Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в россии: опыт межотраслевого исследования

Вид материала

Диссертация

Содержание В главе 1 – «Социальное государство, гражданское и предпринимательское право: методология регулирования системы рыночных отношен В главе 2 – «Рациональность системы целевых и функциональных основ развития правоотношений недвижимости»

Подобный материал:

• Вусловиях становления экономики России в рыночных условиях развитие потребительского, 145.11kb.
• 1. Риски на рынке недвижимости, 182.07kb.
• Программа международной конференции «развитие национальной системы экзаменов: опыт, 63.77kb.
• Формирование и развитие системы налогообложения недвижимости в россии 08. 00. 10 Финансы,, 313.22kb.
• Дата рождения: 15. 08. 1969г, 20.96kb.
• Ый форум рынка недвижимости «top estate & finance» деловая программа четверг, 06 октября, 353.23kb.
• Общая характеристика работы актуальность темы диссертационного исследования, 329.52kb.
• Чет объектов недвижимости на базе новой автоматизированной системы аис гкн в рамках, 56kb.
• Доклад Опыт проведения аукционов по продаже прав застройки земельных участков в г. Новосибирске, 102.28kb.
• Ходят широкий отклик и поддержку общественности, в развитие указанной проблематики, 41.6kb.

Раздел первый – «Методология межотраслевого исследования системы рыночных правоотношений недвижимости» – состоит из трех глав и восьми параграфов, посвященных раскрытию сущности системных, социально-ориентированных отношений недвижимости, рациональности их целевых и функциональных основ, субъектов и объектов правового регулирования этих отношений.

В главе 1 – «Социальное государство, гражданское и предпринимательское право: методология регулирования системы рыночных отношений недвижимости» – проводится теоретико-методологический анализ сущности и содержания системы рыночных правоотношений недвижимости, ее структурно-видовых особенностей. Показано, что развитие настоящей системы представляет собой одно из проявлений социальных функций права и государства, выступает формой упорядочения общественных отношений, осуществляемого посредством отраслей публичного и частного права (§1.1.).

Появление в Конституции Российской Федерации правовых основ участия граждан в управлении делами государства, единого рынка, предпринимательско-правового и гражданско-правового регулирования отношений недвижимости, защиты права частной собственности позволило уделить диссертации особое внимание усилению системных связей принципов социальной справедливости, экономической самостоятельности, ответственности гражданина, органов государственного управления и местного самоуправления в данных отношениях.

В диссертационной работе показано действие статьи 126 ГК РФ, в соответствии с которой Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования отвечают по своим обязательствам принадлежащим на праве собственности имуществом, кроме имущества, закрепленного за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, а также имуществом, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Осуществлен критический анализ точек зрения относительно переориентации содержания ст.126 ГК РФ с частно-правового на публично-правовую направленность. С конституционных и административно-правовых позиций обосновывается мнение о целесообразности выделения отношений недвижимости в виде юридического механизма рыночного хозяйствования, основанного на интегрировании межотраслевых (правовых) знаний в административном, гражданском и предпринимательском праве с помощью правовых актов различной юридической силы (постановлений правительств, соглашений, коммерческих и гражданско-правовых сделок).

Рассматриваемые правоотношения сгруппированы в диссертации с позиций разработанной автором правовой аналитики недвижимости. Основанием классификации избрано юридическое содержание всего комплекса мер правового обеспечения в трех подсистемах (блоках) отношений: социально-правовом, правотворческом и правоприменительном. Каждый из них анализируется в диссертации. В результате обосновывается методологический подход, в соответствии с которым необходимо передать саморегулируемым организациям в сфере недвижимости государственных функций в области финансового аудита и оценочной деятельности, сократить административные ограничения в предпринимательстве, внедрить механизмы досудебного обжалования решений и действий юридических лиц относительно недвижимого имущества.

Исследуя положение федеративного государства в рыночных правоотношениях недвижимости, диссертант подчеркивает не только наличие у государства суверенитета, правосудия, но и отмечает проблемы и пути их решения по созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого управленческого, граждан­ского и предпринимательского законодательства о недвижимости (§ 1.2.).

В юридической литературе были высказаны различные точки зрения по вопросу о том, в каких правоотношениях участвует непосредственно государство, общество, товарищества (А.Я. Курбатов, Р.О. Халфина, В.Е. Чиркин и другие). Представители науки административного права А.П. Алехин, А.П. Коренев вообще не называют государство участником административных правоотношений. Поскольку ими указываются лишь особенности правового статуса органов государственной власти, то возникает вопрос: каким образом создается ситуация, в которой участниками имущественного правоотношения вместо государства оказываются его органы?

Для нахождения ответа на поставленный вопрос необходимо учитывать, что в Главе 5 Гражданского Кодекса РФ (ст.ст. 124-127) раскрыта сущность участия Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, а также определена форма участия и ответственность по обязательствам государства и государственных учреждений. Эти вопросы достаточно освещены в ряде постановлений Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и в других источниках, что свидетельствует о важности государства – участника гражданских правоотношений.

В соответствии со статьей 124 ГК РФ государство как субъект гражданского права имеет свою специфику. Являясь организацией, государство, тем не менее, не признается юридическим лицом, хотя и приравнивается к юридическим лицам. Это связано с тем, что государство само определяет порядок, формы, характер осуществления принадлежащих ему прав, поскольку его правоспособность носит целевой характер. Оно участвует в гражданском обороте не столько в предпринимательских целях, сколько в целях наиболее эффективного выполнения своей главной функции: обеспечение материального, в том числе имущественного благосостояния всего общества и каждого человека. Исходя из вышесказанного, можно рассматривать правоспособность государства как специальную (целевую) в отличие от универсальной правоспособности юридических и физических лиц.

Государство может участвовать в гражданском обороте как непосредственно, так и через специально созданные им для этих целей государственные юридические лица в организационно-правовых формах, предусмотренных действующим гражданским законодательством. В последнем случае юридические лица действуют самостоятельно, приобретая права и обязанности для себя, а не для всего государства.

Поскольку государство обладает целевой правоспособностью, законодательством предусмотрены значительные ограничения на участие государства в тех или иных видах гражданских правоотношений. Так, запрещается совмещение функций федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти ее субъектов, органов местного самоуправления с функциями хозяйствующих субъектов¹.

Анализ положений других статей ГК РФ (например, ст.ст. 124-126) показывает, что во внутреннем гражданском обороте государство не пользуется иммунитетом и участвует в отношениях на равных началах с другими субъектами права. Особенности ответственности Российской Федерации и ее субъектов в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, с участием иностранных юридических лиц, граждан и государств должен определять закон об иммунитете государства и его собственности (ст. 127 ГК РФ).

При этом, однако, п. 5 ст. 115 ГК РФ предусматривает субсидиарную ответственность Российской Федерации по долгам казенного предприятия при недостаточности его имущества, а п. 2 ст. 120 ГК РФ – субсидиарную ответственность всех собственников учреждений при недостаточности находящихся в их распоряжении денежных средств. Это, по сути, означает, что при определении пределов ответственности Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований по их обязательствам необходимо учитывать требования ст.ст. 115 и 120 ГК РФ.

В диссертации, на основании вышесказанного, доказывается, что экономические преобразования рыночного типа привели к необходимости разработки теории государственного и муниципального управления недвижимостью и системному выделению управления недвижимостью как четвертого правомочия (наряду с владением, пользованием и распоряжением), приведения этой системы в соответствие с новыми функциями государства, принципами и процедурами управления по результатам в сфере предпринимательства и хозяйствования в целом.

В частности, для сферы публичного права в большинстве случаев не имеет значения организационно-правовая форма коммерческой организации (если только не идет речь об унитарных предприятиях). Использование в административном праве некоторых определений гражданского законодательства, например, коммерческие организации, обусловлено, на наш взгляд, необходимостью комплексного применения средств законодательной техники. В основе правоспособности управляемого субъекта лежит не только способ развития отношений собственности, но и сфера деятельности, функции данного субъекта.

В отличие от гражданского права, при решении вопроса о правоспособности лиц в управленческо-правовых отношениях недвижимости возникают значительные трудности. Законодательство, регулирующее управленческие отношения в сфере недвижимости, будучи не кодифицировано, не устанавливает сводные признаки и свойства субъекта правоотношения. Отдельные элементы правового статуса управляемых экономических субъектов следует искать во множестве различных нормативных и правоприменительных актов, регулирующих федеральные, региональные и муниципальные отношения в данной сфере. Не случайно, в отличие от правоспособности граждан, в част­ности свободы в приобретении гражданских прав и обязанностей в сфере недвижимости по ста­тье 17 ГК РФ, свобода граждан и юридических лиц в административно-правовом смысле – это своего рода правоотношение.

Отсюда следует, что предпринимательская деятельность в сфере недвижимости – это объект регулирования не только предпринимательского и гражданского законодательства, но и административного, не исключая конституционное, природоресурсное, уголовное и иные отрасли права, воплощающие властное воздействие государства в данной сфере.

В главе 2 – «Рациональность системы целевых и функциональных основ развития правоотношений недвижимости» – внимание сосредоточено на действии права недвижимости (перечне оснований, учете особенностей предпринимательской деятельности и гражданского оборота). Анализируется оптимальность системно-правовых связей субъектов и объектов отношений недвижимости.

Подчеркивается, в частности, неоправданность различий в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий. В гражданском законодательстве установлены спе­циальные правила для сделок со зданиями, сооружениями и иными объек­тами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках (купля-продажа, аренда), тогда как отсутствуют какие-либо специальные прави­ла для таких же сделок с самими земельными участками (§ 2.1.). К ним соответственно применяются общие правила ГК РФ о купле-продаже и об аренде.

В сделках одних типов здание и земельный участок выступают как одно целое, в других – как два самостоятельных объекта. Так, продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка. В тоже время ипотека здания без одновременной ипо­теки земельного участка, на котором оно находится, если и тот и другой объект принадлежат одному собственнику, не допускается. Имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и совершаемых с земельным участком, в зависимости от того, что является «непосредственным» предметом сделки. До сих пор отсутствуют нормы: а) касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на кото­рых они расположены; б) регулирующие отноше­ния по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены.

ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка, в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.

Раскрытие системы учета недвижимого имущества, прямые и обратные связи субъектов и объектов управления требуют решения вопроса: что же такое «аналитический учет» вообще и «его подсистема – учет недвижимого имущества», в частности?

Когда речь идет о прямых связях, имеются в виду преимущественно управляющие воздействия органов власти, которые академик В.В. Лаптев считает субъектами предпринимательского права в вертикальных (управленческих) отношениях. Одновременно с развитием прямых связей, есть смысл в развитии обратных связей – тех связей, которые обеспечивают консолидацию, сотрудничество, взаимодействие, инициативу снизу, то есть, со стороны тех субъектов, чье поведение регулируется в сфере учета недвижимого имущества. Причем такие связи нужно рассматривать в двух аспектах: и как реакция на управляющее воздействие (на применение прямых форм управления), и как постановка вопроса о создании хозяйствующих субъектов.

Обосновывается необходимость рациональности соотношения прямых и обратных связей в системе государственного и муниципального управления, например, в области учета недвижимого имущества. Показаны конкретные формы реализации права собственника в отношении недвижимого имущества: продажа, мена, аренда, безвозмездная передача, доверительное управление, ликвидация или реорганизация юридического лица, проведение процедур несостоятельности (банкротства) (§ 2.2.).

Особо рассматривается порядок приобретения недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность за счет средств бюджета (в том числе в виде долей, паев) и осуществление контрольно-ревизионных функций, связанных с ана­лизом эффективности использования недвижимого имущества, приобретенного за счет средств бюджета.

Автор полагает, что в предпринимательском и гражданском законодательстве надо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества. До настоящего времени этот принцип в полном объеме не реализуется.

Обращается внимание и на такой недостаток действующего законодательства, как отсутствие в последнем четких признаков предприятия – объекта граж­данских прав, которые отличали бы его от иных сходных имущественных комплексов.

В интересах имущественного оборота необходимо признать пред­приятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом предпринимательства, граж­данских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать пред­приятие только как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость («недвижимость в составе предприятия») и быть субъектом управления.

Поэтому в целях и теоретических, и нормативно-практических необходимо сфор­мулировать в ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права тре­бования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия и др. Специальное регулирование следует предусмотреть и в отноше­нии таких объектов гражданских прав как технологический имущественный комплекс.

Основываясь на идеях системности государственных, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости, разрабатывается авторская концепция, в силу которой существует ряд отраслей публичного и частного права, имеющих отношение к рыночной сфере недвижимости и позволяющих утвер­ждать о наличии в системе российского права особой сферы регулирования – права недвижимости (на недвижимость).

Это обстоятельство обусловливает возможность кодификации законодательства о системе государственного и муниципального управления недвижимостью совместно с гражданско-правовыми и предпринимательско-правовыми актами о недвижимом имуществе. Ведь правовыми актами различных отраслей права порой закрепляются противоречащие друг другу принципы и функции развития имущественных отношений (ведение антимонопольного регулирования, создание наиболее благоприятных условий для развития финансово-промышленных групп, либерализация внешнеторговой деятельности, предоставление индивидуальных льгот некоторым экспортерам и т.д.). Выделение права на недвижимость как соответствующей отрасли законодательства и самостоятельной сферы правового регулирования окажет положительное влияние на устранение подобных противоречий и на подготовку специалистов-правоведов для нужд правового регулирования отношений недвижимости в народном хозяйстве (§ 2.3.).

Критически оценивая состояние правового регулирования отношений собственности на основе Федеральных законов «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)», автор вносит ряд предложений. В том числе: о разработке и предоставлении собственникам и соответствующим органам власти достаточно детальных индикативных схем совершенствования производства, долгосрочных и среднесрочных программ, а также национальных проектов, развития системы государственного и муниципального управления объектами недвижимости.

Целесообразно внести в п. 1 ст. 218 ГК РФ уточнение о том, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости (или вещь) приобретает тот, кто вложил в его производство интеллектуальный или имущественный капитал.

С помощью новых функций регулирования правоотношений, предусмотренных четвертой частью ГК РФ, а также административной реформой, должны оптимально сочетаться интересы собственников объектов недвижимости. Тогда государство не будет властным субъектом имущественных отношений и станет одним из равноправных участников, действующих на основе конституционных принципов многообразия форм собственности и свободы ведения экономических процессов.

На взгляд автора, этому способствовала бы разработка федерального закона «О недвижимости» и его первоначальный этап – подготовка ресурсного обеспечения развития системы правового регулирования развития субъектов и объектов отношений недвижимости.

Разработанная в диссертации теория развития имущественно-правовых отношений исходит из необходимости постоянного внимания госструктур разрешению, на основе права, противоречий в рассматриваемой системе, ее элементах – административно-управленческом, гражданско-правовом, предпринимательско-правовом, финансовом и других. Все это позволит исключить недооценку управления и регулирования в системе отношений недвижимости, а также игнорирование достижений науки и техники в социально-ориентированной рыночной экономике.

Целевая и функциональная проблематика упорядочения государственных, предпринимательских и гражданско-правовых отношений недвижимости должна, на взгляд автора, охватывать следующие направления:

• исследование закономерностей развития правовых отношений недвижимости, многообразия форм хозяйствования и организационного разделения правоустанавливающих функций, функций надзора и контроля и функций по управлению государственным имуществом;
  
• разработка функций, форм и методов научно обоснованного развития отношений недвижимости и предоставления государственных услуг, упорядочение на этой основе процессуальных отношений недвижимости горизонтального типа;
  
• совершенствование управленческо-правовой базы отношений недвижимости, включая четкое разделение отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектами недвижимости;
  
• создание и развитие автоматизированной системы информационно-правового обеспечения социально-ориентированного рынка недвижимости.
  

В главе 3 – «Социально-ориентирован­ные рыночные отношения недвижимости: анализ субъектов и объек­тов правового регулирования» – освещаются центральные во­просы темы диссертации.

Отводится значительное место имущественному правоведению – как науке об имущественном праве, основанной на категориях, действующих в сферах юридико-общественных отношений недвижимости, правообеспечения рынка недвижимости и связанных с ор­ганизующим и упорядочивающем воздействием права и государства на поведение субъектов рыночных отношений недвижимости путем объединения, координации и консолидации совер­шаемых ими действий на основе права (§ 3.1.). Показана особенность имущественно-правовых норм, состоящая в том, что субъекты данного вида отношений осуществляют задачи регулирования процессов стабилизации рынка недвижимости, общественно необходимой в масштабе всего государства и общества.

Исходя из этого, определяется структура имущественного правоведения:

1. формирование правовых знаний, управленческих концепций, проектов программ в области регулирования рынка недвижимости, его развития и совершенствования;
   
2. упорядочение отношений недвижимости в предпринимательской среде и во всем социально-ориентированном рынке;
   
3. мотивация нормотворческой деятельности в сфере недвижимости;
   
4. утверждение уважения в обществе к праву и морали как регуляторам имущественных отношений на основе свободы и демократии;
   
5. разработка и внедрение управленческо-правовых технологий, которые опти­мизируют сам процесс правового регулирования и объединяют в одно целое предпринимательско-правовые, гражданско-правовые и управ­ленческие знания о деятельности рынка недвижимости.
   

Автор аргументирует: рынок недвижимости в России, как и в лю­бой другой стране, должен основываться на особенностях ее экономики, что делает такие формы его организации, как интеграция, кооперирование, акционирова­ние приоритетными перед индивидуальными формами развития недвижимости. При этом следует исходить из реальных условий, сложившихся на рынке недвижимости, а не из «новых прожектов», «идеологических уста­новок», широких экспериментов над собственностью, которые уже принесли немало потерь российской недвижимости.

Вместе с тем, судя по опросу пред­принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, большинство респондентов либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу имущественной деятельности субъектов РФ, либо вовсе ею не интересуются. Хотя занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня специальных знаний в различных областях (гражданско-правовой, предпринимательской, административно-управленческой, финансовой и др.).

Диссертант подробно рассматривает причины и пути преодоления трудностей развития правовых норм и в целом правосубъектности и правосознания на российском рынке недвижимости, а также источники правовой незащищенности ее субъектов и объектов, нарушения предпринимательских договоров в силу неодинаковых стартовых условий получения ссуд и кредитов, незастрахованности предприни­мательских рисков, неудобного режима взаимоотношений с местной админист­рацией.

В диссертации разобран комплекс правовых мер, необходимых для государственного содействия развитию: оптовых межрегиональных рынков, ярмарок, выставок; конъюнктуры внутрироссийского и зарубежных рынков недвижимости; информационных, марке­тинговых, консалтинго­вых услуг; внешнеторговой политики России на рынках сбыта недвижимого имущества. Особо обращается внимание на решение проблемы безработицы в регионах, которая может быть смягчена за счет временного сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

В параграфе 3.2. показано возрастание роли предпринимательского права в системе отношений недвижимости как совокупности материальных ценностей, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Законодатель, устанавливая перечень объектов, отнесенных к недвижимому имуществу, оставляет его открытым. Ибо законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В этой связи дискутируется вопрос об определении круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 ГК РФ. Практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижи­мости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий пе­речень рядом объектов. Так, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в данной статье, как неоднократно предлагал автор, исключаются обособленные водные объекты, леса и многолетние на­саждения. Ибо в обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами обособленные водные объекты, леса и много­летние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены.

В ряде случаев ограничения права собственности имеют социальный характер, обусловленный особым правовым режимом имущества, находящегося в собственности. Пределы осуществления самого права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В частности, ряд запретов на действия собственника вытекает из противопожарных, санитарных и прочих правил. При оценке законности ограничений на действия, а также правомерности действий самого собственника, если они были совершены, необходимо руководствоваться обязательным критерием, предусмотренным п. 2 ст. 209 ГК РФ: были или могут ли быть нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. Мнимые права и интересы этих лиц не являются основанием для наложения запрета на действия собственника.

В диссертации раскрыты основные вопросы формирования системы эффективного регулирования и распоряжения объектами недвижимости, которые являются приоритетными для административного и предпринимательского права. Это – надлежащий учет недвижимого имущества, ведение его реестра, многоаспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета; оптимальность управленческих решений по распоряжению недвижимым имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных, и инвестиционных целей); обеспечение надлежащего содержания и рационального использования недвижимого имущества, включая меры по повышению его инвестиционной привлекательности, результативности контроля за сохранностью и использованием по назначению объектов недвижимости.

В отдельном параграфе (3.3.) доказывается необходимость в системе отношений недвижимости учета особенностей субъектов и объектов недвижимого имущества, свойственных предпринимательству. Особое внимание сосредоточено на нормах, содержащихся в Главе 19 ГК РФ «Право хозяйственного ведения, оперативного управления» (ст.ст. 294-300), в параграфе 4 гл. 4 ГК РФ – «Государственные и муниципальные унитарные предприятия» (ст.ст. 113-115) и в ст. 120 ГК РФ «Учреждения». Ввиду того, что в настоящее время практически все государственное имущество находится либо в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий, либо в оперативном управлении государственных учреждений, а также автономных учреждений (механизм передачи имущества в государственную казну еще не создан и не определен порядок содержания этого имущества), нормы ГК РФ, определяющие правовой режим хозяйственного ведения и оперативного управления, служат административно-правовой основой и для управления государственной собственностью, и для предпринимательства.

Вместе с тем, предусмотренная гражданским законодательством организационно-правовая форма унитарного предприятия и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств.

Законодатель довольно жестко ограничил полномочия собственника по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении предприятия. Решения по распоряжению имуществом принимает исключительно само предприятие. Чтобы распорядиться этим имуществом, собственнику необходимо сначала изъять его от предприятия. Однако критерии правомерного изъятия имущества практически отсутствуют. Государственные органы порой не располагают информацией о состоянии дел в унитарных предприятиях и возможностью предотвратить негативные последствия неквалифицированной или противоправной деятельности руководителей. Одновременно с этим растет количество неплатежеспособных унитарных предприятий.

Наиболее перспективным средством улучшения управления и контроля в структуре унитарных предприятий, на взгляд автора, является создание так называемых наблюдательных советов, круг полномочий которых предложен в диссертации. Следует также принять во внимание и то обстоятельство, что сегодня не создан организационно-правовой механизм обособления имущества в государственной казне.

В итоге главы делаются выводы о том, что:

– системное развитие правоотношений недвижимости всех форм собственности нуждается в разработке комплексного нормативно-правового акта Кодекса правоотношений недвижимости, в котором будут урегулированы основные аспекты деятельности по управлению и распоряжению недвижимостью, включая следующие вопросы: 1) учет недвижимого имущества; 2) контроль за использованием недвижимого имущества; 3) создание и реорганизация предприятий и учреждений; 4) ликвидация предприятий и учреждений; 5) управление предприятиями; 6) участие в хозяйственных обществах; 7) распоряжение недвижимостью, закрепленной за предприятием; 8) продажа государственного жилищного фонда; 9) передача имущества в пользование по договору; 10) зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы; 11) передача имущества в субаренду; 12) доверительное управление имуществом; 13) участие в инвестиционной деятельности путем передачи имущества инвестору; 14) залог государственного имущества; 15) списание недвижимого имущества;

– уполномоченным органам исполнительной власти субъектов РФ следовало бы принять дополнительно или упорядочить ряд нормативно-правовых актов.

Итоговая оценка эффективности управления и регулирования недвижимости должна осуществляться с учетом таких критериев, как прибыль, затратный показатель, ресурсный показатель, рыночная эффективность портфеля собственности и др.

На основе анализа тенденций развития содержания правоотношений недвижимости