Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

ТЕМА 5.ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ИСТОЧНИКИ. ИНТЕРЕСЫ, МЕХАНИЗМЫ

5.1. Источники финансирования недвижимости

Проблема источников и механизмов финансирования является одной из важнейших для развития недвижимости.

По сути она распадается на две задачи:

оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;
использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансирования и возврата привлеченных ресурсов.

Таким образом, одной из важнейших задач, которые необходимо решить девелоперской (строительной) компании, является нахождение оптимального соотношения между собственными и заемными средствами.

К собственным средствам относят:

Прибыль
Амортизацию
Средства от эмиссии акций

У каждого из этих источников есть своя цена, свои плюсы и минусы. Так, прибыль может быть быстро мобилизована для инвестиций, но использована дня инвестирования лишь после уплаты налогов, и, следовательно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уплатить налога на прибыль до ее использования.

Нередко цена собственных средств оказывается более высока, нежели цена привлечения заемных; кроме того, собственных средств девелопера как правило недостаточно для обеспечения требуемого объема финансирования. Это возвращает нас к задаче определения оптимального соотношения между собственными и заемными средствами. В основу её решения могут быть положены следующие критерии:

1. Соотношение рентабельности проекта и стоимости (цены) заемных средств должно обеспечивать эффективность собственного капитала на требуемом уровне (не ниже общей рентабельности проекта).

Если рентабельность проекта выше платы за пользование заемных средств, то тем самым обеспечивается более высокая рентабельность собственного капитала, чем общая рентабельность проекта. (Следовательно, использование заемных средств является выгодным - эффект положительного финансового рычага). В ином случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем общая рентабельность проекта.

2.Соотношение между собственными и заемными средствами должно создавать «налоговый щит» для собственной прибыли. Согласно действующему законодательству, плата за пользование заемными средствами исключается из налогооблагаемой прибыли. Следовательно, использование заемных средств однозначно позволяет увеличивать рентабельность собственных средств до тех пор, пока плата за пользование заемными средствами ниже рентабельности проекта и не превышает лимита включения в себестоимость, установленного действующим законодательством.

3. Соотношение собственного и заемного капитала должно создавать возможность для привлечения внешнего финансирования.

Во-первых, размер собственного вклада в финансирование проекта должен быть достаточен для того, чтобы внешние инвесторы были уверены в серьезности намерений девелопера.

Во-вторых, предлагаемая инвестору доходность должна быть конкурентоспособна по отношению к возможным альтернативным инвестициям.

5.2. Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике

Главная особенность международной практики состоит в том, что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний.

Указанная особенность носит принципиальный характер для понимания различий в мотивах и механизмах вложения средств в развитие недвижимости в России и в развитых странах Запада. На Западе в недвижимость «инвестируют», т.е. вкладывают в нее средства для извлечения дохода. В России пока недвижимость «окупают» через участие в финансировании проектов, т.е. вкладывают средства для приобретения и использования в дальнейшем самого объекта недвижимости.

Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:

• Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком

Этот вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу внедрения проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Однако для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Девелопмент, по определению, является процессом создания ценности, которой еще не существует при предоставлении займа.

В связи с этим ставка процента, по которой банки предоставляют кредит под строительство существенно выше, чем при долгосрочном финансировании; кроме того, банки нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа – например, страховании кредита.

Долгосрочное финансирование

Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но чаще это институциональные инвесторы.

Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства.

Форвардные покупки часто практикуются западными фондами, т.к. позволяют покупать качественные объекты по более приемлемой цене, а также позволяют покупателю влиять на качество объекта. Минусом для покупателя может являться необходимость делать авансовый платеж по сделке, при том что доход возникнет только когда объект начнет функционировать.

Для продавца-девелопера форвардная продажа выгодна тем, что заранее понятны параметры его выхода из проекта. Под форвардные обязательства легче получить кредит, привлечь арендаторов и т.д. Недостатком для продавца является снижение цены продажи объекта.

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования

Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого института, деятельностью которого является: долгосрочное (ипотечное) финансирование (кредитование).

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог объекта недвижимости после завершения его создания, либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего обязательства», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Механизмы краткосрочного кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммы по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);
метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);
система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).

В конце 80-х годов девелоперы начали поиск новых форм финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг.

Основные направления этих изменений - так называемые «юнитизация» и «секъюритизация» рынка недвижимости.

Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности.

Секьюритизация рынка недвижимости находит свое выражение в выпуске ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. В качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта; однако в целях более высокой привлекательности для инвесторов все чаще выпускаются комбинированные ценные бумаги.

5.3.Особенности финансирования недвижимости в российских условиях

Основными способами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости в России являются:

«долевое» участие в различных вариантах - 100%-ная единовременная оплата, оплата по мере
строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья;
выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;
краткосрочное банковское кредитование;
товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками.

«Долевое» участие в строительстве

Долевое участие, как отмечалось, - достаточно распространенный вариант финансирования строительства (особенно жилищного) в современной России.

Долевое участие в финансировании жилищного строительства по существу является формой предварительной покупки жилья, имеющей то преимущество, что позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной оплатой. Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение «дольщиков» равнозначно продаже жилья на этапе строительства объект

Основными дольщиками практически везде являются физические лица.

Законодательно долевое строительство регулируется ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ». Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор долевого участия в строительстве, который должен быть заключен в письменной форме.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа.

После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру, в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы

В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг - облигаций жилищного займа, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно - при погашении. Доход по облигации существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию - один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа. Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья устанавливается не менее 0,1 кв. м.

Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

В качестве примера можно привести муниципальный жилищный займ в г. Петербурге, первый выпуск сертификатов которого был эмитирован в 1996 г. под конкретный объект. Приведем основные характеристики займа.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 кв. м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9 150 шт. Период размещения - с 5 мая по 24 мая 1996 г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга был б месяцев, начало погашения - с 18 ноября 1996 г.

Банковское краткосрочное кредитование

Кредитование строительства банками занимает сегодня небольшую часть в общих объемах финансирования.

Для получения банковского кредита возводимые объекты должны отвечать следующим требованиям: достаточно проработанная законодательная база в области операций с данным видом недвижимости; возможность контроля за использованием кредитных ресурсов; наличие у заемщика значительного объема собственных финансовых ресурсов; не вызывающая сомнения коммерческая привлекательность объекта кредитования.

В то же время девелоперы также не склонны обращаться в банки за кредитами под строительства ввиду двух важнейших обстоятельств: слишком высокий уровень процентов и необходимости надежного обеспечения для получения кредита. В связи с этим кредитование применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на короткие сроки (3-6 месяцев).

Товарные кредиты и «зачеты»

Наряду с долевым участием эти способы «финансирования» инвестиционно-строительных проектов играют сегодня значительную роль. По некоторым проектам они обеспечивают девепоперам до 70-80% необходимых ресурсов.

Товарный кредит предполагает поставку строительных материалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой в течение определенного срока, который определяется, главным образом, временем начала поступления средств от дольщиков по данному или иным объектам застройщика.

«Зачетная» схема отличается тем, что расчет с подрядчиками производится «натуральным» способом - квартирами во вновь построенном здании.

С точки зрения девелопера товарный кредит предпочтителен, поскольку в этом случае девелопер может определять цены на вновь построенные квартиры «без оглядки» на подрядчика, который в ином случае становится его конкурентом на рынке продаж. Эта конкуренция весьма ярко проявила себя в период финансового кризиса 1998 г., когда подрядчики (получающие квартиры от девелоперов по ценам, соответствующим договорам, заключенным в начале года) продавали квартиры (часто в том же доме, что и застройщик) по ценам на 20-30%, а иногда вдвое ниже, чем сам застройщик.

ТЕМА 7. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

7.1. Понятие оценки недвижимости

При любой операции с недвижимостью возникает потребность в оценке её стоимости.

Оценка недвижимости – это определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением) - оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;
процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);
процесс, привязанный к определенным участникам - заказчику и оценщику;
процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости - функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возможных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании - ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю). «Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и т.д. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации.

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стоимость) опирается на следующие понятия:

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).
Стоимость замещения (затраты на замещение) - расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

1. Ликвидационная стоимость - цена, которую владелец может получить за Недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

2. Страховая стоимость - величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Однако если мы имеем ситуацию, когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица - например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

В этом (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утверждение о рыночной стоимости.

рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

• Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

• Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, т.е. достаточно проконсультированы;

•Имущество было представлено на рынке в течение достаточного времени, чтобы потенциальные покупатели имели возможность ознакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

•Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки.

• На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

Blog

Тема определение недвижимости > Объект, предмет, задачи и логика курса