отношении земель с/х назначения, так и городских. Основа правового поля современных земельных отношений в России заложена в Конституции РФ. В соответствии со статьей 9 Конституции РФ «…земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности»^⁹.

Особенности земельных отношений приводят к специфическим сочетаниям различных законов правового регулирования данной сферы общественных отношений (рисунок 1)

Рисунок 1

Законодательная основа регулирования земельных отношений

По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами на 1 января 2009 года, в собственности граждан и юридических лиц находилось 132,9 млн. га, что составило 7,8% земельного фонда страны. Из них – в собственности граждан и их объединений – 124,3 млн га (7,3% от общего земельного фонда), в собственности юридических лиц – 8,6 млн га (0,5%). Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1576,9 млн га (92,2% от площади земельного фонда страны). Земельные доли граждан (включая долю в праве общей совместной собственности) в земельном фонде страны составили 6,4% (107,4 млн. га), или 80,8% земель, находящихся в частной собственности.

За последние годы наблюдается сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан, а также государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности юридических лиц (например, за 2008 год собственность юридических лиц увеличилась на 1,5 млн. га). Изменения в значительной степени касаются общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.

Действующие нормативные акты отражают в определенной степени существующие особенности земельного оборота как на первичном рынке земли (когда земельный участок является государственной или муниципальной собственностью), так и на вторичном – когда осуществляются операции между юридическими и физическими лицами (продажа, дарение, наследование и т.д.). Однако множественные скандалы между инвесторами и населением, связанные с земельными участками, указывают на то, что наше земельное законодательство далеко от совершенства: оно непрозрачно и создает почву для развития коррупции и махинаций.

Проведенный в работе анализ основных функций правовой среды регулирования земельных отношений и существующих провалов в их выполнении позволил автору сделать следующие выводы и предложения:

1) Одна из основных функций земельного законодательства – это защита интересов общества при одновременном экономически выгодном использовании земельных ресурсов. Однако в настоящий момент складывается очень непростая ситуация с эффективным использованием земли. Например, федеральные государственные унитарные предприятия блокируют почти 1 млн неиспользуемых участков земли^¹⁰, банкротство ФГУПов приводит к длительному неиспользованию вверенных им территорий, а значит, к неполучению государством дохода. В то же время становятся известны факты захвата социально значимых земель^¹¹. Наличие таких крайностей указывает на серьезные провалы в выполнении вышеназванной функции земельного законодательства. В работе показано, что нейтрализация рисков и последствий от нанесенного ущерба от неэффективного использования земель (которое включает, в том числе и неиспользование земель) состоит в первую очередь в постоянном мониторинге использования земель. Мониторинг включает в себя показатели использования земли, показатели землеемкости продукции в промышленности и т.п. Очень важным представляется ведение информационной базы по переводу земель в различные категории: какой ценности земля переводится, например, под строительство. Это относится в первую очередь к землям сельскохозяйственного назначения.

2) Следующая функция земельного законодательства, которая должна неукоснительно выполняться – это обеспечение законности и справедливости сделок с земельными участками. В современном российском земельном законодательстве можно изменять категорию земель для реализации социально значимых проектов. Так, действующее законодательство разрешает переводить участок земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений через процедуру его включения в черту населенного пункта. Однако в законах отсутствуют критерии того, что является социально-значимым проектом: жилье для малообеспеченных, которое укладывается в политику государства повышения условий жизни, или поселок дорогих особняков, которые не являются местом постоянного проживания их владельцев.

Складывается парадоксальная с точки зрения бюджета ситуация: получение собственником сельскохозяйственных земель дополнительного права – права на застройку – не сопровождается платежами в местный бюджет, чтобы хоть частично компенсировать потерю сельскохозяйственного ресурса. В данном случае целесообразно на федеральном уровне выработать и законодательно зафиксировать возможность взимания реальных значимых платежей в местные бюджеты за использование плодородной земли в промышленных или жилых целях.

3) Принцип прозрачности оборота всех категорий земель нарушается в первую очередь в части выполнения норм закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Исследование показало, что при переводе сельскохозяйственных земель в другие категории используются различные механизмы как легального так и нелегального характера для того, чтобы продать земли предпринимателям. При этом механизмы перевода земель включают большую коррупционную составляющую. Как следствие, в последние годы происходит изменение целевого предназначения сельскохозяйственных угодий в больших масштабах. Поэтому защита сельхозугодий посредством законодательных ограничений необходима, в частности, в виде эффективно функционирующей системы зонирования, системы оценки земли; жесткими контрольными санкциями в процессе трансформации одних категорий земель в другие и т.д.

В работе выявлено, что следствием провалов в области законодательных актов являются следующие негативные социально-экономические тенденции, которые необходимо нейтрализовывать:

Так, в результате кризиса происходит перераспределение земель между собственниками посредством приобретения значительных земельных площадей банковскими организациями в процессах трансформации заложенных земельных участков в собственность залогодержателя. Банки, в свою очередь, становятся заинтересованы в консервации сложившихся отношений, вследствие чего они являются еще более неэффективными собственниками. В целях предотвращения процесса бесконтрольного приобретения современными банками земельных ресурсов и превращения их в монопольных земельных собственников целесообразно вменение им в экономическую обязанность процессов продажи в течение некоторого периода времени земель должников, полученных в результате просроченных платежей либо залоговых торгов

Кроме того, увеличивается количество спекулятивных операций, связанных с краткосрочной скупкой земель в целях последующей перепродажи. Спекулятивные процессы нарастают в условиях отсутствия цивилизованной рыночно-институциональной среды и стоимостных дисбалансах на земельные ресурсы, выступая причинно-следственными механизмами непроизводственного приобретения земель. Чтобы сократить количество спекулятивных операций целесообразно вводить экономические регуляторы данных процессов, например, ввести высокие ставки налога на землю при краткосрочном владения земельными участками. В этом случае и государство получит увеличение дохода в результате ускоренного рыночного оборота земель, и землевладельцы будут разумнее подходить к данным операциям.

В результате автором сделан общий вывод о том, что процесс формирования цивилизованного правового поля земельных отношений и соответственно земельного рынка в России еще не завершен. Неразвитость земельного законодательства приводит к появлению негативных тенденций, рисков и в конечном итоге может отрицательным образом сказаться привлечение инвестиций в российскую экономику. В связи с этим возникает необходимость в принятии адекватных мер законодательного регулирования возникающих провалов.

2.2. В работе исследованы особенности российского земельного рынка.

Для оценки сложившихся в России взаимосвязей между активностью на земельном рынке землепользователей, инвестиционной активностью и уровнем экономического развития региона в целом с помощью корелляционно- регрессионных статистических методов были проанализированы взаимосвязи выбранных показателей в разрезе субъектов РФ^¹².

В работе автором использовался поэтапный метод проведения анализа.

На первом этапе было сформировано два блока показателей. Первый блок – показатели интенсивности вовлечения земли в хозяйственный оборот и масштаба этих сделок, затрагивающих площадь вовлеченный в оборот земли. Земельные показатели разбиты на подгруппы в зависимости от рынка земли (первичный рынок государственных и муниципальных земель и вторичный – операции с землей между юридическими и физическими лицами) и вида сделок по земле, которые они отражают (аренда, продажа, залог). Интенсивность земельного оборота характеризовалась показателями различных видов земельных сделок на душу населения и на единицу площади.

Второй блок – показатели, характеризующие различные экономические аспекты деятельности регионов: инвестиции российские, инвестиции иностранные, среднедушевые доходы, валовый региональный продукт, объем работ, выполненных по строительству, ввод жилых и нежилых помещений число предприятий и организаций, количество приватизированных предприятий; продукция с/х (все расчеты на душу населения). Далее были составлены всевозможные пары этих показателей; для измерения степени тесноты линейной связи между этими переменными посчитаны парные коэффициенты корреляции; проведена проверка факта статистически значимого отличия от нуля выборочного парного коэффициента корреляции для всех сформированных пар показателей; оценена сила связи.

Результатом первого этапа проведенного анализы стала корреляционная матрица, позволившая из всех пар показателей отобрать только связанные с земельными показателями, корреляционно зависимые и значимые.

На втором этапе исследования были построены регрессионные модели на массиве информации по всем регионам. В качестве вариантов оценки статистической зависимости между отобранными экономическими показателями проверялось наличие линейной и квадратичной связи. Получены следующие значимые результаты (уравнения имеют статистически надежные коэффициенты регрессии, величины коэффициентов детерминации свидетельствуют о достаточно тесной взаимосвязи показателей).

1. Регрессионная модель, характеризующая влияние на земельную активность инвестиционной деятельности имеет следующий вид:

Y = 2,734 + 0,2 Х1 - 0,0119 Х2

(Y- количество всех сделок по земельным участкам в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га); X1 – инвестиции в основной капитал на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 – валовый региональный продукт на душу населения).

2. Регрессионная модель, характеризующая влияние на земельную активность иностранных инвестиций имеет также линейную зависимость:

Y = 3,925 + 0,0131 Х1 - 0,0108Х2

Y- количество всех сделок по земельным участкам в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га); X1- иностранные инвестиции в экономику на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 – валовый региональный продукт на душу населения).

Величина коэффициента детерминации свидетельствует о взаимосвязи между показателями, однако в меньшей степени, чем в случае с российскими инвестициями.

Blog

Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов

Содержание

На правах рукописи

МЕТОДОЛОГИЯ И ПРАКТИКА ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ