Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

ТЕМА 3. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1.Управление недвижимостью

3.1.1. Понятие и особенности управления недвижимостью

Управление недвижимостью (property management) – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователе (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Исходным пунктом для организации управления недвижимостью являются интересы собственника. Они могут быть сведены к следующим вариантам:

получение максимально высоких доходов от эксплуатации объекта
получение максимального дохода от перепродажи объекта
увеличение стоимости объекта(защита от инфляции)
использование недвижимости для размещения собственного бизнеса с минимизацией издержек по её содержанию

Следует различать управление операционной и инвестиционной недвижимостью.

Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности - производственной, административной, учебной и т.п.

Инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование должно быть подчинено общим целям предприятия (организации).

Исходный пункт управления ОН - определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

На основе определения потребностей в необходимой для деятельности предприятия недвижимости могут быть рассчитаны издержки по ее приобретению и эксплуатации.

Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

• здания, которыми надо владеть и занимать их (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);

• здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте;

• здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения.

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

- максимизация прибыли от объекта недвижимости;

- максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующим образом:

1.Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка

2.Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой

3.Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров

4. Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту

5. Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов

6. Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам

7. Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:

- собственники недвижимости; .

- пользователи (арендаторы) помещений;

- подрядчики;

- наемные работники.

3.1.2.Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью

Деятельность управляющего недвижимостью направлена на достижение максимальной эффективности от использования ее объектов, что предполагает ясное понимание процесса формирования доходов и расходов, возникающих в ходе эксплуатации.

Доход от объекта недвижимости как правило существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений, а также в виде дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами и иными лицами (например, посетителями арендаторов).

Совокупная арендная плата от объекта недвижимости по существу зависит от двух основных факторов - уровня арендной платы и площади, сдаваемой в аренду.

В составе площади объекта недвижимости выделяют полезную площадь, арендную площадь и общую площадь. Полезная площадь - площадь, фактически занимаемая арендаторами. Арендная площадь включает в себя полезную площадь и площади общего использования (коридоры, туалеты и т.п.). Величина сдаваемой в аренду площади (арендная площадь) составляет всегда лишь часть общей площади здания, поскольку такие части здания как лестницы, шахты лифтов и т.д. не могут сдаваться в аренду. Задача управляющего, в частности, состоит в том, чтобы максимально приблизить арендную площадь к общей площади без снижения качества обслуживания арендаторов.

В определенных случаях это может потребовать дополнительных затрат, например, на внесение изменений в планировку помещений. В других ситуациях эти затраты могут и не потребоваться, например, если будут сдаваться площади вестибюлей под размещение киосков, торговых автоматов и др.

Другое важное направление максимизации арендных поступлений - проведение активной политики в области арендной платы, что предполагает установление арендной платы на конкурентоспособном уровне, своевременный пересмотр ее ставок, минимизацию простоев помещений за счет работы по привлечению арендаторов и т.д.

Третье направление формирования услуг от объекта недвижимости — оказание арендаторам и сторонним лицам дополнительных услуг - обеспечение питанием, размножением материалов, курьерской службой и т.д.

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

- потенциальный валовой доход;

- эффективный валовой доход;

- чистый операционный доход;

- операционные расходы.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами - прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

коммунальные;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала;
налоги на заработную плату;
на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
на рекламу и заключение арендных договоров;
на консультации и юридическое обслуживание;
на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом - собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

3.1.3. Управление государственным и муниципальным имуществом

Государственная политика в имущественной сфере, в основу которой положена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в РФ в редакции постановления Правительства РФ от 29 ноября 2000 г. № 903, ставит следующие цели:

Увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;
Оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;
Использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

Для реализации этих целей федеральным органам исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:

— полная инвентаризация объектов государственной собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;

— повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация управления;

— классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим специфику управления;

— оптимизация числа объектов управления и переход к объектному управлению;

— обеспечение прав государства как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;

— обеспечение контроля использования и сохранности государственного имущества, а также контроля деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих;

— обеспечение поступления дополнительных доходов в федеральный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.

Управление государственным недвижимым имуществом — подсистема в системе управления государственной собственностью, подчиненная стратегической цели развития страны — повышению качества жизни населения.

Для достижения поставленных целей в основу системы управления государственной недвижимостью должны быть положены следующие главные принципы.

1.Принцип управления на основе объектного подхода (индивидуальный подход к управлению). Объект управления — объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. Принцип наилучшего использования. Основной критерий эффективности управления недвижимостью — обеспечение наилучшею использования недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, подразумевается такое использование всей совокупности объектов недвижимости, которое способствует росту валового внутреннего продукта, устойчивости доходной части бюджета, формированию комфортной социальной среды и повышению ценности недвижимого имущества, обеспечивает максимизацию настоящей стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.

Наилучшее использование объекта — основание для выбора варианта его использования, определения цены, арендной платы, отчислений в государственный бюджет управляющим недвижимостью и прочих объектом

недвижимости.

3. Принцип платности (возмездности). Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов ее использования.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числи объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов государств от использования недвижимости.

ТЕМА 4. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Основы государственного регулирования на рынке недвижимости

Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой – государство, являясь собственником значительного числа объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования распоряжения ими.

Механизмы государственного регулирования рынка недвижимости. Вмешательство государства в рыночную экономику объективно обусловлено необходимостью вложения его ресурсов в развитие фундаментальных наук и созданием условий для безопасного и социально ориентированного предпринимательства, укрепление законности и правопорядка, защиту внешнеэкономических и внешнеполитических позиций страны.

Экономическая политика государства направлена на обеспечение стабильности, показателями которой выступают, в частности, максимальная занятость, отсутствие инфляции, рост экономики. Поскольку рынок недвижимости — неотъемлемая часть экономики страны, любые корректировки государственной экономической политики затрагивают все его сегменты.

Таким образом, государственное регулирование рынка недвижимости- это воздействие государства на деятельность хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости для обеспечения нормальных условий функционирования рыночного механизма, а также решения социальных и экологических проблем.

Способы воздействия государства на рынок недвижимости различны.

Во-первых, на рынок недвижимости оказывают влияние общие механизмы государственного воздействия на экономику. Наиболее часто в общей системе государственного регулирования рыночной экономики выделяются инструменты кредитно-денежной политики, бюджетно-налогового регулирования, администрирования.

Во-вторых, в общей системе государственного регулирования экономики можно выделить отдельную подсистему, предмет которой — регулирование отношений в сфере недвижимости.

Государственное регулирование отношений в сфере недвижимости направлено на:

надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;
поддержание баланса общественных и частных интересов при
пользовании и обороте недвижимости;
стимулирование эффективного использования недвижимости в экономической деятельности на всех уровнях экономической системы;
обеспечение социальной справедливости в сфере недвижимостью.

В рамках системы государственного регулирования отношений и сфере недвижимости можно выделить такие направления, как:

государственный учет недвижимости, оценка ее стоимости и регистрация прав на нее, в единстве создающие основу для эффективного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающие в обществе по поводу объектов недвижимости;

регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования;
регулирование городской застройки путем зонировании городских
территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;
лицензирование отдельных видов деятельности на рынке и со здание системы саморегулирующихся организаций, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости;
создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;
налогообложение недвижимости и сделок с ней.

Кроме этого, государство может воздействовать на рынок недвижимости, используя:

систему разного рода льгот, например, при налогообложении или
определении ставок арендной платы за объекты государственной
недвижимости;
компенсации части жилищно-коммунальных платежей некоторым
категориям граждан как инструмент социальной защиты населения
на рынке жилищных услуг.

Государственный учет и регистрация прав на недвижимость. Основу системы государственного регулирования отношений в сфере недвижимости образуют учет недвижимости и регистрация прав на нее.

В России сформировалась система учета недвижимости, включающая технический учет объектов градостроительной деятельности, техническую инвентаризацию и кадастровый учет недвижимости.

Технический учет объекта недвижимости - количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить из других объектов недвижимого имущества.

Технический учет и техническая инвентаризация. В ходе технической инвентаризации устанавливаются границы земельных участком, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Техническая инвентаризация осуществляется на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению муниципальным имуществом;

Данные технической инвентаризации отражаются в паспорте жилищного фонда, жилого дома, жилого помещения, и на их основании проводится регистрация объектов. Единица технической инвентаризации — домовладение, отдельно стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация

Учет государственной недвижимости. Эффективное управление государственной и муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. Для этого местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, по данным которого формируется и ведется реестр государственной и муниципальной собственности.

Реестр государственной (муниципальной) собственности — государственная (муниципальная) информационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.

Государственный кадастровый учет недвижимости.

Территория РФ, включая территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа. Кадастровый округ – часть территории РФ, в границах которой ведется государственный реестр земель кадастрового округа.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы, кадастровый район включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал — наименьшая единица кадастрового деления территории. Кадастровый номер земельною участка состоит из кадастрового номеpa кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

К основным документам земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты.

Налогообложение недвижимого имущества. В государствах с развитой рыночной экономикой налоги используются как метод прямого управления бюджетными отношениями и косвенного (опосредованного через льготы и санкции) воздействия на производителей товаров, работ, услуг. С помощью налогов государство достигает относительного равновесия между общественными потребностями и ресурсами для их удовлетворения.

Общие принципы построения налоговой системы в России определены Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ).

Применительно к сфере недвижимости взимаются следующие налоги:

водный налог;
налог на добычу полезных ископаемых;
налог на имущество организаций;
налог на имущество физических лиц;
земельный налог.

В Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ о бюджетной политике до 2010 г. указано на необходимость принятия главы НК РФ, регулирующей взимание единого налога на недвижимость с граждан, исчисляемого от рыночной стоимости объекта.

Начало этому процессу было положено в 1997 г. Федеральным законом от 20 июля 1997 г. № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

В соответствии с проектом закона налогоплательщиками признаются физические лица и организации, обладающие:

недвижимым имуществом, входящим в состав жилищного фонда;
гаражами, принадлежащими физическим лицам, а также гаражно-строительным кооперативам и ТСЖ;
дачными и садовыми земельными участками;
земельными участками, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости
земельными участками, выделенными под вышеуказанных объектов

Сегодня работа над законопроектом продолжается.

4.2. Приватизация как инструмент управления государственной и муниципальной недвижимостью

Приватизация — специальное основание прекращения права государственной или муниципальной собственности, наступающее по решению собственника о возмездной передаче принадлежащего ему имущества в собственность физических и юридических лиц (Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (далее — Закон «О приватизации...»).

Цель государственной политики в области приватизации - кардинальное повышение эффективности российских предприятий и народохозяйственного комплекса в целом.

В соответствии с Законом «О приватизации...» предусмотрены следующие способы приватизации:

1.Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

2.Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

3.Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

4.Продаже за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

5.Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

6.Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

7.Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

8.Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

9.Продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления;

10. Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество.

Приватизация должна рассматриваться как структурный элемент единой государственной политики по управлению государственным имуществом, направленной на получение в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе отдачи от приватизации в форме:

расширения налогооблагаемой базы;
создания дополнительных рабочих мест;
наполнения отечественного рынка товарами и услугами российских
товаропроизводителей;
повышения эффективности функционирования всего народно-хозяйственного комплекса.

При принятии решений о приватизации государственного имущества необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых предприятий и территорий, охраны окружающей среды и здоровья граждан.

Blog

Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса