Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

7.3.3.Доходный подход (метод капитализации дохода)

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

доход от эксплуатации недвижимости;
доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходи недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

величины будущих доходов;
периода получения доходов;
времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I=V*R.

Из этого в свою очередь следует:

V=I/R.

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

♦ Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).

♦ Метод прямой капитализации.

♦ Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектам (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Сопоставимые объекты	Цена продажи	Годовая арендная плата	Соотношение «цена-арендная плата» (мультипликатор)
1 объект	120000	20000	6,0
2 объект	100000	20000	5,0
3 объект	110000	20000	5,5

Исходя из этих данных оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier - GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на GRM:

V = R*GRM.

Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или N0I — net operating income) и ставка капитализации — R (rate). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода — операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).

Далее следуют различия.

МПК предполагает использование формулы:

V=NOI/r,

где r — ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
определить величину ставки капитализации;
применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денежной единицы, вложенной в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:

FV = PV(l + r)ⁿ,

где FV — будущая стоимость,

PV — текущая (настоящая) стоимость,

г — ставка капитализации,

n— число периодов получения дохода.

Соответственно этому:

PV = FV/(1 + г) ⁿ или FV*1/(1 + г)ⁿ,

где 1/(1 + г) n — коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капитализации.

Применение МДДП позволяет учесть:

— изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

— доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);

— изменение стоимости объекта с течением времени.

При оценке недвижимости последнее обстоятельство имеет существенное значение с учетом того, что объект недвижимости, взятый как единство земли и произведенных улучшений, испытывает на себе воздействие противоположных тенденций — износа (и, следовательно, утраты стоимости), улучшений и роста стоимости земли.

Для того чтобы учесть это влияние, при оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков вводятся понятия: «ставка дохода на капитал» и «ставка возврата капитала». В результате ставка дисконтирования предстает как их сумма и не совпадает по величине со ставкой капитализации, Которая отражает только доходность капитала.

В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом:

где PV — настоящая стоимость (present value), CFi — денежный поток в i-й период, n — число периодов, г — ставка дисконтирования.

В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.

Метод рыночной выборки — фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения — ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка в разных странах определяется по-разному. В США — это ставка дохода по государственным ценным бумагам. В России определение безрисковой ставки — сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).

Премия за риск:

♦ премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;

♦ компенсация за низкую ликвидность актива;

♦ компенсация за возможное неэффективное управление;

♦ поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например:

безрисковая ставка — 9 %;

дополнительный риск — 5 %;

поправка на управление — 2 %;

поправка на ликвидность — 4 %.

Итого: норма доходности на капитал должна быть равна,— 19 % или 0,19.

Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то нужно добавить ставку возврата капитала = 5 %. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0,24.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Как нетрудно понять из названия, этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства. Таким образом, фактически следует рассматривать две ставки капитализации — ставку капитализации для собственного и заемного капитала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обеспечивается заемными средствами, есть величина, данная извне (она задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется нашими интересами.

В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться как:

R = M*R_i + (l-M)*R_s,

где R — ставка капитализации,

М — отношение кредита к стоимости недвижимости,

R_i — ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его величине),

R_s — ставка капитализации для собственного капитала.

Теоретически метод дисконтирования денежных потоков является наиболее точным способом определения ценности недвижимости (особенно недвижимости, приносящей доход). Однако это не означает, что полученная с использованием этого метода цифра должна быть положена в основу принимаемого предпринимателем решения. Важно помнить, что МДДП базируется на целом ряде теоретических допущений, которые практика может и опровергнуть. Так, например, с точки зрения этого метода из двух проектов, требующих одинаковых затрат в $400 тыс., предпочтительным является тот, который приносит денежный поток в 80 тыс. ежегодно в течение 20 лет, а не тот, который приносит $300 тыс. в год, но только в течение трех лет. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед? Поэтому, с точки зрения предпринимателя, было бы гораздо более грамотным выбрать именно второй проект, поскольку он оправдывает инвестиции в обозримый период времени, обеспечивает ликвидность проекта и позволяет вновь реинвестировать средства по истечении только трех, а не двадцати лет.

Теоретически правильное решение далеко не всегда оправдано на практике.

7.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению.

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание.

Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости.

Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:.

♦ для жилой недвижимости местоположение — это прежде всего близость к

объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транспорта, к зонам отдыха, промышленным зонам;

♦ для розничной торговли местоположение — это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к аналогичным торговым предприятиям;

♦ для офисных помещений местоположение — это близость к престижным районам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.

Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.

1.Жилая недвижимость.

Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (как от возможных преступных посягательств, так и от разного рода аварий, стихийных бедствий), наличие дополнительных удобств.

При этом имеют значение следующие характеристики квартиры и здания:

Характеристика квартиры:

— количество комнат;

— общая площадь;

— жилая площадь;

— площадь кухни;

— этаж;

— характеристики санузла;

— мусоропровод;

— телефон;

— балкон/лоджия;

— высота потолков.

Характеристика здания:

— тип и материал здания;

— год постройки (капитального ремонта);

— наличие лифта;

— наличие охраны;

— возможность парковки;

— характеристики соседей.

Характеристика местоположения здания:

—. расстояние до центра города — время в пути до станции метро (пешком, на наземном транспорте);

— близость к спортивным и досуговым центрам;

— близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.

Значимость отдельных из указанных характеристик различна для разных категорий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны существенно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. Напротив, близость к станции метро может быть более существенным для потребителей стандартного жилья или жилья низкого качества. Задача оценщика — правильно определить влияние той или иной характеристики на стоимость объекта с учетом его потребителя.

2.Торговые помещения.

Ценность торговых, помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:

— расположение по фронту центральных улиц;

— длина фасада, выходящего на центральные магистрали;

— расположение на перекрестках;

— глубина торговых помещений;

— наличие складских помещений;

— возможности для погрузочно-разгрузочных работ;

— близость конкурентов;

— близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок общественного транспорта, железнодорожные станции, центры досуга).

3.Офисные помещения.

Ценность офисных помещений определяют такие факторы, как:

— близость к административному центру города;

— наличие средств коммуникаций;

— наличие парковки;

— наличие охраны;

— наличие дополнительных услуг (предоставление помещений для массовых мероприятий, возможности распечатки и копирования материалов, секретарские услуги, услуги по переводу и пр.).

Наличие или отсутствие отдельных характеристик у офисных помещений (зданий) является основанием для их классификации по уровню качества и соответственно уровню арендной платы.

Определение количественного выражения («цены») характеристик, увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта, — важнейшая составляющая работы оценщика. Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.

♦ Например, в дореволюционной России (Петербурге) земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10 % выше, чем участки, расположенные по фронту этих улиц. Аргумент: угловое здание имеет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад. Цена, принятая для главной улицы, распространялась лишь на 30 сажень в глубину от улицы (около 20 метров).

Исследования рыночной стоимости квартир, проведенные в Москве, в 1886 г. на основании обследования 5 % от всего количества квартир, показали, что среди факторов, которые прежде всего влияли на их ценность, были:

— местоположение (разница в доходности между центром и окраинами составила более З раз);

— этаж (наивысшая ценность была у квартир, расположенных на первом и втором этажах);

— материал постройки;

— качество здания.

7.5. Организация процесса оценки недвижимости

Объем и последовательность выполнения оценки недвижимости, в общем случае, могут зависеть от конкретных задач оценки, вида определяемой стоимости, требований профессиональных и отраслевых стандартов оценки и т. д. Однако, как правило, практически в большинстве ситуаций процесс оценки включает следующие этапы:

предварительное изучение ситуации, определение цели и базы оценки;
составление Технического задания на оценку;
составление Договора на выполнение оценки;
непосредственное выполнение оценки;
оформление результатов оценки.

Предварительное изучение ситуации, определение цели и базы оценки

Предварительный этап, который можно назвать этапом рекогносцировки является ключевым моментом всего процесса оценки. Именно на этом этапе должны быть установлены и согласованы цели и задачи оценки, выявлены все препятствия на выполнение работы со стороны оценщика. Именно на этом этапе клиент должен получить доказательства того, что его проблемы будут решены в соответствии с конкретными условиями на соответствующем профессиональном уровне.

Последовательность организации работы на этапе предварительного изучения ситуации можно представить в следующем виде:

определение общих характеристик оцениваемой собственности;
определение состава оцениваемых прав, цели и базы оценки;
выявление необходимого и достаточного уровня квалификации оценщика;
выявление возможного конфликта интересов.

Рассмотрим перечисленные позиции организации предварительного этапа оценки более подробно.

Определение общих характеристик оцениваемой собственности

Получив предложение на проведение оценки, оценщик должен с согласия и при участии клиента провести предварительный осмотр и установить номенклатуру подлежащей оценке собственности. Следует выявить наличие, состав и достаточность для целей оценки технической, рыночной, финансовой, бухгалтерской и другой документации и информации, которую может предоставить клиент. В случае, если клиент не является владельцем собственности, следует уточнить пути и способы получения необходимой для оценки информации.

Определение состава оцениваемых прав, цели и базы оценки

Следующим объектом предварительного исследования должен стать состав оцениваемых прав. Окончательная формулировка состава оцениваемых прав должна быть согласована с клиентом или его профессиональными консультантами.

Цель оценки, от содержания которой в дальнейшем будет зависеть применяемая методология оценки, должна быть установлена и согласована при тесном взаимодействии оценщика и клиента или его профессиональных консультантов. Получив от клиента формулировку цели оценки, оценщик должен убедиться, что для конкретного случая имеется стандартная соответствующая база оценки. Если клиент не раскрывает цель оценки, данный факт должен быть отражен в любом документе, отражающем результаты оценки.

База оценки, выбор которой зависит от предварительно определенной цели оценки, а также класса и категории собственности, должна соответствовать цели оценки. Если цель и база оценки, которые предлагает клиент, не соответствуют профессиональным стандартам, оценщик должен рассмотреть вопрос либо о невозможности выполненения работы, либо о выполнении работы в соответствии с полученными инструкциями. В последнем случае отступление от стандартов должно быть отражено в любом документе, отражающем результаты оценки.

Выявление необходимого и достаточного уровня квалификации

На основании предварительного анализа ситуации оценщик должен убедиться сам и показать клиенту, что он обладает в отношении оцениваемой собственности достаточным объемом информации, а также знаниями, умениями и навыками, необходимыми для выполнения компетентной оценки. Оценщик должен подтвердить наличие соответствующего опыта оценки данного типа собственности, а также базовой подготовки и квалификации для понимания всех факторов, влияющих на стоимость.

В случае, если оценщик считает, что он имеет недостаточный уровень компетенции в отдельных специальных вопросах, он должен заявить о необходимости привлечения под его ответственность профессионалов по данным вопросам.

Blog

Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса