Роздрібна купівля-продаж
| Вид материала | Документы |
- Вступ, 361.14kb.
- Брокерське обслуговування на ринку цінних паперів, 10.34kb.
- 1. Назва модуля, 27.04kb.
- Робоча навчальна програма напрям підготовки: 030508 «фінанси І кредит» Форма навчання:, 100.75kb.
- Производство Двигателей Летательных Аппаратов Специальность: Экономика и управление, 64.99kb.
- 3. Продуктовая политика, стратегии продаж и центр розничных продаж Тема Продуктовая, 187.05kb.
- Продаж сільськогосподарських продуктів на ринках за січень-жовтень 2011р проти січня-жовтня, 45.25kb.
- Программа эффективный мерчендайзинг, или искусство продаж законы марчендайзинга как, 18.21kb.
- Тренинг-курс технологии продаж и успешной работы с клиентами Программа тренинга:, 76.48kb.
- Семинар: "Особенности продаж туристического направления Турция 2011". Специфика продаж, 136.01kb.
Зміст.
| | | стор. |
| | Вступ ………………………………………………………………… | 3 |
| 1 | Купівля-продаж. Коли до нотаріуса? ……………………………… | 4 |
| 2 | Новий цивільний кодекс. Нове про договори купівлі-продажу та дарування ……………………………………………………………. | 6 |
| 2.1. | Роздрібна купівля-продаж ………………………………………….. | 9 |
| 2.2. | Договір постачання …………………………………………………. | 10 |
| 2.3. | Договір контрактації ………………………………………………... | 10 |
| 2.4. | Постачання енергетичних і інших ресурсів ……………………….. | 11 |
| 2.5. | Міна (бартер) ………………………………………………………... | 11 |
| 2.6. | Дарування ……………………………………………………………. | 11 |
| 3 | Купівля-продаж житла та нерухомості ……………………………. | 13 |
| 3.1. | Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі ………………………………………………………………… | 13 |
| 3.2. | Оформлення договору купівлі-продажу квартири ……………….. | 15 |
| 3.3. | Як укласти договір купівлі-продажу житла ………………………. | 17 |
| 3.4. | Продаж приміщень без повідомлення співвласника будівлі …….. | 19 |
| 4. | Купівля-продаж цінних паперів ……………………………………. | 21 |
| 4.1. | Обов’язковий договір купівлі-продажу …………………………… | 21 |
| 4.2. | Договір купівлі-продажу ЦП ……………………………………… | 23 |
| 4.3. | Визнання недійсними договорів комісії купівлі-продажу акцій … | 25 |
| 5. | Договір доручення на купівлю автомобіля ………………………... | 28 |
| 6. | Неукладений договір – наслідки та способи виходу з ситуацій …. | 31 |
| 6.1. | Коли договір визнається неукладеним …………………………….. | 33 |
| 6.2. | Чи може рахунок-фактура замінити договір ……………………… | 33 |
| 6.3. | Правові наслідки визнання договорів неукладеними …………….. | 35 |
| 6.4. | Розгляд у суді спорів, пов’язаних з неукладанням договору …….. | 37 |
| | Література …………………………………………………………… | 41 |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
Вступ.
З 1 січня 2004 р. набрали сили Цивільний кодекс України і Господарський кодекс України, що регулюють майнові і немайнові правовідносини між фізичними, юридичними і фізичними з юридичними особами. Даними Кодексами регулюється зокрема діяльність підприємств.
Як закріплено в ст. 68 Конституції України, незнання законів не звільняє підприємство від юридичної відповідальності за можливе невиконання договорів, помилок, проблем з оподатковуванням за даними договорами, порушення ліцензійного законодавства.
Договір в обов'язковому порядку потрібний юридичним особам, що здійснюють фінансово-господарські операції і вступають в трудові відносини зі своїми працівниками.
Без договору працювати юридично неможливо, хоча, багато хто під договором розуміють винятково документ із назвою — договір. Договір є угодою сторін, спрямованим на встановлення, чи зміну припинення прав і обов'язків.
Іншими словами, договір — це план, як правило, у письмовій формі, по здійсненню фінансово-господарської операції сторонами, які його підписали. Наприклад, договір купівлі-продажу передбачає порядок передачі майна і порядок оплати за отримане майно.
Договір може оформлятися й у виді зустрічних листів, телеграм, накладних, рахунків.
Однак, у даному випадку виникають проблеми, тому що в таких документах не урегульовані всі моменти виконання, а саме:
- терміни дії;
- відповідальність сторін.
Якщо на підприємстві немає юриста, то у такому випадку уся відповідальність лежить на особі, що підписала договір. Хочу помітити, що ця відповідальність більш моральна, ніж матеріальна.
Усі можливі сюрпризи одержить підприємство.
Зауважу, що однобічне відмовлення від виконання умов договору не допускається.
Деякі види договорів підлягають нотаріальному посвідченню. До таких договорів відносяться: купівля-продаж нерухомості і земельної ділянки, керування майном, договори дарування, ренти, довічного утримання, наймання будівлі (спорудження), а також наймання транспортних засобів, якщо стороною виступає фізична особа. Перелік такий визначений Законом України «Про нотаріат», Цивільним кодексом України.
Хотілося б відзначити, що багато хто зупиняється на факті нотаріального посвідчення договору. Однак визначені договори відносяться до діяльності, що підлягає ліцензуванню.
Наприклад:
- транспортні перевезення;
- медична практика.
Тобто, при наявності належним чином оформленого договору, але відсутності спеціального дозволу — ліцензії може привести до факту — неліцензійна діяльність. Втрати і податкові санкції — результат.
Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, але не пройшли його, можуть бути визнані недійсними в суді.
Виходячи зі своєї судової практики, хочу помітити, що існує ряд договорів, що визнані недійсними і не спричинили за собою серйозні наслідки для їхніх сторін.
Визнання договору недійсним, як правило, спричиняє повернення сторонами всього отриманого. Приміром, при визнанні договору купівлі-продажу недійсним, продавець зобов'язаний повернути гроші, покупець — товар.
Але якщо в покупця такого товару немає, то в принципі ніяких юридичних дій уже не буде.
Ще більш цікава ситуація по таких договорах, як підряд, оренда.
Такі послуги повернути неможливо не тільки практично, але навіть теоретично.
Судова система знайшла вихід у вигляді визнання таких договорів недійсними на майбутнє, тобто — заборона на їхнє подальше виконання з моменту вступу судового рішення в силу.
Анекдотичність ситуації полягає в тому, що на момент судових розглядів договори вже завершені.
А в принципі наше законодавство має багато лазівок, що дозволяє робити з погляду людини, не посвяченої в юриспруденцію, просто неймовірні речі.
1. Купівля-продаж. Коли до нотаріуса?
У запитанні, з яким журнал «Дебет-Кредит» звернувся до Мін’юсту, йшлося про відмову нотаріуса зареєструвати договір купівлі-продажу (див. лист Міністерства юстиції України від 14.10.2005 р. N 31-48-81). Проблема полягала в тому, що сторони звернулися за посвідченням і реєстрацією договору, умови якого вже були виконані.
1 лютого 2005 року суб’єкти господарювання, дійшовши згоди з усіх істотних умов, уклали договір купівлі-продажу нерухомості. 25 лютого склали акт приймання-передачі майна. 27 лютого покупець оплатив майно згідно з виставленим рахунком.
На виконання ЦКУ 20 травня сторони звернулися до нотаріуса для посвідчення та державної реєстрації договору. Але нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії, обґрунтовуючи тим, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Таким чином, дія договору не може бути поширена на відносини сторін, що склалися між ними з 1 до 27 лютого 2005 р. Чи правомірні дії нотаріуса?
З моменту набрання чинності ЦКУ постала необхідність здійснювати нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цивільно-правових договорів, якщо це передбачено законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту держреєстрації.
Але в підприємницькій практиці іноді неможливо здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію через різні непередбачувані обставини. Така ситуація описана і в запитанні, відповідь на яке міститься в коментованому документі. Зокрема, сторони договору спочатку виконали зобов’язання і лише після цього звернулися до нотаріуса. Відмова нотаріуса від вчинення нотаріальної дії та здійснення державної реєстрації Мін’юстом визнана цілком правомірною. Адже до вчинення цих дій нотаріусом такий договір є нікчемним. Тобто дії осіб, хоч і спрямовані на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов’язків, не створюють цих наслідків через невідповідність вчинених дій вимогам закону (йдеться про відсутність нотаріального посвідчення та державної реєстрації).
Але, на мою думку, Мін’юст спрощено підійшов до аналізу проблеми. Головна теза листа: «...До моменту державної реєстрації договору ... сторони ... не мають одна перед одною жодних зобов’язань, а тому відмова нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу ... є правомірною». Отже, логіка Мін’юсту така: нотаріус правомірно відмовився від посвідчення правочину, оскільки сторони не мають одна перед одною зобов’язань.
Відверто кажучи, дивна підстава для відмови. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій, затверджена наказом Мін’юсту від 03.03.2004 р. N 20/5 (далі — Інструкція), передбачає обов’язок нотаріуса при вчиненні нотаріальних дій встановлювати особи учасників цивільних відносин, з’ясовувати обсяги цивільної дієздатності, а в разі укладання правочинів представником — перевіряти його повноваження (пункти 13, 14 Інструкції).
Крім того, п. 31 Інструкції містить перелік підстав для відмови у вчиненні нотаріальної дії. Серед них такої як «сторони договору не мають одна перед одною жодних зобов’язань» немає.
Чи є тут порушення? На нашу думку, ні. Звертаю увагу на правило, передбачене ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу та ч. 7 ст. 180 Господарського кодексу: «Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення». Ця норма дає можливість сторонам, які укладають договір, скажімо, 1 листопада, врегулювати у договорі свої відносини (передача товару, сплата коштів), виконані, скажімо, у період з 1 червня до 1 серпня. І це не суперечить положенням ч. 3 ст. 640 ЦК, на яку посилається Мін’юст: «Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації».
Справді, такий договір, навіть якщо його підписано 1 лютого (як вказано у запитанні до Мін’юсту), вважатиметься укладеним саме з моменту його державної реєстрації нотаріусом. Але ним будуть врегульовані і відносини сторін до такої реєстрації, тобто до укладення договору, якщо сторони цього захочуть, — на підставі правила статті 631 ЦК.
Також не буде порушенням, якщо нотаріус 20 травня (як вказано у запитанні) посвідчить та зареєструє договір, який було підписано 1 лютого. Традиційна думка про те, що нотаріус може посвідчити тільки правочин, підписаний у його присутності, є хибною. На підтвердження цього можемо навести норму Інструкції (п. 16): «Нотаріально посвідчувані правочини, а також заяви та інші документи підписуються у присутності нотаріуса. Якщо правочин, заява чи інший документ підписаний за відсутності нотаріуса, громадянин повинен особисто підтвердити, що документ підписаний ним». Це опосередковано підтверджує, що нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають і правочини, вчинені задовго до їх посвідчення та реєстрації.
Що робити? Відповідь міститься у статті 220 ЦКУ. Сторони повинні звернутися до суду із заявою про визнання договору дійсним, за умови, що:
- вони домовилися з усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами;
- договір повністю або частково виконаний;
- одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.
У разі визнання судом договору дійсним його нотаріальне посвідчення не вимагається.
Але для уникнення проблем із нотаріусом слід також вимагати, щоб суд зобов’язав нотаріуса здійснити державну реєстрацію договору.
2. Новий цивільний кодекс. Нове про договори купівлі-продажу та дарування.
От ми і добралися до окремих видів зобов'язань. Ті, хто уважно читав попередні статті проекту, уже досить теоретично «підкований» для того, щоб зануритися в бурхливе море відносин, де товар переходить до покупця, а дарувальник роздумує над майже гамлетівським питанням «дарувати чи не дарувати?».
Купівля – продаж.
Ми всі інтуїтивно розуміємо, що таке договір купівлі-продажу. Але інтуїція іноді нас підводить, тому зовсім не лишнім буде знати його легальне визначення: За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає чи зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцю), а покупець приймає чи зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього визначену грошову суму. Це визначення міститься в ст. 655 нового Цивільного кодексу України (далі — ЦК).
Почнемо з того, що закон визначив предмет договору купівлі-продажу: майно. Крім того, у ст. 656 ЦК зазначено, що предметом такого ж договору можуть бути і майнові права, і право вимоги, і валютні цінності, і цінні папери. Купівля-продаж може здійснюватися або в момент здійснення договору, або в деякий момент часу в майбутньому.
Крім того, з визначення прямо випливає, що при передачі товару від продавця до покупця переходить право власності на нього. Отут є невелика заковика. Як ми вже знаємо, право власності поширює свою дію тільки на речі, тому не цілком зрозуміло, що перейде до покупця, приміром, майнових прав за договором купівлі-продажу. Право власності перейти не може. Тоді що? Просто набір прав і обов'язків? Закон мовчить. Можливо, суди надалі будуть трактувати поняття «передача у власність» більш широко і тим самим розв’яжуть цю колізію.
ЦК прямо встановив (чи конкретизував) зобов'язання сторін договору купівлі-продажу. Так, закон визначив, що продавець виконав зобов'язання по передачі товару покупцю:
1) у момент вручення товару покупцю, якщо договором встановлений обов'язок продавця доставити товар;
2) у момент надання товару в розпорядження покупця, якщо товар повинний бути переданий покупцю по місцезнаходженню товару. Товар вважається наданим у розпорядження покупця, якщо в термін, встановлений договором, він готовий до передачі покупцю в належному місці і покупець проінформований про це. Готовий до передачі товар повинний бути відповідним чином ідентифікований для цілей цього договору, зокрема шляхом маркірування (ст. 664 ЦК);
3) якщо з договору купівлі-продажу не випливає обов'язок продавця доставити товар чи передати товар у його місцезнаходження, обов'язок продавця передати товар покупцю вважається виконаним в момент здачі товару перевізнику чи організації зв'язку для доставки покупцю.
Зверну увагу на те, що покупець одержує більше можливості впливати на недбайливого продавця. Так, якщо продавець передав покупцю меншу кількість товару, то покупець може взагалі відмовитися від усього товару. Те ж саме закон передбачив і у випадку порушення продавцем асортименту товару.
Деякі зміни відбулися в переліку прав покупця у випадку продажу йому товару неналежної якості. Так, нині діючий ЦК передбачив, що якщо покупець придбав товар неналежної якості (не уточнюючи, якого роду порушення якості має місце), то він одержує право:
1) на пропорційне зменшення ціни;
2) на безкоштовне усунення недоліків товару в розумний термін;
3) на відшкодування витрат по усуненню недоліків товару;
4) відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми;
5) вимагати заміни товару.
ЦК злегка «здавив» права покупця, встановивши, що відмовлення від договору і заміна товару можливі тільки у випадку «істотного порушення вимог, що стосуються якості товару» (ст. 678 нового ЦК). При цьому закон не віддав «на відкуп» судів тлумачення оцінної категорії «істотні порушення», установивши, що під цим терміном слід розуміти виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язано з непропорційними витратами чи витратами часу, недоліків, що проявилися неодноразово чи з'явилися знову після їхнього усунення.
В іншому випадку закон, навпаки, розширив права покупця. Так, зараз, якщо гарантійний термін на товар не встановлений, то покупець може висунути претензії продавцю протягом 6 місяців з моменту передачі товару. ЦК у ст. 680 розширив цей термін до 2 років! Продавцю тепер буде дешевше встановити невеликий гарантійний термін, ніж залишити товар взагалі без гарантійного терміну.
Не залишив без уваги ЦК і таке поняття, як «термін придатності» товару. Під терміном придатності закон розуміє період часу, протягом якого товар може бути використаний по призначенню. Термін придатності може встановлюватися тільки законами чи іншими нормативно-правовими актами. Крім того, закон встановив нове правило продажу товарів, на які встановлений термін придатності: Продавець зобов'язаний передати покупцю товар, на який встановлений термін придатності, з таким розрахунком, щоб він міг бути використаний по призначенню до витікання цього терміну (ст. 677 ЦК). Тобто, якщо ви збираєтеся використовувати такий товар через 3 дні після покупки (наприклад, термін доставки складає 3 дні), то якщо продавець продасть товар, термін придатності якого минає наступного дня після продажу, то по новому ЦК він буде порушником закону і покупець зможе відшкодувати можливі збитки.
ЦК розширив терміни задавнення позову по вимогах про недоліки проданого товару. Зараз цей термін складає 6 місяців з моменту відхилення претензії. З 1 січня 2004 року цей термін збільшений вдвічі і буде складати 1 рік з моменту виявлення недоліків.
Питання збереження проданого товару також урегульоване на законодавчому рівні. Так, якщо покупець (одержувач) відмовився від прийняття товару, переданого продавцем (наприклад, у випадку його некомплектності), він зобов'язаний забезпечити схоронність цього товару, негайно повідомивши про це продавця. Продавець же зобов'язаний забрати (вивезти) товар, не прийнятий покупцем (одержувачем), чи розпорядитися їм у розумний термін (ч. ч. 1-2 ст. 690 ЦК). Якщо продавець не захоче цього робити, то покупець може реалізувати товар чи повернути його продавцю самостійно. При цьому витрати на збереження, транспортування повинен відшкодувати продавець (або покупець утримує їх самостійно із суми, що він виручить від продажу товару). Навряд чи продавцю варто допускати можливість продажу його товару покупцем, тому що невідомо, за якою ціною він його продасть, чи не завищить він витрати за збереження і т.п. Зрештою може вийти, що продавець і товару позбавиться, і грошей не одержить.
Дуже примітною є новела про