«Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины»

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

Дорогие читатели!

«Производственно-правовая фирма «Крона» рада представить Вашему вниманию свежий номер (№4 от 09.06.09 г.) электронного журнала «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины».

Данный номер нашего журнала посвящен двум основным темам: принятию Закона "О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины с состояния финансового кризиса", пресс – конференции по итогам первого квартала на рынке недвижимости в г. Харькове и аналитическому обзору харьковского рынка недвижимости за май 2009 г.

Итак, читайте в номере:

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ХАРЬКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ – ИТОГ ЗА МАЙ 2009 г.:

Рынок жилой недвижимости г.Харькова. Итоги мая 2009 года…

Рынок земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода. Итоги Май 2009… года…Рынок коммерческой недвижимости г.Харькова. Итоги мая 2009 года...

НОВОСТИЙНАЯ ЛЕНТА

21 мая 2009 года Верховной Радой Украины принят Закон "О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины с состояния финансового кризиса", регистрационный №3459-1, которым на период выхода экономики из кризиса вводится мораторий на взыскание залога или ипотеки в виде жилой недвижимости, в которой …

28 апреля состоялась пресс-конференция на тему «Рынок недвижимости. Первый квартал 2009 г. Итоги». В ней приняли участие эксперты первичного и вторичного рынка. Спикеры отметили, что сегодня происходит переформатирование рынка первичной недвижимости. По мнению экспертов …

НБУ будет продолжать проведение валютных аукционов для заёмщиков, имеющих валютные кредиты по ипотеке. Об этом заявил первый заместитель председателя правления НБУ Анатолий Шаповалов. «Мы провели опрос среди банков и выяснили, что такая потребность существует» …

БЛОК - СТАТЬИ

Профессиональное управление недвижимостью – увеличение прибыли и повышение стоимости объекта…

Частный дом или квартира?

Напоминаем, что необходимость создания электронной версии журнала «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины» возникла в связи с отсутствием информации по комплексным аналитическим исследованиям рынка недвижимости в г. Харькове и грамотного источника по консультированию в сфере недвижимости в целом.

Надеемся, что электронный журнал «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины» окажется полезным для Вас как в процессе изучения, так и в непосредственной деятельности на региональном рынке недвижимости г. Харькова, и надежным помощником и консультантом по вопросам связанным с недвижимостью.

В случае, если у Вас возникли какие-либо вопросы, связанные с недвижимостью, просим Вас связаться с сотрудником ООО «ППФ «Крона», который работал с Вами, либо оставить сообщение на эл.ящик ( cigankova_v@ukr.net ) или по телефону – 8 (057) 755-43-96.

С уважением, «Производственно-правовая фирма «Крона»

Руководитель проекта Цыганкова Виктория

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ХАРЬКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ – ИТОГ ЗА МАЙ 2009 г.:

Рынок жилой недвижимости г.Харькова. Итоги мая 2009 года.

Первичный рынок жилой недвижимости

По данным ООО «ППФ «Крона» в мае 2009 года сохранились тенденции прошедшего месяца: незначительные колебания стоимости кв.м жилья, минимальный уровень спроса и активность компаний-застройщиков.

В период январь-апрель 2009 года в целом по Украине объём выполненных работ сократился 55,6%, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года – до 8,985 млдр. грн.

Так в г. Харькове на 26 объектах (49% от общего объёма предложения) строительные работы заморожены, на 19 объектах (36%) существует невысокая активность и только 12 объектов (15% от общего объёма) построены. Также о минимальной активности и стагнации данного сегмента рынка свидетельствует данные Областного управления статистики в Харьковской обл.: в период январь – апрель 2009 года было выдано 14 разрешений на проведение строительных работ – из них 85,7 % строительство нежилых объектов, а 14,3% инженерные сооружения. На строительство жилых домов ни одного разрешения выдано не было. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, когда было получено 15 разрешений на проведение строительных работ, в том числе 4 разрешения на строительство многоквартирных жилых домов.

За май 2009 года по данным ООО «ППФ «Крона» существенного изменения ценовых показателей в сегменте первичной жилой недвижимости не произошло (см. табл. 1). Колебание курса доллара, усиление национальной валюты привело к увеличению стоимости кв.м в долларовом эквиваленте: в сегменте жилья премиум класса с 1961$/кв.м в апреле до 1984$/кв.м в мае, в сегменте жилья бизнес класса с 1160$/кв.м в апреле до 1176$/кв.м в мае, в сегменте жилья эконом класса с 702$/кв.м в апреле до 710$/кв.м в мае.

В целом по г.Харькову стоимость кв. м на первичном рынке жилья увеличилась на 1,2% с 1274$ в апреле до 1290$ в мае.

Таблица 1. Диапазон наиболее вероятных ценовых показатели на первичном рынке жилья г. Харькова. Май 2009 года.

Класс жильця	Премиум	Бизнес	Эконом
Диапазон средней стоимости, $/кв.м	1900-2400	900-1350	600-800
Инвестиционная цена, $/кв.м		550-650	450-500

Вторичный рынок жилой недвижимости

По данным ООО «ППФ «Крона» в мае 2009 года на вторичном рынке жилья г. Харькова отмечена негативная динамика изменения стоимости жилья.

В прошедшем месяце с ослаблением курса доллара снижение цен в долларовом эквиваленте составило -3,13% по отношению апрелю 2009 года (1051$/кв.м), и цена предложения на конец мая зафиксирована на уровне 1018$/кв.м.

Отрицательное изменение цены предложения происходило в сегменте одно- и двух комнатных квартир. Также существенное снижение цен было отмечено в спальных (Салтовка, Алексеевка, ХТЗ) и отдаленных районах (Аэропорт, Основа, Бавария, Залютино). В сегментах трех- комнатных квартир, и квартир расположенных в центральных районах города был отмечен рост цен (см. табл. 2)

Наибольшим спросом на рынке жилья в г.Харькове в мае 2009 года пользовались 1 комнатные квартиры, на их долю приходится до 54% всех сделок (средняя стоимость продажи 27,5 тыс. $), на долю 2-х ком. квартир приходится 28% рынка (средняя стоимость продажи 32,5 тыс. $), далее идут 3-х комнатные квартиры, которые продавались менее активно – 18% от общего объёма спроса (средняя стоимость продажи 64,5 тыс. $).

Таблица 1. Наиболее вероятные ценовые показатели (по предложению) вторичного рынка жилья г. Харькова в зависимости от бытового района. Май 2009 года.

Район города	Индекс стоимости жилья, $/1м2			Средняя стоимость
Район города	1 к.кв.	2 к.кв.	3 к.кв.	Средняя стоимость
Госпром, Научная	1217	1172	1485	1291
Центр, Нагорный район	1677	1401	1366	1481
Павлово Поле	1261	1418	1164	1281
ЮЖД, Центральный рынок	830	944	972	915
м. Гагарина, м. Спортивная, м. Площадь Восстания	1123	989	1166	1093
Холодная Гора	1104	1090	1109	1101
Новые дома	950	971	899	940
Салтовка	969	1099	1217	1095
Сев. Салтовка	1120	858	740	906
Алексеевка	1205	1140	982	1109
Одесская, Зерновая	1026	1074	960	1020
Шишковка, п. Жуковского	880	741	1053	891
ХТЗ, Восточный	812	914	1036	921
Бавария, Залютино	736	745	624	702
Аэропорт, Основа	743	900	800	814
Рогань, Горизонт	741	692	731	721
*По данным ООО «ППФ «Крона»

Таблица 2. Наиболее вероятные ценовые показатели (по предложению) вторичного рынка жилья г. Харькова в зависимости от месторасположения. Май 2009 года.

Районы	Индекс стоимости жилья, $/1м2			Средняя стоимость	Изменение по отношению к апрелю 2009г
	1 к.кв.	2 к.кв.	3 к.кв.
Центральные	1447	1287	1425	1386	+5,32%
Приближенные к центру	1071	1117	1101	1096	-1,08%
Спальные	1008	986	999	998	-5,97%
Отдаленные	740	779	718	746	-7,65%
Изменение по отношению к апрелю 2009г	+3,75%	+6,03%	-6,79%	–
*По данным ООО ППФ «Крона»

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона»

Рынок коммерческой недвижимости г.Харькова. Итоги мая 2009 года.

По данным ООО «ППФ «Крона» прошедший месяц характеризовался повышением деловой активности, снижением уровня арендных ставок и незначительным увеличением спроса. В целом необходимо отметить существенное оживление рынка по отношению к зимнему периоду.

Торговая недвижимость. В период апрель-май 2009 года в сегменте торговой недвижимости наблюдалось значительное снижение стоимости и арендных ставок. Так снижение в сегменте аренды составило около 8-10%. По сравнению с итогами первого квартала усредненная арендная ставка на торговую недвижимость снизилась на 1,3$ (c 16,25$ в марте до 14,95$ на конец мая) в сегменте «стритритейла», а в торговых центрах на 2,4$ (c 26,8$ в марте до 24,4$ на конец мая).

На сегменте продаж следует отметить неравномерное снижение стоимости. Наибольшее снижение было отмечено в центральной части города – на «Красных линиях» (ул. Сумская, ул. Пушкинская, начало пр. Ленина), и составляет 9,2% по отношению к марту (с 5250$ на конец марта до 4767$ на конец мая). Снижение в других зонах города было менее значительным, и составило 4,9% (с 1918$ на конец марта до 1823$ на конец мая) в центральных и приближенных к центру районах и 3,2% (с 1271$ на конец марта до 1230$ на конец мая) в спальных районах.

Необходимо отметить что запрет игорного бизнеса (закон №4268 "О запрете игорного бизнеса в Украине") в некоторой степени снизит уровень спроса на торговые площади небольшого формата (до 70 кв.м), пользовавшиеся до этого спросом как на сегменте аренды так и продажи.

В среднесрочной перспективе в данном сегменте ожидается поглощение и слияние ритейлоров.

Офисная недвижимость. В данном сегменте за апрель-май 2009 года существенных изменений не произошло. Данный период характеризовался стабилизацией цен, снижением арендных ставок и повышением уровня спроса. В сегменте продаж офисная недвижимость снизилась на 0,9-1,2% от уровня цен марта 2009 года. Несущественное снижение стоимости было отмечено увеличением уровня спроса.

В сегменте аренды снижение оказалось более значительным и составило 5-7% от уровня арендных ставок марта 2009 года. По мнению экспертов «ППФ «Крона», уровень арендных ставок достигла дна, когда уровень рентабельности не превышает уровня окупаемости самого проекта.

В среднесрочной перспективе будет наблюдаться стабилизация стоимости и арендных ставок.

Складская недвижимость. За апрель-май 2009 года рынок складской недвижимости характеризовался стабилизацией цен, несущественным снижением арендных ставок, существенным снижением спроса на складские площади.

В сегменте продаж уровень стоимости сохранился на уровне цен март 2009 года и составляет 100-300 $/кв.м в зависимости от класса объекта. Арендные ставки находятся на уровне 5-20 грн./кв.м.

Снижение оборотов розничной торговли (уменьшение за январь-апрель на 11,5%), уменьшение темпов развития промпредприятий, ритейлоров сохраняет уровень спроса на минимальном уровне.

Вывод. Дальнейшее развитие рынка будет характеризоваться более умеренными трендами изменения стоимости и арендных ставок, минимальным уровнем спросом, связанным с наступлением сезонной стагнации рынка, а также от внутриполитической и экономической ситуации в стране.

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона»

Рынок земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода. Итоги Май 2009 года.

По данным ООО «ППФ «Крона» в мае 2009 года на рынке земельных участков сохранились тенденции прошлых месяцев: отрицательная динамика цен, минимальный уровень спроса и деловая активность.

По сравнению с итогами 1 квартала 2009 года снижение цен в городе составило 10-15%, а в ближнем пригороде менее существенно и составляет 3-5%.

Средняя стоимость (по цене предложения) 1 сотки земли в г. Харькове на конец мая 2009 года составляет 7647$ (8500$ в марте 2009 года), а в ближнем пригороде 1414$ (1543$ в марте 2009 года). Наиболее подверженными снижению стоимости оказались участки расположенные в престижных районах (Шатиловка, Павлово Поле, Х. Гора) и пригорода (М. Даниловка, Родичи, Флоринка).

Помимо общей ситуации в стране и экономике приближение сезонных спадов деловой активности приведет к сохранению и уменьшению спроса.

Данные ситуация соответствует общим тенденциям в целом по Украине. Ценовые показатели по городу и ближнему пригороду приведены в табл. 1 и табл. 2.

Таблица 1. Ценовые показатели (по предложению) на земельные участки по городу на но конец мая 2009 года, г. Харьков

Район	Средняя стоимость 1 сотки по цене предложения, $
Шатиловка	27500
Павлово Поле	10345
Алексеевка	8922
Холодная Гора	7696
Журавлевка	5899
Б. Даниловка	3900
п. Жуковского	3517
Л. Гора	3492
ХТЗ	2708
Бавария	2500
*По данным ООО ППФ «Крона»

Анализ уровня цен (см. табл. 2) на 31.03. 2009 года на участках в ближнем пригороде (20 км зона) Харькова наиболее оптимально производить, ориентируясь по основным транспортным направлениям входящим и выходящим из города.

Таблица 2. Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей (по предложению) на земельные участки в ближнем пригороде на конец мая 2009 года, г. Харьков

Район	Средняя стоимость 1 сотки земли по цене предложения, $
Северо-Западное направление (М. Даниловка, Дергачи, и др.)	1000-2500
Северное направление (Белгородская трасса)	753-1819
Северно-Восточное направление (Циркуны, Липецкая трасса)	858-1755
Восточное направление (дорога в сторону Печенежского водохранилища)	400-1695
Юго-Восточное направление (Ростовская трасса, Б. Рогань)	660-1892
Южное направление (дорога на Змеев, Безлюдовка, Васищево и др.)	894-1764
Юго-Западное направление (Симферопольская трасса, Мерефа, Высокий)	600-2162
Западное направление (Киевская и Сумская трассы, Песочин, Солоницевка)	887-1965
*По данным ООО ППФ «Крона»
*Возможна коррекция цен в диапазоне 10-30% в процессе торга

В среднесрочной перспективе возможно продолжение снижение цен.

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона»

НОВОСТИЙНАЯ ЛЕНТА

21 мая 2009 года Верховной Радой Украины принят Закон "О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины с состояния финансового кризиса", регистрационный №3459-1, которым на период выхода экономики из кризиса вводится мораторий на взыскание залога или ипотеки в виде жилой недвижимости, в которой постоянно проживают граждане. Окончание финансового кризиса будет определено по решению Верховной Рады по представлению Кабинета Министров.

В среду 27 мая в Харькове было официальное открытие нового банка – Platinum Bank. Этот банк был создан в результате объединения под единым брендом компаний ЗАО «Международный Ипотечный Банк» и Family Credit. На данный момент Platinum Bank выдаёт потребительские кредиты на приобретение товаров, а также беззалоговые кредиты до 75000 гривен. На этом знаменательном событии присутствовали сотрудники ООО ППФ «Крона»: начальник отдела ипотечного кредитования Лобушко Виктор Васильевич и директор департамента коммерческой недвижимости Мальков Владимир Викторович. После официальной части нашими сотрудниками были проведены переговоры о режиме наибольшего благоприятствия для наших клиентов.

НБУ будет продолжать проведение валютных аукционов для заёмщиков, имеющих валютные кредиты по ипотеке.

Об этом заявил первый заместитель председателя правления НБУ Анатолий Шаповалов. «Мы провели опрос среди банков и выяснили, что такая потребность существует», - сказал он. А. Шаповалов также сообщил, что помимо аукционов по продаже банкам долларов и евро по специальной цене, предназначенных для погашения заёмщиками ипотечных кредитов, НБУ в мае провёл аукцион, на котором для указанных целей было продано 180 млн швейцарских франков.

НБУ выбрал первые три банка для рекапитализации "Укргазбанк", "Родовид Банк" и банк "Киев" оказались первыми тремя банками, собственником которых Кабинет министров намерен стать уже в августе. Вчера вечером Национальный банк вынес на заседание экспертно-аналитического совета по вопросам участия государства в капитализации банков предложение о рекапитализации "Укргазбанка", "Родовид Банка" и банка "Киев" банков за счет госбюджета. В НБУ считают, что именно эти три банка наиболее готовы к вхождению в капитал правительства. На их рекапитализацию необходимо свыше 9 миллиардов гривен, сообщил исполнительный директор Нацбанка по банковскому надзору Василий Пасичник.

Банк Аркада, который находится не в лучшем расположении духа, так как имел солидную долю капитала в недвижимости начинает летнюю распродаже неликвидных квартир.

В последние месяцы банк дошел до того, что сдавал новострои в аренду, но к лету и это перестало получаться. По мнению экспертов, банк выбросит на рынок около 150 объектов завершенного и незавершенного строительства по рекордно низкой цене.

Европейский банк реконструкции и развития может предоставить субординированные кредиты банку "Форум" и " Укрсиббанку". Об этом говорится в сообщении ЕБРР.

Согласно сообщения, банку "Форум" может быть предоставлен субординированный кредит в размере 80 млн долл. сроком на 10 лет. В свою очередь "Укрсиббанк" может получить кредит на 100 млн долл. также с рассрочкой на 10 лет. ЕБРР планирует рассмотреть эти проекты 30 июня этого года.

Ранее ЕБРР заявил о намерении направить 3,5 млн евро на техническую помощь для решения проблем, связанных с рекапитализацией украинских банков.

Руководитель Группы советников председателя НБУ Валерий Литвицкий сообщил, что международные резервы НБУ увеличились на USD 3,3 млрд. с начала мая. Аналитики Astrum Investment Management связывают это значительное увеличение с двумя факторами. Во-первых, Украина в мае получила кредит МВФ в сумме SDR 1,9 млрд., что составляет по текущему курсу USD 2,9 млрд.

В то же время Валерий Литвицкий отметил, что Национальный банк в мае купил иностранной валюты на USD 132 млн. Оставшуюся сумму прироста в USD 300 млн. аналитики относят на счет роста обменного курса евро к доллару США с USD/EUR 1,32 по состоянию на 30 апреля до USD/EUR 1,39 на 28 мая, что означает укрепление евро против доллара на 5,2%.

БЛОК - СТАТЬИ

Профессиональное управление недвижимостью – увеличение прибыли и повышение стоимости объекта.

В отличии от России, которая начала развитие рынка управления коммерческой недвижимости еще с начала 1990-х, на Украине это направление начало свое развитие во второй половине 90-х, когда преимущественно из Европы начали приходить управляющие компании.

С середины 2000 года это направление получило стремительное развитие в связи с активным строительством коммерческой недвижимости. Постепенно идея профессионального управления недвижимостью начинает заинтересовывать многие девелоперские организации, проявляется интерес и со стороны агентств по недвижимости, которые начинают подготовку специалистов для выхода на рынок с новой услугой.

Суть и подходы к управлению недвижимостью:

На Западе существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.
Facility Management – это управление инфраструктурой здания - инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ.
Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т.д.
Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.
Asset Management – услуга, практически не востребованная пока на Украине, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости.

Суть управления недвижимостью сводится к решению вопроса рационального использования объекта недвижимости с целью получения оптимальных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющей компании является максимальная оптимизация всех ресурсов объекта с учетом его индивидуальных свойств и качеств, а также создание и внедрение стратегии их использования с максимальной выгодой для собственника.

Реалии рынка:

Хотелось бы отметить, что профессиональная управляющая компания должна иметь целый ряд узко профессиональных менеджеров в идеале, конечно, сертифицированных, ведь именно от профессионализма управляющих зависит успех всего проекта.

«К примеру, для получения сертификата международного уровня по направлению Certified Property Management (CPM), кандидату необходимо прослушать курс обучения, сдать экзамен и написать план управления. На сегодняшний день на Украине существуют только одни курсы, которые дают возможность получить специальность сертифицированного управляющего по недвижимости (CPM) и проходят они при непосредственном участии IREM (Institute of Real Estate Management) США, специалисты которого стараются адаптировать опыт и европейские стандарты к реалиям Украинского рынка. На текущий момент на Украине не более 30-ти сертифицированных управляющих по этой аккредитации», - отмечает диреткор департамента аренды и управления недвижимости компании «КРОНА», Владимир Чекалов.

К сожалению, пока, многие собственники коммерческой недвижимости стараются решить вопрос управления объектом самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, не обладающими достаточной квалификацией и опытом.

Это вполне объяснимо, не развитостью данного направления на рынке, отсутствие доверия со стороны собственника к управляющим компаниям, а также желанием сэкономить, что в конечном счете может оказаться довольно не практично, а иногда и не дальновидно. Опыт и профессионализм уже существующих управляющих компаний может качественно приумножит результаты эффективного управления объектом.

Управление недвижимостью с точки зрения многофункционального подхода должно включать в себя такие направления, как финансовый анализ, прогнозирование и учет, антикризисное управление, маркетинг, консалтинг, оценка, брокерские услуги.

К перечню услуг профессиональных управляющих компаний относится:

Маркетинговые исследования:

- анализ местоположения объекта;

- анализ рынка.

Брокеридж:

- подбор оптимального состава арендаторов;

- зонирование и размещение арендаторов;

- ведение предварительных переговоров и подписание договоров.

Анализ:

- инвестиционной политики;

- технического состояния объекта;

-определение затрат на содержание объекта.

Консалтинг:

- разработка стратегии и концепции развития и продвижения объекта на рынке;

- анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;

- оптимизация налогообложения.

Оценка:

- текущей стоимости объекта;

- эффективности использования объекта;

Управление:

- технической эксплуатацией;

- объектом как инвестицией;

«В идеале, привлечение управляющей компании к проекту необходимо еще на этапе подбора участка под застройку либо же на стадии подготовки проекта, документации, если осуществляется перепрофилирование уже существующего объекта. Во многом это определено тем, что управляющей компании необходимо время, на практике 1 - 3 месяца, для определения желания собственника, довольно часто собственник не представляет масштабов необходимых преобразований и не может определиться с желаемым конечным результатом»,- говорит генеральный директор компании «КРОНА», Игорь Балака.

Преимущества управляющих компаний:

«Профессиональная управляющая компания, по желанию собственника, может провести всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, анализ рынка. Управляющая компания разработает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения», - отмечает Владимир Чекалов.

После того, как будут определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет реализован.

В интересах собственника, управляющая компания осуществит подбор арендаторов в соответствии с выбранной концепцией объекта недвижимости и определенными арендными ставками, уделяя особое внимание на деловую репутацию арендаторов, поскольку хорошо зарекомендовавшие себя компании, скорее всего, смогут обеспечить регулярность платежей и не создадут проблем при управлении проектом. При этом основное внимание уделяется взаимоотношениям управляющей компании с собственниками тех компаний, которые арендуют помещения, - их платежеспособности, отзывам экспертов рынка, информации о руководстве и владельцах компании и это является огромным преимуществом управляющих компаний по сравнению с обычными наемными управленцами.

К тому же, как правило, у каждой профессиональной управляющей компании имеется своя наработанная база, что существенно сокращает сроки по поиску, подбору и заполнению арендаторами объекта коммерческой недвижимости.

Если говорить про управление сдачей в аренду недвижимости, то этот процесс сейчас сложнее, чем когда-либо, что делает «ручное управление» неэффективным, поэтому профессиональные управляющие компании, благодаря стандартизации арендной документации, упрощению бумажной работы и внедрению программ управления документацией, делают процесс управления арендой более эффективным и простым.

Системы управления документацией упрощает ведение всей бумажной работы с клиентами –это договоры аренды, корреспонденция клиентов, планы усовершенствований для арендатора, внесение поправок и аккредитивов.

Существенным преимуществом профессиональной управляющей компании, является ее непосредственная заинтересованность в увеличении доходов собственника. Ведь от общего дохода на прямую зависит доход компании, в отличии от наемных работников с фиксированной ставкой, которые могут отстаивать интересы совсем не собственника…

Стоимость управления:

Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется индивидуально, во многом это будет зависеть от объема работ для которых привлекается компания. Это может быть как процент от валового оборота, так и определенно фиксированная сумма.

Рассмотрим пример, когда компания берет в управление торговый центр. В этом случае в услуги управляющей компании может входить: контроль процесса строительства, техническая эксплуатация здания, поиск арендаторов и «сдача» помещений в аренду, заключение и перезаключение договоров аренды, привлечение подрядных организаций для осуществления охраны объекта, его уборки, предоставление арендаторам дополнительных сервисных услуг. В этом случае вознаграждение управляющей компании, может выплачиваться следующим образом - на этапе строительства - определенная фиксированная сумма, в зависимости от степени участия компании в проекте, а после того как объект введен в эксплуатацию и начинает заполняться арендаторами оплата осуществляется исходя из ежемесячного валового дохода, как правило 5-15 процентов.

«Конечно, стоимость услуг иностранных управляющих компаний может обходиться существенно дороже, что в конечном счете, может привести к увеличению времени окупаемости проекта и уже собственнику выбирать стоит ли привлекать иностранные фирмы или же обращаться к отечественным специалистам», - отмечает Игорь Балака.

Как отмечает Владимир Чекалов, - «На сегодняшний день довольно серьезной проблемой, которая существенно препятствует развитию рынка управления недвижимостью на Украине, остается неподготовленность и даже недоверие собственника к управляющим компаниям. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективное использование его недвижимости позволяющее повысить ее доходность и рыночную стоимость».

Чекалов Владимир

Частный дом или квартира?

Начинается лето… Пробки в городе, жара, пыль на улицах и раскалённые стены квартиры в панельной многоэтажке… Не удивительно, что всё чаще в голову приходят мысли – а может, купить дом? Быть самому себе хозяином, не иметь проблем с парковкой, на выходных устраивать в своем дворе шашлык с друзьями, забыть о соседях сверху (алкоголики, да еще и с неисправной сантехникой, уже четвёртый раз залили!) и сбоку (музыкальные вкусы их детей-подростков, мягко говоря, отвратительны) – что может быть лучше?

Вроде бы всё так, но, как известно, у каждой медали две стороны. Каковы же на самом деле плюсы и минусы проживания в частном доме?

Многие вопросы легко решаются в пользу дома, если ваши финансовые возможности позволяют их быстро решить. Однако, кроме финансовых затрат, у вас обязательно будут возникать затраты временные (от слова ВРЕМЯ), затраты энергетические (ваши личные усилия), затраты «нервные» (ну, в такой стране живем, что поделать), или затраты другого характера, природу которых сложно описать словами. В любом случае, почти все затраты легко и быстро приводятся к одному общему знаменателю – финансовому. Вам лишь остается для себя понять, за что вы будете платить, что будете делать сами, а с чем будете просто мириться, т.е. ничего не будете делать по этому поводу. Четвертый вариант – вам это просто нравится.

1. ИНДИВИДУАЛЬНОСТЬ ВАШЕГО ЖИЛЬЯ

Квартиру можно только купить. Это готовое изделие, в котором возможны лишь незначительные изменения планировки и декораций. Дом вы можете тоже купить, а можете еще и построить по выбранному вами проекту. Индивидуальный дом – его суть заложена в само его название – «Индивидуальный»! Такой будет только у вас. Он будет именно таким, каким вы его захотите видеть, начиная от этажности и планировки, и заканчивая цветом крыши и наружных стен. Справедливости ради, не стоит выделять как преимущество дома такое понятие, как количество комнат. Говорят, что на рынке есть предложения 6-7 комнатных квартир, оборудованных бильярдными, гаражами, мастерскими, саунами, винными погребами и прочими прелестями. А вам это нужно, в городской квартире?

2. ПРИРОДА И ЭКОЛОГИЯ

За редким исключением частных домов, расположенных в городах, большинство все-таки строятся за пределами городов, и ключевое в этом – природа. Ценность таких вещей, как чистый воздух, успокаивающий пейзаж, тишина, пение птиц, близость леса или водоема – каждый определяет для себя сам. Бытует устойчивое мнение о том, что все это в комплексе ценится намного больше, чем выхлопные газы машин, стоящих в пробке, окна соседей в доме напротив, стук трамвая, крики с детской площадки, шум стихийных рынков на остановках, близость мусоросжигательного завода, ТЭЦ или мясокомбината, запах раскаленного асфальта и забитого мусоропровода.

Многие привычные для нас атрибуты мегаполиса могут не только раздражающе воздействовать одновременно на все ваши органы чувств, но также быть небезопасными для вашего здоровья, как физического, так и психического. Перед покупкой участка стоит убедиться, что вы собираетесь строить дом не на старом кладбище, бывшей мусорной свалке или местах захоронения химических отходов.

3. ЗЕМЛЯ

При проживании в квартире, вам обычно ничего кроме нее не принадлежит. Ваша собственность начинается у порога квартиры и заканчивается у ее окна. Те немногие придомовые территории и помещения общего пользования, которыми вы номинально имеете право пользоваться с пользой и комфортом для себя, повсеместно эксплуатируются другими совместными собственниками вам во вред и назло. В лифте и на лестнице обязательно валяется мусор, в тамбуре на этаже устроят склад ненужных ящиков и старой мебели, в почтовый ящик набросают листовок, в подвале откроют кафе, чердак – сдадут под офис (в худшем случае там просто поселятся бомжи), во дворе заставят машинами все свободное место, включая тротуары (треть машин будут стоять без движения всю зиму, а еще часть – всю жизнь), на месте детской площадки перед домом поставят пункт по приему стеклотары или пивной киоск (радуйтесь, что не начали строить 25-этажный дом в этом месте), на газоне с немногочисленными деревьями будет устроен выгул собак, а скамейку возле подъезда законно займут мамаши с колясками и бабули с палочками.

В большинстве своем, частные дома строят на участках земли, по площади значительно превосходящих площадь застройки дома. Это означает, что у вашего дома будут все те же придомовые территории, но в этот раз они будут все ваши. И гараж во дворе, и гостевая парковка, и беседка с мангалом, и газон с травой, и детская площадка, и фруктовый сад, и грядка со свежей редиской и помидорами. Там же, возле дома, найдется место для открытого бассейна или фонтана, сауны, хозяйственной постройки, будки для охраны или прислуги и еще многих других полезных придомовых территорий и строений. Так что не забывайте, что на чаше весов напротив квартиры лежит не только голый дом, а еще и участок к нему в придачу.

4. ПЛОЩАДЬ ЖИЛЬЯ.

Традиционно площадь среднего частного дома значительно превышает площадь средней квартиры раза в два-три. Жилых комнат в доме может быть столько же, сколько в вашей старой квартире, зато какими большими они могут быть! В дополнение к просторным жилым комнатам, вы получаете не менее полезные нежилые помещения. Теперь вы будете на кухне только готовить, а кушать будете в столовой. В спальне вы будете спать, а хранить свои вещи – в гардеробной. Перестанете спотыкаться о многочисленные комнатные растения – они будут жить в зимнем саду. В санузлах будете делать то, что положено там делать, а стирать, сушить и гладить сможете в постирочной. В гостиной вы будете отдыхать, так как поработать за компьютером или почитать любимую книгу сможете в своем рабочем кабинете. А велотренажер и ящики с инструментами освободят место на балконе, так как для них будет сделана мастерская.

5. СОСЕДИ

Социальные элементы под названием «соседи» у жителя квартиры характеризуются диаметрально противоположными качествами, чем те «соседи», которые окружают жителя частного дома. Дружба между квартирными соседями – скорее редкость. Зачастую соседи являются источником неудобств, раздражения, а так же убытков. Кого ни разу в жизни не заливали водой сверху? Кто не просыпался ранним воскресным утром от шума перфоратора за стеной? Часто ли ваши музыкальные вкусы или биологические часы совпадают со вкусами и временем бодрствования соседей в вашем скворечнике? Насколько вам интересны подробности семейных конфликтов зятя и тещи под вами, график интимной жизни молодой семьи сверху, частота приема пищи грудных детей за стенкой? Квартирные соседи усугубляют свое наличие тем, что к ним приходят гости. Эффект растет пропорционально.

Соседи по частному дому ходят к нам по другому поводу. Не имея общих точек соприкосновения, за исключением забора, мы ищем среди них партнеров для субботней игры в покер, компаньонов для рыбалки или охоты, приглашаем их к себе на шашлык, а они приглашают нас на коктейль-вечеринку. Вместо соли и сигарет, к соседу по участку можно заскочить с просьбой поделиться семенами редких растений и черенками роз, которые он выращивает у себя перед домом.

6. АВТОНОМНОСТЬ И КОММУНИКАЦИИ

В частном доме у вас будет «все свое». Из недр земных вам придется добывать воду, обратно в недра земные сливать отходы жизнедеятельности (предварительно их очистив), зимой отапливать дом самостоятельно и самостоятельно же его охлаждать летом. Да, это дороже, чем подключение к центральному водопроводу, канализации и отоплению в квартире. Зато получится качественней, эффективней и безопасней. Выбор всегда за вами: можно пробурить скважину на 100 метров и поставить дополнительную фильтрацию, чтобы получить воду не хуже, чем из бутылки, а можно обойтись водичкой с глубины 30-40 метров с привкусом железа. Дом можно отапливать газом, углем, жидким топливом или электричеством. У каждого способа есть свой КПД и себестоимость. Канализацию можно сливать в традиционную выгребную яму, а можно инсталлировать современную систему очистки отходов. Дорогу к участку, если ее до вас не было, можно заасфальтировать или просто забросать строительным мусором. Особо не рассчитывайте на стационарную телефонную связь, кабельное ТВ, выделенные каналы доступа в Интернет или ежедневную доставку утренних газет.

Будущие владельцы частных домов должны быть готовыми к некоторым несвойственным для города сюрпризам. Многие из них, к несчастью, случаются зимой. И так, с наступлением морозов у вас может замерзнуть скважина. После обильных снегопадов или другой непогоды поврежденные участки электросетей восстанавливаются в области намного дольше, чем в городе. При повышенных нагрузках на электросети во время отопительного сезона, в глубинке более вероятны веерные отключения электричества и падение давления газа в газопроводе. Дороги в селах чистят от снега намного хуже и реже, чем в городах, если чистят вообще. В период осенних и весенних дождей грунтовые дороги превращаются в пашню, что вынудит вас пересаживаться на джип или ходить пешком. Если у вас выйдет из строя любая система жизнеобеспечения дома, то ее ремонтом придется заниматься лично вам, а не ЖЭКу. Поэтому, не экономьте на надежных системах и контролируйте качество установки во время строительства.

Преимущества у автономных коммуникаций тоже есть! Начинать и заканчивать отопительный сезон вы будете не по календарю, как это принято в городе, а по погоде. Когда отопление включено, батареи будут действительно греть, а не просто считаться теплыми. Горячую воду никто не отключит на профилактику теплосетей – она будет всегда, пока есть холодная. А холодная, как мы выяснили, не воняет хлоркой и ее можно употреблять в пищу прямо из-под крана.

7. ИНФРАСТРУКТУРА И УДАЛЕНИЕ ОТ ГОРОДА

Инфраструктура, а вернее ее почти полное отсутствие за городом, пожалуй, является наиболее весомым недостатком при проживании в частном доме, по причине невозможности откупиться от этой проблемы на корню. В город придется ездить практически за всем – за продуктами, услугами, образованием для детей, медицинской помощью, развлечениями, друзьями и, скорее всего, на работу. Если данной проблеме не будет уделено достаточно внимания при выборе участка, и вы заберетесь слишком далеко от цивилизации, то, возможно, что длительные ежедневные поездки вас очень скоро утомят.

8. БЕЗОПАСНОСТЬ

Данный вопрос является довольно спорным и малоизученным. С одной стороны может показаться, что частный дом более уязвим к кражам и разбойным нападениям, чем квартира. С другой стороны, существует достаточно много комплексных решений по защите дома и его обитателей, от злой собаки во дворе до датчиков движения в доме и даже будки с охраной. Житель квартиры, например, оказывается очень уязвимым в промежутке между квартирой и машиной, при этом он находится в общественных местах (лифт, лестница, подъезд, темная улица) с повышенным фактором риска. Житель частного дома выезжает на машине прямо из дома, без машины из дома не выходит и риску нападения подвержен меньше.

9. УХОД ЗА ДОМОМ И УЧАСТКОМ

При проживании в частном доме, вам потребуется намного больше времени и сил уделять поддержанию в нем чистоты и порядка, а также устранению различных мелких неисправностей и неполадок. Участок сам по себе требует значительного и регулярного внимания, от простейшего подстригания газона до ухода за цветами, деревьями, ландшафтом, бассейном и так далее. Для ленивых и обеспеченных есть простой выход – набор прислуги в количестве не менее трех – домработница, завхоз и садовник. Остальным придется взвалить тягость ухода за домом и участком на свои плечи.

10. ДЕТИ

Если к моменту переезда в частный дом у вас еще нет детей, это не означает, что можно беззаботно ждать их появления и решать возникшие сложности по мере их возникновения. Подумайте о том, кто будет ухаживать и присматривать за вашим ребенком от его рождения до момента получения им водительских прав. Ленивые и обеспеченные сразу увеличивают домик для прислуги еще на две комнаты: для няни и водителя. Остальные ломают голову над тем, как совмещать это самостоятельно.

Это только небольшая часть вопросов, возникающих при принятии решения в пользу частного дома или городской квартиры. Если вы решили, что вы хотите именно дом, то побольше вам сил, нервов, денег и времени (что-то из списка можно смело выбросить, заменив удвоенным количеством оставшихся пунктов). Удачи!

При подготовке статьи использовались материалы Интернета

Blog

«Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины»

Содержание

Профессиональное управление недвижимостью – увеличение прибыли и повышение стоимости объекта…

Профессиональное управление недвижимостью – увеличение прибыли и повышение стоимости объекта.