Обзор рынка коммерческой недвижимости г
| Вид материала | Обзор |
- Федотова Евгения Евгеньевна, исполнительный директор зао «сан» доклад, 84.92kb.
- Маркетинговое исследование рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Новочеркасска, 11.55kb.
- «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины», 614.94kb.
- Лизинг коммерческой недвижимости, 40.21kb.
- Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, 672.1kb.
- Камалов Зуфар Галимович, к т. н., директор Инновационного агентства Республики Башкортостан, 48.82kb.
- Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на февраль, 66.05kb.
- Итак, читайте в настоящем обзоре: аналитический обзор харьковского рынка недвижимости, 639.65kb.
- Маркетинговое Агентство Step by Step г. Москва, ул. Николоямская, дом 29, 3 этаж Тел./, 247.17kb.
- Анализ рынка производственно-складской недвижимости в Нижегородской области, 147.37kb.
Рисунок 31. Структура предложения участков под коммерческие цели во Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г.
Рисунок 32. Структура предложения участков под коммерческие цели во Владивостоке по зонам, август 2009г.
Пригород
Таблица 34. Цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство по зонам (руб./сот.)
| | мин. | макс. | сред. сот. | % изменения |
| Зона 1 | | | | |
| Зона 2 | | | | |
| Зона 3 | | | | |
| Зона 4 | | | | |
Рисунок 33. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде Владивостока; зона Заря-Седанка
Рисунок 34. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде Владивостока; зона Седанка-Океанская
Рисунок 35. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде Владивостока; зона Океанская-Садгород
Рисунок 36. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде Владивостока; зона Садгород-Весенняя
Рисунок 37. Структура предложения участков под ИЖС в пригороде Владивостока по зонам8, сентябрь 2009г.
Рисунок 38. Структура предложения участков под ИЖС под ИЖС в пригороде Владивостока по зонам, август 2009г.
Таблица 35. Цены на земельные участки под коммерческие цели по зонам (руб./сот.)
| | мин. | макс. | сред. сот. | % изменения |
| Зона 1 | | | | |
| Зона 2 | | | | |
| Зона 3 | | | | |
| Зона 4 | | | | |
Рисунок 39. Зависимость цены предложения от площади участка под коммерческие цели в пригороде Владивостока
Рисунок 36. Структура предложения участков под коммерческие цели в пригороде Владивостока по зонам, сентябрь 2009г.
Исполнители
ДЫМЧЕНКО С.Н.
ФОМЕНКО А.А.
Тел. (4232) 30-11-52, 30-28-70
e-mail: inbox@industry-r.ru
Предупреждение!
Общество с ограниченной ответственностью «ИНДУСТРИЯ-Р» и ее структурные подразделения, а также непосредственные исполнители Обзора не несут какую-либо ответственность за принятые Вами решения или совершенные Вами действия, независимо от того, были ли они основаны на информации предоставленной ООО «ИНДУСТРИЯ-Р» и ее структурными подразделениями либо на основе иной информации полученной из других источников.
Приложение
Зоны деления города Владивостока
Зона1 – Исторический центр.
Зона2 – Светланская (от Лазо до Гайдамака).
Зона3 – 1-я Речка, Некрасовская.
Зона4 – 2-я Речка, Столетие, БАМ.
Зона5 – Спортивная, 3-я Рабочая, Мингородок.
Зона6 – Эгершельд.
Зона7 – 64 мкр., 71 мкр., Тихая, Борисенко, Трудовая, Чуркин, Змеинка, Снеговая.
Зоны деления пригорода Владивостока
Зона1 – Заря - Седанка
Зона2 – Седанка - Океанская.
Зона3 – Океанская - Садгород.
Зона4 – Садгород - Весенняя
Классификация офисных зданий
Класс «A»
Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.
Местоположение - Удобный подъезд и транспортное сообщение, местоположение здания в 3-5 минутах ходьбы от ближайшей автобусной остановки. Отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж здания (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
Здание - Новое строительство
Юридическая документация - Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием - Профессиональное управление зданием
Планировка этажа - открытая рациональная планировка с сеткой несущих колонн не менее 6 метров
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) - не более 12%
Высота между перекрытиями - минимум 3,3 метра
Высота от пола до подвесного потолка - минимум 2,7 метра
Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Внутренняя отделка - использование высококачественных отделочных материалов
Фальшполы и подвесные потолки - возможность установки
Парковка - охраняемая наземная и подземная парковка
Распределение парковочных мест - минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия - современные системы инженерного оборудования здания
Вентиляция и кондиционирование - 4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат контроля
Телекоммуникации - наличие оптико-волоконных телекоммуникаций
Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности
Лифты - современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей
Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания
Инфраструктура - услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон
Класс «В»
К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Различия между офисами категории "В+" и "В" являются незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.
Местоположение - в пределах центральных районов города и расположенные вдоль основных транспортных магистралей.
Здание - новое строительство или полная реконструкция
Юридическая документация - наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием - профессиональная служба эксплуатации (возможно, силами владельца)
Планировка этажа - допускаются различные значения
Глубина этажа - допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) - допускаются различные значения
Высота между перекрытиями - минимум 3,3 м
Высота от пола до подвесного потолка - минимум 2,7 м
Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Внутренняя отделка - использование качественных отделочных материалов
Фальшполы и подвесные потолки - возможность установки подвесного потолка
Парковка - охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест - минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия - допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование - система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации - наличие в здании услуг надежного телекоммуникационного провайдера
Охрана - круглосуточная охрана, система видеонаблюдения
Лифты - современные лифты мировых производителей
Электроснабжение - допускаются различные значения
Инфраструктура - услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и пр.
Класс «С»
В основном, к данному классу относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и так далее, которые были перепрофилированы в офисные здания. Здания данного класса характеризуются низким уровнем отделки помещений и зданий, а так же предоставляемых услуг арендаторам.
Местоположение - допускаются различные значения
Здание - здание без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада
Юридическая документация - наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности, возможны проблемы с некоторыми юридическими документами
Управление зданием - эксплуатация здания силами владельца
Планировка этажа - в основном, коридорно-кабинетная планировка, либо здание сдаётся частично
Глубина этажа - допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) - допускаются различные значения
Высота между перекрытиями - допускаются различные значения
Высота от пола до подвесного потолка - допускаются различные значения
Окна - допускаются различные значения
Внутренняя отделка – простая внутренняя отделка
Подвесные потолки - допускаются различные значения
Парковка - охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест - допускаются различные значения
Инженерия - допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование - возможно наличие сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации - минимум 3 телефонных линии ГТС на 100 кв.м арендуемой площади, возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров
Охрана - круглосуточная охрана
Лифты - допускаются различные значения
Электроснабжение - допускаются различные значения
Инфраструктура - допускаются различные значения
Класс «D»
К данному классу относятся здания, которые мало отвечают современным требованиям к офисным зданиям. Это, как правило, небольшие офисные здания либо бывшие заводоуправления, имеющие неудобное месторасположение, крайне низкий уровень отделки помещений, небольшое количество парковочных мест и т.д.
Классификация торговых центров
Микрорайонный торговый центр
Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности. Примером такого рода центров могут служить торговые центры небольших и средних площадей, имеющих достаточно узкую специализацию, с, как правило, хаотичным заполнением сдаваемых площадей.
Районный торговый центр
Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя людей, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.
1 Согласно данным экономического мониторинга г.Владивостока за 1 квартал и полугодие 2009 года, а так же итогам социально-экономического развития Приморского края за этот период.
2 Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность затрат, направленных на создание и воспроизводство основных фондов (новое строительство, расширение, реконструкция, модернизация объектов, которые приводят к увеличению первоначальной стоимости объектов, приобретение машин, оборудования, транспортных средств, затраты на формирование основного стада, выращивание многолетних насаждений).
3 В стоимость работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» включается стоимость строительных и монтажных работ по строительству новых объектов, по капитальному и текущему ремонту, реконструкции, расширении, модернизации жилых и не жилых зданий и инженерных сооружений.
4 Валовой региональный продукт (ВРП) на стадии производства получается путем суммирования валовых добавленных стоимостей отраслей экономики и чистых налогов на продукты, без учета чистого экспорта (разницы между экспортом и импортом), в связи с затруднениями распределения этого показателя по регионам. Публикация данных о ВРП осуществляется в основных ценах.
Оценка ВРП в основных ценах отличается от оценки в рыночных ценах на величину чистых (за вычетом субсидий) налогов на продукты. ВРП в основных ценах представляет собой сумму добавленных стоимостей по видам экономической деятельности. Основные цены включают цены производства, величину субсидий на продукты, но не включают налоги на продукты.
5 Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата – величина заработной платы с учетом налогов и других удержаний в соответствии с законодательством Российской Федерации, выраженная в денежных единицах.
Среднемесячная номинальная заработная плата исчисляется делением фонда начисленной заработной платы работников на среднесписочную численность работников за период.
6 Реальная заработная плата характеризует объем товаров и услуг, которые можно приобрести на заработную плату в текущем периоде, исходя из цен базисного периода. Индекс реальной заработной платы исчисляется путем деления индекса номинальной заработной платы на индекс потребительских цен за один и тот же временной период.
7 ИЖС – индивидуальное жилищное строительство
8 Зоны пригорода Владивостока см. Приложения