Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования

Вид материала

Содержание

Глава 4 – «Развитие федеральной системы правоотношений недвижимости: объективные основы, субъективный фактор и механизм регулиро

Подобный материал:

1 2 3 4

раздел второй – «Системность федерального и регионального регулирования отношений недвижимости» – включает теоретический анализ проблематики развития общегосударственной системы отношений недвижимости и ее отражение в жизнеобеспечении субъектов Российской Федерации. Раздел второй состоит из двух глав и шести параграфов.

Глава 4 – «Развитие федеральной системы правоотношений недвижимости: объективные основы, субъективный фактор и механизм регулирования» – направлена на раскрытие, наряду с условиями системного развития предпринимательства, механизма обеспечения правопорядка в отношениях недвижимости и роли в этом государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На конкретных фактах показано, что государственный и частный сектора имущества при любом общественном и политическом строе служат одним из объективных факторов развития системы государственно-управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости (§ 4.1.).

В диссертации подробно рассматриваются различные точки зрения о том, являются ли нормы права собственности на государственное предприятие гражданско-правовыми (Н.Д. Егоров) или государственно-правовыми (М.И. Брагинский, В.С. Якубов), а также о том, какие предприятия должны составлять основу «казенного» субсектора и каким образом будет происходить управление ими. По-видимому, в казенные должны быть преобразованы предприятия, осуществляющие свою деятельность в зонах провала рынка (market failures), предприятия жизнеобеспечения населения или те, деятельность которых необходима для выполнения государством функций, обеспечивающих высокую рентабельность предприятий.

Самая, быть может, главная причина низкой рентабельности этого сектора – его неэффективность управления и слабая связь с гражданско-правовыми отношениями в сфере недвижимости. К тому же государственное предприятие как юридически неделимая совокупность имущества (ст. 132 ГК РФ) не всегда рационально использует ресурсы. Нерациональные затраты, по мнению автора, вызываются, с одной стороны, чрезмерным вмешательством органов государственного управления в решение текущих проблем предприятий, с другой стороны – необоснованной защищенностью государственных предприятий от рыночной конкуренции.

При рассмотрении настоящей проблемы автор предлагает разделять способы управления на две взаимозависимые, но относительно самостоятельные части. Первая часть – процесс преобразования форм и отношений собственности, перехода одной формы в другую, постоянной (приватизация) или временной (аренда, залог, доверительное управление), полной или частичной передачи прав владения, распоряжения, пользования государственной собственностью акционерному или частному капиталу, а также обратного перехода (национализация). Вторая часть – управление государственной собственностью, которая обрела и не изменяет эту форму, остается государственной постоянно либо в течение длительного времени.

В аргументации понятия системности правоотношений недвижимости представлен авторский взгляд и на залог государственного имущества, и на подсистемы обеспечения и регулирования отношений недвижимости (кадровое обеспечение, кадровый потенциал, профессионально-квалификационная структура и т.п.). Обосновывается необходимость полной инвентаризации государственного имущества в стране и за рубежом, вовлечение последнего в гражданский оборот. Отдельно выделен вопрос о банкротстве предприятий в рамках системы управления имуществом.

В диссертации анализируется механизм обеспечения правопорядка в отношениях недвижимости (§ 4.2.). Ставится вопрос о необходимости прочно соединять государственное управление недвижимостью с законом, законностью и интересами предпринимательства. Требуется, по существу, обеспечить качественно новый уровень связанности правом процессов управления, предпринимательского и гражданско-нормативного регулирования, сформировать новую систему этих взаимоотношений с помощью публично- и гражданско-правовых институтов. Одновременно надо установить оптимальные пределы воздействия государства в лице его органов на предпринимательско- и гражданско-правовые отношения.

В качестве характерных признаков механизма правового регулирования отношений недвижимости рассматриваются: модель, согласованность правовых актов; стабильность; гибкость; правовая компетентность и консолидация; правовой режим поведения субъектов системы управленческих и гражданско-правовых отношений недвижимости. В диссертации анализируются практика учета субъектами правоотношений таких юридических фактов, как влияние объективной реальности на возникновение, существование и прекращение отношений недвижимости (прослеживается на примере правового режима жилых и нежилых помещений, зданий, а также действующей системы ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (§ 4.3.).

Существующее законодательство о понятии и порядке регистрации характеризуется в диссертации как во многом бессистемное, хаотичное. Определенное несоответствие заложено в ст. 131 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в контексте п. 1 «вещных» и иных прав), поскольку далее и в п. 3 этой статьи, и в наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию, говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, имеется и в ст. 164 ГК РФ. Эти нормы требуют толкования, поскольку буквального указания таких случаев в ст. 131 ГК РФ нет.

Не установлена последовательность в определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государственной регистрации. Ст.ст. 23, 56 ЗК РФ устанавливают необходимость государственной регистрации публично-правовых ограничений (публичных сервитутов, градостроительных ограничений), не являющихся ни субъективными гражданскими правами, ни сделками. В то же время Закон о государственной регистрации (ст. 2) определяет регистрацию «установленных уполномоченными органами запрещений». При этом в названных случаях с самим фактом государственной регистрации не связывается возникновение каких-либо определенных правовых последствий.

В законодательстве отсутствует какое-либо логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом. Конкретные примеры приводятся в тексте диссертации.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст.ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не считается заключённым. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от регистрации, можно понудить к регистрации через суд, то фактически речь идёт о понуждении к заключению договора.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом определены различные правовые последствия.

Основное предложение автора по совершенствованию названных норм заключается в утверждении правила, согласно которому государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами.

Для обеспечения публичной достоверности регистрации сделок автором предложено введение регистрации для ряда случаев, подробно изложенных в диссертации.

Должна быть упразднена государственная регистрация многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.

Правовое значение в отношении зарегистрированных прав может и должна иметь только запись в ЕГРП с целью обеспечения защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости.

В завершении раздела второго содержится глава 5 – «Организация правового регулирования отношений недвижимости: системно-региональный анализ», – посвященная не только обзору мировой и российской региональной практики в области регулирования отношений недвижимости, но и анализу нового качества этой подсистемы, а также рассмотрению опыта привлечения частных структур (компаний), юридических лиц к правовому обеспечению недвижимости.

Детально исследуются основные нормы и правила, регулирующие общие и особенные правоотношения в региональной сфере недвижимости, содержащиеся в административном, предпринимательском, гражданском и жилищном законодательстве, законодательстве о земле, о финансах и кредите, о градостроительстве и архитектуре и являющиеся предметом рассмотрения правовой аналитики недвижимости (§ 5.1).

Наибольший объем информации представлен в диссертации относительно законов и других правовых нормативных актов таких субъектов РФ, как г.Москва, г.Санкт-Петербург, Ивановская, Калининградская, Курская, Московская, Орловская, Саратовская, Свердловская, Челябинская области, Приморский и Ставропольский края. Особо обращено внимание на изученный автором опыт территориальных органов федерального органа по управлению государственным имуществом в г. Москве, Воронежской, Иркутской и других областях.

Предметом рассмотрения стал также опыт отдельных муниципальных образований городов, где создаются наилучшие условия для развития рынка недвижимости (Калининград, Нижний Новгород, Самара и др.).

В результате проведенного анализа изложены и систематизированы в диссертации положения, типичные для большинства субъектов РФ ряда иностранных государств.

Наиболее типичной и перспективной является организация имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии (первый тип); Испании, Португалии, Греции, Кипра (второй тип); США, ФРГ, Великобритании, Италии (третий тип) с тенденцией как можно больше иметь городской недвижимости и земли.

Правовое регулирование отношений собственности, основанное на использовании международного, национального, регионального и муниципального права недвижимости, призвано обеспечить комплексность развития государственного, гражданско-правового и предпринимательско-правового регулирования рынка недвижимости. Было бы правильнее говорить и о комплексности, и о дифференциации, ибо на этой основе укрепляется взаимодействие сфер этого системного явления.

Автор критически относится к положению, в силу которого правовые акты многих субъектов РФ оставляют неурегулированной проблему территориальной основы управления недвижимостью. После «шоковой терапии» наступил момент осознания того, что региональное регулирование при переходе к рыночной экономике в нашей стране необходимо, что в предпринимательском и гражданском законодательстве нельзя односторонне ориентироваться только на частные интересы, что они должны сочетаться с публичными интересами. Сочетание публичных и частных начал подробно рассматривается на опыте государственного предпринимательства, когда хозяйственная деятельность ведется на базе государственной собственности. Нельзя забывать, что, несмотря на широкую приватизацию государственных предприятий, они в определенных пределах сохраняются, составляя основу для регионального регулирования отношений недвижимости.

В итоге рассмотрения качества функционирования региональной системы регулирования отношений недвижимости (§ 5.2.) отмечена возрастающая потребность общества в радикальном обновлении регионального механизма регулирования этих отношений, а также в преодолении отставания в развитии теории и практики его анализа с помощью научных центров по изучению проблем управления недвижимостью (Владивосток, Екатеринбург, Магадан, Новосибирск, Сыктывкар, Хабаровск, Якутск, на Кольском полуострове и др.).

В диссертации раскрываются причины, в силу которых управляемость сферой недвижимости многих регионов деформирована (подорвана материальная и финансовая базы социальной сферы недвижимости, возникли расточительные структуры посредников и перекупщиков недвижимости, стали абсолютизироваться интересы местных элит, олигархов, теневого сектора экономики). Объективно возросшие возможности недвижимости малого предпринимательства реализованы лишь в незначительной степени, многие предприниматели из экономически активной части населения по-прежнему ориентируются на патернализм. Рыночная инфраструктура и конкурентная среда в ряде регионов формируются крайне медленно. Вне активного стратегического влияния властей на управление отношениями недвижимости возник феномен территориального и локального монополизма.

Проявляются тенденции выхолащивания сущности модели управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости в результате подмены управления и регулирования моделью территориально-административной организации автаркического типа. Все эти и иные тенденции, выявленные в диссертации, подчеркивают возрастающую актуальность развития данной системы, ее теоретическую и народнохозяйственную значимость, необходимость научного прорыва к новому качеству управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости.

В диссертации рассматриваются основные предпосылки формирования нового качества региональных отношений недвижимости, в том числе:

– научно обоснованное перераспределение собственности, усиление отраслевой и региональной конкуренции, эффективное взаимодействие субъектов РФ на внутрироссийском рынке недвижимости и со странами ближнего и дальнего зарубежья;

– понимание нового качества функционирования региональной системы регулирования недвижимого имущества как ее способности упреждающе вырабатывать стратегические ориентиры, выявлять и продуктивно использовать новые факторы повышения общественной полезности имущественных правоотношений в регионах;

– инновационные технологии коммерческого менеджмента с учетом гражданско-правовых и предпринимательско-правовых императивов в развитии отношений недвижимости, призванные открывать перспективы эффективного использования новой модели отношений недвижимости в РФ, в федеральных округах и регионах, в современном менеджменте, особенно в сфере предпринимательских отношений.

Основываясь на международной и российской практике, автор анализирует такие действия, как принятие рациональных решений о форме использования недвижимости (продажа, аренда, доверительное управление и др.), о развитии недвижимости и реализации инвестиционных проектов; управление портфелем проектов.

В связи с дискуссией о привлечении частных структур (компаний) к управлению, предпринимательско-правовому и гражданско-правовому обеспечению недвижимости в диссертации рассмотрены вопросы о рациональности и фикциях в статусе юридических лиц (§ 5.3.).

Фикция анализируется как один из важнейших юридико-технических приемов, применяемых в имущественной сфере. В качестве самого распространенного примера фикции в литературе нередко приводится юридическое лицо. Однако если проанализировать законодательство многих стран, а также учение о юридическом лице, сложившееся в науке, то отнесение его к фикциям не будет столь однозначным. Кроме того, постановка данной проблемы позволит выйти и на более общую проблему – вопрос о субъектном составе права частных структур (компаний) на недвижимое имущество в управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношениях.

В.В. Лазарев и С.В. Кипень определяют, что фикция – это «несуществующее явление или событие, признанное в установленных юридических процедурах существующим»^¹. В.К. Бабаев и В.М. Баранов дают примерно аналогичное определение: «Ныне фикции понимаются в основном как прием юридической техники, состоящий в объявлении несуществующего положения (или отношения) существующим»^².

Установленная в главе 4 ГК РФ конструкция юридического лица не дает однозначного ответа на вопрос о том, признается ли оно фикцией или социальной реальностью, поэтому сторонники как этого, так и другого направления пытаются доказать свою правоту. Безоговорочные сторонники фикционного направления полагают, что конструкцию ст. 48 ГК РФ следует изменить таким образом, чтобы в ней были отражены несколько фикций, входящих в институт юридического лица, а именно: фикция общей цели, фикция обособленного имущества, фикция способности выступать от своего имени и т.д. Однако отсюда не следует утверждать, что в настоящее время юридические лица являются исключительно фикциями под предлогом предназначенности их для минимизации имущественной ответственности участника. Не следует хотя бы потому, что даже компания одного лица имеет свои органы управления, которые, хотя и зависимы от учредителя, но в отличие от последнего, выражают исключительно интересы данного юридического лица. И, наконец, среди организационно-правовых форм юридических лиц в России (не говоря уже о других странах) существует огромное разнообразие, а потому приводить все юридические лица к «общему знаменателю» посредством «компании одного лица» было бы ошибочным и не отражающим действительное положение вещей.

Что же касается фикции выступления от своего имени, то вряд ли можно считать ее удачной. Современное законодательство и доктрина юридического лица признают важнейшим признаком юридического лица способность выступать от своего имени (в т.ч. в суде), а также его способность самостоятельно нести ответственность. Выходом из этого тупика было бы признание реального, а не мнимого, фиктивного существования юридических лиц и обозначение их не через понятие «фикция», а через понятие «юридическая конструкция». Если фикция – это несуществующее явление, признанное правом за существующее, юридически значимое (типичный пример – снятие или погашение судимости), то юридическая конструкция – составное понятие, некий набор закрепленных правом признаков, который должен соединить, согласовать, систематизировать некие юридически значимые стороны объективной социальной реальности.

В комплексное понимание системы управленческих, предпринимательско-правовых и гражданско-правовых отношений недвижимости включаются брокерские услуги (посредничество на рынке недвижимости между владельцем и покупателем (арендатором)); доверительное управление (управление недвижимым имуществом в пользу собственника или указанного им третьего лица); консалтинг (сопровождение собственника на любой стадии жизненного цикла объекта – от проектирования до реализации недвижимости на рынке).

Если придерживаться узкого толкования данного понятия как «управления недвижимостью», то управляющие компании решают главным образом два комплекса проблем. Во-первых, предпринимательские (маркетинг, рекламная деятельность, регулирование отношений «собственник – арендатор – государственные и муниципальные структуры»); во-вторых, технико-эксплуатационные (заключение полного спектра договоров, обеспечивающих функционирование и эксплуатацию объекта, контроль за их исполнением).

В разделе третьем диссертации – «Правовая аналитика недвижимости: правовые стимулы и правообеспечение инновационной деятельности в сфере недвижимости» – на основе опыта межотраслевого исследования правоотношений недвижимости рассмотрена проблематика правового стимулирования рынка недвижимости и обеспечения инноваций на примере безопасности субъектов недвижимости. Тем самым обосновывается потребность в новом, расширенном и углубленном прочтении комплексных правоотношений недвижимости, обусловленных формированием социально-ориентированного рынка. Раздел состоит из двух глав, шести параграфов.

В главе шестой – «Правовые стимулы и развитие аналитики недвижимости в гражданском обществе» – выделен круг вопросов, который, с одной стороны, направлен на оценку состояния и действия правового стимулирования рынка недвижимости как института аналитики недвижимости, а с другой стороны, связан с обоснованием технологизации правовых стимулов в предпринимательской деятельности. Стимуляционно-правовой подход к теории и практике регулирования отношений недвижимости в России оправдан и стал жизненно необходим, особенно в рыночных условиях, стимулирующих развитие предпринимательства (§ 6.1.).

Именно в недооценке публично-правовых и частно-правовых регуляторов этих отношений с помощью правовых стимулов, призванных создавать режим благоприятствования для развития инициативной деятельности субъектов, их заинтересованности в развитии рынка недвижимости видится диссертанту торможение, несогласованность, в правовом плане, отношений недвижимости.

С позиций правовой аналитики автор говорит о принципиально новой управленческой и предпринимательской культуре субъектов отношений, которая стимулируется правом недвижимости и потому, на наш взгляд, стала основным условием «второго рождения» российского рынка недвижимости в конце XX столетия.

Особенно выделяются формы проявления правовых стимулов – субъективные права, законные интересы, льготы, поощрения.

В диссертации анализируются и раскрываются отличия правовых стимулов от экономических, политических, социально-культурных, организационно-управленческих и иных отношений между людьми и организациями людей, занятых в сфере недвижимости.

Рассмотрены, прежде всего, правовые стимулы, предполагающие повышение позитивной активности субъектов регулирования рынка недвижимости. Автор приходит к выводу, что применительно к правовым стимулам государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских отношений в сфере рынка недвижимости речь должна идти не только о том, как соотносятся сложившиеся результаты и движущие силы их развития. Имеют значение и те взаимосвязи отношений, которые в действительности являются стимулирующе-волевыми, то есть возникают по воле и сознанию людей.

Особенно подчеркивается действие правовых стимулов в предпринимательской деятельности (§ 6.2.). Необходимо преобразовать систему предпринимательско-правовых и информационных инструментов обеспечения недвижимости в своего рода механизм развития, совершенствуя правовые стимулы в имущественных отношениях. В этой связи рассматриваются организационные (кодификация) и финансово-предпринимательские приоритеты в системе имущественно-правовых стимулов.

В качестве узловых мер такого стимулирования выделяются:

формирование стимулирующих условий (здоровый финансовый рынок, оптимальный налоговый режим, разумные процентные ставки по кредитам в отношении к инфляции, воздействие на конкурентные условия посредством изменения антитрестовских законов, влияние на отраслевую структуру и организацию государственных закупок, предоставление прямой помощи предприятиям определенных отраслей, поощрение экспорта посредством экспортного лицензирования, регулирования ряда отраслей и т.д.);
создание благоприятного инвестиционного климата на рынке недвижимости (стимулирование инвестиций в рисковые предприятия, поощрение деятельности различных инвесторов, стимулирование развития и регулирование деятельности рынков ценных бумаг, предоставление кредитов и финансовых льгот предпринимателям);
подготовка условий для наиболее полного использования человеческого потенциала (стимулирование предпринимательского поведения путем введения льготного налогового режима, льготного акционерного аукциона; формирование позитивного общественного мнения о рынке недвижимости и сети обучения работников, занятых на рынке предпринимательства).

Анализ стимулирования активности рынка недвижимости, который не может быть осуществлен без выработки в государстве научно выверенной, последовательной концепции поддержки этого рынка как части национальной доктрины развития гражданского общества, поставили вопрос о технологизации правовых стимулов развития рынка недвижимости (§ 6.3.). Необходим пересмотр порядка выбора информации, методов ее использования, целесообразность которых подсказана новыми знаниями, умениями, превращающими систему рыночных правоотношений недвижимости в научно ориентированную сферу общественных отношений.

Надо учитывать также и тот факт, что кроме позитивного стимулирования есть еще и стимулирование негативное, которое оказывают имущественно-правовые ограничения в процессе своего действия.

Исследование рынка недвижимости показало, что органы власти на местах практически не обладают в достаточной мере возможностями регулировать, стимулировать и делать безопасными отношения на рынке недвижимости в рамках закона и под ответственность населения. Для этого отсутствует необходимая материально-финансовая база, гарантирующая безопасность, минимальные стандарты, соразмерность полномочий органов государственного и муниципального управления.

Blog

Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования

Содержание