Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

Экономика и управление недвижимостью

ТЕМА 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Объект, предмет, задачи и логика курса.

Экономика и управление недвижимостью является частью регионального компонента цикла специальных дисциплин, задача которой состоит в изучении недвижимости как особого экономического актива, выступающего в условиях рыночной экономики в разных качествах: как самостоятельный экономический актив и как составная часть активов любого предприятия.

Предмет курса – экономические закономерности развития, особенности функционирования рынка недвижимости, специфика инвестирования, оценка и управление недвижимым имуществом.

Дисциплина опирается на знание экономической теории, экономики предприятия, предпринимательства, финансового менеджмента, инвестиций, налогообложения.

Цель изучения дисциплины – формирование теоретических и практических знаний в сфере недвижимости и развитие способностей принимать правильные решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Логика изучения курса включает этапы:

сущность и особенности недвижимости как экономического актива
специфика рынка недвижимости и операций на нем
предпринимательская деятельность, и в т.ч. управление недвижимостью
налогообложение и оценка недвижимости
финансирование и инвестирование в недвижимость.

1.2. Недвижимое имущество и недвижимая собственность

1.2.1 Понятие и признаки недвижимого имущества

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономике, т. к.:

является естественно-пространственным базисом, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, жизнедеятельность общества в целом;
является составной частью активов любого предприятия;
является объектом сделок и товаром;
является самостоятельным объектом управления;
является инвестиционным активом, источником дохода.

Для того, чтобы изучить особенности недвижимого имущества, как объекта экономических отношений, необходимо определить сущность понятия «недвижимость». В течение советского периода, в условиях монополии государственной собственности на факторы производства, понятие «недвижимость» отсутствовало. С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений, и впервые термин «недвижимость» появился в основах гражданского законодательства СССР, принятых в 1991 г., а окончательно понятие вошло в хозяйственную практику с момента вступления в силу Гражданского Кодекса (01.01.1995г.).

Согласно ст. 130, к недвижимости (недвижимым видам и недвижимому имуществу) относятся:

1. земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч.: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Т. о. для большинства объектов недвижимости характерным признаком является неразрывная связь с землей.

2. также ГКРФ к недвижимости отнесены: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Основанием для их отнесения к объектам недвижимости является особый правовой режим их использования, выражающийся в следующем:

обязательной государственной регистрации объектов и прав на них;
ограничении возможных вариантов использования.

3. В ст. 130 к недвижимости отнесено также иное имущество, как то квартиры, комнаты, офисные и торговые помещения, предприятие как имущественный комплекс.

Таким образом, понятие недвижимость охватывает множество различных объектов, которые можно разделить на четыре основные группы:

земельные участки. Под земельным участком понимается часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых, закреплены на местности межевыми знаками;
первичные объекты недвижимости. К ним относят земельные участки и все прочно связанные с ними объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий и сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости;
движимые по природе объекты, законом отнесенные к недвижимости. К ним относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Эти объекты в нашем курсе рассматриваться не будут.

Следует различать содержание понятия недвижимого имущества не только как материального объекта, имеющего вещественную форму, но и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений. Как материальный объект недвижимость обладает потребительскими свойствами, площадью, этажностью, местоположением. Как объект экономических отношений – выступает в форме товара, обладающего такими свойствами как стоимость, цена, доходность, которые определяются его полезностью, способностью удовлетворять определенные потребности людей в определенном месте и определенное время. Как объект правовых отношений, недвижимость характеризуется совокупностью публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В РФ частным лицам гарантировано покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. И, наконец, социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и иных потребностей людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ и т.п.

Все объекты недвижимости имеют существенные признаки, позволяющие отличать их от движимых вещей, и видовые (характерные) особенности объектов в разрезе однородных групп.

Определение недвижимости в российском законодательстве отличается от представления о недвижимости в мировой практике. В мировой практике под недвижимостью понимается ограниченная часть земной поверхности, а также все, что находится над ней и под ней. Графически это можно представить следующим образом:

Воздушное пространство,

здания, сооружения.

недра

ограниченная часть земной поверхности

центр земли

в США собственнику принадлежит 5 тыс. футов над землей (≈ 30,5 см) и 50 тыс. футов под землей + в РФ общераспространенные ресурсы. В ЕС права на недра принадлежат государству, права и на воздушное пространство. В США существует абсолютное ограничение прав собственности земли.

Общая классификация объектов недвижимости.

Существует множество подходов к классификации объектов недвижимости.

Наиболее распространённым является функциональный подход в рамках которого недвижимость подразделяется на: жилую и нежилую. Жилая подразделяется на:

- многоквартирные дома

- индивидуальные дома

- коттеджи

- квартиры

- комнаты

Нежилые подразделяются на:

- коммерческие

- промышленные

- институциональные

- рекреационные

- гостиничные

- смешанного использования

Недвижимость также классифицируется по другим признакам: происхождение, масштаб использования и т. д.

По происхождению:

1. земельные массивы

2. отдельные земельные участки

3. комплексы зданий и сооружений

4. жилые многоквартирные дома

5. жилые одноквартирные дома

6. подъезд

7. квартира

8. комната

9. летняя дача

10. комплекс административных зданий

11. здание

12. помещения или части зданий.

Готовность к эксплуатации:

1. готовые объекты

2. объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции

3. объекты, требующие завершения строительства.

С целью оценки стоимости объекты делятся на:

1. специализированная недвижимость

2. неспециализированная недвижимость (свободно продаётся, покупается, сдаётся на рынке)

По функциональному назначению:

- производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании объекта)

- непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания населения

По форме собственности:

- объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности

- объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности

- объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций

В зависимости от целей собственника:

- операционная недвижимость – недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения производственной, административной, учебной и другой деятельности.

Инвестиционная недвижимость – недвижимость, используемая для получения дохода в виде арендной платы и\или прироста стоимости.

По местоположению (географическому положению)

Она предполагает отнесение объектов недвижимости к определённым региональным и локальным рынкам недвижимости, которые могут существенно отличаться друг от друга по этапу развития, перспективам, уровню деловой активности, рискам и чаще всего по ценам.

Все объекты недвижимости целесообразно делить на 4 группы:

1. Земельные участки (недоразвитые объекты недвижимости) – часть данной поверхности, имеющая юридически и геодезически определённые границы, поворотные точки которых запрещены на местности межевыми знаками.

2. Первичные объекты – земельные участки и все прочно связанные с землёй объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

3. Вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий и сооружений, имеющие отличный правовой статус от первичного объекта.

4. Движимые по природе вещи, законодательно отнесённые к недвижимости.

1.2.2. Недвижимое имущество и его составляющие.

Развитый объект недвижимости состоит из 3 элементов:

земельный участок;
усовершенствования, улучшения земли;
принадлежности недвижимого имущества.

Основной частью любого объекта недвижимости является земельный участок. Соответственно его местоположение является главной характеристикой недвижимости, которая определяет ее экономические параметры: цены, доходность, ликвидность. Потому, приобретение прав на любой объект недвижимости предполагает приобретение права на землю (искл. вторичные объекты).
Усовершенствование земли – любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать:

а) усовершенствование самой земли, в результате проведенных на ней работ (мелиорация, комплексная инженерная подготовка к застройке, которая включает выравнивание участка, проведение коммуникаций, дорог, дренаж);

б) построенные на земле здания и сооружения. Т. о. участок с усовершенствованиями является иным объектом недвижимости, чем необработанный участок, что отражается на цене объекта.

В мировой практике, например в Великобритании, усовершенствованием считается наличие проектно-сметной документации на здание, привязанное к земле. В РФ законодательство не определило еще, что будет являться усовершенствованием; на практике, усовершенствованным считается участок с фундаментом.

3) Под принадлежностями понимается движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу, земельному участку и являются его неотъемлемой частью либо технологически, либо по договору. Если вещь, являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью, не описана в договоре как таковая, то продавец имеет право считать ее движимым имуществом, поэтому описание объекта недвижимости в договоре должно включать описание всех его принадлежностей. К принадлежностям относятся элементы отделки (дверные и оконные заполнения, покрытия), оборудование (сантехника, лифт).

1.3. Физические характеристики недвижимости, их влияние на функционирование рынка недвижимости.

На рынок недвижимости влияние оказывают различные физические характеристики недвижимости, но важнейшие значения имеют следующие 5, т. к. все остальные могут быть либо сведены к указанным, либо не являются специфическими характеристиками недвижимости:

ограниченность объектов недвижимости – наличие конечного числа земельных участков, зданий, сооружений. Следствием ограниченности является ограниченность на предложение на рынке, что обуславливает рост спроса на объекты с необходимыми для пользования характеристиками и способствует росту ценности этих объектов;
стационарность, означает привязанность объекта к определенному месту на данной поверхности. Стационарность означает, что спрос и предложение встречаются на конкретном, локальном рынке, основные параметры развития которого существенно отличаются от других рынков и зависят от особенностей региона (активность рынка, уровень цен, доходность и риски);
уникальность объектов недвижимости – отсутствие абсолютных аналогов (местоположение, освещение, этаж и т. д.). Уникальность объектов недвижимости означает уникальность их потребительских качеств и, следовательно, выгод и дохода от владения. Уникальность объектов влечет за собой уникальность каждой сделки;
долговечность – длительный срок службы объектов недвижимости, в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП) жилые здания имеют срок службы от 15 до 150 лет, в зависимости от класса капитальности. Соответственно, длительность создания объекта варьируется от нескольких месяцев до нескольких лет. Долговечность определяет то, что в течение своей жизни объект недвижимости может пережить несколько экономических подъемов и спадов, что влияет на уровень спроса. Однажды созданный объект длительное время остается на рынке как часть предложения, которое может носить скрытый характер, если он используется. Оно может стать явным, если объект перестает эксплуатироваться и выводится на рынок, что непосредственно влияет на ценовую ситуацию (административное здание завода ПсковМаш: пока завод работал – скрытое предложение, когда завод остановился, предложение стало явным). Поэтому при определении целесообразности инвестирования в новое строительство следует проводить анализ ситуации на вторичном рынке;
сложность ОН, определяет его высокую стоимость.

1.4. Правовые (юридические) характеристики недвижимости.

Недвижимость выделяют в особую категорию вещей, т. к. в ее состав в качестве основного элемента входит земельный участок. Особая роль земли заключается в том, что она является необходимым условием всякой экономической и созидательной деятельности, а также является пространственной основой, на которой происходит вся жизнедеятельность общества. В то же время недвижимость является объектом собственности, либо иных вещных прав, а потому, с одной стороны, права собственника должны быть защищены, а с другой, способ использования недвижимости ее собственником не безразличен обществу в целом. В связи с этим, вытекает необходимость выделить недвижимость в особую категорию вещей, с установлением для нее особого правового режима использования и оборота, а проявляется, прежде всего, это в: 1) целевом использовании 2) обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, которая обусловлена следующими причинами: а) отсутствием видимой связи между объектом недвижимости и субъектом прав на него; б) невозможностью передачи недвижимости путем физического перемещения.

Т. о., оборот недвижимости осуществляется через оборот прав на нее. Наличие между объектом недвижимости и правами на него неразрывной связи проявляется в таком понятии как «недвижимая собственность», под которой понимают недвижимое имущество + право собственности на него.

Введение понятия «недвижимая собственность» стало необходимым, т. к. недвижимость как экономический актив сочетает в себе как физические, так и юридические характеристики. Это сочетание, в конечном счете, и определяет ценность недвижимости.

Важность физической составляющей заключается в зависимости ценности недвижимости от ее физических характеристик, но наибольшее значение имеет юридическая составляющая, юридическая характеристика, которую мы рассмотрим на примере понятия «титул» объекта недвижимости.

«Титул» означает право собственности на объект недвижимости. Его считают чистым, если право собственности в полном объеме принадлежит собственнику, если титул с «пятном» или «грязный», то права собственника находятся под сомнением и могут быть оспорены в суде. Очевидно, что недвижимость с «чистым» титулом должна оцениваться выше, чем «грязная». Т. о. низкое качество прав – это фактор, увеличивающий риск при приобретении недвижимости, и в последующий понижение цены на объект.

В соответствии с российским законодательством, право собственности включает в себя следующие правомочия: 1) владения (исключительный физический контроль над вещью), 2) пользование (удовлетворение своих потребностей), 3) распоряжение (возможность решать юридическую судьбу объекта).

В такой трактовке права собственности заложена возможность разделения правомочий между разными субъектами.

Разделение правомочий, входящих в право собственности, по существу, сопровождает любую сделку без полного права собственности (аренда, залог, доверительное управление и др.). В современных концепциях прав собственности оно понимается как комплекс (пучок) правомочий, представляющий собой совокупность 11 элементов:

право владения;
право пользования;
право управления;
право на доход;
право на капитальную стоимость (право на отчуждение или уничтожение объекта);
право на безопасность;
право на наследование;
право на бессрочность;
право на ответственность (для покрытия долгов);
право на остаточный характер (возможность возврата правомочий при использование третьими лицами);
Запрет на вредное использование.

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять отдельные правомочия, комбинировать их рациональным образом и разделять между разными субъектами для обеспечения максимально эффективного использования имущества. В конечном итоге, рациональное распределение прав на недвижимость является способом повышения стоимости имущества. При этом следует учитывать, что объем правомочий субъекта должен быть достаточным для рационального использования объекта в соответствии с интересами субъекта, т. е. как избыток, так и недостаток правомочий снижает эффективность использования как недвижимости, так и ресурсов субъекта. Например (избыток), приобретение жилья для краткосрочного проживания.

Принцип предоставления субъекту достаточного объема правомочий отражен в ГКРФ выделением наряду с правом собственности следующих вещных прав: пожизненного наследуемого владения земельным участком; постоянного бессрочного пользования земельным участком; оперативного управления; хозяйственного ведения; сервитут; а также к ним приравнены в ГКРФ 3 права: право аренды; залога; доверительного управления (право доверительного управления отражено в Указе Президента).
Ограничения прав – вторичные права обременения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, т. к. она позволяет:

создать систему налогообложения;
зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит выгод и рисков;
обеспечить безопасность сделок посредством предоставления гарантий приобретателю прав относительно чистоты сделки.

Впервые задача создания системы гос. регистрации была поставлена в ГКРФ, а окончательно решена в 1998 г., после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества», который предусматривал обязательность гос. регистрации в РФ. В законе «О гос. регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Законом предусмотрено введение единого государственного регистра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указан порядок гос. регистрации, а также процедуры получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными организациями и лицами.

В РФ предусматривается создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имущество. В связи с отсутствием достаточных средств у государства выбран вариант формирования кадастра недвижимости по мере ее поступления в экономический оборот.

Наряду с системой гос. регистрации в РФ формируется система титульных страховых компаний.

1.5. Экономические характеристики недвижимости.

Существенной особенностью недвижимости является ее способность выступать в разных экономических качествах:

для использования личного или производственного;
для получения дохода (в виде арендной платы или перепродажи).

В экономической теории все активы разделяют на: реальные (здания, сооружения, товары) и финансовые (денежные средства, счета в банках, ценные бумаги). При этом реальные активы вовлечены в производственный процесс и их использование приносит доход (стоимость переносится на продукцию), финансовые активы могут рассматриваться как определенный вклад в производственный процесс и приносят доход без видимого в нем участия, т. е. недвижимое имущество одновременно может выступать как разновидность финансового актива, имеющего вещную природу и как реальный актив, предназначенный для использования.

Если недвижимость приобретается для получения дохода, то она называется инвестиционная недвижимость, а если для потребления, то операционная недвижимость. Очевидно, что один и тот же объект будет иметь разную ценность, в зависимости от цели приобретения, от вида использования. Если недвижимость приобретается как часть актива предприятия, то рассматриваются следующие аспекты: местоположения, физические характеристики, правовой статус и др. При выборе объекта инвестирования рассматриваются следующие аспекты: предпочтение инвестиций в недвижимость в сравнении с другими видами инвестиций, доходность данного вида недвижимости; доля недвижимости в общем портфеле инвестиций и др.

Рассмотрим отличие недвижимости как финансового актива от других активов:

форма дохода от недвижимости (будущие потоки денежной наличности (аренда); доход от будущей продажи недвижимости, возрастание стоимости недвижимости со временем);
особенности доходов от недвижимости; стабильность доходов обеспечивается среднесрочным и долгосрочным периодом договора аренды; защищенность доходов от инфляции обеспечивается переносом инфляции в доход через арендную плату или цену объекта; сохранность инвестиций обеспечивается тем, что земля в принципе неуничтожима, низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов обеспечивается независимостью доходов от недвижимости от экономической ситуации. Неоднородность доходов от недвижимости обеспечивается существенной дифференциацией доходов от разных объектов недвижимости одного типа в пределах одного региона.

Необходимость в управлении недвижимостью как инвестиционным активом обусловлена зависимостью дохода от эффективности управления или, существует правило, которое состоит из 2х частей:

недвижимость как объект инвестирования является наиболее сложным активом для большинства инвесторов, не обладающих профессиональными знаниями в сфере недвижимости;
недвижимость является наиболее предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом для инвесторов, обладающих профессиональными знаниями в сфере управления недвижимостью.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций, для обладания контроля над активом необходимы крупные средства, что с одной стороны уменьшает иные активы инвестора, а с другой – их может совсем не оказаться у инвестора; высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости обусловлена большим сроком ее экспозиции на рынке, которая составляет от 90 до 120 дней, при завышении цены этот срок может быть гораздо больше, на пассивном рынке даже при существенном снижении цены реализация недвижимости может быть практически невозможной; сложность финансовых потоков инвестиций в недвижимость связана с отрицательными потоками в начале жизненного цикла объекта, которые затем трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными; особенность ценообразования на рынке недвижимости.

Blog

Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса