Geum.ru

Отчет о выполнении научно-исследовательской, опытно-конструкторской работы

Вид материалаОтчет

Содержание


1.2. Анализ международного опыта идентификации объектов недвижимости
1.2.2. Опыт отдельных стран построения и использования систем учета и идентификации объектов недвижимости
Единая цифровая кадастровая БД (DCDB) Австралии
G-NAF, или Национальный геоинформационный адресный план Австралии
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   29

1.2. Анализ международного опыта идентификации объектов недвижимости

1.2.1. Основные принципы ведения кадастров объектов недвижимости в зарубежных странах


За многие годы своего существования и развития каждое государство накопило огромный опыт регулирования земельно-имущественных отношений, построило свою земельную информационную систему (или стремится к этому).

Интеграция Российской Федерации в мировое сообщество требует тщательного исследования зарубежного опыта создания земельно-информационных систем, землеустройства, земельного кадастра, оценки земель и регистрации земельных участков. Это необходимо также и в целях дальнейшей систематизации российских научных и практических знаний в сфере землеустройства, выработки стандартного понятийного аппарата, единой терминологии, ясных не только в нашей стране, но и за рубежом.

Одним из основных последствий развития современных автоматизированных земельных информационных систем явилось формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами.

Западноевропейские кадастровые системы в общих чертах одинаковы: регистр участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным реестром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный реестр, как правило, ведет единая организационная служба, реже – эти службы различны, но кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта западноевропейских кадастровых информационных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. Для земельной информационной системы это единственная гарантия ее эффективности. Также стоит отметить сходство техники ведения информации в реестрах. Как правило, участки характеризуются типом землепользования, площадью, типом размещенных строений, месторасположением, информацией о владельце и ссылками на другие реестры и информационные системы, содержащие дополнительные сведения о территории и владельце. Эти данные в совокупности с другими информационными системами позволяют получать многостороннюю информацию о собственниках и об участках.

В данном разделе будут описаны земельные системы следующих стран: Австралия, Австрия, Германия, Дания, Испания, Казахстан, Канада, США, Франция, Швеция и Эстония. Выбор стран основывался на:
  • Сопоставимости площади территории и численности населения с Россией (Австралия, Канада и США)
  • Высоком уровне экономического развития стран (Австрия, Германия, Дания, Испания, Франция, Швеция)
  • Нахождении стран в «постсоветском» пространстве (Казахстан, Эстония).

Становление правовых систем Франции, Германии, Швеции, США и других стран происходило несколько веков, в течении которых формировались, отрабатывались и отторгались жизнью многочисленные правовые механизмы регулирования земельных отношений в ходе их естественной эволюции при переходе от одной общественно-экономической формации к другой.

В результате в зарубежных странах в течение длительного времени накапливался опыт правового регулирования ведения земельного кадастра. Его анализ позволяет сделать вывод о существенных различиях в понятиях земельного кадастра, его организационной структуре, содержании и способах ведения.

1.2.2. Опыт отдельных стран построения и использования систем учета и идентификации объектов недвижимости

1.2.2.1. Система Торренса регистрации землевладений в Австралии.


В Австралии сложилась четкая система управления земельными ресурсами на основе системы регистрации землевладений Торренса (Torrens Title System). Наиболее успешно система регистрации Торренса функционирует в австралийском штате Новый Южный Уэльс. На конец 2001 г. в картотеке этого штата зарегистрировано 3,5 млн. земельных участков и хранится более 50 млн. архивных дел начиная с 1863 г. Ежегодно поступает более 600 тыс. уведомлений о земельных операциях, каждый год контролируется более 10 тыс. планов (проектов землеустройства), ежедневно осуществляются операции с более 12 тыс. зарегистрированными документами.

Основными принципами системы регистрации Торренса, базирующимися на обеспечении государством гарантий прав на землевладение, являются следующие:
  • любая операция, связанная с земельным участком, должна быть зарегистрирована в Реестре записей о землевладении;
  • на каждый существующий в штате Новый Южный Уэльс земельный участок должен быть документ), удостоверяющий право владения им, а у его владельцев должна хранится копия, которая называется Свидетельство о праве собственности (Certificate of Title);
  • правительство штата гарантирует, что лицо, зафиксированное в Реестре записей о землевладении, является законным владельцем того участка земли, к которому относится данная запись;
  • запись, хранящаяся в Реестре, является неоспоримой гарантией права на землевладение и признается неопровержимым доказательством в любом суде.

Правильное обозначение границ — это главная предпосылка для регистрации планов и последующей выдачи гарантированных государством свидетельств о правах на выделенные на плане новые участки земли. Для выполнения этой задачи земельно-правовой офис проверяет планы, проводит выборочно полевую съемку и инспекцию.

Земельно-правовой офис предоставляет обширную информацию о земельной собственности, включая сведения о владельцах, записи о проводимых операциях с указанием закладных и арендных соглашений, планы разбивки на участки и кадастровую информацию.

Система регистрации штата предоставляет также возможность внести в реестр данные об ограничениях. Примером могут служить правительственные уведомления об обеспечении охраны природных ресурсов, утверждаемые правила землепользования и застройки.

Система регистрации земельных участков в Австралии имеет следующие нововведения:
  • организация первой в мире автоматизированной Системы регистрации Торренса, в картотеке которой зарегистрировано на данное время более 3,5 млн. участков;
  • перевод сведений об участках земли из различных систем регистрации в единую автоматизированную систему регистрации прав на землю и недвижимость;
  • разработка автоматизированных систем индекса карт;
  • применение системы интеграции компьютерной и микрофильмовой технологий (ФИЛМЕКС);
  • применение технологии «Оптический диск» для создания картотеки планов и документов;
  • обеспечение дистанционного доступа к компьютерным дан­ным и немедленной регистрации операций.

В регистрационной процедуре земельно-правового офиса применяются простые печатные бланки.

В Австралии реестр записей о правах на землю и недвижимость хранится в электронном виде. При перекрестной ссылке на номер участка и плана сохраняется связь между картотекой планов и отдельной записью, содержащей:
  • описание участка;
  • данные о местонахождении участка;
  • сведения об объектах недвижимости;
  • данные о землепользовании, включая наложенные государственными ведомствами ограничения.

Записи о правах на землю и недвижимость составляют основу государственной земельной информационной системы, которая содержит следующие сведения:
  • данные об объектах недвижимости;
  • материалы об оценке и продаже земли;
  • положения о разделении на территориальные зоны;
  • планы разбивки на участки;
  • топографические данные;
  • данные об учете населения, о растительности и животном мире;
  • материалы, характеризующие наличие коммунальных услуг (вода, электричество и т.п.).

Доступ к автоматизированной базе данных можно получить с помощью ЭВМ, подключенной к компьютерной сети LPI. Для обеспечения сохранности и осуществления контроля записи о правах на землю и недвижимость централизованы и дублируются.

Учитывая, что система регистрации Торренса обеспечивает неоспоримость прав на землю и недвижимость, финансовые учреждения пользуются свидетельствами о праве собственности в качестве имущественного обеспечения ссуд.

Любое уполномоченное правительственное ведомство может пользоваться базой данных об объектах недвижимости из любой точки штата Новый Южный Уэльс при условии, что оно имеет разрешение на доступ к земельно-информационной системе. Мгновенный доступ правительственных учреждений к таким ценным данным является особенно важным.

Создание объединенной земельно-информационной системы штата позволило свести издержки по земельным операциям к минимуму, поскольку организационные аспекты системы несложны, а ее достоверность гарантируется государством. При этом любые операции, связанные с землей, имеют юридическую силу лишь после регистрации и внесения надлежащей записи в Реестр объектов недвижимости.

Гибкость австралийской системы Торренса является сама по себе преимуществом, так как она служит основой для банка всех относящихся к земле данных, которые могут быть подсоединены к ней в легкодоступном формате, чтобы иметь возможность предоставлять сведения по любому вопросу землевладения и землепользования в «универсальных» информационных пунктах. Муниципальные и правительственные системы налогообложения могут быть также подсоединены к ней для получения ценной информации.

В настоящее время существует ряд баз данных, к которым открыт доступ на основе лицензионных соглашений, а также несколько других БД в различных стадиях готовности. Предлагается, что БД будут внедрены в течение 2004 – 2005 гг.

Базы данных Австралии:
  • Топографическая и транспортная БД Австралии:
  • Национальная топографическая и транспортная БД, за основу приняты центральные линий дорог, содержит более 1 миллиона километров дорог, вместе с больше чем 30 типов характеристик в сферах гидрографии, транспорта, парков и пунктов (point of interest).
  • БД административных границы Австралии:
  • БД административных границ, содержащая разнообразие ключевых административных границ в ряде тем.
  • Единая цифровая кадастровая БД Австралии (CadLite)
  • Национальная кадастровая база данных Австралии предназначена для хранения информации об объектах недвижимости и содержит 10.4 миллионов парцелл, с пятью ключевыми признаками.
  • Национальный геоинформационный адресный план Австралии (G-NAF)
  • G-NAF - официальная база данных ссылок для уличных адресных данных в Австралии и связанных геодезических атрибутов.

Единая цифровая кадастровая БД (DCDB) Австралии:

CadLite содержит цифровое представление всех кадастровых границ, за исключением подсобных строений, системы дорог и дренажной (канализационной) системы Австралии. CadLite, включающая границы собственности и их юридические идентификаторы, была получена из локальных кадастровых БД каждого штата/территории Австралии.

CadLite – единая национальная цифровая кадастровая база данных, разработанная для удовлетворения потребностей организаций, которым требуются графические представления границ участков земли в широком масштабе, интегрированная с другими БД для обслуживания потребностей бизнеса. Продукт позиционируется как графический индекс цифрового кадастра или зарегистрированных участков земли (парцелл), используемый для ссылок других данных географических и земельных администраций, полученных от соответствующих юрисдикций (штатов/территорий). В цифровой кадастровой БД (DCDB) поддерживается точность координат и информация об источнике.

Единая цифровая кадастровая БД Австралии (CadLite) построена на основе баз данных отдельных штатов/территорий Австралии. Точность атрибутов (семантических данных) отражает точность исходных данных в соответствующих БД штатов/территорий. В процессе создания системы CadLite из существующих данных было извлечено 6 атрибутов:
  • Parcel_ID – это поле содержит законное описание каждой кадастровой записи. Были использованы следующие значения:
  • QLD – Lot/Plan (земельный участок/план) (Квинсленд)
  • NSW – Entid/TAG (идентификатор ввода/метка) (Новый Южный Уэльс)
  • ACT – District / Division / Section / Block (округ / район / сектор / блок) (Австралийская Столичная Территория)
  • VIC – Lot_Number / Section_P / Block_P / Plan_No ~ Allotment / Section_C / Block_C / Portion / Parish_Code (Виктория)
  • TAS – Lot/PlanSA Plan_t + Plan/Parcel_t + Parcel (Тасмания)
  • WA – PIPARCEL (идентификатор парцелла) (Западная Австралия)
  • NT – Parcel_Key (идентификатор парцелла) (Северная Территория)
  • LGA_Name – это поле содержит наименование местной правительственной области (Local Government Area), полученной из информации LGA, поддерживаемой каждым штатом Австралии
  • LGA_Code – это поле содержит ASGC код местной правительственной области (Local Government Area), полученной из информации LGA, поддерживаемой каждым штатом Австралии
  • STE_Code Code – это поле содержит ASGC код юрисдикции
  • NSW = 1 (Новый Южный Уэльс)
  • VIC = 2 (Виктория)
  • QLD = 3 (Квинсленд)
  • SA = 4 (Северная Австралия)
  • WA= 5 (Западная Австралия)
  • TAS = 6 (Тасмания)
  • NT = 7 (Северная Территория)
  • ACT = 8 (Столичная Территория (Australian Capital Territory))
  • CADL_PID – это поле содержит постоянный идентификатор записи, поддерживаемый ответственными юрисдикциями. Для некоторых штатов значения этого идентификатора не всегда уникальны. В этом случае необходимо комбинировать значения полей Parcel_ID и CADL_PID для обеспечения уникальности. Значения CADL_PID, полученные из штатов/территорий:
  • QLD –SEG 10000 + PAR
  • NSW – Poly_Id (идентификатор полигона)
  • SA – ENTID (В Южной Австралии составным (объединенным) объектам собственности присваивались значения CADL_PID или 999,999,999. Эти значения для обеспечения идентификации были заменены уникальными последовательно возрастающими номерами с префиксом 999, т.е. 999,000,001; 999,000,002 и т.д.)
  • ACT – KEY (первичный ключ)
  • VIC – PFI (постоянный пространственный идентификатор)
  • TAS – CID (центроид)
  • WA – PIN (постоянный идентификационный номер)
  • Creation_Date – поле содержит дату создания записи в БД юрисдикции (за исключением Южной Австралии, где используется дата выпуска данных)
  • UFI – это поле содержит уникальный идентификатор для каждого геометрического объекта. Данные идентификаторы не поддерживаются как постоянные в текущей реализации CadLite. Идентификаторы формируются следующим образом:
  • NSW= номер строки (row number) + 10000000 (Новый Южный Уэльс)
  • VIC = номер строки (row number) + 20000000 (Виктория)
  • QLD= номер строки (row number) + 30000000 (Квинсленд)
  • SA = номер строки (row number) + 40000000 (Северная Австралия)
  • WA = номер строки (row number) + 50000000 (Западная Австралия)
  • TAS = номер строки (row number) + 60000000 (Тасмания)
  • NT = номер строки (row number) + 70000000 (Северная Территория)

ACT= номер строки (row number) + 80000000 (Столичная Территория)

Процесс разработки единой цифровой кадастровой БД проводился в несколько этапов:
  • Перевод данных в общий (единый) формат
  • Перевод данных в общий координатный формат (широта/долгота, GDA94), если требуется
  • Корректировка ошибок топологии пространственных данных и обеспечение согласованности и непротиворечивости данных
  • Выполнение процедур обеспечения качества данных

Точность пространственных данных отражает точность исходных данных в соответствующих БД штатов/территорий. Гарантированно обеспечивается точность ±2 метра в городских районах и ±10 метров в сельских и удаленных районах.

G-NAF, или Национальный геоинформационный адресный план Австралии:

G-NAF, или Национальный геоинформационный адресный план, реализовывает создание и обслуживание единой официальной геониформационной базы данных ссылок для уличных адресных данных в Австралии.

Разработчик – компания PSMA Australia сотрудничала с 15 правительственными агентствами и организациями несколько лет для выработки методологии, которая бы позволила создать фиксированный и официальный адресный план (G-NAF) Австралии.

Для учреждений, национальных корпораций и правительственных агентств G-NAF может обеспечить решение сложных проблем и уменьшение высокой стоимости, связанных с обслуживанием и поддержанием больших адресных баз в актуальном состоянии, в результате это принесет существенные экономические выгоды через:
  • Более эффективное предоставление товаров и услуг на уровне индивидуального потребителя;
  • Устранение дублирования данных среди смешанных баз данных адреса;
  • Реализацию программы поддержки национального адресного плана;
  • Улучшение доступа к данным для всех организаций, требующих национального адресного плана для собственных операций.

Многочисленные источники информации об адресе обеспечивают возможность перепроверить по разным источникам достоверность адреса в национальном адресном плане; чем большее число источников используется, тем выше достоверность данных. При создании G-NAF было объединено 30,559,762 адресов из 13 различных национальных и территориальных адресных систем. Согласно официальному определению, G-NAF – «официальная база данных Австралии ссылок для уличных адресных данных и связанных геоинформационных атрибутов».

При поставке G-NAF на рынок компания PSMA Australia обязалась постоянно координировать необходимые эффективные и согласованные отношения с владельцами первичных данных, необходимыми для непрерывного обновления и поддержки адресного плана. PSMA Australia полностью обеспечила финансирование создания и постоянной поддержки (сопровождения) G-NAF.

PSMA Australia Австралии была утверждена в качестве независимого посредника для координированного собора, хранения и обновления адресных данных и облегчения поставки ключевых национальных наборов данных обществу. Правление PSMA Australia рассматривает значение национального адресного плана как критическое для всей геоинформационной инфраструктуры данных Австралии.

В итоге, история развития системы учета недвижимости (системы Торренса, кадастровой системы) Австралии демонстрирует постепенную эволюцию от регистрации сделок с недвижимостью на бумажных носителях к локальным, разрозненным цифровым кадастровым системам штатов, а от локальных цифровых БД штатов к единой цифровой кадастровой БД Австралии. Основой для этого развития всегда служили объективные потребности пользователей; создание единой информационной кадастровой системы стало возможным только при тесном сотрудничестве как владельцев данных (комитетов по геодезии и картографии, земельных департаментов штатов и федерального правительства), так и других заинтересованных лиц (органов государственной власти и коммерческих организаций, а также частных лиц – собственников недвижимости). Система Торренса послужила основой для создания единого банка данных недвижимости, на ее основе был разработан ряд тесно интегрированных информационных систем.

В частности, единый адресный план (GNA-F) фактически выполняет роль интегратора различных пространственных систем через адресные ссылки на объекты, например, на объект недвижимости (и, следовательно, связанные с ним данные о владельцах и сделках с недвижимостью), графический объект (и, следовательно, привязка к графическим геоинформационным картам), объекты транспортной системы Австралии и т.д. Интеграция осуществляется через уникальные идентификаторы сущностей, используемые как ссылки на зависимый объект, при этом исключается дублирование данных.

Единая цифровая кадастровая БД Австралии (CadLite) создана на основе локальных кадастровых БД штатов, при этом были решены проблемы совместимости форматов путем перевода всех данных в единый формат данных; используется единая структура данных (набор доступных атрибутов) и поддерживается единый уровень точности пространственных данных. Обязательным атрибутом сущностей являются поля, указывающие на территориальную принадлежность данных. Кроме того, указание кода штата входит в состав ряда идентификаторов для обеспечения их уникальности.

Опыт Австралии в построении кадастра недвижимости может быть учтен при проведении разработок соответствующих систем в России, поскольку Австралия имеет сходные геодемографические условия (соизмерима с Россией по площади и народонаселению), является экономически и технологически развитой страной, а также прошла все характерные этапы эволюционного развития систем кадастра недвижимости (для сравнения, РФ находится в конце второго – начале третьего этапов: в рамках ряда органов власти созданы соответствующие электронные информационные системы локально в субъектах федераций, разработка единых информационных систем находится на начальной стадии (сбор и анализ информации, формулировки требований)).