Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика
| Вид материала | Автореферат |
- Институциональные преобразования в аграрном секторе россии (теория, методология, практика), 790.57kb.
- Программа Земельное право Сущность и особенности правового регулирования земельных, 53.8kb.
- Системно-аналитическая организация потокодвижения при проектировании логистических, 881.35kb.
- Перспективы развития малого предпринимательства в аграрном секторе экономики (на материалах, 499.73kb.
- Стратегический план гу «Отдел земельных отношений Кокпектинского района» на 2011-2014, 394.74kb.
- Институциальные преобразования сельскохозяйственного производства в аграрном секторе, 346.66kb.
- Трансформация фирмы в процессе развития институтов современной экономики: теория, методология,, 561.4kb.
- Совершенствование экономического механизма управления малым бизнесом в аграрном секторе, 441.25kb.
- Теория, методология и практика экономического развития Республики Беларусь в условиях, 67.54kb.
- Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов, 660.03kb.
^ Таблица 4 — Динамика площади аренды и купли-продажи государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения страны
| ^ Вид площади | Млн. га | % | ||||||||
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
| Аренда в госсекторе зем. рынка | 67,4 | 70,2 | 68,2 | 104,8 | 114,1 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| В том числе с/х уч-ков | 59,2 | 54,3 | 50,4 | 88,6 | 97,4 | 87,9 | 77,4 | 73,9 | 84,5 | 85,3 |
| Купля-продажа в госсекторе зем. рынка | 0,06 | 0,05 | 0,09 | 0,26 | 0,37 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| В том числе с/х уч-ков | 0,01 | 0,01 | 0,04 | 0,21 | 0,30 | 13,6 | 18,7 | 47,3 | 79,6 | 79,8 |
| Продажа гражданам уч-ов для инд. жил. и дачн. стр-ва, л. п. х., садов-ва, огород-ва, жив-ва | 0,01 | 0,02 | 0,03 | 0,02 | 0,02 | 16,4 | 32,3 | 30,3 | 6,4 | 6,2 |
Как показывает динамика количества сделок и охваченной ими площади, сегментарный рынок купли-продажи юридическими лицами земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения частного сектора земельного рынка страны является устойчиво растущим (таблица 5).
Таблица 5 — Динамика площади, приходящейся на сделки купли-продажи гражданами и юридическими лицами сельскохозяйственных земельных участков в частном секторе земельного рынка страны
| ^ Вид площади | Тыс. га | % | ||||||||
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
| Купля-продажа гражданами уч-ков в частном секторе зем. рынка | 45,7 | 61,6 | 140,9 | 268,5 | 172,1 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| В том числе для л. п. х., садоводства, огородничества, животноводства | 30,0 | 33,2 | 78,5 | 112,5 | 49,1 | 65,6 | 53,9 | 55,7 | 41,9 | 28,5 |
| Из них: | ||||||||||
| в населенных пунктах | 25,9 | 28,4 | 68,9 | 68,9 | 33,4 | 56,7 | 46,1 | 48,9 | 25,7 | 19,4 |
| вне населенн. пунктов | 4,1 | 4,8 | 9,5 | 43,7 | 15,7 | 9,0 | 7,8 | 6,7 | 16,3 | 9,1 |
| Купля-продажа юридическими лицами уч-ков в частном секторе земельного рынка страны | 36,8 | 61,8 | 153,1 | 199,2 | 388,2 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| В том числе для с/х производства | 21,5 | 50,2 | 134,4 | 187,4 | 371,7 | 58,4 | 81,2 | 87,8 | 94,1 | 95,7 |
| Из них: | ||||||||||
| в населенных пунктах | 2,5 | 1,1 | 43,1 | 7,2 | 3,6 | 6,8 | 1,8 | 28,2 | 3,6 | 0,9 |
| вне населенн. пунктов | 19,0 | 49,1 | 91,3 | 180,2 | 368,1 | 51,6 | 79,4 | 59,6 | 90,5 | 94,8 |
По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли только сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются уполномоченными государственными и муниципальными органами за аренду земель, которые используют граждане и их объединения (таблица 6).
На величину цен, по которым органы государственной власти и местного самоуправления реализуют земли, находящиеся в собственности государства и муниципальных образований, влияют три основных фактора: целевое назначение каждого земельного участка, предназначенного для использования в рамках установленной категории земель, его местоположение и статус покупателя.
^ Таблица 6 — Средние в стране размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель (руб./кв.м.)
| ^ Категория арендаторов | В населенных пунктах | Вне населенных пунктов | ||||||||
| 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
| Предприятия, организации, учреждения: | ||||||||||
| промышл-ти, транс-а, связи, строительства; | 11,54 | 12,00 | 11,41 | 15,74 | 20,59 | 1,26 | 1,63 | 1,89 | 4,40 | 3,45 |
| торговли, общ-ного пит., быт. и сервисного обслуживания; | 55,34 | 64,40 | 55,76 | 62,04 | 74,19 | 4,81 | 4,57 | 13,81 | 6,21 | 9,69 |
| сельскохозяйственные предприятия | 0,08 | 0,11 | 0,13 | 0,27 | 0,33 | 0,06 | 0,02 | 0,05 | 0,06 | 0,03 |
| ^ Граждане и их объединения, использующие земельные участки для: | ||||||||||
| жил., дачн. и гаражн. строительства; | 1,46 | 1,53 | 1,82 | 2,82 | 3,68 | 0,20 | 0,22 | 0,35 | 1,44 | 1,03 |
| личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества | 0,14 | 0,17 | 0,32 | 0,44 | 0,36 | 0,11 | 0,08 | 0,13 | 0,33 | 0,15 |
Методологические основы исследования земельных ипотечных отношений
Сельскохозяйственная земельная ипотека — это система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежащих им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков. Являясь сегментарным рынком земельного оборота, ипотека земель служит механизмом ускорения процесса приватизации сельскохозяйственных угодий, надлежащего оформления сельскохозяйственных земельных участков с целью трансформации их в реальные активы аграрного производства со своими стоимостными и ценовыми параметрами для вовлечения в рыночный экономический оборот. При этом кредитные организации становятся участниками земельных отношений, что само по себе повышает их заинтересованность в инвестировании в аграрный сектор экономики путем предоставления ссуд сельскохозяйственным товаропроизводителям.
Суть земельной ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) может продать земельный участок или право его аренды, выступающие в качестве гарантии лица (залогодателя), предоставляющего их как залог займа, и обладает преимущественным по отношению к другим кредиторам правом на получение дохода от такой продажи. До нее залогодатель может владеть и пользоваться земельным участком – предметом ипотеки или аренды. Таким образом, земельные ипотечные отношения — это отношения, возникающие в связи с формированием на рынке земли пригодных к конверсии в ценные бумаги земельных активов, осуществлением с ними залоговых операций на финансовом рынке и обращением земельных закладных на рынке ценных бумаг. Другими словами, это система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Отношения субъектов земельной ипотеки складываются в процессе образования, регистрации, оценки, страхования, залога земельных участков, рефинансирования ипотечных кредитов, эмиссии закладных. В широком смысле земельная ипотека — это своеобразный интегратор функционирования рынков: земельного, финансового, ценных бумаг (в случае вторичной ипотеки) и соответствующих инфраструктурных услуг. В целом, динамику развития земельного ипотечного кредитования в России можно охарактеризовать как положительно растущую (рисунок 5).
Рисунок 5 — Динамика ипотечных сделок с земельными участками в России
Главным оператором на рынках кредитования под залог сельскохозяйственных земельных участков является ОАО «Россельхозбанк», по данным которого в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» ипотечными земельными операциями охвачено 35 российских регионов. Таким образом, система земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей приведена в действие, но претворение в жизнь новаторских идей для развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения упирается во множество нерешенных проблем.
Во-первых, серьезным барьером оформления надлежащим образом документации на сельскохозяйственные земельные участки служит длительность, сложность и относительно высокая стоимость процедур их образования на местности, постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности.
Во-вторых, финансовое состояние большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей не является устойчивым. Нет и системы учета достоверной информации об экономическом положении потенциальных заемщиков из числа сельскохозяйственных товаропроизводителей. Поэтому кредитная организация, выдавая денежные средства под залог земель сельскохозяйственного назначения, в определенной степени рискует. С другой стороны, процедура обращения взыскания на предмет залога влечет за собой не только риск утраты заемщиком права собственности на сельскохозяйственный земельный участок, но и риск вывода этого участка из сельскохозяйственного оборота вообще. Реализацию заложенного земельного участка для удовлетворения претензий залогодержателя из его стоимости можно осуществить на публичных торгах, аукционе или по конкурсу с соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Такие ограничения касаются и круга лиц, которые могут приобретать сельскохозяйственные земельные участки в собственность. Однако до настоящего времени легитимные покупатели заложенных сельскохозяйственных земельных участков законодательно не определены.
В-третьих, из-за неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения эти земли имеют низкую ликвидность. При отсутствии соответствующих государственных гарантий возникают высокие риски невозвращения банкам ипотечных долгов. Трудности получения кредитором заложенных сельскохозяйственных земельных участков связаны с судебными тяжбами, поскольку в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованию залогодержателя на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может обращаться только по решению суда.
В-четвертых, само законодательство, регулирующее земельное ипотечное кредитование, противоречиво, содержит лакуны, требует доработки и совершенствования. Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой или совместной собственности граждан и юридических лиц. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный на местности из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Земельные доли граждан используются сельхозтоваропроизводителями главным образом на правах аренды. В случае если дольная земля сельскохозяйственного назначения не будет переоформлена надлежащим образом (земельные участки в счет земельных долей не будут выделены на местности в установленный срок), договоры аренды долей будут признаны договорами доверительного управления имуществом, и земля перейдет в доверительное управление лицом, которое фактически ее использует. Поэтому в первую очередь надо урегулировать вопрос ипотеки сельскохозяйственных земельных участков, обремененных земельными долями.
В-пятых, недостаточно освещены методические вопросы и не разработаны должным образом инструктивные документы, регламентирующие выдачу и сопровождение кредитов, субсидирование процентных ставок при ипотеке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, процедуру реализации предметов залога, на которые обращено взыскание, технологию обращения закладных и проч.
Всего по стране в течение 2006-2007 гг. ОАО «Россельхозбанк» рассмотрено 170 кредитных проектов и предоставлено ссуд под залог сельскохозяйственных земельных участков на сумму более пяти миллиардов рублей. В структуре сельхозтоваропроизводителей, которым были выданы ипотечные кредиты, наибольшую долю занимали хозяйственные товарищества и общества (49,4%), а также крестьянские (фермерские) хозяйства (43,8%), наименьшую — личные подсобные хозяйства (1,3%) и агрохолдинги (0,6%). Сельскохозяйственных товаропроизводителей, заложивших земельные массивы из состава земель сельскохозяйственного назначения большой площади, не так много (таблица 7).
Таблица 7 — Российские сельскохозяйственные товаропроизводители, совершившие в 2006 г. сделки ипотеки земель сельскохозяйственного назначения на наиболее крупных площадях
| ^ Область, край, район | Наименование сельскохозяйственных товаропроизводителей | Площадь заложенных земель сельскохозяйственного назначения, га |
| Вологодская область Шекснинский район | ЗАО «Агрофирма Чернеевское» | 9551 |
| ^ Калининградская область Нестеровский район | ЧП Долгов Д.А. | 3624 |
| Владимировская область Киржачский район | СПК «Племенной завод» | 6038 |
| ^ Кировская область Богородский район, Пижанский район | Холдинг «Золотое поле-агро» КФХ «Племзавод Пижанский» | 3311 3742 |
| ^ Краснодарский край Кореновский район — “ — — “ — | ООО «Кубань люкс» ООО «Агрообъединение Кубань» ООО «Возрождение» | 7035 4963 3159 |
| ^ Алтайский край Топчихинский район | СПК «Искра» | 6240 |