Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

ТЕМА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ.

2.1.Понятие о рынке недвижимости.

В литературе под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих оборот прав на недвижимость.

В этом определении зафиксирована важная составляющая рынка недвижимости – рыночные механизмы, обеспечивающие переход прав на недвижимость, а также распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком подходе из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с управлением, арендой, созданием новых объектов недвижимости и эксплуатацией существующих. Поэтому целесообразным представляется рассматривать рынок недвижимости как систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Существуют иные подходы к определению рынка недвижимости. В частности, рынок может рассматриваться как саморегулируемая в установленной правовой среде система, состоящая из следующих семи основных элементов:

Спрос – количество м² жилья, соток земли, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся на определенном рынке ценам в определенный промежуток времени.
Предложение – количество м² жилья, соток и др. объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам в определенный момент времени.
Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности (объекта недвижимости);
Менеджмент– это кадры, лицензии, инвестиции, сделки, налоги, нормативные требования, законы.
– Маркетинг – это анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование.
Рыночная инфраструктура: консалтинговая, юридическая, риэлтерская, рекламная, информационная, страховая, методическая.
Процедуры – операции, тендеры, оценка, аукционы, конкурсы.

2.2. Операции (сделки) с недвижимостью.

Развернутое содержание рынка недвижимости раскрывается совокупностью операций (сделок), которые могут осуществляться с объектом недвижимости на рынке. Сделка – это действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Все операции разделяют на три основные группы:

операции (сделки), предполагающие смену собственника, т.е. переход права собственности.

При этом именно под сделкой понимают операцию со сменой собственника (купля-продажа, мена, дарение, наследование).

операции с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация, акционирование, банкротство или ликвидация и другие);
операции без смены собственника (аренда, залог, передача в оперативное управление или хозяйственное ведение, рента и пожизненное содержание с иждивением, инвестирование в недвижимости, девелопмент, другие).

Все эти операции осуществляются с использованием рыночных механизмов, и, следовательно, составляют содержание рынка недвижимости.

2.3. Структура рынка недвижимости.

Разнообразие объектов недвижимости, а также возможность совершения с ними различных операций обуславливает необходимость структуризации рынка недвижимости по следующим признакам:

по функциональному назначению все объекты недвижимости можно разделить на 2 основных типа:

а) жилая;

б) коммерческая (не жилая).

Коммерческая недвижимость включает в себя недвижимость, приносящую доход (торговая, складская) и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (производственная). При этом один и тот же объект может выполнять разные функции.

Разделение недвижимости по функциональному назначению имеет значение для: инвестиционной привлекательности объекта, налогообложения, учета факторов, определяющих ценность недвижимости.

Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости, определяющие условия функционирования соответствующих рынков, представлены в таблице.

Характеристики рынка	Жилая	Коммерческая
1.основной тип операций	купля-продажа	аренда
2. возможность привлечения финансирования	относительно высокая	относительно низкая
3. ликвидность	высокая	низкая
4. риск	низкий	высокий
5. зависимость от состояния мировой экономики	низкая	высокая
6. соотношение «размер кредита - стоимость»	высокое	низкая

по операциям с недвижимостью:

каждая операция может служить основанием для сегментирования рынка. Важнейшее значение среди всех имеют операции, связанные с оборотом прав на недвижимость. В соответствии с наиболее распространенными видами операций выделяют: рынок продаж, аренды, залога и др.

Для рынков отдельных типов недвижимости характерно преобладание разных видов сделок. Чем более развитый рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.

по профессиональной деятельности на рынке.

В профессиональной деятельности выделяют четыре основных направления:

а) консультирование (посредничество). Содержанием деятельности является консультирование и оказание услуг по обороту прав на недвижимость. В профессиональную группу входят риелторы, агенты, брокеры и др.;

б) оценка недвижимости. Содержанием является оказание услуг по определению стоимости объекта недвижимости. В профессиональной группе: оценщики;

в) управление недвижимостью. Содержанием является обеспечение эффективного использования недвижимости. Профессиональная группа – менеджеры, управляющие недвижимостью;

г) девелопмент (развитие недвижимости). Содержание деятельности – внесение материальных и функциональных изменений в недвижимость. Профессиональная группа – девелоперы, застройщики.

4) по долговечности пребывания на рынке (способу совершения сделок).

По данному признаку рынок можно разделить на первичный и вторичный. Первичный рынок – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами. Вторичный – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившимися в эксплуатации.

2.4. Факторы, определяющие состояние и тенденции развития рынка недвижимости.

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, который нас интересует:

- национальный уровень,

- региональный уровень,

- локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).

Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и самый абстрактный. Тем не менее, понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.

На национальном уровне можно выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние, рынка недвижимости:

Уровень социально-экономического развития страны (определяет динамику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает влияние на активность на рынке недвижимости).
Исторические традиции, особенности формирования правовых систем (например, особенности систем права в США и Великобритании по сравнению с системами, характерными для стран континентальной Европы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).
Особенности господствующей в стране экономической доктрины, политики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей и экономической политике в этих странах).
Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).
Особенности текущей экономической политики (например, влияние супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы инвестиций в недвижимость).
Степень развитости и особенности состояния финансовой системы (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по-видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы.

♦ Экономические:

уровень и динамика доходов населения;
дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
состояние альтернативных и смежных рынков;
цены на рынке недвижимости;
уровень арендной платы;
риски инвестиций в недвижимость;
стоимость строительства;
цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

♦ Социальные:

уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;
уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;
уровень и тенденции преступности.

♦ Административные:

налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);
зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);
правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т.д.);
правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

♦ Условия окружающей среды:

уровень развития инфраструктуры;
обеспеченность транспортными сетями;
экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево)

При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной.

Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта.

На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является определение того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.

Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом.

Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства.

Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается динамическое равновесие.

Спад - предложение превышает спрос, цены снижаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл.

Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития региональной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, какие типы недвижимости могут получить в нем развитие.

Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом вписываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармоническое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта использования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным.

По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа ценообразования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке.

Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов.

2.5. Особенности рынка недвижимости

2.5.1. Проблема взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости

Проблема взаимодействия первичного и вторичного рынков является одной из важнейших для рынка недвижимости, суть которой состоит в определении экономических последствий их взаимодействия.

Являясь двумя составными частями рынка, они взаимно влияют друг на друга, что проявляется в ценообразовании на рынке. Так, цены вторичного рынка являются ориентиром, показывающим рентабельность нового строительства при существующем уровне цен. При этом, цены вторичного рынка могут изменяться достаточно быстро и существенно. Снижение цен на вторичном уровне приводит к обесцениванию уже вложенных в строительство средств. В результате инвесторы потеряют часть средств, кредитные инвесторы столкнутся с невозвратами кредитов, а спрос на подрядные работы упадет.

В свою очередь вторичный рынок также испытывает на себе влияние первичного, т.е. если растут затраты на строительство, то это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что, в конечном итоге, повышает спрос и цены на вторичном. Для того, чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный, необходимы качественные преимущества объектов первичного рынка по сравнению с имеющимися объектами, соразмерно возможностям покупательского спроса.

Возможности реагирования первичного и вторичного рынка на изменение экономической ситуации различны. При снижении спроса вторичный рынок может гибко реагировать уменьшением предложения или падением цен, нижняя граница которой определяется:

ценой приобретения объекта;
финансовым положением продавца;
соответствием уровня доходов продавца уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.

На первичном же рынке нижняя граница цен определяется уровнем затрат на строительство. Также здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение, т.е. предложение является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Все эти факторы ограничивают возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма, а потому сбалансированность спроса и предложения трудно достижима, т. е. на рынке преобладает неравновесное состояние, что и обуславливает необходимость профессиональной деятельности.

2.5.2.Трансакционные издержки на рынке недвижимости.

Известно, что одной из особенностей рынка недвижимости является высокий уровень издержек, необходимых для заключения сделки. Эти издержки получили название трансакционных. Их величина определяется двумя группами факторов.

I группа – рыночные факторы:

1) полнота и достоверность рыночной информации;

2) наличие достаточного числа контрагентов;

3) степень стандартизации условий сделки;

4) возможность использования стандартных контрактов и договоров;

5) количество вариантов расчетов.

II группа – система государственного регулирования рыночных отношений:

наличие специального режима налогообложения отдельных видов сделок;
разрешение на проведение сделки;
необходимость дополнительных процедур;
ограничение при допуске на рынок (конкурс).

Классификация трансакционных издержек включает следующие группы затрат:

издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации;
издержки ведения переговоров и заключения контрактов;
издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки;
издержки спецификации и защиты прав собственника – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты;
издержки «оппортунистического» поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки или условий контракта.

Примерная оценка затрат (во времени и денежном выражении) на совершение операций, которые необходимо совершить для купли-продажи 2х комнатной квартиры новой планировки в Пскове представлена в табл.

Операция	Период времени	Денежное выражение
1) Поиск информации. 2) Получение информации о правовом статусе, БТИ. 3) Архивная справка, нотариальное согласие супруга, квитанции за регистрацию сделки, справка налоговой инспекции. 4) Проверка информации. 5) Проведение переговоров: цена, порядок расчета и т. д. 6) Составление договора. 7) Осуществление гос. регистрации. 8) Оплата услуг посредника. 9) Прием-передача документов.	1 месяц 1 месяц 10 дней 3 дня 2 дня 1 день 1 месяц 10 дней, выписка 1 месяц	50 $ 500 – 1000 руб. 7 руб.,100 руб. 500 руб. 0 руб. 500 руб. 300 руб. 200 руб. 300 – 500 $ 2200-2400 руб.

В развитых странах общие затраты на проведение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости составляют 2 – 3% от цены, а жилой 7 – 8%. Процент трансакционных издержек коммерческой недвижимости ниже по сравнению с жилой, но в абсолютном выражении, в силу большей стоимости объекта, издержки больше.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет оплата услуг посредника. Дл российского рынка характерной является оплата данных услуг только покупателем, в то время как в западных странах, они платятся пополам. Остальные статьи затрат оплачиваются поровну. Основными причинами обращения к услугам посредников является экономия времени и ресурсов, снижение рисков вследствие собственной некомпетентности.

2.5.3. Риски на рынке недвижимости

Под риском в общем случае понимается возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости проблема рисков особенно актуальна, т. к. все проблемы рынка недвижимости связаны с управлением рисками. Причинами, вызывающими риски на рынке недвижимости, могут быть различные группы факторов, которым соответствуют свои риски.

политические – характеризуются вероятностью снижения доходности инвестиций в связи со сменой политического курса;
юридические – характеризуются возможностью утрат права собственности и убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов;
технологические и градостроительные – проявляются в неправильном выборе места реализации проекта, несоответствии окружающей застройки, неверном выборе материалов и т. д.;
административные – проявляются в нестабильности налогового режима, появлении новых требований по выполнению обязательств перед органами местной власти, введение ограничений функционального использования здания и т. д.;
экономические – характеризуются неверным макроэкономическим прогнозом, прогнозом развития региональной экономики, ошибками прогнозирования спроса и предложения;
финансовые риски, в которых можно выделить следующие виды:

риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: несоответствие реальных темпов инфляции прогнозируемым, изменение ставок по кредитам и др.;
риски, обусловленные вариантом финансирования деятельности и уровнем проработки финансовых решений: соотношение собственных и заемных средств;
риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов (ошибки в расчетах, ошибки в планируемых поступлениях доходов и расходов по проекту).

В реальной ситуации все группы рисков взаимосвязаны, что обуславливает их мультипликативный эффект.

2.5.4. Проблема ликвидности на рынке недвижимости

Особенностью рынка недвижимости является более низкая ликвидность товаров на нем, что обусловлено следующими факторами:

несовершенством рыночной инфляции;
высоким уровнем трансакционных издержек;
локальностью рынков недвижимости;
многообразием рисков.

Следствием этого является тот факт, что для совершения сделок купли-продажи при адекватной оценке нормальным сроком экспозиции является 2 – 4 месяца; при завышенной цене период больше. Сроком ЭКСПОЗИЦИИ называется период между выставлением объекта на продажу и продажей. Для разных типов недвижимости срок – различен.

Динамика срока экспозиции является показателем состояния и динамики спроса и предложения на рынке. Так, сокращение сроков экспозиции означает активизацию спроса на товары и услуги и, следовательно, на торговые помещения. Более низкая ликвидность товаров на рынке вызывает необходимость в профессиональных участниках рынка для ускорения оборота, повышения уровня ликвидности по сравнению с другими видами активов.

2.6. Место и роль рынка недвижимости в экономической системе

Рынок недвижимости связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д. Рынок недвижимости связан с целой группой смежных рынков: финансов, подрядных работ, строительных материалов, рабочей силы и др.

С одной стороны, повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы и т. д., с другой – рынок недвижимости испытывает на себе влияние, прежде всего, финансового рынка, который является основным источником ресурсов для сферы недвижимости.

Существует две основные позиции по вопросу влияния инвестирования в недвижимость на развитие экономики:

сторонники рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в нее стимулируют развитие экономики;
сторонники реальной экономии считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение ресурсов из других секторов экономики.

Существует следующая взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости:

циклы не совпадают во времени;
спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике;
этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

Причины несовпадения циклов: рынок недвижимости раньше чем другие реагирует на стоимость денег; так, увеличение стоимости денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости в силу длительности создания объектов. Таким образом, возникает избыток предложения над спросом, что влияет на ситуацию в смежных отраслях экономики. В нижней точке цикла, в соответствии с риском, происходит перестройка рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и т. д. Затем, с ростом доходов и массой денег в обращении, спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается на состоянии и тенденциях развития экономики в целом.

Основными показателями изменений в состоянии рынка является:

количество сделок на рынке;
срок экспозиции объекта на рынке.

2.7. Взаимодействие «рынка капитала» и «рынка товаров» на рынке недвижимости

Двойственная природа недвижимости, тесная связь рынка недвижимости, финансового рынка и реального сектора экономики хорошо иллюстрируется следующей схемой, где показано как внешние взаимосвязи рынка недвижимости трансформируются в его внутренние закономерности.

Общая схема взаимодействия сегментов рынка. Исходные посылки анализа состоят в следующем:

♦ рынок недвижимости испытывает на себе влияние реального сектора экономики и финансового рынка;

♦ рынок недвижимости одновременно выступает как рынок капитала и как рынок используемых потребителями ресурсов;

♦ рынок недвижимости может быть подразделен на первичный и вторичный.

Задача состоит в том, чтобы понять влияние изменений различных факторов на взаимосвязь этих сегментов рынка, попытаться ответить на следующие вопросы:

1. Как уровень доходов населения, динамика деловой активности влияет на возможности населения по найму жилья?

2.Как влияет арендная (квартирная) плата на уровень цен на рынке недвижимости?

3.Как цены на рынке недвижимости влияют на объемы нового строительства?

4.Как новое строительство влияет на объем предложения на рынке?

5.Как изменения в предложении влияют на уровень арендной платы?

6.Как та или иная политика государства, ее направления и методы влияют на состояние рынка недвижимости?

Для ответа на эти вопросы рассмотрим следующую схему (рис. 3.4).

Цена 1м2 жилищного фонда (недвижимости)

Один из постулатов рыночной экономики гласит: спрос на капитальные блага определяется спросом на потребительские блага.

Поэтому исходный пункт анализа — рынок жилищных услуг, товаром на котором является услуга по удовлетворению потребности человека в жилище. Цена данной услуги — арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением.

Жилища могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:

P-R/I,

где Р - цена;

R - арендная плата (рента);

I - ставка капитализации.

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов — уровня арендной платы и состояния экономики:

D= f (Rэ)

где D - спрос;

f - уровень арендной платы;

Rэ –экономика.

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося жилого фонда (фонда недвижимости). Если в данный момент на рынке есть равновесие, то спрос должен быть равен предложению:

D = S,

где S — предложение.

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая для инвесторов представляет собой доход от недвижимости, а значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.

Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т. е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

I = R/P.

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:

♦ специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);

♦ уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);

♦ ожидаемую динамику арендной платы;

♦ ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);

♦ уровень налогов на имущество;

♦ риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования), и пр.

Таким образом, величина необходимой ставки капитализации определяется под влиянием факторов как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

На привлекательность недвижимости как актива, приносящего доход, существенное влияние может оказывать доходность государственных ценных бумаг. Сверхвысокие доходы по ГКО в России долго являлись фактором, отталкивающим инвесторов от рынка недвижимости. Но отказ государства от погашения ГКО и августе 1998 г. еще раз подчеркнул преимущества недвижимости как актива, обеспечивающего сохранность средств инвестора.

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (искупаемая большей стабильностью), чем для рынка корпоративных ценных бумаг. В развитых странах норма капитализации составляет 10-12 % (т. е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно 8-10 :1). В Великобритании среднегодовая доходность недвижимости за период с 1970 по 1997 г. составила 11,8 %, доходность по акциям - 16,1 %, по государственным облигациям-11,9%.

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Р = R/I.

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен.)

Цена нового жилья, следовательно, определяется функцией от затрат:

P = f (C).

где С — затраты.

До тех пор пока затраты на строительство будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (необходимо освоение новых территорий, увеличение цен на стройматериалы поставщиками, применение более прочных материалов при росте этажности и т. д.).

Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке недвижимости, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость («валовые инвестиции») будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:

Sa = S*G,

где Sa— выбывший фонд;

G — норма амортизации.

Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда в разное время существенно разнится.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:

S = С - Sa

Эта разница («чистые инвестиции») может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровне арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем — уменьшается (уровень арендной платы повышается).

2.8. Основное содержание процессов, происходящих в период становления на рынке недвижимости, факторы, определяющие специфику становления рынка недвижимости в РФ.

Основное содержание процессов, происходящих в период становления на рынке недвижимости, заключается в перераспределении имеющегося фонда недвижимости. Это перераспределение отражает общее направление переходных процессов в стране, заключающееся в перераспределении ресурсов и благ между различными слоями общества.

Перераспределение фонда недвижимости происходит по направлениям:

а) между различными слоями населения. Через перераспределение жилищного фонда реализуется общий принцип рыночной экономики - соответствия объемов потребления получаемым доходам;

б) между отраслями экономики. Через перераспределение коммерческой недвижимости проявляется соответствие роли и значимости различных отраслей экономики в условиях современного рынка;

в) между вариантами функционального назначения. Через перераспределение существующего фонда недвижимости по его функциональному назначению реализуется принцип наиболее эффективного использования недвижимости;

Факторы, определяющие специфику становления рынка недвижимости в РФ.

1. Общие социально-экономические факторы определяют становление рынка в целом. К их числу можно отнести:

а) резкая дифференциация в доходах населения;

б) сверхвысокие темпы инфляции;

в) политическая нестабильность;

г) неразвитость и нестабильность финансовой системы;

д) недостаток денежных ресурсов, оборотных средств предприятий.

2. Специфические для рынка недвижимости факторы включают:

а) Запаздывающее начало становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами. Так, рынок потребительских товаров в РФ начал легально развиваться в конце 1980-х годов; рынок товаров производственного назначения – на рубеже 1980 – 90х годов; финансовый рынок – с 1990 года. Рынок недвижимости начал формироваться после принятия законов «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О приватизации жилищного фонда», которые были приняты летом 1991 года, т.е. фактически с конца 1991 – начала 1992 года.

Отставание становления рынка сыграло двойственную роль, с одной стороны, облегчило высокие темпы развития на старте, а с другой – в силу нестабильности и необходимости значительных единовременных затрат – основным сегментом рынка являлся рынок жилья, а основными мотивами были: 1. потребительские; и 2. спекулятивные.

Развитие именно рынка жилья на начальном этапе становления сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности: ведущую роль играли посредники. Основными клиентами были покупатели со сверхвысокими доходами и продавцы – лица, проживающие в квартирах, представляющих интерес для покупателя, и не имеющие других возможностей для улучшения своего финансового положения. Главным способом расчета является оплата наличными, как правило, без налогового декларирования (в СКВ).

б) отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, что привело к следующим последствиям:

1) первоначальная легкость сделок способствовала быстрому росту их числа, особенно на рынке жилья;

2) возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов их защиты при проведении сделок, приводили к судебным искам, арестам и т. д.;

3) проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с Ценными Бумагами;

4) проведение сделок с прямым нарушением законодательства и интересов участников.

в) формирование рынка со «2» этажа – квартир и встроенных помещений. Рынок жилой недвижимости начал развиваться с 1992 года, рынок нежилых помещений с 1993 – 1994 года, а рынок городских земель – с 1995 года. Такое развитие означает отсутствие у собственников квартир прав по отношению к зданию, земельному участку.

г) Развитие рынка в отсутствии необходимой финансовой и рыночной инфраструктуры. Это породило следующие явления:

1) ограничение спроса на рынке, необходимость длительного накопления средств для ее приобретения;

2) повышенный уровень рисков в связи с отсутствием таких рыночных элементов инфраструктуры, как страховые компании, ипотечные банки и т. д.

2.9. Этапы становления рынка недвижимости в РФ и их характеристика

Становление рынка недвижимости в РФ охватывает период с 1991 по 1997 года и включает 3 этапа. Основные характеристики этапов представлены в таблице.

Характеристики этапа	1991 – 1993 «Начальный»	1993 – 1995 «Продвинутый»	1995 – 1997 «Завершающий»
1. Начальный уровень цен 2. Темпы роста цен 3. Соотношение D и S на вторичном первичном рынках 4. Прирост количества сделок 5. Состояние законодательной базы 6. Спектр предпринимательской деятельности 7. Типы недвижимости 8. Доля строительного рынка 9. Уровень конкуренции 10.Уровень рентабельной брокерской деятельности 11.Уровень рисов 12.Взаимодействие с рынком финансов	низкий сверхвысокий; 50 – 100% в год D>S D>S быстрый рост «правовой вакуум» риэлторы жилая незначительная низкий сверхвысокий, >50% высокий практически отсутствует	высокий высокий; 50 – 30% в год S>D D>S умеренный рост фрагментарность + оценщики, девелоперы жилая, коммерческая – 25 – 30% 25 – 30% умеренный высокий, 20 – 30% средний единичные случаи	предельный стабилизация, дифляция относительно равны S>D стабилизация завершение формирования весь спектр жилая, коммер-ческая, произ-водственная, земля ≈ 50% высокий относительно низкий, 10% относительно высокий начало взаимодействия

В настоящее время рынок недвижимости завершил процесс своего становления и находится в стадии начального развития. Это состояние отражается в следующих процессах.

1) Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье.

2) Возрастание дифференциации в ценах (рост цен на жилье повышенной комфортности и снижение цен на типовое жилье, и жилье низкого качества. Диапазон цен будет расширяться, и находиться в диапазоне от 20-25 до 50 тыс. руб. за кв. м).

3) Развитие диверсификации деятельности фирм на рынке недвижимости и дифференциация фирм.

4) Снижение рисков на рынке недвижимости особенно при совершении сделок в силу следующих процессов:

-отказ фирм от несвойственных им функций;

-появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке недвижимости;

-развитие системы регистрации прав на недвижимость.

Место рынка недвижимости в системе рынка.

Рынок недвижимости связан с целой группой сменных рынков:

- финансовый рынок

- рынок реальных активов, которые делятся на: рынок товаров и рынок услуг

развитие (С>П) С=П (стабилиз)

С<П (спад) перестройки рынка недвижимости

С одной стороны повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые активы, подрядные работы и т. д.

С другой стороны рынок недвижимости на себе влияние прежде всего финансового рынка, который выступает основным источником финансовых ресурсов. Существует 2 основных подхода по вопросу влияния инвестиций в недвижимость на развитие экономики:

1. Сторонки рынка недвижимости говорят, что инвестирование в неё является стимулом для дальнейшего развития экономики

2. Сторонники реальной экономики считают, что инвестирование в недвижимость отвлекает средства из других секторов экономики

Существует следующая взаимосвязь экономических циклов развития рынка недвижимости:

1. Циклы не совпадают по времени

2. Склад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике

3. Этап развития рынка недвижимости наступает раньше чем подъём в экономике. Причина несовпадения циклов состоит в следующем:

рынок недвижимости раньше чем другие рынки реагирует на изменение стоимости денег. Увеличение стоимости денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей прежде всего отказывается от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости в силу длительности создания объекта. Таким образом возникает превышение предложения над спросом что отражается в смежных отраслях экономики.

В нижней точке цикла в соответствии с рисунком происходит перестройка рынка недвижимости, изменение технологий, мест развития недвижимости и т. д. Затем с ростом доходов и массой денег в обращении спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается на состоянии экономики в целом.

Основными показателями, отражающими изменение в состоянии рынка является:

1. количество сделок на рынке

2. срок экспозиции объекта на рынке

Таким образом, рынок недвижимости с одной стороны зависит от экономики в целом, с другой является индикатором состояния экономики, то есть ухудшение ситуации на рынке недвижимости является предвестником ухудшения состояния экономики в целом.

Влияние отдельных факторов на состояние рынка.

1. Падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации ведут к повышению цен на жильё, увеличению объёмов нового строительства, росту чистых инвестиций

2. Рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведёт к повышению затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, росту арендной платы, цен на рынке недвижимости

3. Рост доходности государственных ценных бумаг ведёт к снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, уменьшается объём строительства, чистые инвестиции падают, арендная плата растёт.

Blog

Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса