Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

Выявление возможного конфликта интересов

На основании предварительного анализа ситуации оценщик обязан сообщить об имевших или имеющих место отношениях с заинтересованными сторонами, а также о причастности к сделкам с оцениваемой собственностью.

В связи сэтим статус оценщика может быть определен как:

внутренний оценщик;
внешний оценщик;
независимый оценщик.

Внутренний оценщик' - это оценщик, который является руководителем или сотрудником компании, которой принадлежит оцениваемая собственность, не имеющий существенной доли в ее капитале.

Внешний оценщик- это оценщик, который не является внутренним, и при этом ни он, ни его партнеры и руководители не имеют существенной доли в капитале компании-клиента, а компания-клиент не имеет существенной доли в капитале компании-оценщика.

Независимый оценщик - это внешний оценщик, который не имеет настоящих или предполагаемых отношений к оцениваемой собственности, позволяющих получить кроме гонорара за оценку дополнительное вознаграждение. Обычной практикой для независимого оценщика является письменное уведомление клиента о том, что на момент оценки и в течение последних двух лет он не имел инструкций по оценке от заинтересованных сторон и не вовлекался в сделки с подлежащей оценке собственностью.

Следует заметить,·что определения внешнего и независимого оценщика, в соответствии с действующими нормативными актами, могут быть расширены и другими ограничительными положениями.

В случае, если на основании анализа ситуации оценщик выявит обстоятельства, которые могут привести к конфликту интересов, он должен уведомить об этом клиента и получить его согласие на выполнение работы.

Составление Технического задания

На основании результатов предварительного анализа ситуации и согласованных с клиентом позиций, разрабатывается Техническое задание на оценку. По своей сути Техническое задание на оценку является согласованной клиентом и оценщиком инструкцией на выполнение работы. Конкретное содержание и объем Технического задания зависят от сложившихся традиций на местном рынке, объема и сложности предполагаемой работы. Вместе с тем, учитывая значимость данного документа для разрешения возможных последующих конфликтных ситуаций между клиентом и оценщиком, рекомендуется в состав Технического задания включать следующие позиции:

· наименование и место расположения объекта оценки;

· наименование клиента - заказчика оценки;

· наименование оценщика;

· наименование владельца оцениваемой собственности;

· характер текущего использования;

· состав оцениваемых прав;

· цель оценки;

· база оценки с определением и комментариями;

· дата оценки или будущей продажи;

· перечень допущений и ограничений, используемых при оценке;

· перечень информации, предоставляемой клиентом, дату ее предоставления, контактные адреса и телефоны ответственных за предоставление информации;

· особые инструкции клиента по поводу проведения оценки;

· степень и глубина технического освидетельствования объекта оценки;

· степень и глубина оценки экологической ситуации;

· дата окончания работы;

· форма представления результатов оценки;

· подписи, печати клиента и оценщика.

Составление Договора на оценку

После согласования Технического задания клиент и оценщик заключают Договор на выполнение оценки. С юридической точки зрения Договор на оценку является обычным договором между Заказчиком и Исполнителем на выполнение определенного вида работы или услуг. Поэтому, с одной стороны, правила составления такого документа соответствуют общепринятым стандартам, а с другой стороны, в Договоре должны быть отражены специфические особенности взаимоотношения сторон при выполнении работы по оценке собственности.

На практике, специфические особенности, связанные с оценочной деятельностью, формулируются с учетом положений Технического задания на оценку и основных предпосылок, допущений и ограничений, в рамках которых выполнялась оценка.

Оформление результатов оценки

Виды отчетов по оценке

Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет "Отчет об оценке" или "Сертификат оценки". Называть отчет об оценке "Сертификат стоимости" не допускается.

Единой классификации Отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем, существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.

Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине разработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для примера можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute, USA:

устный отчет;
отчет в виде письма;
краткий отчет;
полный отчет.

Устные формы отчетов об оценке обычно используют, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены.

Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом возможны две ситуации - оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.

В первом варианте в письме должны быть указаны все ограничения в рамках которых проводилась оценка, а также сделано упоминание, что приведенный результат является предварительным. Во втором варианте в письме должно быть указано, что оценка выполнялась в полном объеме, а также должна быть сделана ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются в виде уведомления клиента об окончании работы по оценке.

Краткая форма отчета в настоящее время довольно широко распространена, особенно в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может либо отражать результаты ограниченной оценки, либо результаты полной оценки. В случае, если оценка проводилась в соответствии с Техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны как в отчете, так и во всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то должны быть сделаны ссылки на полноту исследования и месторасположение полного отчета.

Краткие отчеты могут быть выполнены либо в повествовательной форме, либо в форме специально разработанных бланков и таблиц.

Наконец, последним типом отчетов об оценке в рассматриваемой классификации, является полный отчет, который представляет из себя полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.

Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости.

Состав и содержание полного отчета об оценке

По своей сути, как уже было сказано, полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. В качестве примера рассмотрим типовую форму полного отчета об оценке рыночной стоимости, хорошо зарекомендовавшую себя в условиях российской практики оценки.

1. Титульный лист

На титульном листе указываются наименование и адрес объкта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.

2. Сопроводительное письмо

Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.

3. Краткое содержание основных фактов и выводов

В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:·

основные положения Технического задания на оценку;
дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;
основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.

Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.

4. Основные предпосылки, допущения и ограничения

Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.

примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений рыночной стоимости содержит следующие позиции:

Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований.
Результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в Техническом задании цели оценки.
Содержание отчета является конфиденциальным для клиента и его профессиональных консультантов в части их касающейся. Ответственность или обязательства оценщика перед третьей стороной исключены.
Содержание отчета является конфиденциальным для оценщика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.
Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.
Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом. (Если, по мнению оценщика, глубина исследования недостаточна, что может отразиться на полученном результате, необходимо указать данный факт.) За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно, ответственность оценщиком не принимается.
Специальные исследования экологической ситуации Техническим заданием на оценку не предусмотрены. (Если предусмотрены, то, в каком объеме?)
Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете.
Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.
Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в Техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости.

Наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые по мнению оценщика существенно влияют на результат. Например, если оценка выполнялась без достаточного объема необходимой информации, если клиент не раскрыл цель оценки, и т.п. В подобных случаях оценщик должен ясно указать, нужна ли дополнительная информация и исследования для окончательного вывода о стоимости. Отдельно следует указать особые инструкции клиента на оценку.

5. Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них

Если в соответствии с Договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки. Данный проект должен содержать минимально необходимую информацию, которая позволит избежать некорректного толкования результатов оценки. Кроме того, оценщик должен письменно заявить, что, прежде чем дать согласие, ему необходимо ознакомиться и изучить проект формы и содержания предполагаемой публикации. Оценщик должен получить сигнальный экземпляр перед запуском в печать и подписать его.

Во всех случаях ссылка должна включать как минимум:

имя, квалификацию и статус оценщика;
дату и базу оценки;
указание стандартов, в соответствии с которыми выполнена оценка;
особые допущения и отступления от стандартов, принятые при проведении оценки;
ограничения и указания клиента, имеющие место при проведении данной оценки.

6. Дата и объем технического освидетельствования

Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта.

Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.

7. Определение базы оценки

Приводится полное определение и соответствующие комментарии оценки, согласованной в Техническом задании.

8. Анализ социально-экономической ситуации в регионе

В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:

краткое описание природно-климатических особенностей региона;
основные макроэкономические показатели;
основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
основные характеристики рынка недвижимости;
выводы по разделу с обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.

В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.

9. Анализ местоположения объекта оценки

На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:

· характер окружающего типа землепользования;

· транспортная доступность;

· инженерные сети и коммунальное обслуживание;

· социальная инфраструктура;

· экономическое местоположение;

· экологическое состояние района;

· социальная репутация;

· криминогенная обстановка.

В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.

10. Описание объекта оценки

Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся поэтажные планы, разрезы, материалы фотофиксации.

В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.

11. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

В зависимости от состава Технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.

12. Определение рыночной стоимости затратным методом

13. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж

14. Определение рыночной стоимости методом капитализации дохода

Содержание данных глав отчета должно соответствовать применяемым методикам оценки рыночной стоимости недвижимости.

15. Согласование результатов оценки

На основании выполненного анализа и проведенных расчетов, с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.

16. Сертификат оценки

В заключительном разделе отчета оценщик:

информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;
заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;
приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
ставит свою подпись и печать.

17. Список использованной литературы

Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, используемых при выполнении оценки.

18. Общие сведения об оценщике

Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненных работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.

19. Приложения

Акт технического освидетельствования объекта оценки с дефектными ведомостями.
Расчет стоимости нового строительства.
Сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации.
Расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников.

Графические и фото-материалы, иллюстрирующие объект оценки.

Пример оформления отчета об оценке – см. Приложение 1.

Blog

Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса