Доклад Опыт проведения аукционов по продаже прав застройки земельных участков в г. Новосибирске и взаимоотношения с оценщиками

Вид материала

Доклад

Содержание 2. Предоставление земельных участков для строительства на примере г. Новосибирска. СХЕМА прохождения документов при предоставлении з/у для строительства с проведением торгов Комиссия по торгам ГУАиГ передает в ДЗиИО Комиссия по торгам Регистрация сделки в УЮ ГУАиГ передает в ДЗиИО 170,8 млн. руб., в том числе один участок в собственность на сумму 57 3. Взаимодействие с оценочными организациями Земельные участки для строительства проданные и переданные в аренду департаментом земельных и имущественных отношений Новосибирс Цена за 1квадратный метр

Подобный материал:

• О проведении  аукционов по продаже права на заключение договоров аренды и по продаже, 290.47kb.
• Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007, 38.34kb.
• 27 декабря 2007 г. N 667 об изъятии и предоставлении земельных участков, 2222.63kb.
• О проведении аукциона по продаже земельных участков и об приватизации, 331.81kb.
• Решение об отказе от проведения конкурса может быть принято организатором торгов, 313.87kb.
• Башkортостан республикаhы, 26.61kb.
• Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом, 200.55kb.
• Извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков для индивидуального жилищного, 41.51kb.
• 346200, Ростовская область, Кашарский район, с. Кашары, ул. Ленина,58, 153.73kb.
• Предельно допустимые параметры застройки земельных участков (для малоэтажного индивидуального, 39.48kb.

Доклад


Опыт проведения аукционов по продаже прав застройки земельных участков в г. Новосибирске и взаимоотношения с оценщиками.


1. ВСТУПЛЕНИЕ

Для России сегодня характерно множество экономических проблем, свойственных развивающейся в направлении рынка стране. Не в последнюю очередь это относится и к проблеме оценки земли.

Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие экономики. Поэтому проблемы неясности в вопросах оценки бизнеса, интеллектуальной собственности, недвижимости и земли приносят России колоссальный ущерб.

С началом рыночных преобразований экономики, предполагающее вступление городов в права собственников своей земли возникли правовые и макроэкономические основы для превращения городской земельной недвижимости в реальный капитал, работающий в интересах жителей города. Наиболее общей интегральной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города служит стоимость городских земель. Рельеф стоимости городских земель как ничто другое отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже социально-психологические характеристики, как престиж и репутация различных городских районов.

2. Предоставление земельных участков для строительства на примере г. Новосибирска.

В соответствии с земельным кодексом РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
   
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.
   

Порядок предоставления земельных участков для строительства в г. Новосибирске утвержден постановлением мэра г. Новосибирска от 26.01.05 № 71 «Об утверждении порядка правовых актов мэра о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Новосибирска»

Г
СХЕМА прохождения документов при предоставлении з/у для строительства с проведением торгов
УАиГ совместно с Горкомземом на основе градостроительной документации, с учетом экологических, градостроительных, историко-культурных и иных условий использования соответствующей территории, осуществляет подготовку проектов границ земельных участков, свободных от объектов недвижимости, с определением их разрешенного использования и направляет материалы на рассмотрение комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска, для принятия решения о проведении торгов или предоставления земельного участка без проведения торгов.

ГУАиГ

Комиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков

Проект границ

Протокол комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков

Принимает решение о проведении торгов

ГОРКОМЗЕМ готовит Распоряжение мэра об утверждении проекта границ земельного участка (2 недели)

Комиссия по торгам принимает решение – собственность или аренда

ДЗиИО дает публикацию в СМИ о приеме заявок в участии в торгах (конкурсах, аукционах)

Горкомзем запрашивает:

1) независимых оценщиков, в отношении рыночной цены и начального размера арендной платы

2) соответствующие организации, в отношении технических условий

3) лицензированные организации, в отношении постановки на кадастровый учет

ГУАиГ передает в ДЗиИО проект границ з/у

Комиссия по торгам проводит торги по продаже з/у или права на заключение договора аренды




Горкомзем готовит договор аренды и подписывает у заказчика, согласовывает в НСО и уведомляет заявителя о готовности договора

ДЗиИО готовит договор купли-продажи земельного участка и подписывает у заказчика.

Регистрация сделки в УЮ

СХЕМА прохождения документов при предоставлении з/у для строительства без проведения торгов

ГУАиГ

Проект границ


Комиссия по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков


Принимает решение об опубликовании в СМИ




Протокол комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков


ГУАиГ передает в ДЗиИО проект границ з/у


ГОРКОМЗЕМ готовит Распоряжение мэра об утверждении проекта границ земельного участка (2 недели)




Горкомзем запрашивает независимых оценщиков в отношении определения начального размера арендной платы







Горкомзем – дает публикацию в СМИ о приеме заявок о предоставлении земельных без торгов и осуществляется прием заявок




В случае, если поступила одна заявка, заявителю направляется выписка из протокола комиссии по торгам о поступлении единственной заявки и копия распоряжения мэра об утверждении границ




Заявитель в течении 4-х месяцев определяет и согласовывает ТУ, обращается в лицензированную геодезическую организацию по формированию землеустроительного дела







Горкомзем в течении 5 дней подает заявку, в соответствующую организацию, для постановки з/у на кадастровый учет







ГУАиГ в течении месяца осуществляет подготовку проекта распоряжения мэра о предоставлении з/у в аренду







Горкомзем готовит проект договора и подписывает у заказчика, после получения распоряжения о предоставлении в аренду, проставляются дата (срок и начало исчисления ар. пл.), согласовывает в НСО и уведомляет заявителя о готовности договора





Заявитель получает договор аренды з/у

По состоянию на сентябрь месяц текущего года комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска принято решений о предоставлении земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта - 152 з/у, из них 68 земельных участков для предоставления путем проведения торгов, 84 з/у без проведения торгов, при условии поступления одной заявки после опубликования в СМИ.

В текущем году ДЗиИО было реализовано 19 земельных участков для строительства с торгов, на сумму 170,8 млн. руб., в том числе один участок в собственность на сумму 57 млн. руб., один участок право аренды 2,1 млн. руб. Всего подготовлено земельных участков к торгам 53 земельных участков. Опубликовано земельных участков для строительства без проведения торгов – 31 з/у, на сумму 188,6 млн. руб. за три года. Будет предоставлено 11 земельных участков., на сумму 47,9 млн. руб. за три года, в связи с поступлением одной заявки после опубликования в СМИ. Существенное повышение спроса на земельные участка, реализуемых с торгов обуславливается тем, что принимается большинство решений по продаже права аренды на заключение договоров аренды, в качестве начальной цены рассматривают размер годовой арендной платы.

3. Взаимодействие с оценочными организациями

29.04.05 комиссией по определению оценочных организаций, уполномоченных на проведение оценки муниципального имущества и земельных участков, были рассмотрены 18 оценочных организаций. По результатам голосования комиссия приняла решения признать победителями конкурса 11 оценочных организаций с присвоением статуса «Официальный оценщик муниципального имущества и земельных участков, расположенных на территории г. Новосибирска». В настоящее время более плотное сотрудничество по определению рыночной стоимости земельных участков и определению рыночной арендной платы, ведется с тремя оценочными организациями. Главным приоритетом при выборе оценочной организации были:

1. Реальность (объективность) цен;
   
2. Мобильность организации;
   
3. Показатель спроса земельных участков.
   

Наиболее серьезной проблемой, с которой с которой столкнется г. Новосибирск считаем исполнение норм 30 статьи земельного кодекса РФ, касающиеся жилищного строительства. Значительная часть города занята индивидуальным жилым фондом, в том числе земельных участков находящихся в собственности граждан. Процедура изъятия органами местного самоуправления земельных участков для муниципальных нужд практически не регламентирована и нормативными документами, разъясняющими порядок изъятия, представлены в ограниченном количестве.

В тех случаях, где уже сегодня возможно проводить процедуру изъятия земельных участков, возникнет наиболее тесное взаимодействие с независимыми оценочными организациями.

Земельные участки для строительства проданные и переданные в аренду департаментом земельных и имущественных отношений Новосибирска в 2005 году

№ пп.	Местоположение	Объект (функциональное назначение)	Площадь, га	Предмет аукциона	Начальная цена, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.	Цена за 1квадратный метр
1	Ул. Шевченко	Вставка № 21 для размещения объектов соцкультбыта	0,0569	Право аренды	1910	2100	3357
2	Ул. Сибиряков-Гвардейцев	Административно-офисное здание	0,5564	Размер годовой арендной платы	842	962	151
3	Ул. Станционная	Станция технического обслуживания с автомойкой	0,1552		500,5	550,5	322
4	Ул. Выборная	Многоэтажный жилой дом	0,5914		650	714	110
5	Гусинобродское шоссе	Станция технического обслуживания	0,1398		30,68	36,68	22
6	Ул. Троллейная	Торговый центр	0,7494		3847,82	10307,82	513
7	Ул. Бориса Богаткова	Общественно-торговый комплекс	0,2596		2385,614	6907,614	919
8	Ул. Громова	Комплекс жилой застройки с многоэтажным гаражом	3,1571		5,180	5,413	0.16
9	На пересечении ул. Фрунзе и ул. Ольги Жилиной	Административно-торговое здание с водолечебницей	0,2815		971,175	10043,175
10	Ул. Ипподромская	Административно-торговый комплекс	0,2791		558,2	5418

Основные проблемы при продаже прав на земельные участки.

1. Дефицит инженерных мощностей в центре города и частично на окраинах, высокая стоимость техусловий на подключение земельных участков.


2. Длительные сроки постановки земельных участков на кадастровый учёт.


3. Наличие на земельных участках незаконно установленных погребов и гаражей.