Информационные материалы международного семинара

Вид материала

Семинар

Содержание Система ипотечного жилищного кредитования – Жилищного кодекса Российской Федерации Таким образом, развитый рынок доступного жилья станет естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую 2. Состояние и тенденции развития жилищного фонда Однако сегодня Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. Однако следует подчеркнуть, что это не одномоментный процесс. 4. Основные факторы, препятствующие увеличению объемов жилищного строительства, и меры по развитию системы ипотечного жилищного 4.2. Ипотечное жилищное кредитование населения Перечень первоочередных законодательных и иных нормативных правовых актов 4.3. Накопительные схемы Кредитные потребительские союзы

Подобный материал:

• Материалы международного семинара, проходившего 16- 17 июля 1993, 1200.27kb.
• Резолюция международного семинара-совещания, 69.49kb.
• Материалы международного семинара, 1720.58kb.
• Решение (рекомендации) международного семинара-совещания, 309.04kb.
• Программа VI международного семинара переводчиков в Ясной Поляне 23-25 августа 2011, 34.44kb.
• Книга содержит материалы докладов и выступлений участников Лемпертовских чтений-, 3958.36kb.
• Содружества Независимых Государств, регламент, 1308.04kb.
• Международная конференция «Информационные технологии в образовании и науке», 86.4kb.
• Материалы Отчётно-выборного собрания (Съезда), 648.18kb.
• М. В. Ломоносова Российское Общество Ириса Задачи Международного сотрудничества ирисоводов, 114.55kb.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ

МЕЖДУНАРОДНОГО СЕМИНАРА

«Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование»


ОРГАНИЗАТОРЫ СЕМИНАРА:


Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу


Министерство жилищного строительства и городского развития США


Всемирный банк


Корпорация «Американ Интернейшнл групп»

(9 - 11 февраля 2004 года, г. Дубна Московской области)

ВЛАДИМИР ПОНОМАРЕВ -

Статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России, доктор физико-математических наук, профессор


СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ –

СТЕРЖЕНЬ ЭФФЕКТИВНО ФУНКЦИОНИРУЮЩЕГО

РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ


1. Принципы ведения государственной жилищной политики


Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики – повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации - является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья.


Правильным образом функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами¹ и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (адресные целевые субсидии, размер которых тесно увязан с семейными доходами²), сможет решить эту проблему.


Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои населения, такие как малоимущие и нетрудоспособные³.

Для них получение жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней на условиях социального найма (найма), является единственным способом реализации своих конституционных прав на жилье. При этом возвратность бюджетных средств обеспечивается за счет арендных платежей.

Действующий порядок постановки в очередь на получение жилья учитывает не доходы граждан, а лишь количество квадратных метров, приходящихся на одного члена семьи.

В результате малоимущие граждане стоят, как правило, в той же очереди, что и граждане, обладающие доходами, позволяющими им приобрести жилье при условии предоставления бюджетных субсидий.

Следует подчеркнуть, что в жилищном законодательстве отсутствует четко определенное понятие "малоимущие граждане".

По экспертной оценке усиление адресности государственной поддержки позволит уменьшить количество очередников, по меньшей мере, на 30 процентов, что повысит доступность жилья для малоимущих и нетрудоспособных граждан.

В этой связи необходимо ввести в понятийный аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации (являющегося основополагающим законодательным актом социальной жилищной политики) нормы, касающиеся малоимущих граждан.⁴

Все остальные граждане приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер и служит снятию социальной напряженности, обусловленной объективно существующими имущественными диспропорциями.

Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. Иначе говоря, речь идет о формировании механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.


Рост объемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения, поскольку при этом участники строительного процесса (инвесторы, строительные компании, муниципалитеты и другие органы исполнительной власти – владельцы земельных участков), заинтересованные в получении доходов, будут нацелены не на дальнейшее повышение цены (за счет маржи), а на увеличение оборотов, обеспеченное быстрой реализацией строящегося жилья.

Таким образом, развитый рынок доступного жилья станет естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость.


Приведем основные цифры, отражающие состояние жилищного фонда Российской Федерации и характеризующие объем вводимого жилья.


2. Состояние и тенденции развития жилищного фонда

Российской Федерации.


По состоянию на 1 января 2004 года общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд. кв. метров (19 млн. жилых строений). Из них 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 процентов - в сельской местности. Это составляет почти 30 процентов от валового внутреннего продукта.

К сожалению, техническое состояние жилищного фонда на сегодняшний день не может не вызывать глубокой озабоченности и беспокойства: только 38,4 процента строений имеют изношенность до 30 процентов, а 56,3 процента являются деревянными и далеко не всегда соответствуют современным представлениям о комфортности.

Сегодня в России в неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. человек, или 27 процентов населения страны.

После 2000 года удалось не только остановить падение объемов жилищного строительства, но и добиться его устойчивого роста (2001 год – 2,7 процента, 2002 год - 8,3 процента, 2003 года - 10 процентов).

Более того, несмотря на ежегодный рост цен на квартиры, коэффициент доступности жилья⁵ изменился с 5,09 - в 2000 году до 4,12 – в 2003 году. Это свидетельствует о том, что финансово для среднестатистической российской семьи жилье стало более доступно.


Однако за эти годы не удалось добиться качественного улучшения положения на рынке доступного жилья.

Это делает ситуацию достаточно критичной, поскольку существующий жилищный фонд ветшает, и темпы его физического выбытия за последние три года составили около 10 процентов от ежегодного объема вводимого жилья (более 2/3). Ветхое и аварийное жилье (износ более 70 процентов) к концу 2003 года достигло 87,8 млн. кв. метров, крайне изношенной является коммунальная инфраструктура.


Средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20,0 кв. м на человека. В очередях на улучшение жилищных условий состоят 4,43 млн. семей, или 8,9 процента от общего количества семей. За прошедший год улучшили жилищные условия 229,3 тыс. семей, или 5,2 процента от «очередников». При сохранении имеющегося положения дел для обеспечения жильем всех «очередников» потребуется около 20 лет.

Результаты последних социологических исследований⁶ показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий – об этом заявили более 77 процентов включенных в опрос семей.

В то же время лишь около 1,5 процента семей ежегодно приобретают новое жилье (из них 0,5 процента– за счет средств бюджетов всех уровней).

По объему ввода жилья показатель 2003 года (36 млн. кв. м) находится на уровне 1996 года, явно уступая показателю 1987 года, когда был введен максимальный объем жилья - 76 млн. кв. м.⁷

На сегодняшний день в России на одного человека ежегодно строится 0,25 кв. метра жилья. В то же время, с учетом неудовлетворенного спроса и старения существующего жилищного фонда, необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1,0 кв. метра.

Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15 – 20 процентов и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010 году на уровне 70 млн. кв. метров.


Падение объемов жилищного строительства обусловлено резким сокращением участия государства в его финансировании.

При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников, а процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования шел крайне медленно. Доля капитальных вложений государства в конце 80-х годов превышала 85 процентов, а в 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней было введено лишь около 20 процентов жилья.


Следствием крайне низких объемов вводимого жилья является еще одно негативное явление - устойчивый рост цен на первичном и вторичном рынках жилья вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами роста объемов строительства жилья.

В период с 2000 по 2003 год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49 процентов, на вторичном рынке – на 72 процента. Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает объем капиталовложений, что свидетельствует об отсутствии реальной конкуренции на рынке жилья.

Важнейшим достижением, создавшим основу для структурных преобразований в жилищной сфере, явилось принятие закона «О приватизации жилья в Российской Федерации». С одной стороны, он обеспечил возвращение «долга» советского государства своим гражданам, а с другой - сформировал экономические предпосылки для притока внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.

Если в 1990 году объем частного жилого фонда составлял около 33 процентов от общего объема, то к 2003 году его доля возросла до 69,5 процента. Стоимость приватизированного жилого фонда (в том числе 36 млн. приватизированных квартир), являющегося ликвидным материальным активом, находящимся в собственности граждан, по самым консервативным оценкам (с учетом его технического состояния) составила более 50 млрд. долларов США.

Для сравнения, стоимость строительства при существующем ежегодном вводе жилья оценивается в 14-16 млрд. долларов США,

Вместе с тем, дальнейшая приватизация государственного и муниципального фондов социального назначения может стать препятствием на пути обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения. Одновременно, неурегулированность налогообложения недвижимости лишает жилищную сферу значимого финансового источника. В этой связи одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации необходимо принять законодательные акты, останавливающие бесплатную приватизацию, вносящие изменения и дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации и вводящие налог на недвижимость.


3. Система ипотечного жилищного кредитования – совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.


Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков – инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

Однако сегодня предложений на рынке жилья крайне мало. Об этом также свидетельствуют результаты деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство). Значительная часть выкупленных Агентством кредитов (займов) составляют кредиты (займы) по сделкам на вторичном рынке жилья.

Это является негативным фактом из-за состояния существующего жилого фонда. Его старение создает риски для кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.

Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой – наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).


Ввиду того, что банки в недостаточном объеме обеспечивают предоставление строительных кредитных линий, широкое распространение получили так называемые «долевые схемы», при которых строительство финансируется населением напрямую.

Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.

Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Риск нереализации построенного жилья будет снижаться по мере развития ипотечного жилищного кредитования.


Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.


Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходимо решение другой важнейшей задачи - стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные - для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.

Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования.


В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года.

Начиная с 2000 года, Госстроем России проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило федеральному ипотечному агентству в 2002-2003 годах заключить с 55 регионами Российской Федерации соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Созданные региональные ипотечные операторы начали планомерную работу с населением по отбору потенциальных заемщиков в 38 регионах Российской Федерации.

Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Так Иркутское региональное ипотечное агентство сформировало очередь из граждан, прошедших процедуру отбора, в количестве свыше 4,5 тысяч (три годовые программы города Иркутска при существующем объеме ввода жилья), Оренбургская региональная ипотечная корпорация - свыше 10 тысяч семей (три годовые программы), ипотечное агентство Чувашской Республики - около 2 тысяч семей. Такая же картина наблюдается в большинстве регионов Российской Федерации.

Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз.

В то же время, количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 процентов.

На сегодняшний день, ориентируясь на этот потенциальный платежеспособный спрос населения, в регионах реализуются программы приобретения жилья с помощью кредитных (заемных) средств, в том числе с привлечением коммерческих банков.

Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2003 году около 5 процентов жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования (включая продажу жилья в рассрочку).


Следует отметить, что доля кредитов, выдаваемых банками, за последние годы существенно увеличилась.

Если в 2000 году их доля составляла проценты, то в 2003 году - около 20 процентов жилья в кредит продавалось с использованием кредитных ресурсов банков.

С учетом объявленных ипотечных программ Внешторгбанка России (в объеме 500 млн. долларов США), Национального резервного банка (до 100 млн. долларов), создаваемого ипотечного холдинга «Тройка-Диалог» - Росгосстрах и ряда других, эта цифра существенно возрастет.

Ипотечный банк ДельтаКредит, являющийся лидером на рынке ипотечных жилищных кредитов⁸, выдал за последний год около 1000 кредитов на общую сумму более 50 млн. долларов США, Райффайзенбанк - на сумму 12 млн. долларов США (за счет иностранных кредитных линий). Значимый объем ипотечных кредитов предоставил банк «1 О.В.К.»


Если в 2001 году (по оценкам Банка России) банки предоставили кредитов на общую сумму около 1,7 млрд. рублей (количество кредитов около 4 тысяч), то в 2002 году эта сумма составила 3,3 млрд. рублей (количество кредитов – 6,2 тысячи). В 2003 году 146 российских коммерческих банков предоставляли ипотечные кредиты населению.

Среди коммерческих банков Сбербанк России имеет наибольшую мотивацию увеличивать свой портфель ипотечных кредитов. Однако он пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков. Доля ипотечных кредитов в его кредитном портфеле составляет порядка 8 процентов.

Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в московском регионе, процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах страны (в 2001 году в 18 регионах выдавались ипотечные кредиты, в 2002 году – в 28 регионах, в 2003 году – в 40). Свидетельством активизации ипотечного рынка является тот факт, что Агентством в 2003 году успешно размещен первый транш облигаций в объеме 1,07 млрд. рублей, гарантированных государством в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2002 год».

Однако, несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет и достиг к 2003 году в денежном выражении около 600 млн. долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.


В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:

- повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;

- строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;

- в свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие;

- возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков – важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.


Однако следует подчеркнуть, что это не одномоментный процесс.

Для того, чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

В целях оценки существующего состояния рынка доступного жилья, а также прогноза его развития в настоящее время (в рамках Центра стратегических разработок, Фондом «Институт экономики города» совместно с Госстроем России, Агентством, Российской гильдией риэлтеров и рядом экспертных организаций) проводится работа, призванная оценить всю цепочку факторов: платежеспособный спрос - база стройиндустрии - мощность строительных организаций - наличие земельных участков под застройку - возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты - наличие долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой. Она позволит определить динамику дополнительного жилищного строительства и факторы, сдерживающие развитие рынка доступного жилья, а также методы воздействия на них.

Но уже сегодня ясно, что для того, чтобы система ипотечного жилищного кредитования могла обеспечить максимальное развитие рынка доступного жилья, в первую очередь необходимо дальнейшее совершенствование широкого спектра нормативных правовых и иных документов, а также осуществление комплекса организационных мер.


4. Основные факторы, препятствующие увеличению объемов жилищного строительства, и меры по развитию системы ипотечного жилищного кредитования


4.1. Инвестиционно-строительная деятельность


До настоящего времени трудно проходит процесс снятия административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности.

При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов строительства от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства.

К тому же, в них экономически не заинтересованы местные органы местного самоуправления. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные земельные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.

Отсутствует публично предъявляемая информация о разрешенном использовании земельных участков, что обусловлено отсутствием законодательных норм, предписывающих обязательную разработку правил землепользования и застройки.

Требует своего решения проблема предоставления долгосрочных прав на земельные участки. Только в самое последнее время разрешился вопрос кредитования строительства под ипотеку земельных участков (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности).

Фактически отсутствует институт девелопмента.

Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий, их более эффективного использования с экономической, социальной и экологической точек зрения, в том числе и для целей жилищного строительства.

Все это требует внесения изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации и принятия новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Необходимо внести более четкие определения:

- в Градостроительный кодекс Российской Федерации, касающиеся формирования земельных участков, в части территориального планирования, планировки территории, а также по установлению регламентов разрешенного использования недвижимости;

- в Земельный кодекс Российской Федерации, в части предоставления сформированных участков из состава государственных и муниципальных земель.

Следует ввести в названные законы механизмы, инициирующие органы местного самоуправления к разработке правил землепользования и застройки, а также юридических последствий неприменения этих правил.

Также требуется:

- установить, что содержание и порядок действий по зонированию территорий с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяются градостроительным законодательством;

- упорядочить в этой части соотношение норм градостроительного и земельного законодательства;

- установить специальный правовой режим реконструируемых территорий.

Одновременно с перечисленным выше требуется внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, позволяющие, вплоть до разграничения государственной собственности на землю, направлять средства от предоставления земельных участков для целей строительства в полном объеме в местные бюджеты, что будет способствовать дальнейшему развитию территорий.

Следует также рассмотреть вопрос о возможности освобождения от налога на добавленную стоимость операций по продаже земельных участков для целей строительства.

Важное значение будет иметь упрощение процедур проведения государственных экспертиз градостроительной и проектной документации. Оно должно основываться на следующих принципах:

- установление формализованных требований в виде технических регламентов применительно ко всем видам ныне проводимых экспертиз;

- создание единого государственного экспертно-контрольного органа с упразднением всех остальных органов экспертизы;

- упразднение государственной экспертизы землеустроительной документации, ввиду того, что такая документация имеет сугубо технический характер и должна готовиться на основании документов территориального планирования, уже прошедших государственную экспертизу.

Кроме того, необходимо упростить саму процедуру проведения государственной экспертизы проектной документации.


Сегодня, наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.

Следует отметить, что в настоящее время доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов (порядка 21-22 млн. кв. метров). Если учесть, что три региона (г. Москва, Московская область и г. Санкт-Петербург) вводят в совокупности около 9 млн. кв. метров жилья, то за вычетом объемов элитного строительства на все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 млн. кв. метров жилья для граждан, обладающих средними (и ниже среднего) доходами.

Более того, как показывают маркетинговые исследования земельных участков под жилищную застройку, если не принять неотложных мер, уже в 2005-2006 гг. следует ожидать падения объемов строительства многоквартирных домов.

Для устранения имеющихся препятствий необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, с четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий т.п.

Это потребует принятия следующих федеральных законов: «О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства», «О концессиях в коммунальной сфере», «О тарифном регулировании коммунальных услуг», а также иных нормативных правовых актов.


Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций.

Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора жилищного строительства приведет к росту цен на жилье и, как следствие, снижению его доступности.

Выходом из сложившегося положения могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры. Однако из-за отсутствия достаточного количества средств у большинства муниципалитетов такое решение является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым, в том числе, посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов.

В результате единственная реальная возможность на данном этапе – участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства. Одновременно необходимо реализовать принципы, исключающие прямое финансирование жилищного строительства в полном объеме бюджетами всех уровней, за исключением средств, направляемых на развитие государственного и муниципальных жилых фондов для обеспечения социально незащищенных категорий граждан.


В качестве перспективы представляется целесообразным вновь вернуться к рассмотрению вопроса о заимствовании средств Всемирного Банка под гарантии Российской Федерации, направляемых на формирование инженерной инфраструктуры земельных участков, предназначенных под жилищную застройку. Госстроем России были проведены предварительные переговоры с представителями Всемирного Банка, в результате которых достигнута принципиальная договоренность о разработке Концепции такого займа⁹.

Более того, проект этой Концепции уже подготовлен. В рамках займа предусматривается использование наряду со средствами Всемирного Банка одновременное привлечение строительно-кредитных линий коммерческих банков и средств корпоративных инвесторов в соотношении 1:4. Вводимое в результате инвестиционно-строительного проекта жилье будет реализовано гражданам Российской Федерации с помощью ипотечных жилищных кредитов.

В рамках вышеуказанного займа Всемирного Банка около 60 тысяч российских семей смогут дополнительно приобрести жилье в собственность, кроме того, будут отработаны конкретные технологии и механизмы системы ипотечного жилищного кредитования.


4.2. Ипотечное жилищное кредитование населения


Основными препятствиями увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования для населения являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций¹⁰.

Эти проблемы решаются путем:

- снижения кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования Фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т.п.;

- повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики за счет увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России;

- повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для населения за счет снижения высоких транзакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствования процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрения и совершенствования механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введения льгот по налогообложению;

- повышения прозрачности операций с недвижимостью путем совершенствования налогообложения операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц;

- обеспечения реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование за счет совершенствования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», совершенствования налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги, принятия нормативных актов Банка России и ФКЦБ России, принятия поправок в законодательство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием.


В декабре 2003 года Госстрой России внес в Правительство Перечень первоочередных законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на решение перечисленных в пункте 4 проблем. Разработка и принятие этих актов должны уже в ближайшие годы обеспечить существенное увеличение количества ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению с одновременным увеличением объемов ввода жилья.


Развитие массового ипотечного кредитования также потребует реализации следующих организационных мер:

- совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения «пропускной способности» при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;

- завершение процедуры регистрации Некоммерческого партнерства «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка», учрежденного 28 января 2004 года в целях усиления координации деятельности профессиональных участников всех сегментов этого рынка (банков, риэлтеров, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний и др.), осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т.п.;

- дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов¹¹;

- организация и проведение эксперимента по обеспечению дополнительного строительства и ввода жилья в 2004-2006 годах в ряде регионов Российской Федерации с целью выработки предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 (далее ФЦП "Жилище").

В конечном итоге в составе ФЦП "Жилище" должна быть разработана подпрограмма «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации на основе системы ипотечного жилищного кредитования».


Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.


На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.


4.3. Накопительные схемы


Важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья.

Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стимулировать строителей на увеличение предложений на этом рынке.

В этих целях необходимо обеспечить скорейшее принятие федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Этим законом будет введена новая схема сбережений населения на договорной основе покупки жилья. При использовании такой схемы семьи открывают специальные сберегательные счета с низкой процентной ставкой, но по договору получают право на ипотечный кредит под низкую процентную ставку после конкретного периода накопления.

Сумма кредита привязана к накопленной на счете сумме для сохранения ликвидности системы. Хотя средства, накопленные на этом счете, могут пойти только на оплату ограниченной части данной покупки, благодаря такому счету можно накопить собственные средства и доказать финансовую дисциплину владельца сберегательного счета. По своей сути, он действует как положительный фактор для любого банка, который выдает ипотечный кредит на оставшуюся сумму, так как уже сформирована кредитная история заемщика.

Без принятия федерального закона «О строительных сберегательных кассах» возникающие во многих регионах Российской Федерации подобные структуры обладают повышенными рисками для граждан-участников подобных программ, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств.

В качестве иллюстрации эффективности стройсбережений можно привести опыт Германии, где эта система в наиболее тяжелые для этой страны годы (послевоенный период) обеспечивала строительство и восстановление до 80 процентов жилых домов. Благодаря ей в немецкую экономику было инвестировано более 1 триллиона марок “длинных денег” населения.


Другими важными надежными инструментами накопления средств населением могут стать Кредитные потребительские союзы (при доработке соответствующего законодательства¹²), а также Целевые вклады населения.

Однако необходимо учитывать, что такие вклады реально заработают только при условии, если государство будет предоставлять частичные гарантии по вкладам и инвестиционным кредитам.


Важное место для привлечения инвестиционных ресурсов в строительство (включая средства населения), а также для рефинансирования банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, могут занять закрытые Паевые инвестиционные фонды. Они являются привлекательным объектом для вложений, поскольку при правильной организации управления их активами имеется возможность диверсификации рисков.