Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов
| Вид материала | Автореферат |
- Рентное регулирование и рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве, 118.95kb.
- Программа научно-практической конференции «Теория и практика оценки природных ресурсов, 128.27kb.
- Методика разработки инвестиционного проекта, условия привлечения инвестиций, 319.26kb.
- А. А. Pr -политика Иркутской области, направленная на формирование положительного имиджа, 585.63kb.
- Постановление об утверждении Стратегии привлечения инвестиций и продвижения экспорта, 1461.88kb.
- Диплома «Современные методы привлечения финансовых ресурсов в организации, их сравнительный, 67.63kb.
- Данченко Р. В. Направления привлечения иностранных инвестиций для реформирования экономики, 150.22kb.
- V. состояние, использование и охрана земельных ресурсов и почв, 391.17kb.
- Стратегический план гу «Отдел земельных отношений Кокпектинского района» на 2011-2014, 394.74kb.
- Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология, 872.74kb.
Таблица 1, руб/кв.м
Средние рыночные и кадастровые цены на государственные и муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам на торгах и вне торгов в РФ в 2008 году
(вне населенных пунктов)
Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстата19
Таблица 2
Продажа государственных и муниципальных земель вне населенных пунктов
на торгах в 2008 году в целом по РФ
| Продажа: | По рыночной цене | По кадастровой цене | Разница между рыночной оценкой и кадастр. (тыс. руб) | ||||
| Площадь, га | Цена за 1 кв.м | Итого рыночная стоимость (тыс. руб) | Площадь, га | Цена за 1 кв.м | Итого кадастровая стоимость (тыс. руб) | ||
| Гражданам для личного строит-ва | 508,2 | 3,12 | 158 558 | 508,2 | 1,45 | 73 684 | 84 869 |
| Гражданам для личного хоз-ва | 69,2 | 22,59 | 156 323 | 69,2 | 1,45 | 10 034 | 146 289 |
| Гражданам для других целей | 6654,7 | 1,72 | 1 144 608 | 6654,7 | 1,45 | 964 931 | 179 677 |
| Организ-м (кроме с.х) для использ-я в пром-ти | 993,9 | 13,17 | 1 361 643 | 993,9 | 1,45 | 144 115 | 1 217 528 |
| Организациям для других целей | 686,5 | 19,7 | 1 352 405 | 686,5 | 1,45 | 99 543 | 1 252 862 |
| Организ-м для с.х произв-ва | 147730,3 | 2,47 | 36 489 384 | 147730,3 | 1,45 | 21 420 894 | 15 068 490 |
| ИТОГО | 156642,8 | | 40 662 921 | 156642,8 | 1,45 | 22 713 206 | 17 949 715 |
Таблица 3
Продажа государственных и муниципальных земель крестьянским хозяйствам
и другим с.х предприятиям вне населенных пунктов в 2008 году в целом по РФ
| | Средние рыночные цены по РФ по продаже крестьянским, фермерским хозяйствам | Средние кадастровые цены по РФ (земли с.х назначения) , руб/кв м | Разница между рыночной и кадастр оценками (тыс. руб) |
| Цены, руб/кв.м | 1.42 | 1.45 | |
| Площадь, га | 377015,4 | 377015,4 | |
| Стоимость, тыс руб | 5 353 618,7 | 5 466 723,3 | - 113 104,6 |
Источник: Показатели рассчитаны автором на основании данных Росстата21.
Произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что действующая методика кадастровой оценки не отражает реальной ценности земли. Одна из причин этого в том, что в ней не в полной мере учитываются рыночные факторы, в том числе уровень спроса на земли, который в свою очередь зависит от наличия инвестиций в различных регионах. Так, оценка земель сельскохозяйственного назначения изначально была разработана с учетом того, что этим категориям земли исторически выдавались различные льготы и дотации, так как они использовались только в сельском хозяйстве. Данная оценка включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации. Однако ситуация меняется: спрос на земли с/х назначения постоянно увеличивается не с целью использования данной категории земли в сельском хозяйстве, а для использования в личных, промышленных и иных целях.
В итоге, при дефиците бюджета мы имеем недооцененные собственные внутренние ресурсы. Поэтому необходимо уточнение методики расчета кадастровой стоимости земли.
В работе обосновываются предложения автора о введении поправочных коэффициентов не только для зон внутри субъекта РФ, но и практически для каждого землепользователя. Тем самым будет реализовываться дифференцированный подход к использованию денежной оценки земли в зависимости от целей ее использования. Во-вторых, необходимо учитывать рыночные факторы. Для этого целесообразно ввести в методику дополнительный поправочный коэффициент – так называемый региональный коэффициент потенциального инвестиционного спроса на землю, зависящий от инвестиционной активности в регионе.
Оценить реальную величину спроса на землю очень сложно –земельный рынок имеет свои особенности, отличающие его от прочих рынков и затрудняющие применение стандартных оценок спроса и предложения. Поэтому для адекватной оценки ситуации на земельном рынке автор предлагает использовать коэффициент потенциального инвестиционного спроса, рассчитанный на базе ранжирования регионов по уровню земельно-инвестиционной активности (метод ранжирования был рассмотрен в главе 2 настоящего исследования).
Ранжирование регионов по экономическим показателям, влияющим на активность на земельном рынке, отражает в определенной степени уровень потенциального инвестиционного спроса на землю субъектов РФ для определения поправочных коэффициентов к оценке земли. Для каждой группы утверждаются коэффициенты, связанные с земельно- инвестиционной активностью (в зависимости насколько они отклонятся от среднероссийского показателя, взятого за 1,0).
Рассчитанный таким образом коэффициент и может быть использован при кадастровой оценке стоимости земли - при определении базовой стоимости каждого земельного участка.
На следующем этапе оценки земельного участка в базовую стоимость каждого земельного участка (определенную уже с учетом коэффициента потенциального спроса) вносятся коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину стоимости земельной собственности.
Каждый район должен иметь свою градацию и свои коэффициенты, применяемые индивидуально для каждого налогоплательщика. Налоговая система должна быть максимально дифференцирована: для каждой муниципальной единицы использовать систему дифференциации кадастровой стоимости земель.
Проблема кадастровой оценки в настоящее время актуализировалась с новой силой, так как планируется переход к налогу на недвижимость, который должен заменить собой земельный налог и налог на имущество22. Новый налог будет вычисляться с опорой на результаты оценки кадастровой стоимости. В этой связи вырастет интерес местной власти местной власти к объективной оценке земли, что скажется и на местном бюджете.
В настоящее время, делается вывод, актуальными направлениями по совершенствованию системы учета и оценки земельных участков являются продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости; формирования объектов кадастрового учета; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости.
В конечном счете общим результатом совершенствования системы оценки земли будут являться активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.
Выводы
Проведенное комплексное исследование привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов позволило наряду с указанными в тексте работы выводами в заключение сделать ряд обобщений и предложений.
1. Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, десятилетия хозяйствования при бесплатности использования земли, несовершенство земельного законодательства привели к ее неэффективному, нерациональному использованию, занижению размера национального богатства России в целом. Недостатки земельного законодательства в части оценочной деятельности не позволяют вовлечь земельные участки в полноценный хозяйственный оборот, интенсивно использовать ее как актив предприятий, и, в конечном счете, повысить инвестиционную привлекательность земли.
2. Земельные ресурсы, входящие как часть природных ресурсов в состав национального богатства, не могут быть реальным активом в рыночной экономике, если они являются базой для определения налога, выкупа и т.п. только по кадастровой стоимости. Россия теряет огромные площади посевных земель в силу их недооцененности - дешевый ресурс слишком привлекает спекулянтов из-за маржи на продаже, а реальные производители не могут использовать принадлежащие им земли как полноценный актив (в первую очередь для залога) и привлечения инвестиционных кредитов. Кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения. Как следствие этого, на наш взгляд, к оценке земли должен быть вариантный подход: в зависимости от целей использования, ситуации в регионе и стране и т. п. факторов, применяться могут и должны разные методики оценки – кадастровые, арендные, рыночные.
3. Оценка ситуации последних лет показала, что, несмотря на определенную стабильность в экономике и социальной сфере, проблемы совершенствования земельных отношений по-прежнему актуальны. От их решения зависит приток инвестиций и устойчивость развития многих отраслей и сфер. Исследование показало, что добиться привлечения инвестиций возможно за счет решения следующих проблем:
- необходимо завершить выкуп земли приватизированными предприятиями, при этом максимально снизив финансовую нагрузку на предприятия;
- создать условия для массового внедрения земельной ипотеки;
- развивать целевые программы в области земельно-имущественных отношений с целью создания государством условий для земельной реформы;
- внедрять современные информационные технологии.
4. Анализ сложившихся в России взаимосвязей между земельной и инвестиционной активностью, проведенный с помощью корелляционно-регрессионных статистических методов подтвердил прямую зависимость между притоком инвестиций и цивилизованным земельным оборотом.
5. Проведенное исследование позволило сделать вывод об изменении методологического подхода к оценке земли за счет использования многовариантности оценки. Предложены подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли посредством ввода дополнительных поправочных коэффициентов потенциального инвестиционного спроса, отражающих активность на земельном и инвестиционном рынках в регионах. Указанные поправки при отсутствии информации о сделках, о реальном спросе на земельные участки позволяют в определенной степени учесть рыночный фактор при определении оценки земельных участков.
6. В результате проведенных исследований установлено, что совершенствование земельных отношений, происходящее в стране, необходимо проводить в направлении использования смешанных форм землепользования, с использованием ипотеки, расширением функций арендных форм и использованием потенциала государственно-частного партнерства.
Основные положения и выводы диссертации отражены в следующих публикациях:
Монографии
1. Козлова С.В. Развитие земельно- имущественных отношений в городах. –М.: Наука, 2007 г. – 12 п.л.
Коллективные монографии
2. Козлова С.В., Ленева В.М. Земельные отношения в системе госрегулирования // «Государственный сектор: современные тенденции развития»/ под ред. А.Г. Зельднера, С.И. Черных – М.: ИЭ РАН, 2009. – 20,2 п.л. (0,4 п.л. авт.)
3. Козлова С.В. Роль земельно-имущественного комплекса в формировании инновационно- промышленного потенциала развития городов. // Инновационная экономика России: проблемы развития инновационно-инвестиционного потенциала. //Ответственные редакторы: д.э.н., профессор Сильвестров С.Н., д.э.н., профессор Н.А. Новицкий. – М. : ИЭ РАН. – 2006. – 1.0 п.л.
4. Козлова С.В. Земельно –инвестиционная политика в городских промышленных зонах./ / Инвестиционная политика перехода к инновационной экономике России/ под ред. д.э.н.,. Новицкого Н.А. – М. : ИЭ РАН. – 2005. – 1.0 п.л.
Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК
5. Козлова С.В. Налог на недвижимость // Налоги. 1998. №1 – 0,3 п.л.
6. Козлова С.В., Новицкий И.Ю. Земельный рынок в переходной период и налоги // Налоги. 1998. №2 – 1,1 п.л.(лично автора 0,8 п.л.)
7. Козлова С.В., Новицкий И.Ю. Роль земельных платежей в экономике города ,, Налоги. 2004. №1 – 1,0 п.л.(лично автора 0,7 п.л.)
8. Гловацкая Н.Г., Козлова С.В., Лазуренко С.Г., Развитие земельно-имущественных отношений в городе // Вопросы экономики. 2005. №2 – 1,0 п.л.(лично автора 0,3 п.л.)
9. Козлова С.В. Земельная ипотека в России: анализ современной ситуации и потенциальных возможностей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006 г. №5. – 1,0 п.л.
10. Козлова С.В., Кудинова Е.В. , Юшина Т.В.Управление государственным имуществом посредством казны. // Финансы. - №6 2007. - 0,9 п.л. (в соавт)
11. Козлова С.В. Роль земельного фактора в Федеральной целевой программе «Жилище»// Экономические науки. 2007. №11. – 0,6 п.л.
12. Козлова С.В. Эффективность целевых программ в области земельных отношений // Экономические науки. 2007. №12. – 0,6 п.л.
13. Козлова С.В., Музычук В.Ю. Управление объектами культурного наследия: проблемы и перспективы развития имущественных отношений // Вестник МГУКИ. 2008. №6 – 0,7 п.л. (лично автором 0,3 п.л.)
14. Козлова С.В. Институциональная среда развития государственно-частного партнерства в России // Экономические науки. 2009 №10. – 0,6 п.л.
15. Козлова С.В. Управление процессом выхода из кризиса – комплексный подход// Научно-информационный журнал «Экономические науки». 2010. №1. – 0,6 п.л.
16. Козлова С.В. Кадастровая оценка земли в России: направления развития // Вестник института экономики РАН. 2011 №3 – 0,5 п.л.
17. Козлова С.В. Законодательная основа регулирования рынка земли в России // Сегодня и завтра российской экономики. 2011. №45 – 0,5 п.л
18. Козлова С.В. Особенности земельного рынка России // Экономические науки. 2011. №5. – 0,6 п.л.
19. Козлова С.В. Система управления земельными ресурсами страны// Вопросы экономики и права. 2011. №5. – 0,6 п.л.
Статьи в сборниках и других изданиях
20. Козлова С.В., Ленева В.М. Ресурсная база и пути реализации социально ориентированной инвестиционной политики. // Сборник Государственное регулирование экономики в современных условиях. – М.: ИЭ РАН 1997 г. - 1.3 п.л. (лично автором – 0,5)
21. Гловацкая Н.Г., Козлова С.В.Проблемы комплексной социальной защиты населения в преимущественно ресурсопроизводящих отраслях // Сборник Государственное регулирование экономики в современных условиях. – М.: ИЭ РАН. 1997 г. - 1.3 п.л. (лично автором – 0,5)
22. Козлова С.В. Насколько финансовая система, государство и общество готовы к ипотеке// М.: ПРИОР. 1998. – 1 п.л.
23. Козлова С.В. Роль ипотеки в инвестиционной деятельности. // Сборник «Инвестиционная политика в России» – М.: ИЭ РАН 1999 г. - 1.3 п.л.
24. Козлова С.В. Факторы активизации инвестиционной деятельности. // Сборник «Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века (макроэкономические, социальные, институциональные и методологические)» М.: ИЭ РАН 2001 г. - 1.0 п.л.
25. Козлова С.В. Совершенствование нормативной базы использования земли как фактор улучшения инвестиционного климата /Сборник работ аспирантов и докторантов ИЭ РАН «Трансформация социально- экономических отношений и экономический рост».//Научный редактор: д.э.н., профессор, академик РАЕН А.И. Архипов. 2004 год. 0,6 п.л.
26. Козлова С.В. Управление собственностью в городах и инвестиционная политика /Сборник работ аспирантов и докторантов ИЭ РАН «Проблемы роста конкурентоспособности российской экономики».//Научный редактор: д.э.н., профессор, академик РАЕН А.И. Архипов 2004 год. 1,0 п.л.
27. Козлова С.В. Земельная ипотека как механизм привлечения инвестиций. /Сборник ИЭ РАН «Ипотека в системе приоритетов экономического роста».//Научный редактор: д.э.н., профессор А.Г. Зельднер. 2005 год. 0,8 п.л.
28. Козлова С.В. Развитие земельно-имущественных отношений и инвестиционная активность регионов России: анализ взаимосвязей./ Сборник ИЭ РАН «Приоритеты в системе факторов экономического роста».//Научный редактор: д.э.н., проф. Зельднера А.Г. 2006 г. – 0,5 п.л.
29. Козлова С.В. Инвестиционно-инновационная политика и комплексная реорганизация городских промышленных территорий (на примере Москвы). / Сборник работ аспирантов и докторантов ИЭ РАН «Проблемы устойчивого развития России в XXI веке». //Научный редактор: д.э.н., профессор, академик РАЕН А.И. Архипов. – 2006 г. – 1,0 п.л.
30. Козлова С.В. Государственные методы регулирования земельно- имущественных отношений в городах\\ Сборник «Институты государственного регулирования экономики». //Научные редакторы: д.э.н., профессор, А.Г. Зельднер, к.э.н. И.Ю. Ваславская. – 2007 г. – 0,5 п.л.
31. Козлова С.В. Ленева В.М. Земельные отношения в системе государственно-частного партнерства // Сборник под. ред. С.Н. Сильвестрова, А.Г. Зельднера, С.В. Козловой «Формы и механизмы взаимодействия субъектов смешанной экономики» ИЭ РАН. 2009. 0,8 п.л. (лично автором – 0,5 п.л.)
32. Козлова С.В. Арендная форма земельных отношений // Научный доклад «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства». Под ред. А.Г. Зельднера, В.П. Мальцева ИЭ РАН. 2009. (лично автором – 0,5 п.л.)
33. Козлова С.В. Управление земельными ресурсами в городах: анализ проблем // Сборник статей «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Материалы международной научно-практической конференции 26 января 2010 года). Ярославль- Ивантеевка. 2010. 0,7 п.л.
34. Козлова С.В. Развитие институтов земельных отношений в системе ГЧП // Сборник под. ред. С.Н. Сильвестрова, А.Г. Зельднера, С.В. Козловой «Институты и механизмы функционирования государственно-частного партнерства». М.: ИЭ РАН, 2010. - 0,7 п.л..
35.Козлова С.В. Институты управления невоспроизводимыми материальными активами ГЧП // Научный доклад. М.: ИЭ РАН. 2010. 1,5 п.л.
36.Козлова С.В.. Эффективное использование земельных ресурсов как важнейший фактор конкурентоспособности России в XXI веке// Ежегодный сборник. «Россия: тенденции и перспективы развития», выпуск 5, часть 1 (по результатам X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения». М. – ИНИОН. 17-18 января 2010 г.).
37. Козлова С.В. Повышение эффективности использования земли в малых городах// Сборник статей «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Материалы международной научно-практической конференции 15 марта 2011 года). Ярославль- Ивантеевка. 2011. 0,7 п.л.
38. Козлова С.В. Отношение резидентов к проблеме земельных отношений// Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития// Научный доклад под ред. А.Г. Зельднера. – М.: Институт экономики РАН. 2011 (лично автором 0,7 п.л.)
39. Земельные отношения внутри особых экономических зон: анализ инвестиционной привлекательности // Государственно-частное партнерство: теория, методология, практика. Сборник ИЭ РАН 2011- 0,7 п.л.