Роздрібна купівля-продаж

Вид материала

Документы

Содержание Тепер усі ТОВ

Подобный материал:

• Вступ, 361.14kb.
• Брокерське обслуговування на ринку цінних паперів, 10.34kb.
• 1. Назва модуля, 27.04kb.
• Робоча навчальна програма напрям підготовки: 030508 «фінанси І кредит» Форма навчання:, 100.75kb.
• Производство Двигателей Летательных Аппаратов Специальность: Экономика и управление, 64.99kb.
• 3. Продуктовая политика, стратегии продаж и центр розничных продаж Тема Продуктовая, 187.05kb.
• Продаж сільськогосподарських продуктів на ринках за січень-жовтень 2011р проти січня-жовтня, 45.25kb.
• Программа эффективный мерчендайзинг, или искусство продаж законы марчендайзинга как, 18.21kb.
• Тренинг-курс технологии продаж и успешной работы с клиентами Программа тренинга:, 76.48kb.
• Семинар: "Особенности продаж туристического направления Турция 2011". Специфика продаж, 136.01kb.

ціну товару. Зараз ціна в договорі вважається істотною умовою і якщо ціна не зазначена, то такий договір вважається «неукладеним» із усіма юридичними наслідками, що випливають, (вірніше, з їхньою відсутністю). ЦК у ст. 691 указав, що якщо ціна не встановлена в договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, то вона визначається виходячи зі звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, чи роботи (послуги) на момент укладання договору. Крім того, якщо ціна на товар визначається в залежності від його ваги, то в увагу береться вага нетто (якщо, звичайно, інше не передбачено самим договором). Крім цього, закон допустив можливість формування ціни виходячи з різноманітних параметрів.

Приміром, у договорі може бути зазначено, що ціна товару складається з ціни сировини на момент його виготовлення. А раз зараз ціни на сировину невідомі, то і конкретна ціна буде відома тільки після закупівлі сировини. Це положення достатньо небезпечно, тому що завжди можна в останній момент завищити вартість сировини (наприклад, купуючи його в «своєї» фірми) і з цією допомогою «нагріти» покупця. Так що дивитися потрібно «в оба» і завжди встановлювати обмежуючі застереження. Наприклад: «...але не більш 50 грн. за 1 кг сировини. У противному випадку Покупець звільняється від зобов'язань за цим договором».

Передбачені також і противаги від свавілля покупця. Так, у ст. 692 ЦК вказується, що якщо покупець не хоче приймати й оплачувати товар (іншими словами, в однобічному порядку відмовляється від договору), то продавець має право по своєму виборі вимагати оплати товару чи відмовитися від договору купівлі-продажу. Ще одним додатковим важелем проти неакуратних покупців може служити норма, відповідно до якої якщо товар відвантажується партіями (частинами), а покупець не оплатив у термін одну з таких партій, то продавець має повне право не відвантажувати наступні партії до повної оплати попередніх. Виключення з цього правила можуть встановлюватися в договорі і законі (можна припустити, що постачання для державних нестатків змусять продовжувати, незважаючи на те що держава не завжди вчасно за них розплачується).

Трохи уваги приділив ЦК і питанням продажу товарів у кредит (ст. 694 ЦК). Так, закон прямо встановив, що з моменту передачі товару і до повної його оплати продавцю належить право застави на цей товар. Тому що прямого посилання до Закону «Про заставу» від 02.09.92 р. № 2654-ХН у цій статті нема, то застосування процедурних норм цього Закону в даному випадку може викликати деяких труднощів.

Крім згаданих норм, що регулюють купівлю-продаж, ЦК більш докладно описав кілька підвидів цього договору: роздрібна купівля-продаж, постачання, контрактація сільгосппродукції, постачання енергетичними й іншими ресурсами через приєднану мережу і міна.


2.1. Роздрібна купівля-продаж.

За договором роздрібної купівлі-продажу продавець, що здійснює підприємницьку діяльність із продажу товару, зобов'язується передати покупцю товар, що зазвичай призначається для особистого, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, а покупець зобов'язується прийняти товар і оплатити його. Насамперед звертає на себе увагу те, що ЦК прямо регулює підприємницьку діяльність, що явно викликає невдоволення апологетів Господарського кодексу (далі -ГК), що вважають, що тільки ГК може вершити закон на цій ниві. Важливим, на мою думку, є також те, що закон визначив предмет роздрібної купівлі-продажу і дав його ознаки.

ЦК прямо встановив пріоритети між застосуванням норм самого Кодексу і Закону «Про захист прав споживачів»: до відносин за договором роздрібної купівлі-продажу за участю покупця — фізичної особи, не урегульованим цим Кодексом, застосовується законодавство про захист прав споживачів (ч. 3 ст. 698 ЦК). Тобто, якщо закон суперечить ЦК, то застосовуватися повинен ЦК.

Ми звикли, що, давши невелику суму в заставу, можемо розраховувати на те, що товар залишиться «за нами» і ми зможемо його викупити пізніше, не переживаючи, що його продадуть комусь іншому. Творці ЦК вирішили дати цій процедурі законодавчий захист (ст. 701 ЦК). Також там урегульовані деякі загальні питання покупки товарів по каталогах і через автомати.


2.2. Договір постачання.

За договором постачання продавець (постачальник), що здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язується передати у встановлений термін (терміни) товар у власність покупця для використання його в підприємницькій діяльності чи в інших цілях, не пов'язаних з особистим, сімейним, домашнім чи іншим подібним використанням, а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього визначену грошову суму (ст. 712 ЦК). Як бачимо, постачальником, так само як і продавцем за договором роздрібної купівлі-продажу, повинен бути суб'єкт підприємницької діяльності. Але призначення проданого товару змінюється — товар за договором постачання може бути будь-якого призначення, крім того, що зазначений для роздробу. У визначенні є вказівка на те, що передача товару може здійснюватися не відразу, а протягом установлених термінів. Визначення роздрібної купівлі-продажу такої вказівки не містить. Це, на мою думку, означає, що законодавець передбачив, що роздрібні угоди здебільшого повинні здійснюватися в момент здійснення угоди (якщо, звичайно, сторони не домовляться про інше), а постачання передбачає передачу товару протягом визначеного періоду часу.


2.3. Договір контрактації.

За договором контрактації сільськогосподарської продукції виробник сільськогосподарської продукції зобов'язується зробити визначену договором сільськогосподарську продукцію і передати її у власність заготівнику (контрактанту) чи визначеному їм одержувачу, а заготівник зобов'язується прийняти цю продукцію й оплатити її за встановленими цінами відповідно до умов договору (ст. 713 ЦК).

Як бачимо, ключовим моментом, що відрізняє цей тип договору від згаданих вище, є визначення суб'єкта. Тобто, цей договір покупець може укласти тільки із сільгоспвиробником, що не просто зобов'язується передати продукцію сільськогосподарського призначення, а й виробити її.


2.4. Постачання енергетичних і інших ресурсів.

Тепер перейдемо до питань енергетики. Незважаючи на те що різні законодавчі акти регулюють окремі види договорів із продажу різних видів енергії, творці ЦК визнали за необхідне дати визначення цього договору: «За договором постачання енергетичних і інших ресурсів через приєднану мережу одна сторона (постачальник) зобов'язується надавати другій стороні (споживачу, абоненту) енергетичні й інші ресурси, передбачені договором, а споживач (абонент) зобов'язується оплачувати вартість прийнятих ресурсів і дотримувати передбаченого договором режиму її використання, а також забезпечити безпечну експлуатацію енергетичного й іншого устаткування» (ст. 714 ЦК).

Як бачимо, визначення саме загальне і внесене в ЦК, очевидно, не стільки з метою щось врегулювати, скільки для того, щоб позначити наявність такого типу договору.


2.5. Міна (бартер).

Новий ЦК відніс договір міни (обміну) до одного з видів договору купівлі-продажу, тоді як у ЦК УРСР він винесений в окрему главу. ЦК дав наступне визначення цього договору: За договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар (ст. 715 ЦК). Кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує замість. До нововведень варто віднести те, що новий ЦК дозволив передбачати в цьому договорі обмін майна на роботи (послуги). До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, постачання, договору контрактації чи інших договорів, елементи яких містяться в договорі міни.

До істотних нововведень договору міни можна віднести норму, викладену в частині 4 статті 715 чи, що говорить, що право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно(!) після виконання зобов'язань щодо передачі майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором чи законом. Як бачимо, дане положення є виключенням із загального правила, що визначає момент переходу права власності (нагадаємо, що за загальним правилом право власності набувача виникаєте в момент передачі майна). Таким чином, одержавши товар за бартерним договором, одержувач не стане повноправним власником (якщо інше не обговорене в договорі) аж до моменту виконання своїх зобов'язань (зустрічної передачі товарів).


2.6. Дарування.

Визначення дарування в новому ЦК є більш розгорнутим і повним: «За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає чи зобов'язується передати в майбутньому другій стороні безкоштовне майно (подарунок) у власність» (ст. 717 ЦК). Крім цього дається вказівка на те, які договори до цього типу не можуть бути віднесені.

Тим самим закон встановлює, що договір дарування — це строго однобічний договір, тобто договір у який зобов'язаною стороною є дарувальник, особа, що обдаровується має лише права і ніяких зобов'язань перед дарувальником (див. ст. 626 ЦК). Правда, це не позбавляє його права на прийняття зобов'язань перед третіми особами — ст. 725 ЦК.

Слід зазначити, що новий ЦК не пов'язує момент висновку договору і факт передачі подарунка (ЦК УРСР встановив, що договір дарування можна вважати укладеним тільки після передачі майна особі, що обдаровується). Зроблено це для того, щоб дати можливість укладати договори дарування з відстрочкою передачі подарунка.

Закон установив, що предметом дарування можуть бути: спонукувані і нерухомі речі, гроші, цінні папери і майнові права. Уважно потрібно поставитися до форми договору дарування. Речі особистого і побутового використання можна дарувати на підставі усного договору, а якщо ви вирішили подарувати свої майнові права чи передати подарунок не відразу, а в майбутньому, то такий договір повинен бути укладений обов'язково в писемній формі (інакше такий договір буде юридично незначним). Якщо ви збираєтеся дарувати гроші, то потрібно пам'ятати, що якщо подарунок «потягне» більше ніж на 50 неоподатковуваних мінімумів (50 х 17 грн. = 850 грн.), то такий договір потрібно засвідчувати в нотаріуса. І, нарешті, якщо як подарунок виступає нерухома річ, то такий договір також підлягає нотаріальному посвідченню. Коштовне рухоме майно (наприклад, автомобіль) допускається передавати за усним договором дарування. Якщо ж хтось вважатиме це незаконним (наприклад, якщо підліток «подарує» кому-небудь мамину брошку), то повинен буде звертатися в суд.

Закон накладає деякі обмеження на можливість укладання договору дарування. Так, у ч. 2 ст. 720 ЦК передбачено, що батьки (усиновителі), опікуни не мають права дарувати майно дітей, підопічних. Також передбачено, що «підприємницькі суспільства можуть укладати договір дарування між собою, якщо право здійснювати дарування прямо встановлено установчим документом дарувальника. Це положення не поширюється на право юридичної особи укладати договір пожертвування» (там же, ч. 3).

Тепер усі ТОВ, ВАТ, ЗАТ і т.д., для того щоб подарувати що-небудь один одному, будуть змушені вносити зміни у свої статути. Для повноти картини варто вказати, що договір пожертвування відрізняється від договору дарування тим, що предметом цього договору не можуть бути майнові права, а майно дарується для досягнення «визначеної, заздалегідь обумовленої мети» (ст. 729 ЦК). Прикладом пожертвування може служити передача коштів на визначені медичні дослідження (гранти).

Закон не допускає висновку договору дарування «на пред'явника». Тобто, якщо в договорі дарування не зазначене ім'я особи, що обдаровується, то такий договір вважається юридично незначним (ч. 4 ст. 720 ЦК).

Право власності на подарунок виникає з моменту його прийняття. До цього дарувальник може відмовитися від договору дарування. Іноді складно визначити, прийняла людина подарунок чи ні. У цьому випадку ЦК встановив спеціальні правила.

1. Подарунок вважається прийнятим, якщо обдарована особа негайно не заявить про відмовлення від його прийняття.

2. Прийняття документів, що засвідчують право власності на річ, інших документів, що засвідчують приналежність дарувальнику предмета договору, чи символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям подарунка.

Якщо дарувальник зобов'язався передати подарунок у майбутньому (для цього, як ми пам'ятаємо, потрібно укладати договір у писемній формі), то відмовитися від цього зобов'язання він уже не може, якщо тільки не доведе, що його майновий стан істотно погіршився (ст. 724 ЦК).

І останнє. Закон передбачив ряд випадків, коли дарувальник має право розірвати договір дарування вже після того, як подарунок був переданий (ст. 727 ЦК).

1. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо коштовного майна, якщо особа навмисно вчинила злочин проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) чи дітей. Якщо особа, що обдаровується зробила навмисне убивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.

2. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо особа, що обдаровується створює погрозу безповоротної втрати подарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.

3. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо в результаті недбалого поводження до подарунка, що складає історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена чи істотно ушкоджена.

Для зазначених вище випадків закон встановлює одну особливість: «Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо на момент пред'явлення вимоги подарунок є заощадженим». Тобто, якщо подарунок був знищений (проданий і т.п.), то вже нічого не можна буде зробити. У зв'язку з цим між рядків закону можна прочитати, що перш ніж дарувати коштовну річ, потрібно тричі подумати..


3. Купівля-продаж житла та нерухомості.

3. 1. Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі.

Нове цивільне і сімейне законодавство в корені змінило правовідносини в суспільстві. Його застосування на сьогодні поставило вже багато питань, що виникають у громадян у зв'язку з оформленням своїх прав.

Одне з них — що необхідно знати громадянам при продажі чи покупці нерухомості (будинку, квартири, іншого об'єкта).

Дуже багато чого. Останнім часом більшість громадян звертається по допомогу в агентства по нерухомості. Агенти надають допомогу в пошуках необхідного приміщення, покупця, варіантів обміну і т.п.

Як забезпечення подальшого висновку договорів і виконання домовленостей, агенти укладають зі сторонами договір "задатку", що забезпечується визначеною грошовою сумою. Такий договір є порушенням цивільного законодавства. Договір "задатку", у відповідності зі ст. 570 ЦК, забезпечує платежі боржника перед кредитором по вже існуючому договору.

Коли Продавець і Покупець домовляються про продаж, термін підписання договору, сумі продажу й інших істотних умов, вони укладають "попередній договір", передбачений ст. 625 ЦК України.

Друге порушення законодавства — це порушення форми договору. Зазначена стаття ЦК України вимагає таку ж форму "попереднього договору", як і основного договору. Договори відчуження нерухомого майна підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Отже, "попередній договір" вимагає також обов'язкового нотаріального посвідчення.

Ці вимоги законодавства агентами не виконуються, отже, і договір "задатку" є незначним.

Далі, порушенням законодавства є приховання дійсної суми продажу. Намагаючись зменшити свої витрати при оформленні договору купівлі-продажу, громадяни не турбуються про можливі втрати в майбутньому.

По-перше, покупець, у випадку розірвання договору, одержує ту суму, що зазначена у договорі, а повернути реально сплачені гроші основ немає.

По-друге, усі вже досить інформовані про сплату податку при продажі нерухомості з 2005 року. Купуючи сьогодні квартиру по "балансовій" оцінці, а не по реальній, ви збільшуєте свої витрати на сплату податку, якщо, наприклад, вирішите продати її в 2006 році, тому що податок будуть нараховувати із суми, що складе різницю між ціною, по якій продається квартира, і ціною, по якій вона була куплена.

Якщо раніше сторони мали можливість виправити свою помилку і внести зміни в договір щодо ціни, то в новому ЦК України ціна договору є незмінною.

Також дуже важливою вимогою при оформленні договору є перевірка даних про осіб, що проживають у відчужуваному будинку, квартирі. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), тому що їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.

По новому Сімейному кодексу України, як при продажі, так і при покупці коштовного майна необхідна згода чоловіка (дружини). При цьому на висновок договорів, що вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, підпис на заяві про згоду дружини чи чоловіка також повинен бути засвідчений нотаріально. Отже, не тільки Продавець, що продає майно, придбане в шлюбі, повинний прийти до нотаріуса з чоловіком (дружиною) (чи попередньо оформити заяву), але і Покупець.

Крім того, новий Сімейний кодекс зрівнює в таких же правах осіб, що не зареєстрували шлюб, але проживаючих однією родиною і спільними коштами здобувають майно. Отже, їхня згода необхідна в тій же формі, що і чоловіка та дружини.


3.2. Оформлення договору купівлі-продажу квартири.

Пропрацювавши в організації, у 1996 р. працівник одержав квартиру, яка будувалася за кошти організації. Після його звільнення з роботи адміністрація організації запропонувала працівнику викупити цю квартиру. Як при цьому правильно оформити договір купівлі-продажу квартири?

Для відповіді насамперед слід з'ясувати форму власності самої організації, а відтак і те, у чиїй власності перебуває квартира. Згідно зі ст. 658 Цивільного кодексу право продажу належить власникові майна. Відповідаючи на поставлене запитання, ми виходимо з того, що зазначена організація не належить ані до державної, ані до комунальної форми власності. Альтернативний варіант означав би, що відчужувати квартиру можна лише за спеціальними процедурами відчуження державного або комунального майна, наприклад у процесі приватизації відомчого житла, що належить державній організації (Закон N 2482-ХІІ), або за згодою органа, що здійснює управління об'єктами комунальної власності (Закон N 280/97-ВР та інші).

Отже, якщо організація про яку йдеться, належить до приватної форми власності (статті 324 — 327 Цивільного кодексу). то слід виходити з того, що саме будівництво квартири за кошти цієї організації права власності ще не створює. Все залежить від того, на яких умовах і на підставі якого договору (інвестиційного, підряду, про пайову участь тощо) таке будівництво здійснювалось. Організація, що збирається продати квартиру своєму працівникові, має спочатку підтвердити своє право власності на цю квартиру, що виникло за одним із вищезазначених договорів. Відповідно до п. 9 інформаційного листа N 01-8/98 перебування майна, утому числі приміщень, споруд, будинків, на балансі підприємства "(організації) ще не є безспірною ознакою його права власності. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Вищий господарський суд України вказує, що баланс не визначає підстав перебування майна у власності (володінні) підприємства. Таким чином, принциповим є питання документального підтвердження права власності продавця на квартиру, що продається. без чого договір не може бути укладено.

Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації незалежно від того, хто є учасником договору. При цьому слід керуватись такими нормативно-правовими актами:

Законом N 1952-IV (за текстом — Закон про реєстрацію) Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом N 20/5.

У п. 61 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації (а відтак і окремої квартири), нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. А в п. 62 Інструкції подано перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які вимагає нотаріус, зокрема:

• нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір;
  
• свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;
  
• іпотечний договір;
  
• рішення суду;
  
• договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.
  

Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів (це питання слід узгодити з нотаріусом). У п.63 Інструкції зазначається, що крім вищевказаних правовстановлювальних документів на нерухоме майно нотаріус вимагає документи, передбачені наказом N 84/5.

Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону про реєстрацію. Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Підсумовуючи все вищенаведене, можна визначити таку послідовність дій організації для продажу квартири працівникові:

• організація як власник квартири має пересвідчитись у наявності всіх необхідних правовстановлювальних документів на цю квартиру за переліками, визначеними Законом про реєстрацію і Інструкцією (якщо документи відсутні - отримати їх у визначеному чинним законодавством порядку);
  
• якщо наявні всі необхідні документи — через нотаріуса (приватного або державного) посвідчити договір купівлі-продажу квартири і здійснити державну реєстрацію переходу прав до працівника.