Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов
| Вид материала | Автореферат |
- Рентное регулирование и рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве, 118.95kb.
- Программа научно-практической конференции «Теория и практика оценки природных ресурсов, 128.27kb.
- Методика разработки инвестиционного проекта, условия привлечения инвестиций, 319.26kb.
- А. А. Pr -политика Иркутской области, направленная на формирование положительного имиджа, 585.63kb.
- Постановление об утверждении Стратегии привлечения инвестиций и продвижения экспорта, 1461.88kb.
- Диплома «Современные методы привлечения финансовых ресурсов в организации, их сравнительный, 67.63kb.
- Данченко Р. В. Направления привлечения иностранных инвестиций для реформирования экономики, 150.22kb.
- V. состояние, использование и охрана земельных ресурсов и почв, 391.17kb.
- Стратегический план гу «Отдел земельных отношений Кокпектинского района» на 2011-2014, 394.74kb.
- Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология, 872.74kb.
3. Показатель, отражающий интенсивность сделок на первичном рынке земли в регрессионной модели ведет себе аналогично показателю общих сделок, что указывает то, что в общей величине сделок подавляющая доля приходится на первичный рынок:
Y = 1,47 + 0,0603 Х1 - 0,047 Х2
Y- количество сделок по земельным участкам на первичном рынке в регионе на единицу площади земель региона (тыс. га), X1 – инвестиции в основной капитал на единицу площади земель региона (тыс. га), Х2 - валовый региональный продукт на душу населения)
4. Залог земли.
Анализ статистических данных показал, что на вторичном земельном рынке существует устойчивая связь между количеством вложенных в регион российских инвестиций и залоговых операций:
Y= 0,062 - 0,00741 X2+0,00029Х
Вид зависимости (квадратичной функции с отрицательным коэффициентом) указывает на то, что существует предел в размере инвестиций, после которого увеличение размера инвестиций приводит не к увеличению, а к уменьшению залоговых операций.
В ходе исследования было выявлено:
1) Наиболее тесная зависимость существует между различными показателями инвестиционной активности (в том числе иностранные инвестиции) и земельными показателями интенсивности вовлечения государственной и муниципальной земли в оборот. Экономически это объяснимо: инвестирование связано с вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов, так как земля является основой для реализации инвестиционного проекта (будь то строительство или реконструкция) в реальном секторе экономики, имеет место приобретение целостных имущественных комплексов.
2) Выявленная отрицательная зависимость между уровнем валового регионального продукта и показателем вовлечения земли в оборот может указывать на два фактора:
- чем богаче регион, тем меньше нуждаются экономические агенты в привлечении земли как актива для своей хозяйственной деятельности;
- недооцененность земельных ресурсов в определенной степени проявляется в том, что поступления от использования земли (от вовлечения земли в рыночный оборот) существенно не влияют на местные бюджеты.
3) Расчеты подтверждают сложившуюся зависимость между инвестиционной активностью и ростом земельных сделок на первичном рынке (как по аренде, так и всех сделок), и ее отсутствие для земельного оборота на вторичном рынке земли (за исключением залога).
4) Выявлена достаточно тесная и устойчивая зависимость между инвестициями и сделками по залогу земли на вторичном рынке, что указывает на поступательное развитие земельной ипотеки. Для сравнения - проведенные аналогичные исследования по данным на начало 2000-х годов указывали на отсутствие какой-либо зависимости между указанными показателями13.
В диссертационном исследовании с целью выявления механизмов привлечения инвестиций в эффективное использование земли был проведен анализ условий, способствующих инвестиционной активности.
С этой целью было произведено ранжирование регионов по инвестиционно-земельной активности относительно среднероссийского уровня выбранных показателей.
Первая группа регионов характеризуется высоким уровнем земельных сделок и высоким уровнем инвестиционной активности (т.е. у всех, попавших в первую группу, регионов значения обоих показателей выше среднего по России). Условно этот тип регионов обозначен как ВВ. Вторую группу сформировали регионы, у которых показатель земельных сделок выше среднего, но показатель инвестиционной активности – ниже (ВН). Третья группа – небольшая по составу – характеризуется невысоким уровнем земельных сделок, но высокой инвестиционной активностью (НВ). Четвертую группу составляют регионы с низким оборотом земли и слабой инвестиционной активностью (НН). В каждой из образовавшихся групп была проведена оценка связи между земельной и инвестиционной активностью, которая показала, что в каждой группе существует некоторая взаимосвязь между показателями, но с очень разной теснотой связи; самая тесная взаимосвязь в первой группе.
Проведенное исследование позволило подтвердить выдвинутое в работе предположение, что развитие земельного рынка, совершенствование земельных отношений, социально-экономическая стабильность и правовая проработка проблем приводят, как показывает ситуация в развитых странах, к росту инвестиционной привлекательности городов, регионов, особых экономических зон. И наоборот: нерешенность земельных проблем отторгает потенциальных инвесторов. Что касается ситуации в России, то существуют основания предположить, что земельный фактор начинает играть все большую роль в инвестиционной политике регионов, и это подтверждается наличием развитых регионов с высокими показателями взаимосвязей между инвестициями и активностью земельного рынка. Ввиду неоднородности экономического пространства России анализ условий, способствующих инвестиционной активности, проводится в разрезе регионов. Ранжирование регионов по интенсивности наличия или отсутствия таких взаимосвязей позволяет выявить существующие проблемы и определить пути совершенствования земельной политики как в целом по России, так и в разрезе регионов.
3. В главе «Земельные ресурсы как материальная основа формирования механизмов инвестирования инновационной экономики» раскрывается многообразие сущностных качеств земельных ресурсов и их роль в современных городских системах; особенности и свойства земли как уникального товара, особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе перевода экономики на инновационный путь развития, а также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель.
В ходе исследования выявлены и структурированы проблемы в области земельно- имущественных отношений, от решения которых зависит переход многих городских систем в фазу развития при постоянном поддержании условий стабильности, в том числе:
- Отсутствие выкупа земли большинством приватизированных предприятий.
- Острая проблема для крупных городов – пустующие территории промышленных комплексов.
- Противоречия между инвесторами и населением. Для поддержания интересов широких слоев городского населения необходимо тесно увязать земельную политику с градостроительной деятельностью, создать систему регистрации обременений (сервитутов) с четко обозначенными ограничениями использования земли.
- Отсутствие развитой земельной ипотеки как механизма привлечения инвестиций. Как следствие, - отсутствие гарантий для привлечения инвестиций.
Одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах, является земельно- имущественный комплекс. Для развития инвестиционно - активной экономики важно как повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры.
В настоящее время остро обозначился комплекс земельно –имущественных проблем, затрагивающих интересы инвесторов, городских властей и промышленников. Связан он с использованием территорий промышленных зон в увязке с политикой перепрофилирования и перебазирования ряда промышленных предприятий из престижных районов крупных городов. На настоящий момент предприятия не могут цивилизованным образом использовать самый ценный актив, что есть у них – земельный участок. Связано это с тем, что большинству предприятий не хватает средств для выкупа земельного участка, на котором они расположены, земельная ипотека не развита, рынок ценных бумаг под залог земли не сформирован. Более того, именно земельный фактор зачастую приводит к рискам для самих предприятий: интерес, который нередко проявляют инвесторы к промышленным предприятиям, может нанести городу значительный ущерб, так как на деле он связан не с развитием промышленности, а со зданиями и земельными участками предприятий. Результатом покупки часто становится закрытие предприятия или сокращение производства.
Этот вопрос столь актуален для всех заинтересованных сторон, что требует более глубокого изучения и поиска путей его решения. В работе показано, что проблема может быть решена через оптимизацию территориального размещения предприятий с одновременным переходом на новый инновационный уровень в промышленности.
На современном этапе развития земельных отношений возможно использование земельного фактора для прогрессивных изменений в структуре хозяйства, в том числе в пользу наукоемких производств и инновационной деятельности. В этих целях должен использоваться ряд регуляторов. Во-первых, льготы по земельным платежам, стимулирующие необходимые городу инновационные процессы. Во-вторых, перепрофилирование производств в необходимом для региона направлении. В-третьих, рациональное размещение новых объектов. Решить проблему формирования инновационно- развитой экономики города без комплексной программы развития территории города невозможно.
В рамках исследования инвестиционной привлекательности территорий были выделены особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития. В диссертационной работе рассматривались вопросы, связанные с земельными отношениями внутри этих зон - это касается льгот для привлечения инвесторов в особые технико-внедренческие зоны в части аренды земли для предприятий-резидентов особых зон, выкупа и распоряжения землей.
Проведенное обследование мнений резидентов ОЭЗ «Дубна»14 выявило недоверие респондентов к эффективности предлагаемых льгот по земельным платежам, подтвердило недостаточность предложенных правительством механизмов для привлечения инвесторов в ОЭЗ с целью инновационного развития, что заставило автора проанализировать существующие на сегодняшний день преференции, предусмотренные государством для резидентов ОЭЗ.
Разработаны следующие рекомендации по повышению инвестиционной привлекательности земель в системе государственно-частного партнерства (на примере особой технико-внедренческой зоны «Дубна»):
1) Законом об особых экономических зонах предусмотрен фиксированный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые резиденту ОЭЗ, установленный в размере 2% от их кадастровой стоимости. Установление фиксированного размера арендной платы за землю, безусловно, является льготой для резидентов и сдерживает желание администрации особых экономических зон повышать данный платеж. В то же время нельзя отрицать, что существует тенденция повышения стоимости земли, которая будет реализовываться посредством роста ее кадастровой стоимости. Как следствие – эффект данной льготы для резидентов особых экономических зон уменьшается с каждой обновленной кадастровой переоценкой земли.
На наш взгляд, сделать действенной данную льготу можно путем значительного сокращения размера арендной платы за землю. Например, сделать арендную плату меньше земельного налога15. Более того, можно вообще отказаться от арендной платы на протяжении ряда лет (от 5 – до 15) после запуска зоны; льготный период сделать более продолжительным в зависимости от увеличения размера инвестиций; связать размер арендной платы с коэффициентами эффективности работы предприятий-резидентов: чем лучше работа, тем меньше земельные платежи.
2) Что касается налога на землю, то предусмотрено освобождение от его уплаты сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на земельный участок, расположенный на территории особой экономической зоны. Данная льгота будет применяться лишь к тем резидентам свободных экономических зон, которые создадут объекты недвижимости, а это будет совсем не скоро.
3)Льгота в части выкупа земельного участка резидентом ОЭЗ. В соответствии с законодательством Российской Федерации и с федеральным законом «Об особых экономических зонах» арендаторы земельных участков в пределах территории особой технико-внедренческой зоны являются собственниками созданных ими объектов недвижимости и имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков в соответствии. В работе затронуты два аспекта указанной проблемы.
Во-первых, представляется целесообразным использовать льготу по выкупу земли резидентами для создания полноценного рыночного актива. То есть для резидентов всех ОЭЗ разрешить бесплатную передачу земли (под своей недвижимостью), но при этом земля должна попадать в актив предприятий-резидентов по рыночной стоимости. Только в этом случае она может служить полноценным активом, в первую очередь залоговым. Во-вторых, выкуп земельных участков не должен отвлекать денежные потоки резидентов - они должны быть направлены на развитие инновационной деятельности. В то же время, земельные участки должны включаться в основные фонды предприятия по рыночной стоимости. Это увеличивает капитализацию предприятия, расширяет возможности залогового фонда при кредитовании. В качестве одного из вариантов решения данной проблемы внесены предложения в закон об особых экономических зонах в части положений об отсрочке выкупа (при соблюдении требований к инновационному развитию предприятия). При этом оценка земли как актива предприятия должна быть рыночной.
4) И, наконец, важным, по мнению автора, является концентрация льгот не только по территориальному принципу, но и по так называемому «кустовому». Центром такого «куста» надо сделать предприятие, являющееся резидентом ОЭЗ, но при этом дать возможность пользоваться льготами и преференциями компаниям, которые существуют в сети этого предприятия, но не располагаются на его территории. Распространить льготы в области аренды земли, земельного налога по всей цепочке контрагентов предприятий- резидентов особых экономических зон, т.е. чтобы это была определенная сеть взаимосвязанных между собой компаний, производств, технологий, научных разработок. В ОЭЗ будет координационный центр, а все компании, которые задействованы в этом процессе, будут пользоваться общими льготами и преференциями.
Аналогичные льготы применить и к компаниям, не находящимся на площадках особой экономической зоны. Всё будет зависеть от того, каким образом они будут развиваться. Если они будут находить партнеров и выстраивать взаимоотношения с теми компаниями, которые являются резидентами, то, скорее всего, так и будет происходить: либо на них тоже будет переходить статус резидента, либо они будут пользоваться теми же преференциями и льготами под брендом каких-то компаний, которые являются резидентами.
Проведенное исследование позволило сделать вывод о том, что для повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов необходимо расширение льгот в области земельных отношений в ОЭЗ, а именно:
– освобождение от арендных платежей за землю,
– фиксирование коммунальных платежей на десять лет, не превышающих постоянную долю от действующих тарифов,
– нулевой налог на имущество (в дальнейшем – налога на недвижимость)
– введение для малых предприятий регламента упрощенного оформления резидентов, которые не нуждаются в строительстве собственного производства на земельных участках, но хотят получить право аренды площадей в ОЭЗ для того, чтобы размещать там свои лаборатории и небольшие производства.
4. В главе «Привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов: методологические подходы, направления развития» предложены механизмы, которые реализовали бы инвестиционный потенциал земли в целях развития инновационной экономики. В первую очередь это касается обновления методики кадастровой оценки земли.
Сегодня ни у кого не вызывает сомнения необходимость в стоимостной оценке активов с точки зрения рыночной ситуации. Заинтересованными пользователями подобной информации потенциально являются все участники экономических отношений, включая предприятия и организации различных форм собственности, государственные учреждения и физические лица. Вопросы налогообложения, страхования, кредитования, определения стоимости ценных бумаг, защиты прав потребителей и многие другие должны решаться только на основе сложившихся на текущий момент экономических реалий.
Одной из сложнейших проблем в данной области является оценка земли, так как в России долгое время земля не имела стоимостной оценки16. При переходе к рынке остро встал вопрос о стоимостной оценке земельных участков, вовлекаемых в рыночный оборот.
Очевидно, что попытки дать так называемую экономическую оценку земле имеют под собой некую искусственную базу: земля и природные ресурсы не являются плодом человеческого труда, поэтому для них не существует никаких видов оценки, кроме рыночной стоимости. Все остальные виды оценки недостаточно обоснованны и могут быть использованы в экономических расчетах в ограниченном масштабе. В то же время необходимо исходить из того, что рыночная цена зависит от большого количества факторов: соотношения спроса и предложения на землю; экономической ситуации в стране; земельного законодательства; месторасположения и размеров участка; рельефа и качества почвы; климата; близости коммуникаций; возможности продажи земли иностранцам и т.д. Неразвитость земельного рынка в России, отсутствие достоверной информации по земельным сделкам, отсутствие долгого время возможности апробировать различные методики рыночной оценки земли не позволяют выявить рыночную стоимость земли в полной мере. Как следствие этого, в настоящее время в России используют следующие основные виды стоимости земли: рыночную, кадастровую и нормативную. Применяются они в зависимости от того, для каких целей будет использован земельный участок. Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи земли на вторичном рынке, изъятии земель для государственных нужд, внесении в уставный капитал организаций, сдаче в аренду и т.д. Кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах, выкупе земли и т.д. Нормативная стоимость в настоящее время применяется только в тех ситуациях, когда для земельного участка не определена кадастровая стоимость, так как полный переход от нормативной стоимости к кадастровой пока не осуществлен.
Основной оценкой земли в настоящее время в России является кадастровая, которая относится к так называемой массовой оценке – метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации17.
Кадастровая стоимость в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату, с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен и др. Методика оценки земель позволяет рассчитать удельные показатели стоимости земли в целом, а также по отдельным функциональным видам использования.
Один из самых проблемных вопросов – это вопрос соотношения кадастровой и рыночной стоимости. Если разница государственной и рыночной оценки объектов недвижимости (к которым относятся и земельные участки) окажется слишком большой, это создаст существенный стимул для коррупционной деятельности. Ведь, несмотря на единую систему коэффициентов, определяющих кадастровую цену недвижимости, степень отличия этой цены от сложившейся рыночной в разных регионах будет разной.
В работе с целью исследования степени отклонения кадастровой оценки земли от рыночной было проведено сравнение кадастровых и рыночных цен земель сельскохозяйственного назначения18.
В ходе исследований и расчетов получены следующие результаты:
1) Самое большое различие в ценах кадастровых и рыночных при продаже в индивидуальное и дачное строительство, а также юридическим лицам в целях промышленного и специального назначения (таблица 1).
2) Кадастровая оценка занижена по сравнению с рыночной почти в 2 раза, что указывает о недооцененности земельных ресурсов в целом по России (таблица 2).
3) Что касается продаж крестьянским и фермерским хозяйствам, то здесь ситуация иная: продажные цены ниже кадастровых за счет льгот для данной категории землепользователей (таблица 3)
| Федеральные округа РФ | Гражданам и организациям для: | Юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения | Крестьянским (фермерским) хозяйствам, другим с.х предприятиям | |||||
| Индив-го жилищного и дачного строительства | Личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и жив-ва | | ||||||
| Средние рыночные цены | Средние кадастровые цены | Средние рыночные цены | Средние кадастровые цены | Средние рыночные цены | Средние кадастровые цены | Средние рыночные цены | Средние кадастровые цены | |
| РФ | 8,92 | 1,45 | 5,62 | 1,45 | 6,96 | 1,45 | 1,42 | 1,45 |
| Центральный | 7,72 | 2,36 | 8,7 | 2,36 | 16,22 | 2,36 | 0,85 | 2,36 |
| Северо-Западный | 9,29 | 0,94 | 9,53 | 0,94 | 4,91 | 0,94 | 2,35 | 0,94 |
| Южный | 176,16 | 3,16 | 1,94 | 3,16 | 4,67 | 3,16 | 0,47 | 3,16 |
| Приволжский | 8,56 | 1,44 | 9,69 | 1,44 | 3,21 | 1,44 | 2,75 | 1,44 |
| Уральский | 0,72 | 1,12 | 0,54 | 1,12 | 1,21 | 1,12 | 0,05 | 1,12 |
| Сибирский | 0,41 | 0,78 | 7,01 | 0,78 | 6,48 | 0,78 | 1,49 | 0,78 |
| Дальне- восточный | 0,1 | 0,57 | 0,1 | 0,57 | 1,36 | 0,57 | 0,03 | 0,57 |