Geum.ru

Рентное регулирование и рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве а. Э. Сагайдак, О. Г. Третьякова

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
УДК 332.6:332.3

РЕНТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ


А.Э. Сагайдак, О.Г. Третьякова

Государственный университет по землеустройству, г. Москва, Россия


В современных условиях особую актуальность приобретает исследование вопросов земельной собственности и ренты в сельском хозяйстве. Это обусловлено тем, что осуществляемые в России земельная и аграрная реформы не смогли создать адекватных стимулов для развития отношений собственности на землю и другие средства производства, обеспечить рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве.

Имеют место тенденции абсолютного и относительного сокращения площади сельскохозяйственных угодий, и, в первую очередь, пашни, а также ухудшение их качества и необоснованного изъятия плодородных земель из сельского хозяйства в другие отрасли народного хозяйства.

Это обусловлено, прежде всего, тем, что законодательно-правовая база отношений земельной собственности остается неясной. Существуют серьезные противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные отношения: Конституцией РФ, Гражданским Кодексом, Земельным Кодексом, а также другими законодательно-правовыми актами.

В Конституции РФ, главе 17 Гражданского Кодекса РФ заложены основы функционирования земельных отношений в условиях рынка.

Так, в ст. 36 Конституции РФ сказано, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Понадобился значительный исторический промежуток времени после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса РФ с тем, чтобы был принят в декабре 2001 г. Земельный Кодекс РФ.

Однако данный нормативный акт так и не смог решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка.

Во-первых, действие Земельного Кодекса, относительно регулирования рынка земель, распространяется лишь примерно на 2% территории страны, так как не включает в данный процесс сельскохозяйственные земли.

Во-вторых, Земельный Кодекс продолжает рассматривать возможность существования здания или сооружения, находящегося в собственности одного лица на земельном участке, переданном данному лицу в аренду, как полноценную альтернативу совладению субъекта права собственности на здание и земельный участок, и в этом просматривается определенное противоречие со ст. 130 ГК РФ.

В-третьих, в Земельном Кодексе остаются нерешёнными вопросы платного землепользования в условиях рынка. В гл. 10, регулирующей данные вопросы, даются лишь самые общие абстрактные формулировки, а в ст. 65 вообще отсутствует упоминание о таких экономических категориях как «рента» и «ссудный процент».

Таким образом, за годы реформ так и не сформировалась научно обоснованная система платы за землю в сельском хозяйстве, отвечающая требованиям рыночной экономики и рационального использования земельных ресурсов.

В связи с этим важное значение приобретает формирование экономического механизма реализации отношений земельной собственности. Основой построения его выступает теория ренты, которая обеспечивает создание системы платы за землю на базе научно обоснованных принципов формирования, изъятия и распределения земельной ренты.

Вместе с тем в настоящее время многие вопросы теории и практики рентных отношений остаются дискуссионными. Поэтому особую актуальность приобретает исследование сущности и процесса формирования земельной ренты, обоснование методологических подходов к формированию системы платы за землю в сельском хозяйстве в условиях рынка.

Земельные отношения выражают целый комплекс отношений между людьми, складывающихся в воспроизводственном процессе в сельском хозяйстве по поводу земли как объекта собственности и объекта хозяйствования.

Отношения земельной собственности отражают исторически определенную форму экономических отношений по поводу присвоения земли как средства производства конкретными лицами или их группами.

Земельная собственность как экономическая категория представляет собой «bundle of rights», где каждый «stick» играет роль отдельного права. Количество прав на землю, включаемых в понятие «земельная собственность», является неограниченным. К ним относятся, например, такие права как право на недра, право на воздушное пространство над земельным участком, право на пастьбу скота и т.д. Однако наиболее важными из них выступают владение, пользование и распоряжение.

Классическая система земельных отношений «Land Tenure System» предполагает наличие двух основных субъектов этих отношений «landlord» (земельный собственник) и «tenant» (арендатор). При этом земельный собственник обладает всей совокупностью «bundle of rights», тогда как арендатор - лишь отдельным «stick», что выступает как право временного, платного пользования землей или аренды. При этом земельная рента выступает в форме арендной платы за землю.

В условиях рыночных отношений в сельском хозяйстве проблема земельной ренты приобретает особое значение. Во-первых, это связано с изменением системы регулирования воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве. Снижается степень прямого вмешательства государства в хозяйственную деятельность производителей, что преимущественно выражается в переходе от прямых дотаций, субсидий к косвенным методам регулирования процесса воспроизводства за счет использования более гибкой ценовой, налоговой и кредитной политики. Во-вторых, развитие процесса приватизации земли, различных форм собственности и организации производства в сельском хозяйстве существенно расширяет сферу рентных отношений.

Это проявляется в том, что субъектами рентных отношений наряду с крупными и средними сельскохозяйственными предприятиями выступают арендаторы, фермеры. В сельском хозяйстве наряду с дифференциальной рентой, в условиях рынка формируются абсолютная и монопольная земельная рента.

В современных условиях причиной образования абсолютной ренты является наличие монополии частной собственности на землю, а условием - различие в органическом строении капитала между сельским хозяйством и промышленностью, что, в частности, характеризуется резким падением технической оснащенности сельскохозяйственного производства за годы реформ.

В условиях рыночной экономики рентные отношения находят свое проявление в земельном налоге, выражающим отношения по поводу владения национальным достоянием - землей между обществом и ее собственниками; в арендной плате за землю, как отражении отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами; в цене земли, как категории характеризующей процесс купли-продажи, а также возмещения ущерба сельскохозяйственным производителям при отчуждении их земель в другие отрасти народного хозяйства.

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», принятым Государственной Думой и Советом Федерации в ноябре 2004 г., часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации дополнена разделом Х «Местные налоги» и главой 31 «Земельный налог».


Данный законодательный акт устанавливает, что земельный налог является местным налогом и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления, а также законами Москвы и Санкт-Петербурга.

Закон определяет объект налогообложения, категорию налогоплательщиков, налоговую базу, налоговый период, а также фиксирует максимальный размер налоговой ставки. Предельно допустимая ставка не должна превышать 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков, используемых для сельскохозяйственного производства и занятых жилищным фондом, а также земельных участков, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земель определяется предельно допустимая ставка не выше 1,5 %.

Вместе с тем при определении кадастровой стоимости земельного участка возникает целый ряд проблем. Это:

завышенная расчетная продуктивность 1 га сельхозугодий, определяемая на основе средней фактической урожайности сельскохозяйственных культур за 1966–1998 гг.;

использование среднего уровня затрат за 1992-1998 гг. при расчете цен производства, имея в виду качественную несопоставимость издержек по отдельным годам внутри данного периода;

неоправданная низкая норма рентабельности (7 %), закладываемая при определении цен производства, которая не обеспечивает нормального течения воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве;

использование заведомо заниженной ставки ссудного процента и, следовательно, необоснованного срока капитализации.

В результате, используемые в настоящее время рентные оценки для определения ставок земельного налога, арендной платы за землю и цены земли, нельзя признать объективными.

В таблице показан пример сопоставления кадастровых, рыночных и залоговых цен на землю при ипотечном кредитовании сельскохозяйственных производителей.


Соотношение кадастровой стоимости, рыночных и залоговых цен

на землю, руб. / га пашни


Область,

край
Кадастровая

стоимость
Рента*
Рыночная цена**
Залоговая цена***

при
Требуется заложить

при покупке комбайна при ****

кадастровой стоимости
рыночной цене
кадастровой стоимости
рыночной

цене

Владимирская

10353

342

1900

7247

1330

274

1491

Белгородская

20395

673

3738

14276

2617

139

758

Ставропольский

21667

715

3972

15167

2780

131

713


Примечание:

*определялась исходя из кадастровой стоимости и ставки ссудного процента равной 3,3;

** определялась исходя из ренты и ставки ссудного процента равной 18%;

***определялась исходя из 70% от кадастровой стоимости или рыночной цены;

**** средняя цена зерноуборочного комбайна СК-5М Нива равняется 1983 тыс. руб.

(апрель 2004 г.).


Из таблицы следует, что при использовании кадастровой стоимости в качестве базы для расчета залоговой цены, требуется заложить меньше земли, чем при использовании рыночной цены. Однако при этом происходит необоснованное завышение стоимости земли, как результат применения заведомо низкой ставки ссудного процента (3,3 %), а не - рыночной (18%).

На наш взгляд, это ведет к искусственному росту расходов внешних инвесторов, что является серьезным сдерживающим фактором включения земли в сферу финансово-кредитных отношений.

В связи с этим научно обоснованное определение стоимости и цены земли невозможно без развития земельного рынка, и, прежде всего, аукционной торговли земельными участками.

Как показывает опыт стран с развитой рыночной экономикой, и, в первую очередь, США, формирование стартовых аукционных цен зависит в основном от величины земельной ренты и ставки ссудного процента. Однако при этом государство оказывает влияние на уровень стартовой аукционной цены земли через налоговый механизм, и, прежде всего, налог на недвижимость.

В связи с этим особую актуальность имеет переход к оценке земли как объекта недвижимости в сельском хозяйстве, то есть с учетом расположенных на ней зданий и сооружений, а также произведенных улучшений в плодородии земельных участков, в том числе и за счет ирригации и мелиорации сельскохозяйственных угодий.

Другой причиной, искажающей формирование рыночных цен на земельные участки, является неразвитость рынка недвижимости и его изолированность от финансового рынка страны в целом.

По-нашему мнению, экономический механизм реализации отношений земельной собственности включает:

земельный налог;

арендную плату за землю;

цену земли.

При этом построение системы рентного регулирования должно осуществляться на основе следующих принципов:

необходимости обеспечения устойчивого развития сельскохозяйственного производства;

достижения продовольственной безопасности страны;

ускорения научно-технического прогресса в сельском хозяйстве;

разграничения объективных и субъективных факторов воспроизводственного процесса;

обеспечения относительно равных стартовых возможностей осуществления воспроизводственного процесса для всех сельскохозяйственных производителей;

формирования гибкой системы землевладения и землепользования;

стимулирования рационального размещения и специализации сельскохозяйственного производства;

усиления экологической защиты земельных угодий и охраны окружающей среды.

Это предполагает формирование научно обоснованной системы платы за землю, что обусловливает необходимость:

построения различных видов платы за землю на единой методологической (рентной) основе;

усиления взаимосвязи платы за землю с другими рыночными регуляторами (ценами, ссудным процентом и т.д.).

Земельный налог играет важную роль в обеспечении равных возможностей хозяйствования для всех людей, работающих на земле. Реализация этого осуществляется путем изъятия и перераспределения земельной ренты у земельных собственников, а также сельскохозяйственных производителей, работающих в относительно лучших условиях.

В связи с этим, земельный налог должен учитывать процесс формирования в сельском хозяйстве не только дифференциальной, но и абсолютной и монопольной земельной ренты.

Рентное обложение должно иметь целью равномерное распределение земельной ренты между всем населением страны, а не являться одним из обычных видов государственных налогов. При этом важнейшим методологическим положением является то, что общая сумма земельного налога, который поступит на общественные нужды с данной территории, будет равна земельной ренте, созданной в данном регионе.

В случае, когда земельный налог будет больше, чем рента, то у сельскохозяйственных производителей будет извлекаться не только она, но и часть необходимой прибыли. Это приведет к ущемлению экономических интересов предприятия, к подрыву стимулов устойчивого ведения процесса расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве.

С другой стороны, если земельный налог будет ниже, чем рента, то это будет сдерживать внедрение достижений научно-технического прогресса, способствовать снижению заинтересованности производителей в сокращении издержек производства, рациональном использовании земельных ресурсов.

Соотношение между величиной средств, поступивших в виде налога, и использование их на региональные нужды, также не может быть постоянным. Часть ренты, изъятая в виде земельного налога, должна направляться в специальные резервные фонды, которые могут использоваться в случае стихийных бедствий, таких как засуха, наводнения и т.д. для компенсации потерь сельскохозяйственных производителей.

С земельным налогом тесно связана арендная плата за землю, поскольку в основе этих категорий лежит земельная рента. Арендная плата выступает в качестве превращенной формы ренты, а следовательно, и земельного налога и тем самым выражает более сложные экономические отношения по поводу реализации права земельной собственности. Это, в частности, проявляется в том, что арендная плата, как правило, количественно больше величины земельного налога.

Основой определения цены земли, как уже указывалось выше, также является земельная рента. В цене земли проявляются еще более превращенные, сложные отношения по поводу реализации права земельной собственности, поскольку. кроме величины ренты и ссудного процента. на ее уровень влияет и множество других факторов и, в первую очередь, спрос и предложение на конкретные участки земли.

В связи с этим, при построении системы платы за землю необходимо учитывать взаимосвязь земельного налога, арендной платы за землю и цены земли, с тем, чтобы избежать противоречий и диспропорций в системе рентного регулирования и, таким образом, обеспечить стимулы рационального использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве.